【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)在采用的方法如下：例地價指數(shù)如以 1994 年 1 月 1 日為基期，調(diào)查 xx 市住宅用地市場情況，地價從 1994 年 1 月 1 日至 1996年 12 月 31 日，三年上漲幅度 為 %。平均每月上漲 %，如將 1994 年 1 月 1 日地價指數(shù)定為100，則 地價指數(shù)詳見表 xx 市住宅用地地價指數(shù)表年度 地價指數(shù)（%） 100 (6)土地使用年限修正指數(shù)利用年期修正公式k=11/(1+r)n(7)區(qū)域因素條件指數(shù)A、商業(yè) 繁華 度條件指數(shù) 條件指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為 100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。17 / 36將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)（大于 100）、較優(yōu)（50100）、一般（3010）、劣（小于 10）五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為 100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)一升或下降百分之幾或千分之幾。C、距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距商服中心距離指數(shù)定為 100，每增加或減少 1000 米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾或千分之幾。B、交通條件a、交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數(shù)量指數(shù) 為 100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少 1％。b、道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道。支路、胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少l％。c、對外交通便利度指數(shù)： 以待估對象與火車站( 或碼頭)直線距離為 100，每增加或減少 1 公里(或幾公里 ),因素指數(shù)增加或減少 1％。d、距市中心距離指數(shù)： 以待估對象與市中心直線 距離指數(shù)為 100，每增加或減少 1 公里（或幾公里）；指數(shù)增加或減少 1‰。 e、路網(wǎng)密度 將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大干公里／平方公里)、較優(yōu)(密度在公里／平方公里～公里／平方公里之間)、一般(密度在公里／平方公里～公里／平方公里)、較劣(密度在公里／平方公里～ 公里／平方公里) 、劣 (密度小于／平方公里)五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)定為 100，每上升或下降一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。C、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度指數(shù)（或 環(huán)境條件）將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標準分為無污染、輕度污染、 嚴重污染三個等級，將待估宗地 環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為 100，每上升或下降一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾 或千分之幾。D、基礎(chǔ)設(shè) 施狀況a、生活設(shè)施完善度18 / 36指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度（如中學、小學、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等），將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備）、較完善（缺少部分設(shè)施）、不完善（無主要公用設(shè)施）三個等級，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為 100，每增加或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。 b、公用設(shè)施完善度將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平 、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達到開工條件等( 注：結(jié)合當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度。 E、產(chǎn)業(yè)集聚 規(guī)模指數(shù)將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。小五個等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100 每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降 0．5％。（8）個別因素條件指數(shù) A、容 積率條件指數(shù) a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地）， “可直接采用容積車修正系數(shù)。 b、可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率。 B、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為 100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。 C、宗地面積指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，(面積大干 10000 平方米為優(yōu)；面積在 7000—10000 平方米劃為較優(yōu)；面積在 4000－7000 平方米劃為一般；面積在 2022－4000 平方米劃為較劣，面積小于 2022 平方米劃為劣)，每增加或減少一個等級，地價指數(shù)上升或下降%。(只適用于工業(yè)，到不同地方還應(yīng)結(jié)合當?shù)厍闆r)(注：商業(yè)用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據(jù)調(diào)查確定) 。19 / 36 D、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、 較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降 X‰。 E、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、 較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級(劃分標準：坡度在3－5% 屬優(yōu)，坡度在 5 一 10%屬較優(yōu)，坡度在 10— 20%屬一般，坡度在 20－25%屬較劣，坡度大于25%屬劣 )，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降 X%。 