【正文】 用年限，土地使用者可使用房 產(chǎn)的年期，如鋼混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限 為 60 年，而建筑物占用土地使用年限為 49 年，考 慮整個建筑物重置價必須在可使用期內(nèi)全部收回，故耐用年限按 49 年計。b、維修費：按房屋重置價的 %—2%。b、管理費：指管理人員的薪水及其他費用，一般以年租金的 3%計算。B、確定收益的方法根據(jù)資料收集情況及土地所在地的房地產(chǎn)市場情況，收益有土地收益（單純的土地租金）、房地收益兩種。s)/(1+r)] n}上述公式中：P土地價格a土地純收益r土地還原利率b純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額s純收益逐上遞增或遞減的比率（5）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價格計算公式A、土地使用年期無限當(dāng) t 年以前（含 t 年）純收益有變化，其值為 a；t 年以后純收益無變化，其值為 a；年不變且大于零A，使用期無限時B、土地使用年期有限當(dāng) t 年以前( 含 t 年)純收益有變化，其值為 ar；t 年以后純收益無變化，其值為 a；每年不變且大于零，使用期無限時（6）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式當(dāng)未來某年的土地價格已知，而已知的土地價格的年份以前的純收益有變化，土地價格的計算公式為：22 / 36根據(jù)評估經(jīng)驗，公式（2）是我們評估時最常用的公式。b/r 2)[11/（1+r）n]177。★說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。★具體說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件。地價指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。區(qū)域因素，個 別因素選擇不合理或主次不分或混亂，因素 選擇與報告中選用基準(zhǔn)地價因素不一致且相差較大。實例修正后的地價計算經(jīng)過比較分析,求算各比較實例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價對象條件時的地價,再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法,最后確定待估土地的估價市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：實例選擇不符合要求。G、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為 100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降 X%。19 / 36 D、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、 較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降 X‰。 B、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為 100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。 E、產(chǎn)業(yè)集聚 規(guī)模指數(shù)將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。C、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度指數(shù)（或 環(huán)境條件）將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分為無污染、輕度污染、 嚴(yán)重污染三個等級，將待估宗地 環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為 100，每上升或下降一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾 或千分之幾。支路、胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少l％。17 / 36將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)（大于 100）、較優(yōu)（50100）、一般（3010）、劣（小于 10）五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為 100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)一升或下降百分之幾或千分之幾。如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。調(diào)查不同交易類型，地價16 / 36的差別，確定交易類型修正指數(shù)。因素條件說明， （按規(guī)范格式要求描述）注要不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。 ）因素條件說明。影響土地價格的區(qū)域及個別因素：① 區(qū)域因素主要包括：（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和 對外交通便利程度）（自然 環(huán)境和人文 環(huán)境質(zhì)量）（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共服務(wù)設(shè)施，完備程度主要有：設(shè)施水平設(shè)施的保證率和齊備程度）（包括 對用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）① 個別因素A① 位置B① 面積大小C① 宗地形狀D① 臨街狀況E① 地勢、土地平整程度F① 地質(zhì)水文狀況14 / 36G① 規(guī)劃管制條件H① 土地使用年限I①其它因素根據(jù)我們評估的經(jīng)驗，將主要 4 種用途的因素條件列表，見表 表 表 表 4。估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個 別因素。③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。A 如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延 長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超 過 3 年) ；B 如市 場變化比較快且交易活躍， 則比較的有效期要 縮短(最長不超過 1—2 年)，一般交易案例的有效期最長不超過 3 年。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一 級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大。