【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)在采用的方法如下：例地價(jià)指數(shù)如以 1994 年 1 月 1 日為基期，調(diào)查 xx 市住宅用地市場情況，地價(jià)從 1994 年 1 月 1 日至 1996年 12 月 31 日，三年上漲幅度 為 %。平均每月上漲 %，如將 1994 年 1 月 1 日地價(jià)指數(shù)定為100，則 地價(jià)指數(shù)詳見表 xx 市住宅用地地價(jià)指數(shù)表年度 地價(jià)指數(shù)（%） 100 (6)土地使用年限修正指數(shù)利用年期修正公式k=11/(1+r)n(7)區(qū)域因素條件指數(shù)A、商業(yè) 繁華 度條件指數(shù) 條件指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級(jí)到低級(jí)依次分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)四個(gè)等級(jí)，以待估宗地商服中心級(jí)別指數(shù)定為 100，每上升或下降一級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。17 / 36將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)定為優(yōu)（大于 100）、較優(yōu)（50100）、一般（3010）、劣（小于 10）五個(gè)級(jí)別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)指數(shù)定為 100，每上升或下降一級(jí)，因素修正指數(shù)一升或下降百分之幾或千分之幾。C、距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距商服中心距離指數(shù)定為 100，每增加或減少 1000 米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾或千分之幾。B、交通條件a、交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點(diǎn)數(shù)量指數(shù) 為 100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少 1％。b、道路通達(dá)度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道。支路、胡同四個(gè)級(jí)別，因素指數(shù)增加或減少l％。c、對(duì)外交通便利度指數(shù)： 以待估對(duì)象與火車站( 或碼頭)直線距離為 100，每增加或減少 1 公里(或幾公里 ),因素指數(shù)增加或減少 1％。d、距市中心距離指數(shù)： 以待估對(duì)象與市中心直線 距離指數(shù)為 100，每增加或減少 1 公里（或幾公里）；指數(shù)增加或減少 1‰。 e、路網(wǎng)密度 將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大干公里／平方公里)、較優(yōu)(密度在公里／平方公里～公里／平方公里之間)、一般(密度在公里／平方公里～公里／平方公里)、較劣(密度在公里／平方公里～ 公里／平方公里) 、劣 (密度小于／平方公里)五個(gè)等級(jí)，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)定為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。C、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度指數(shù)（或 環(huán)境條件）將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分為無污染、輕度污染、 嚴(yán)重污染三個(gè)等級(jí)，將待估宗地 環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為 100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾 或千分之幾。D、基礎(chǔ)設(shè) 施狀況a、生活設(shè)施完善度18 / 36指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度（如中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等），將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備）、較完善（缺少部分設(shè)施）、不完善（無主要公用設(shè)施）三個(gè)等級(jí)，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為 100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。 b、公用設(shè)施完善度將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平 、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達(dá)到開工條件等( 注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度。 E、產(chǎn)業(yè)集聚 規(guī)模指數(shù)將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。小五個(gè)等級(jí)，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100 每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降 0．5％。（8）個(gè)別因素條件指數(shù) A、容 積率條件指數(shù) a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地）， “可直接采用容積車修正系數(shù)。 b、可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率。 B、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級(jí)，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為 100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。 C、宗地面積指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，(面積大干 10000 平方米為優(yōu)；面積在 7000—10000 平方米劃為較優(yōu)；面積在 4000－7000 平方米劃為一般；面積在 2022－4000 平方米劃為較劣，面積小于 2022 平方米劃為劣)，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)上升或下降%。(只適用于工業(yè)，到不同地方還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r)(注：商業(yè)用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據(jù)調(diào)查確定) 。19 / 36 D、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、 較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降 X‰。 E、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、 較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)(劃分標(biāo)準(zhǔn)：坡度在3－5% 屬優(yōu)，坡度在 5 一 10%屬較優(yōu)，坡度在 10— 20%屬一般，坡度在 20－25%屬較劣，坡度大于25%屬劣 )，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降 X%。 F、地 質(zhì)條件指數(shù)：將地 質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等 級(jí)(劃分標(biāo)準(zhǔn)：地基承載力大于 25 噸／平方米屬優(yōu)，在 20－25 噸／平方米屬較優(yōu)，在 12－20 噸／平方米屬一般，在 8－12 噸／平方米屬較劣，小于 8 噸／平方米屬劣)，每上升或下降一個(gè)等 級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降 X％。