【正文】 式中：In ：第n 級土地上不同行業(yè)土地的平均收益； Ｍ：第n 級土地上的樣本量。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計值，工作步驟為：1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型； 2. 構造擬合誤差的平方和； 3. 導出正規(guī)方程組； 4. 求解正規(guī)方程組； 5. 確定因素系數(shù)估計值。 2. 模型選擇方法 根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進行模型選擇：方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數(shù)學形式。 土地質量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)１，２，……n排列，土地級別指數(shù)取值為n,……2，１。 用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。 合理工資量的計算按當?shù)馗餍袠I(yè)不同技術水平下勞動力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準： LPs Lcs = Lce —— LPe 式中：Lcs ：某企業(yè)在標準定員情況下應支出的工資額 Lce ：該企業(yè)實際支出的工資額 LPs ：某一技術水平下同等規(guī)模的企業(yè)應有勞動力標準 數(shù)量 LPe ：企業(yè)實際占有的勞動力數(shù)量 企業(yè)效益資料的整理 將收集到的企業(yè)效益資料，按標準化公式計算整理。 樣本數(shù)據(jù)處理 土地利用類型的劃分 土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。該技術路線主要用于土地市場發(fā)達，土地交易案例多的城市，是今后基準地價評估的主要技術路線。當樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時應進行樣本的補充調查。 資料調查的內容 1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料； 2. 土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標準、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準、行業(yè)經(jīng)濟效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料； 3. 地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補償標準資料，房屋造價、重置價等相關標準及土地開發(fā)費用資料等； 4. 影響地價的因素資料； 5. 其它資料：歷史地價資料、經(jīng)濟發(fā)展及利息率利潤率資料、有關經(jīng)濟指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關土地房屋的稅收種類、生產率、城市規(guī)劃等有關資料。 基準地價評估的表格應根據(jù)各的實際需要來制定。 地價影響因素復雜，且各宗地價格的影響因素不同。３、城市土地價格的影響因素 城市土地價格影響因素分類 城市土地價格的影響因素主要有以下三大類： 1. 一般因素； 2. 區(qū)域因素； 3. 個別因素。 估價人員在確定對象價格后，應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。 估價機構和估價人員應經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。 確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權屬文件和估價權利性質等；確定估價目的應根據(jù)委托方的要求而定；確定估價時點應根據(jù)估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。 遵循估價時點原則，是指估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 遵循替代原則，是指土地評估應以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價格為基準。 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 土地估價的法律依據(jù) 土地估價除應符合本規(guī)程外，還應符合國家現(xiàn)行有關標準、規(guī)范的規(guī)定。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構評估，土地估價師不得少于２名。 規(guī)程適用范圍 本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。獨立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設用地的土地估價也適用本規(guī)程。 職業(yè)道德 土地估價應講職業(yè)道德。 規(guī)程解釋權 本規(guī)程由國土資源部負責解釋。 基準地價評估以估價對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結果。 編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。 估價所需資料主要應包括下列方面： 1. 估價對象相關經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等； 2. 對土地價格有普遍影響的資料； 3. 對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料； 4. 相關房地產交易、成本、收益實例資料； 5. 確定土地估價參數(shù)的相關資料； 6. 反映估價對象權屬及狀況的資料。按照評估項目委托合同，估價機構向委托人提交估價報告。 一般因素一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和自然因素等，內容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟狀況、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃等。估價人員一定要仔細調查，具體分析，不可千篇一律。一些基本表格見附錄A。 樣本資料的整理 1. 樣本剔除。 基準地價評估的技術路線 以土地定級為基礎，土地收益（地租）為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價。 用土地條件劃分均質地域，用市場交易價格等資料評估路線價。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當考慮土地利用規(guī)劃。 指標選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類 級差收益測算指標的選擇級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。 用 t 檢驗法和均值――方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進行異常值剔除。Ｂ、 Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標準資金占有量； X３ ：每平方米土地上標準工資占有量； b0 ：常數(shù)，大于零； b１ 、b２ 、b３ ：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數(shù)。