【正文】 可依據(jù)用途結(jié)合當?shù)氐幕鶞实貎r因素條件說明表中的因素增加或減少。 9 第 三部分 土地估價 一、估價原則 不同估價方法所對應(yīng)的估價原則可參見《中國人民保險公司重組改制項目土地估價技術(shù)方案》，并應(yīng)從以下原則中加以選擇： （ 1）替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的 地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。 （ 2）需求與供給原則 在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。 （ 3） 變動原則 一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組 合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。 （ 4） 協(xié)調(diào)原則 土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)， 這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。 （ 5） 預(yù)期收益原則 （ 無剩余法或收益法時可刪除 ） 對于價格的評估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測未來的收益變化動向提供依據(jù)。因此，商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價格也是受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以，土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分 10 析和預(yù)測，準確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至 未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。 （ 6） 最有效使用原則 （ 無剩余法或收益法時可刪除 ） 由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。 （ 7）多種 方法相結(jié)合的原則 隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏 差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。 二、估價方法與估價過程 ※方法選擇： 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師收集的有關(guān)資料，考慮到當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇評估方法。 注：（方法選擇參考土地評估技術(shù)方案，并說明選擇理由） 商 業(yè) 用地建議采用方法：基準 地價系數(shù)修正法、收益還原法、市場比較法、剩余法。 工業(yè)、倉儲用地建議采用方法：基準地價系數(shù)修正法、成本逼近法、市場比較法。 評估商業(yè)用地時盡可能采取收益還原法、基準地價系數(shù)修正法及市場比較法。 只要待估宗地所在縣（市）有基準地價，最好采用基準地價系數(shù)修正法；如果待估宗地不在基準地價覆蓋范圍之內(nèi)，則可參照縣（市）最末級（或相對應(yīng)級別）基準地價及相對應(yīng)的修正體系評估，作為檢驗性評估方法，最后結(jié)果不取基準地價系數(shù)修正法結(jié)果。 由于估價對象為商業(yè)用地，具有收益或潛在收益，所以適合采用收益還原法；由于 待估 宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法評估； 由于待估宗地位于《 **縣（市、區(qū)）土地級別及 基準地價表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估；由于待估宗地已為最有效使用，且所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測算待估宗地地上建（構(gòu)）筑物的不動產(chǎn)總價，故比較適宜選用剩余法評估。 由于估價對象為工業(yè)倉儲用地，所在區(qū)域有近年來的征地案例（或城鎮(zhèn)拆遷安置補償案例）和征地標準可參考，因此可以選擇成本逼近法；由于待估宗地位于《 **縣（市、區(qū)）土地級 別及 基準地價表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估；由于 待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法評估； 由于估價對象為住宅用地， 所在區(qū)域地產(chǎn)市場較發(fā)育，類似待估宗地 11 的土地交易案例較多，適宜選用市場比較法評估； 由于待估宗地位于《 **市區(qū)土地級別及 基準地價表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準地價系數(shù)修正法進行評估；由于待估宗地已為最有效使用，且所在區(qū)域類似待估宗地地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測算待估宗地上建（構(gòu)）筑物的不動產(chǎn)總價，故比較適宜選用剩余 法評估。 綜上所述，本次估價采用基準地價系數(shù)修正法、成本逼近法、 市場比較法、 收益還原法、剩余法進行評估。 注：方法選擇的理由可根據(jù)評估選擇的方法和不同用地類型從上述理由中篩選 ,沒有的用地類型應(yīng)刪去相應(yīng)的內(nèi)容 。 ※ 估價過程： [考慮到待估宗地用地特點，基準地價系數(shù)修正法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、市場比較法、成本逼近法五種方法使用較為普遍，以下主要針對這五種方法進行描述，方法確定后從中選擇，并參考以下步驟和內(nèi)容進行評估。在評估過程中，測算的中間過程取兩位小數(shù)，每種方法的評估結(jié)果取一位小數(shù)，最終結(jié)果取整 ] 待估宗地估價過程如下： （ 一 ） 基準地價系數(shù)修正法 （注：如采用基準地價系數(shù)修正法評估土地價格，可參考下面格式進行評估；待估宗地如不在基準地價覆蓋范圍之內(nèi)，則可以參照最末級基準地價進行測算，并將測算結(jié)果作為檢驗其它方法結(jié)果的參考。） 