【正文】 可依據(jù)用途結(jié)合當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)因素條件說(shuō)明表中的因素增加或減少。 9 第 三部分 土地估價(jià) 一、估價(jià)原則 不同估價(jià)方法所對(duì)應(yīng)的估價(jià)原則可參見《中國(guó)人民保險(xiǎn)公司重組改制項(xiàng)目土地估價(jià)技術(shù)方案》，并應(yīng)從以下原則中加以選擇： （ 1）替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的 地塊之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。 （ 3） 變動(dòng)原則 一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組 合的變動(dòng)過程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。 （ 4） 協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因?yàn)橥恋啬苓m應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)， 這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。 （ 5） 預(yù)期收益原則 （ 無(wú)剩余法或收益法時(shí)可刪除 ） 對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過去，而是未來(lái)。過去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來(lái)的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此，商品的價(jià)格是由反映該商品將來(lái)的總收益所決定的。土地也是如此，它的價(jià)格也是受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來(lái)所能帶來(lái)的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分 10 析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至 未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的利潤(rùn)總和，即收益價(jià)格。 （ 6） 最有效使用原則 （ 無(wú)剩余法或收益法時(shí)可刪除 ） 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。 （ 7）多種 方法相結(jié)合的原則 隨著我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價(jià)方法可能使評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏 差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)為了使評(píng)估結(jié)果更為客觀，更接近于準(zhǔn)確，評(píng)估中選擇兩種較為適宜的方法進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的價(jià)格。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 ※方法選擇： 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇評(píng)估方法。 注：（方法選擇參考土地評(píng)估技術(shù)方案，并說(shuō)明選擇理由） 商 業(yè) 用地建議采用方法：基準(zhǔn) 地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法。 工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地建議采用方法：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法、市場(chǎng)比較法。 評(píng)估商業(yè)用地時(shí)盡可能采取收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及市場(chǎng)比較法。 只要待估宗地所在縣（市）有基準(zhǔn)地價(jià)，最好采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；如果待估宗地不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，則可參照縣（市）最末級(jí)（或相對(duì)應(yīng)級(jí)別）基準(zhǔn)地價(jià)及相對(duì)應(yīng)的修正體系評(píng)估，作為檢驗(yàn)性評(píng)估方法，最后結(jié)果不取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法結(jié)果。 由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用地，具有收益或潛在收益，所以適合采用收益還原法；由于 待估 宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場(chǎng)比較法評(píng)估； 由于待估宗地位于《 **縣（市、區(qū)）土地級(jí)別及 基準(zhǔn)地價(jià)表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；由于待估宗地已為最有效使用，且所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測(cè)算待估宗地地上建（構(gòu)）筑物的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，故比較適宜選用剩余法評(píng)估。 由于估價(jià)對(duì)象為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地，所在區(qū)域有近年來(lái)的征地案例（或城鎮(zhèn)拆遷安置補(bǔ)償案例）和征地標(biāo)準(zhǔn)可參考，因此可以選擇成本逼近法；由于待估宗地位于《 **縣（市、區(qū)）土地級(jí) 別及 基準(zhǔn)地價(jià)表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；由于 待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場(chǎng)比較法評(píng)估； 由于估價(jià)對(duì)象為住宅用地， 所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育，類似待估宗地 11 的土地交易案例較多，適宜選用市場(chǎng)比較法評(píng)估； 由于待估宗地位于《 **市區(qū)土地級(jí)別及 基準(zhǔn)地價(jià)表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；由于待估宗地已為最有效使用，且所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測(cè)算待估宗地上建（構(gòu)）筑物的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，故比較適宜選用剩余 法評(píng)估。 綜上所述，本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法、 市場(chǎng)比較法、 收益還原法、剩余法進(jìn)行評(píng)估。 注：方法選擇的理由可根據(jù)評(píng)估選擇的方法和不同用地類型從上述理由中篩選 ,沒有的用地類型應(yīng)刪去相應(yīng)的內(nèi)容 。 ※ 估價(jià)過程： [考慮到待估宗地用地特點(diǎn)，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、市場(chǎng)比較法、成本逼近法五種方法使用較為普遍，以下主要針對(duì)這五種方法進(jìn)行描述，方法確定后從中選擇，并參考以下步驟和內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估。在評(píng)估過程中，測(cè)算的中間過程取兩位小數(shù)，每種方法的評(píng)估結(jié)果取一位小數(shù)，最終結(jié)果取整 ] 待估宗地估價(jià)過程如下： （ 一 ） 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 （注：如采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地價(jià)格，可參考下面格式進(jìn)行評(píng)估；待估宗地如不在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，則可以參照最末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行測(cè)算，并將測(cè)算結(jié)果作為檢驗(yàn)其它方法結(jié)果的參考。） 