方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進行經(jīng)濟、統(tǒng)計和計量檢驗，按檢驗結果，選定測算模型。 因素系數(shù)估計值的可靠性檢驗 1. 經(jīng)濟意義檢驗 一般從符號和值域兩個方面檢驗。 通過模型的擬合優(yōu)度檢驗，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。 基準地價計算 土地還原利率的確定。按測算結果，編制各級各類土地的基準地價表。其一般程序為：選擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標準，調查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實地校核調整和區(qū)域邊界的確定。在樣點地價的整理中，關鍵是各參數(shù)的確定。 1. 有限年期使用權地價修正到基準地價年期：計算公式為： [1－（1/（1+rd）m）] Pm=Pml—————————— [1－（1/（1+rd）m1）]式中：Pm──基準地價年期的土地使用權價格 m1──樣點地價的實際年期 Pm1──樣點地價 m──基準地價年期 rd──土地還原利率 2. 所有權地價修正到基準地價年期： 計算公式為： Pm=P[1－（1/（1+rd）m）]式中：P為土地所有權價格，Pm、rd、m含義同上。計算公式為： Pis Kij=── Pij式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準地價評估年的系數(shù) Pis──某類土地用途基準地價評估年土地交易平均價（或地價指數(shù)） Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價（或地價指數(shù)）對不同年份發(fā)生的交易宗地地價，地價修正到評估年份的計算公式為： Pls=KijPji式中：Pls──修正到評估時間的宗地價格 Pji──第j年，第i類宗地的實際成交地價 樣點地價的容積率修正不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準地價評估所設計的標準容積率下地價，才能用于基準地價評估。 3. 基礎設施配套程度修正：在不同基礎設施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準地價評估所設定的基礎設施配套程度下的標準地價。 1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價樣點資料分布圖； 2. 土地級別界線和均質地域界線要反映在圖上； 3. 直接在圖上表示地價，地價資料多時，采用分級圖表示地價點標準。 3. 。 數(shù)據(jù)整理 將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點，按土地級、土地均質區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進行整理，并填表。在有樣點區(qū)域或級別內，可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區(qū)域的基準地價。 建立樣點地價和土地級別模型，評估級別基準地價 A. 模型選擇：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數(shù)學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數(shù)，再用地價級差系數(shù)等參數(shù)來計算級別基準地價。估算出Ａ和r后，要進行系數(shù)可靠性檢驗。 利用土地交易資料評估路線價 路線價的評估范圍 路線價主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價格評估。 樣點地價的數(shù)據(jù)檢驗 。 3. 取算術平均數(shù)。 2. 地產市場發(fā)達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證。 以兩種以上方法測算城市分用途基準地價的，應以級別或區(qū)域為單位，用不同方法的測算結果，根據(jù)當?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準地價。以便能在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出宗地地價。如果其基準地價成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準地價修正體系一定要反映土地利用的復雜性。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務業(yè)店鋪總數(shù)。主要指商業(yè)區(qū)各項市政基礎設施的利用程度和質量高低。主要指城市規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。 (2) 住宅用地的影響因素A. 住宅區(qū)的位置。 C. 交通便捷度。 E. 環(huán)境質量優(yōu)劣度。 G. 宗地條件。 B. 基礎設施完善度。 F. 宗地條件。 上調幅度的計算公式為： InhIlb Ｆ１＝——— * 100% Ilb 下調幅度的計算公式為： Ilb Inl Ｆ2＝——— * 100% Ilb 式中：F1基準地價上調最大幅度 F2基準地價下調最大幅度 Ilb基準地價折算的年收益 Inb級別或區(qū)域正常土地收益的最高值 Inl級別或區(qū)域正常土地收益的最低值 在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。在一般水平與下限價格之間，內插條件校劣的修正系數(shù)，一般為F２i／２，同時確定較劣條件下的地價標準。 用市場地價資料編制基準地價修正系數(shù)表 1. 確定級別或區(qū)域基準地價，確定級別或區(qū)域基準地價。 3. 影響地價各因素修正值的確定 根據(jù)五個標準的修正幅度，將修正幅度按因素權重分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標準下的修正值。 確定路線價 。 2. 確定級距。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內依一定距離（級距）劃分為許多單元格，并依次為a1 , a2 , a3 ……an ，其單獨深度百分率為： a1 a2 a3 ……an 。 2. 編圖前，要將基準地價成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內容和編制方法。 A. “級”用大寫羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示“一級、二級、三級……”。 5. 基準地價圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關的主要道路，主次干道用雙實線，支路用單實線表示。 8. 各地可根據(jù)需要編繪彩色基準地價圖，圖面以暖色為主，鄰級色差不宜過大。 4. 土地級別、地價區(qū)段、用地類型、基準地價用注記表示。 2. 以土地條件劃分均質區(qū)域（或以土地定級為基礎），以市場交易地價資料為依據(jù)，更新基準地價。 基本方法 1. 有定級基礎的城市：先判斷原定級范圍的準確性，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。 基本方法 1. 有定級的城市，以城市定級為基礎，利用級別或區(qū)域范圍內的市場交易地價資料更新評估各類用途的基準地價。 2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗。3. 模型選擇及基本方法。 3. 基本模