G、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為 100，有規(guī)劃限制地價(jià)指數(shù)上升或下降 X%。在確定因素條件指數(shù)時(shí)，注意以下幾點(diǎn)：因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓糩或采用]的基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度（即各影響因素的權(quán)重）。在確定修正幅度時(shí)，不同用途其地價(jià)影響因素、影響程度不同[如住宅用地， 對(duì)交通便捷度的要求較高（即權(quán)重較大），修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對(duì)住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達(dá)度的 對(duì)地價(jià)影響程度大，而交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小]， 應(yīng)充分考慮。實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算經(jīng)過比較分析,求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的地價(jià),再依據(jù)《規(guī)程》的地價(jià)確定方法,最后確定待估土地的估價(jià)市場比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：實(shí)例選擇不符合要求。案例與侍估宗地一在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太長、價(jià)格相差太大、案例數(shù)量不夠 、交易 資料的可靠性等。案例條件描述不 夠完善，缺土地使用者、宗地位20 / 36置及門牌號(hào)交易價(jià)格類型（出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格）、價(jià)格內(nèi)涵、交易時(shí)間描述等。因素選擇不合理。區(qū)域因素，個(gè) 別因素選擇不合理或主次不分或混亂，因素 選擇與報(bào)告中選用基準(zhǔn)地價(jià)因素不一致且相差較大。比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)；因素條件說明時(shí)與評(píng)估報(bào)告一般、區(qū)域及個(gè) 別因素或其他評(píng)估方法中的描述不一致。確定因素條件指數(shù)中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表）不一致，可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；指數(shù)確定不合理（因素間權(quán)重的不合理、某個(gè)因素修正幅度不合理或修正錯(cuò)誤）。因素條件修正系數(shù)表中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表或因素條件指數(shù)表）不一致；可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)，系數(shù)與前表中的指數(shù)不對(duì)應(yīng)；系數(shù)以指數(shù)出現(xiàn)。地價(jià)指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯(cuò)誤。計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)時(shí)錯(cuò)誤。確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)果或計(jì)算錯(cuò)誤。計(jì)算公式錯(cuò)誤（二）收益還原法應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序進(jìn)行，技 術(shù)報(bào)告應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說明。★具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件?！锟傎M(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)?！镎f明純收益的測算依據(jù)和方法。★明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)?！镎f明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定。收益還原法的基本公式收益還原法評(píng)估地價(jià)的公式有 6 個(gè)，主要有 4 個(gè)常用：21 / 36(1)土地年純收益不 變。R 不變且大于零，無限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價(jià)格計(jì)算公式：p=a/r[11/（1+r） n](3)土地純收益每年按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式：無限年期的地價(jià)計(jì)算公式：p=a/r177。b/r 2有限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=(a/r177。b/r 2)[11/（1+r）n]177。b/rn/（1+r）n(4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式：無限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/(r177。s)有限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/(r177。s) {1[(1177。s)/(1+r)] n}上述公式中：P土地價(jià)格a土地純收益r土地還原利率b純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額s純收益逐上遞增或遞減的比率（5）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式A、土地使用年期無限當(dāng) t 年以前（含 t 年）純收益有變化，其值為 a；t 年以后純收益無變化，其值為 a；年不變且大于零A，使用期無限時(shí)B、土地使用年期有限當(dāng) t 年以前( 含 t 年)純收益有變化，其值為 ar；t 年以后純收益無變化，其值為 a；每年不變且大于零，使用期無限時(shí)（6）未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式當(dāng)未來某年的土地價(jià)格已知，而已知的土地價(jià)格的年份以前的純收益有變化，土地價(jià)格的計(jì)算公式為：22 / 36根據(jù)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，公式（2）是我們?cè)u(píng)估時(shí)最常用的公式。采用收益還原法評(píng)估土地的步驟(1)確定房地產(chǎn)總 收益A、在確定 總 收益時(shí)，一般應(yīng)考慮以下條件：a、總收益是指客觀收益（一般情況下的正常收益），而不是待估房地收益。b、收益必須是長期可以固定取得的收益。c、收益是安全可靠的收益（即風(fēng)險(xiǎn)小的收益）。B、確定收益的方法根據(jù)資料收集情況及土地所在地的房地產(chǎn)市場情況，收益有土地收益（單純的土地租金）、房地收益兩種。a、確定土地收益調(diào)查、收集土地所在地的與待估宗地同區(qū)域的單純的土地出租案例（土地租賃協(xié)議），結(jié)合待估宗地的區(qū)域因素、個(gè)別因素、期日等因素修正，采用市場比較法確定宗地的土地收益。b、確定房地收益調(diào)查待估宗地所處區(qū)域、同類用途、 結(jié)果相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面積等情況，分析、比較確定待估房地的收益。房地年總收益=年總租金房屋出租率有效出租面 積（有效使用面積）c、確定企 業(yè)總的營業(yè)收入（2）確定房地出租總費(fèi)用根據(jù)確定的收益，分以下幾種情況考慮費(fèi)用A、計(jì)算土地租賃總費(fèi)用一般單純的土地租賃，發(fā)生的費(fèi)用主要有：a、土地稅：因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如城 鎮(zhèn)土地使