F、地 質(zhì)條件指數(shù)：將地 質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等 級(劃分標準：地基承載力大于 25 噸／平方米屬優(yōu)，在 20－25 噸／平方米屬較優(yōu)，在 12－20 噸／平方米屬一般，在 8－12 噸／平方米屬較劣，小于 8 噸／平方米屬劣)，每上升或下降一個等 級，因素修正指數(shù)上升或下降 X％。G、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為 100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降 X%。在確定因素條件指數(shù)時，注意以下幾點：因素指數(shù)幅度要與當?shù)毓糩或采用]的基準地價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度（即各影響因素的權(quán)重）。在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同[如住宅用地， 對交通便捷度的要求較高（即權(quán)重較大），修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達度的 對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小]， 應(yīng)充分考慮。實例修正后的地價計算經(jīng)過比較分析,求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的地價,再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法,最后確定待估土地的估價市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：實例選擇不符合要求。案例與侍估宗地一在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太長、價格相差太大、案例數(shù)量不夠 、交易 資料的可靠性等。案例條件描述不 夠完善，缺土地使用者、宗地位20 / 36置及門牌號交易價格類型（出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格）、價格內(nèi)涵、交易時間描述等。因素選擇不合理。區(qū)域因素，個 別因素選擇不合理或主次不分或混亂，因素 選擇與報告中選用基準地價因素不一致且相差較大。比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)；因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個 別因素或其他評估方法中的描述不一致。確定因素條件指數(shù)中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表）不一致，可能漏項或多項；指數(shù)確定不合理（因素間權(quán)重的不合理、某個因素修正幅度不合理或修正錯誤）。因素條件修正系數(shù)表中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表或因素條件指數(shù)表）不一致；可能漏項或多項，系數(shù)與前表中的指數(shù)不對應(yīng)；系數(shù)以指數(shù)出現(xiàn)。地價指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。計算比準地價時錯誤。確定地價時只以其中一個比準地價為結(jié)果或計算錯誤。計算公式錯誤（二）收益還原法應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序進行，技 術(shù)報告應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明?！锞唧w說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件?！锟傎M用中涉及到的項目和各項標準，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標準。★說明純收益的測算依據(jù)和方法?！锩鞔_說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標準?！镎f明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。收益還原法的基本公式收益還原法評估地價的公式有 6 個，主要有 4 個常用：21 / 36(1)土地年純收益不 變。R 不變且大于零，無限年期地價計算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式：p=a/r[11/（1+r） n](3)土地純收益每年按等差級數(shù)遞增或遞減土地價格計算公式：無限年期的地價計算公式：p=a/r177。b/r 2有限年期地價計算公式：p=(a/r177。b/r 2)[11/（1+r）n]177。b/rn/（1+r）n(4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價格計算公式：無限年期地價計算公式：p=a/(r177。s)有限年期地價計算公式：p=a/(r177。s) {1[(1177。s)/(1+r)] n}上述公式中：P土地價格a土地純收益r土地還原利率b純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額s純收益逐上遞增或遞減的比率（5）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價格計算公式A、土地使用年期無限當 t 年以前（含 t 年）純收益有變化，其值為 a；t 年以后純收益無變化，其值為 a；年不變且大于零A，使用期無限時B、土地使用年期有限當 t 年以前( 含 t 年)純收益有變化，其值為 ar；t 年以后純收益無變化，其值為 a；每年不變且大于零，使用期無限時（6）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式當未來某年的土地價格已知，而已知的土地價格的年份以前的純收益有變化，土地價格的計算公式為：22 / 36根據(jù)評估經(jīng)驗，公式（2）是我們評估時最常用的公式。采用收益還原法評估土地的步驟(1)確定房地產(chǎn)總 收益A、在確定 總 收益時，一般應(yīng)考慮以下條件：a、總收益是指客觀收益（一般情況下的正常收益），而不是待估房地收益。b、收益必須是長期可以固定取得的收益。c、收益是安全可靠的收益（即風險小的收益）。B、確定收益的方法根據(jù)資料收集情況及土地所在地的房地產(chǎn)市場情況，收益有土地收益（單純的土地租金）、房地收益兩種。a、確定土地收益調(diào)查、收集土地所在地的與待估宗地同區(qū)域的單純的土地出租案例（土地租賃協(xié)議），結(jié)合待估宗地的區(qū)域因素、個別因素、期日等因素修正，采用市場比較法確定宗地的土地收益。b、確定房地收益調(diào)查待估宗地所處區(qū)域、同類用途、 結(jié)果相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面積等情況，分析、比較確定待估房地的收益。房地年總收益=年總租金房屋出租率有效出租面 積（有效使用面積）c、確定企 業(yè)總的營業(yè)收入（2）確定房地出租總費用根據(jù)確定的收益，分以下幾種情況考慮費用A、計算土地租賃總費用一般單純的土地租賃，發(fā)生的費用主要有：a、土地稅：因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費，如城 鎮(zhèn)土地使