基準地價成果介紹及內(nèi)涵 根據(jù)《＊＊市或縣人民政府關(guān)于公布 **市或縣城區(qū)國有土地基準地價的通知》（ ）政發(fā) [ ] 號或《＊＊省＊＊市或縣城區(qū)土地估價報告》，＊＊市或縣城區(qū)基準地價分商業(yè)、住宅、工業(yè)（或綜合、辦公）等幾種用途，不同用途的基準地價參見表 5。該縣（市） 基準地價于 ***年 ***月公布實施，其基準地價內(nèi)涵為基準日于＊＊年＊＊月＊＊日，土地開發(fā)程度為紅線外“ **通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣），紅線內(nèi)場地平整條件下不同級別，不同用地類型法定最高出讓年期 （或無限年期） 的平均地價。 表 5 **縣（市）城區(qū)級別基準地價表 單位：元 /平方米 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 一 二 三 ┉ 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與《 **市城區(qū)土地定級估價報告》 ，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為： 基準地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）＝基準地價 K1 K2＊＊（ 1+∑ K） 式中： K1──期日修正系數(shù) K2──土地使用年期修正系數(shù) 12 ∑ K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和 如果本次所使用的基準地價設(shè)定的開發(fā)程度與本次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價，故： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準地價設(shè)定開發(fā)程度下 的宗地地價＋開發(fā)程度修正幅度 確定待估宗地的土地級別及基準地價 待估宗地位于 ***，根據(jù) **市城區(qū)土地級別圖，確定各待估宗地所在土地級別和基準地價，具體見表 6。 表 6 待估宗地基準地價表 宗地編號 宗地名稱 設(shè)定用途 土地級別 基準地價（ 元 /平方米） 備注 確定期日修正系數(shù)（ K1） **市城區(qū)基準地價基準日為 **＊年＊月＊日，而本次評估的估價基準日為 2020 年 12月 31 日，根據(jù)當?shù)氐牡貎r指數(shù)表（見表 7），確定期日修正系數(shù)K1＝＊＊ /＊＊ ＝ ＊＊。 表 7 地價指數(shù)表 年 期 ＊＊年＊＊月 2020 年 12 月 地價指數(shù) 確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（ K2） 由于 **市商業(yè)用地基準地價為 40年期土地使用權(quán)價格，此次評估待估宗地的剩余土地使用年期為 年，故需進行年期修正，即 土地使用年期修正系數(shù)公式 : nmrrK )1/(11 )1/(112 ?? ??? 公式中： K2－－－ 土地使用年期修正系數(shù) r－－－ 土地還原率 6％ [土地還原率按評估基準日時中國人民銀行 公布的 一年期（含一年）存款利率 %，再加上一定的風險因素調(diào)整值，按 6％計 ] m－－－ 待估宗地設(shè)定使用年限 n－－－ 基準地價設(shè)定土地使用年期 或： 由于 **市商業(yè)用地基準地價為 40 年期土地使用權(quán)價格，與本次評估待估宗地的土地使用年期一致，故不需進行年期修正， 土地使用年期修正系數(shù) K2＝ 1。 編制待估宗地地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（∑ K）表 13 根據(jù)《 **市城區(qū)土地定級估價報告》，商業(yè)用地地價影響因素說明表及修正系數(shù)表（見表 8 和表 9），按照待估宗地的區(qū)域因素及個別因素條件，可建立待估宗地地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（∑ K）表（表 10）。 表 8 商業(yè)用地 地價因素說明表 影響因素 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 ≤ 400米 400－ 800米 800－ 1200米 1200－ 1600米 1600米 臨路級別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運輸型 人口密度或人流量 大 較大 一般 較少 少 距公交車站距離 ≤ 500米 500－ 1000米 1000－ 1500米 1500－ 2020米 2020米 交通管制情況 無交通管制 貨車禁止通行 經(jīng)營類型 飲食娛樂服務(wù) 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 個別因素 宗地形狀 長方形 正方形 梯形 三角形 不規(guī)則 臨街寬度 7米 5－ 7米 3－ 5米 1－ 3米 1米 宗地進深 2米 2－ 4米 4－ 6米 6－ 8米 8米 臨街形式 十字路 丁字路 沿街 背街 容積率 ≥ － － － 表 9 商業(yè)用地地價因素修正系數(shù)表 級別 修正系數(shù)（％）影響因素 一級地 二級地 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 0 － － 0 － － 9 臨路級別 0 － － 0 － － 人口密度或人流量 0 － － 0 － － 距公交車站距離 0 － － 0 － － 交通管制情況 0 － － 0 － － 經(jīng)營類型 0 － － 0 － － 個 別 因 素 宗地形狀 0 － － 0 － － 臨街寬度 0 － － 0 － － 宗地進深 0 － － 0 － － 臨街形式 0 － － 0 － － 容積率 0 － － 0 － － 注：這里只以商業(yè)用地為例，不同用途、不同級別的基準地價修正體系應(yīng)以各地公布或?qū)嶋H執(zhí)行的標準為主。如當?shù)責o修正體系，則需要按照當?shù)毓纼r機構(gòu)平常工作習(xí)慣編制較詳細的修正體系，區(qū)域因素不少于 5，個別因素不少于 3個。 14 表 10 待估宗地＊＊地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表 因素 條件說明 優(yōu)劣度 修正系數(shù)（％） 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 距商服中心 1000米 一般 0 臨路級別 臨站前西街（混合型次干道） 較劣 － 人口密度或人流量 較大 較優(yōu) 距公交車站距離 距 9路公共汽車站約 150米，距火車站距離約 100米