【正文】 1 / 36目 錄 第一部 分 總述 4一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng) 4二、委托估價(jià)方 4三、受托估價(jià)方 4四、估價(jià)對(duì)象 4五、估價(jià)目的 4六、估價(jià)依據(jù) 4七、地價(jià)定義 5八、估價(jià)期日 6九、估價(jià)日期 6十、估價(jià)結(jié)果 6十一、需要特殊說(shuō)明事項(xiàng) 6十二、土地估價(jià)師簽名 7十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章 7第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 8一、估價(jià)對(duì)象描述 8第三部分 土地估價(jià) 12一、估價(jià)原則 12二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 13(一)市場(chǎng)比較 法 14市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 26（二）收益還原法 27收益還原法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤； 33（三〕剩余法（假 設(shè)開(kāi)發(fā)法〕 342 / 36剩余法可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 35（四）成本逼近法 36成本逼近法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤： 43（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 44基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤 47三、地價(jià)的確定 48可能出錯(cuò)的地方： 49第四部分 附錄 49可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤 493 / 36修正報(bào)告應(yīng)注意要點(diǎn)是否規(guī)范：報(bào)告格式的規(guī)范、 術(shù)語(yǔ)的規(guī)范、評(píng)估方法的 規(guī)范。是否漏項(xiàng)：大漏項(xiàng)（如報(bào)告中的某一項(xiàng)內(nèi)容漏掉；某一項(xiàng)內(nèi)容所包含的內(nèi)容漏掉）。是否錯(cuò)誤：表述、打印、參數(shù)的 選擇、 計(jì)算等錯(cuò)誤。是否過(guò)于煩瑣或過(guò)于簡(jiǎn)單：如原則描述過(guò)多或過(guò)少、因素描述過(guò)多或過(guò)少、 評(píng)估過(guò)程描述過(guò)多或過(guò)少等。前后描述是否矛盾或不一致：評(píng)估過(guò)程因素描述與一般、區(qū)域及個(gè)別因素描述不一致，不同的評(píng)估方法相同的因素描述不一致，地價(jià)定義與評(píng)估過(guò)程不一致，面積、位置、四至、權(quán)利狀況、容積率、地價(jià)定義等描述前后不一致。描述是否得當(dāng)或恰當(dāng)：如區(qū)域因素包括區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、 環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)聚集度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用情況等描述是否恰當(dāng)，評(píng)估方法 選擇是否恰當(dāng)、因素 選擇、參數(shù)選擇、費(fèi)用確定、因素修正、地價(jià)確定是否合理等。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告[封面標(biāo)題] 項(xiàng)目名稱(chēng)；[說(shuō)明估價(jià)項(xiàng)目的全稱(chēng)，內(nèi)容包括評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象價(jià)格類(lèi)型（土地使用權(quán)或其他）等字樣。估價(jià)項(xiàng)目他稱(chēng)后加括號(hào)注明估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，如 “縣（市）”字樣]受托估價(jià)單位：[同“ 土地估價(jià) 報(bào)告” 文字式]土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：[同“ 土地估價(jià) 報(bào)告” 文字式]土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：[說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目的技術(shù)編號(hào)，含有“（地名）估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱(chēng)（年度）（技）字第 號(hào)” 等字樣 ，其中年度 為提交土地估價(jià) 報(bào)告日期所在年度]提交估價(jià)報(bào)告日期：[同“ 土地估價(jià) 報(bào)告” 文字式]4 / 36關(guān)鍵詞： 估價(jià)對(duì)象所在市、縣全名，與 項(xiàng)目名稱(chēng)中市、縣全名一致；估價(jià)目的，應(yīng)簡(jiǎn)要說(shuō)明“企業(yè)收購(gòu)、 轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、合資、其他 ”等目的；估價(jià)機(jī)構(gòu)，說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)； 年度，說(shuō)明提交土地估價(jià)報(bào)告日期所在年度第一部分 總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：二、委托估價(jià)方：三、受托估價(jià)方：四、估價(jià)對(duì)象：包括：土地使用者 土地位置 宗地?cái)?shù) 面積 用途 權(quán)利狀況 年限可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述不規(guī)范。五、估價(jià)目的：[ 說(shuō)明該項(xiàng)估價(jià)是為了滿(mǎn)足委托方的何種需要及其估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用方向等，]包括：為什么評(píng)估 誰(shuí)委托評(píng)估的 應(yīng)用方向可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：缺少應(yīng)用方向。