基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵 根據(jù)《＊＊市或縣人民政府關(guān)于公布 **市或縣城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（ ）政發(fā) [ ] 號(hào)或《＊＊?。谢蚩h城區(qū)土地估價(jià)報(bào)告》，＊＊市或縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)分商業(yè)、住宅、工業(yè)（或綜合、辦公）等幾種用途，不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)參見表 5。該縣（市） 基準(zhǔn)地價(jià)于 ***年 ***月公布實(shí)施，其基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于＊＊年＊＊月＊＊日，土地開發(fā)程度為紅線外“ **通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)場(chǎng)地平整條件下不同級(jí)別，不同用地類型法定最高出讓年期 （或無(wú)限年期） 的平均地價(jià)。 表 5 **縣（市）城區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元 /平方米 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 一 二 三 ┉ 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與《 **市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告》 ，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為： 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）＝基準(zhǔn)地價(jià) K1 K2＊＊（ 1+∑ K） 式中： K1──期日修正系數(shù) K2──土地使用年期修正系數(shù) 12 ∑ K──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度與本次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)，故： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下 的宗地地價(jià)＋開發(fā)程度修正幅度 確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià) 待估宗地位于 ***，根據(jù) **市城區(qū)土地級(jí)別圖，確定各待估宗地所在土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，具體見表 6。 表 6 待估宗地基準(zhǔn)地價(jià)表 宗地編號(hào) 宗地名稱 設(shè)定用途 土地級(jí)別 基準(zhǔn)地價(jià)（ 元 /平方米） 備注 確定期日修正系數(shù)（ K1） **市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為 **＊年＊月＊日，而本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為 2020 年 12月 31 日，根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)指數(shù)表（見表 7），確定期日修正系數(shù)K1＝＊＊ /＊＊ ＝ ＊＊。 表 7 地價(jià)指數(shù)表 年 期 ＊＊年＊＊月 2020 年 12 月 地價(jià)指數(shù) 確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（ K2） 由于 **市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 40年期土地使用權(quán)價(jià)格，此次評(píng)估待估宗地的剩余土地使用年期為 年，故需進(jìn)行年期修正，即 土地使用年期修正系數(shù)公式 : nmrrK )1/(11 )1/(112 ?? ??? 公式中： K2－－－ 土地使用年期修正系數(shù) r－－－ 土地還原率 6％ [土地還原率按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)中國(guó)人民銀行 公布的 一年期（含一年）存款利率 %，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值，按 6％計(jì) ] m－－－ 待估宗地設(shè)定使用年限 n－－－ 基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年期 或： 由于 **市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 40 年期土地使用權(quán)價(jià)格，與本次評(píng)估待估宗地的土地使用年期一致，故不需進(jìn)行年期修正， 土地使用年期修正系數(shù) K2＝ 1。 編制待估宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（∑ K）表 13 根據(jù)《 **市城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)報(bào)告》，商業(yè)用地地價(jià)影響因素說(shuō)明表及修正系數(shù)表（見表 8 和表 9），按照待估宗地的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，可建立待估宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（∑ K）表（表 10）。 表 8 商業(yè)用地 地價(jià)因素說(shuō)明表 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 ≤ 400米 400－ 800米 800－ 1200米 1200－ 1600米 1600米 臨路級(jí)別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運(yùn)輸型 人口密度或人流量 大 較大 一般 較少 少 距公交車站距離 ≤ 500米 500－ 1000米 1000－ 1500米 1500－ 2020米 2020米 交通管制情況 無(wú)交通管制 貨車禁止通行 經(jīng)營(yíng)類型 飲食娛樂服務(wù) 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 個(gè)別因素 宗地形狀 長(zhǎng)方形 正方形 梯形 三角形 不規(guī)則 臨街寬度 7米 5－ 7米 3－ 5米 1－ 3米 1米 宗地進(jìn)深 2米 2－ 4米 4－ 6米 6－ 8米 8米 臨街形式 十字路 丁字路 沿街 背街 容積率 ≥ － － － 表 9 商業(yè)用地地價(jià)因素修正系數(shù)表 級(jí)別 修正系數(shù)（％）影響因素 一級(jí)地 二級(jí)地 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 0 － － 0 － － 9 臨路級(jí)別 0 － － 0 － － 人口密度或人流量 0 － － 0 － － 距公交車站距離 0 － － 0 － － 交通管制情況 0 － － 0 － － 經(jīng)營(yíng)類型 0 － － 0 － － 個(gè) 別 因 素 宗地形狀 0 － － 0 － － 臨街寬度 0 － － 0 － － 宗地進(jìn)深 0 － － 0 － － 臨街形式 0 － － 0 － － 容積率 0 － － 0 － － 注：這里只以商業(yè)用地為例，不同用途、不同級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系應(yīng)以各地公布或?qū)嶋H執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為主。如當(dāng)?shù)責(zé)o修正體系，則需要按照當(dāng)?shù)毓纼r(jià)機(jī)構(gòu)平常工作習(xí)慣編制較詳細(xì)的修正體系，區(qū)域因素不少于 5，個(gè)別因素不少于 3個(gè)。 14 表 10 待估宗地＊＊地價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表 因素 條件說(shuō)明 優(yōu)劣度 修正系數(shù)（％） 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 距商服中心 1000米 一般 0 臨路級(jí)別 臨站前西街（混合型次干道） 較劣 － 人口密度或人流量 較大 較優(yōu) 距公交車站距離 距 9路公共汽車站約 150米，距火車站距離約 100米