同 時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據(jù)估價過程：詳細(xì)表述估價方法（估價測算過程）可能出現(xiàn)的錯誤：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種方法(表面看是兩種方法實際是一種)(一)市場比較 法應(yīng)用此種方法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定， 選擇具有替代性的、估價時點近期的、市場上交易的類似比較實例，進(jìn)行因素比較 作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價格。待開發(fā)的土地評估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。其中對地價影響大的重大因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素不應(yīng)考慮。以上九個方面因素并非每個因素都要寫，應(yīng)視評估對象用途而言，描述方式和描述內(nèi)容有所差異，同時還應(yīng)看評估對象所在城市地產(chǎn)市發(fā)育程度，以及掌握資料狀況來總體把握。例如：某地地震因素、黃河滯洪區(qū)等。B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件C、文體設(shè)施主要指圖書館 、影劇院、文化 館、體育 場館、公園等。②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對外交通。可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、用語不準(zhǔn)確?？赡艹霈F(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述土地位置狀況包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號。十二、土地估價師簽名包含內(nèi)容：估價機構(gòu)內(nèi)的 2 名估價師簽字、 資格證書編號。土地估價結(jié)果有效的條件和結(jié)果對外提供的限制條件、要求等。十一、需要特殊說明事項包含內(nèi)容：估價假設(shè)條件。十、估價結(jié)果：[ 說明最終確定的總地價、 單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，決地價附大寫金額，并附土地估價結(jié)果一覽表。八、估價期日：是決定估價額的時間，是一個 時點。④土地用途（若土地證明不標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，需重新設(shè)定時也需在此敘述）；⑤ 最后進(jìn)行地價定義。五、估價目的：[ 說明該項估價是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據(jù)、估價結(jié)果的應(yīng)用方向等，]包括：為什么評估 誰委托評估的 應(yīng)用方向可能會出現(xiàn)的錯誤：缺少應(yīng)用方向。前后描述是否矛盾或不一致：評估過程因素描述與一般、區(qū)域及個別因素描述不一致，不同的評估方法相同的因素描述不一致，地價定義與評估過程不一致，面積、位置、四至、權(quán)利狀況、容積率、地價定義等描述前后不一致。1 / 36目 錄 第一部 分 總述 4一、估價項目名稱 4二、委托估價方 4三、受托估價方 4四、估價對象 4五、估價目的 4六、估價依據(jù) 4七、地價定義 5八、估價期日 6九、估價日期 6十、估價結(jié)果 6十一、需要特殊說明事項 6十二、土地估價師簽名 7十三、土地估價機構(gòu)蓋章 7第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 8一、估價對象描述 8第三部分 土地估價 12一、估價原則 12二、估價方法與估價過程 13(一)市場比較 法 14市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤： 26（二）收益還原法 27收益還原法可能會出現(xiàn)的錯誤； 33（三〕剩余法（假 設(shè)開發(fā)法〕 342 / 36剩余法可能出現(xiàn)的錯誤： 35（四）成本逼近法 36成本逼近法可能會出現(xiàn)的錯誤： 43（五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 44基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法可能會出現(xiàn)的錯誤 47三、地價的確定 48可能出錯的地方： 49第四部分 附錄 49可能出現(xiàn)的錯誤 493 / 36修正報告應(yīng)注意要點是否規(guī)范：報告格式的規(guī)范、 術(shù)語的規(guī)范、評估方法的 規(guī)范。是否過于煩瑣或過于簡單：如原則描述過多或過少、因素描述過多或過少、 評估過程描述過多或過少等。估價項目他稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如 “縣（市）”字樣]受托估價單位：[同“ 土地估價 報告” 文字式]土地估價報告編號：[同“ 土地估價 報告” 文字式]土地估價技術(shù)報告編號：[說明估價機構(gòu)對該項目的技術(shù)編號，含有“（地名）估價機構(gòu)簡稱（年度）（技）字第 號” 等字樣 ，其中年度 為提交土地估價 報告日期所在年度]提交估價報告日期：[同“ 土地估價 報告” 文字式]4 / 36關(guān)鍵詞： 估價對象所在市、縣全名，與 項目名稱中市、縣全名一致；估價目的，應(yīng)簡要說明“企業(yè)收購、 轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、合資、其他 ”等目的；估價機構(gòu)，說明估價機構(gòu)全稱； 年度，說明提交土地估價報告日期所在年度第一部分 總述一、估價項目名稱：二、委托估價方：三、受托估價方：四、估價對象：包括：土地使用者 土地位置 宗地數(shù) 面積 用途 權(quán)利狀況 年限可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述不規(guī)范。價格定義敘述時要說明：①估價期日土地實際開發(fā) 程度；② 評估宗地外圍目前的土地開發(fā)程度；③估價期日設(shè) 定土地開發(fā) 程度（必要時列表說明）， 設(shè)定開發(fā)程度可以界定為宗地紅線內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)場地平整，和宗地外 “幾通”及宗地內(nèi)場地平整。6 / 36（1）未界定土地開發(fā)程度或界定不準(zhǔn)確、不匹配情況；（2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)或與土地證不符；（3）使用年限有計算不準(zhǔn)，選取不當(dāng)情況；（4）價格類型描述不準(zhǔn)確（如 1996 年改錯“現(xiàn)實市場價格” 改為估“價期日的市場價格”）；（5）漏掉基準(zhǔn)日、年限等?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：(1)只有起點，無截止點或相反；(2)漏寫某項，如：1998 年 10 月—11 月 12 日；(3)寫 為一個時間 點?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：漏項、術(shù)語不規(guī)范、估價 結(jié)果表中有問題。估價中未考慮的因素及一特殊處理，必要 時說明這樣做的