5 / 36六、估價(jià)依據(jù)：對(duì)估價(jià)依據(jù)則應(yīng)注明文號(hào)、批準(zhǔn) 單位及批準(zhǔn)日期等包含：法律、法規(guī)、政策文件依據(jù) 技術(shù)規(guī)程及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)地價(jià)評(píng)估的文件及規(guī)定 委托方提供資料 評(píng)估人員調(diào)查收集的資料可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：（1）缺少《城市土地估價(jià)規(guī)程》(1998 年考題)（2）評(píng)估中采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當(dāng)?shù)氐摹痘鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》或政府公布的基準(zhǔn)地文件。七、地價(jià)定義：[ 說(shuō)明估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、本次估價(jià)所設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或 規(guī)劃利用條件， 實(shí)際用途需以國(guó)有土地使用證登記用途為依據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，分別界定為宗地外轉(zhuǎn)或宗地內(nèi)外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通 訊等腰三角形）和宗地內(nèi)平整；地價(jià)定義應(yīng)注明所估地價(jià)的內(nèi)涵是指在估價(jià)基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度與用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價(jià)格] 包含：基準(zhǔn)日；土地用途(設(shè)定、實(shí)際)；開(kāi)發(fā)程度 (設(shè)定、實(shí)際)；土地使用年期(設(shè)定、實(shí)際)；土地使用 權(quán)價(jià)格類(lèi)型(所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格)。價(jià)格定義敘述時(shí)要說(shuō)明：①估價(jià)期日土地實(shí)際開(kāi)發(fā) 程度；② 評(píng)估宗地外圍目前的土地開(kāi)發(fā)程度；③估價(jià)期日設(shè) 定土地開(kāi)發(fā) 程度（必要時(shí)列表說(shuō)明）， 設(shè)定開(kāi)發(fā)程度可以界定為宗地紅線(xiàn)內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，和宗地外 “幾通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。④土地用途（若土地證明不標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，需重新設(shè)定時(shí)也需在此敘述）；⑤ 最后進(jìn)行地價(jià)定義。之所以要外圍的開(kāi)發(fā)程度，是因?yàn)橥鈬拈_(kāi)發(fā)程度體現(xiàn)著周?chē)牡貎r(jià)水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度是否合理?？赡軙?huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、不規(guī)范、 錯(cuò)誤。6 / 36（1）未界定土地開(kāi)發(fā)程度或界定不準(zhǔn)確、不匹配情況；（2）未說(shuō)明用途或用途界定不符合用地類(lèi)型劃分標(biāo)準(zhǔn)或與土地證不符；（3）使用年限有計(jì)算不準(zhǔn)，選取不當(dāng)情況；（4）價(jià)格類(lèi)型描述不準(zhǔn)確（如 1996 年改錯(cuò)“現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格” 改為估“價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格”）；（5）漏掉基準(zhǔn)日、年限等。八、估價(jià)期日：是決定估價(jià)額的時(shí)間，是一個(gè) 時(shí)點(diǎn)?？赡軙?huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：（1）、寫(xiě)成一個(gè)時(shí)間段；（2）缺少日、月。九、估價(jià)日期：是評(píng)估報(bào)告的起止時(shí)間?？赡軙?huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：(1)只有起點(diǎn)，無(wú)截止點(diǎn)或相反；(2)漏寫(xiě)某項(xiàng)，如：1998 年 10 月—11 月 12 日；(3)寫(xiě) 為一個(gè)時(shí)間 點(diǎn)。十、估價(jià)結(jié)果：[ 說(shuō)明最終確定的總地價(jià)、 單位面積地價(jià)，必要時(shí)注明樓面地價(jià)，須以人民幣表示，決地價(jià)附大寫(xiě)金額，并附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。如需用外幣表示的， 應(yīng)標(biāo)明估價(jià)基準(zhǔn)日外幣與人民幣的比價(jià)。估價(jià)結(jié)果包含：(1)土地面積；(2) 單位面積地價(jià)；(3)總地價(jià)；(4) 大寫(xiě)；(5)貨幣種類(lèi)；(6)土地估價(jià)結(jié)果一覽表?？赡軙?huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、術(shù)語(yǔ)不規(guī)范、估價(jià) 結(jié)果表中有問(wèn)題。十一、需要特殊說(shuō)明事項(xiàng)包含內(nèi)容：估價(jià)假設(shè)條件。該報(bào)告使用的限制條件。資料來(lái)源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無(wú)法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價(jià)事項(xiàng)。估價(jià)中未考慮的因素及一特殊處理，必要 時(shí)說(shuō)明這樣做的原因或依據(jù)。土地估價(jià)結(jié)果有效的條件和結(jié)果對(duì)外提供的限制條件、要求等。其它需要說(shuō)明的問(wèn)題。7 / 36可能出現(xiàn)錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、與報(bào)告無(wú)關(guān)、 術(shù)語(yǔ)不規(guī)范、錯(cuò)誤 。如：（1）以劃撥土地進(jìn)行抵押評(píng)估，但確少相應(yīng)的限定條件和后果（在滿(mǎn)足抵押規(guī)定，設(shè)定為評(píng)估 對(duì)象用途法定最高出讓年限條件下的土地使用權(quán)， 評(píng)估價(jià)格不能作為 最終的抵押額應(yīng)以銀行為準(zhǔn)等）；（ 2）說(shuō)明中有錯(cuò)誤，土地面積寫(xiě)成“ 以規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)”應(yīng)改為“ 以當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾?發(fā)的《國(guó)有土地使用證》或權(quán)屬證明為準(zhǔn)” ；（3）報(bào)告有效期過(guò)長(zhǎng)。十二、土地估價(jià)師簽名包含內(nèi)容：估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的 2 名估價(jià)師簽字、 資格證書(shū)編號(hào)。一般出錯(cuò)：（1）估價(jià)師未簽署；（2）不是土地估價(jià)師。十三、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章包含內(nèi)容：估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)、公章。一般出錯(cuò)：（1）、估價(jià)機(jī)構(gòu)未蓋章；（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)不符合規(guī)定。第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述土地位置狀況包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級(jí)、地籍圖號(hào)、宗地號(hào)?？赡艹霈F(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過(guò)于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。土地權(quán)利狀況包含內(nèi)容：（1）待估宗地為國(guó)有土地；（2）估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利，若有需表述；（4）出讓土地說(shuō)明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價(jià)期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無(wú)則不寫(xiě)）；（6）權(quán)屬來(lái)源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡(jiǎn)單過(guò)程。宗地多時(shí) 需列國(guó)有土地使用權(quán)（劃撥、出讓?zhuān)┮挥[表?？赡艹霈F(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、描述過(guò)于煩瑣或簡(jiǎn)單、前后不一致、內(nèi)容不符、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不規(guī)范。如：（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況（是國(guó)有出讓土地或國(guó)有劃撥土地）；（2）描述有錯(cuò)：A、術(shù)語(yǔ)錯(cuò)誤 ，“在估價(jià)期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在” 應(yīng)改期為“至評(píng)估基準(zhǔn)日未發(fā)8 / 36現(xiàn)他項(xiàng)權(quán)利存在” ；B、不合法， “待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保 權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利” 應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用 權(quán)，至評(píng)估基準(zhǔn)日無(wú)抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項(xiàng)權(quán)利存在” 。（3）、前后不致；（4）、不該寫(xiě)的盡量不寫(xiě)。建筑物和地上附著物狀況（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結(jié)構(gòu)；（5）、建筑細(xì)部說(shuō)明；（6）設(shè)備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各 層建筑用途以及其它地上附著物狀況?？赡艹霈F(xiàn)的錯(cuò)誤：漏項(xiàng)、用語(yǔ)不準(zhǔn)確。二、地價(jià)影響因素分析（說(shuō)明影響待估宗地地價(jià)水平的因素）一般因素（說(shuō)明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展等對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素）包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟(jì)狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟(jì)狀況，包括：地理位置、地勢(shì)地貌、氣候、水文地 質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（ 鎮(zhèn)）經(jīng)濟(jì)狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響的分析。區(qū)域因素包含：(1)城市商 業(yè)中心等級(jí)及其影響、道路等級(jí)及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對(duì)外交通狀況、基本生活設(shè)施條件；(2) 環(huán)境條件；(3) 產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī) 劃限制； (5)相鄰區(qū)域土地利用等對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平等。要求描述：①城市商業(yè)中心等 級(jí)，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標(biāo)反映。②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對(duì)外交通。描述交通條件的主要指標(biāo)有：A、道路通達(dá)度：交通類(lèi)型（主、次干道、支路）、道路 級(jí)別、 寬度、長(zhǎng)度、道路相對(duì)位置；B、公交便捷度：公交路線(xiàn) 、站點(diǎn)分布、 車(chē)流量及?？看螖?shù)；C、對(duì)外交通便捷度：距離 對(duì)外交通設(shè)施（火車(chē)站、長(zhǎng) 途汽車(chē)站、航空站） 遠(yuǎn)近及設(shè)施狀況；9 / 36D、路網(wǎng)密度③基本生活設(shè) 施條件衡量設(shè)施完善度從三個(gè)方面進(jìn)行：A、設(shè)施 類(lèi)型是否 齊備，主要指：給水、排水、供電、 電訊、 熱力、煤氣等與生活條件有關(guān)的設(shè)施；B、設(shè)施水平，如供水設(shè)施到戶(hù)、到院