【正文】 宗地價(jià)格 Pji──第j年，第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià) 樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。 1. 按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖； 2. 土地級(jí)別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上； 3. 直接在圖上表示地價(jià)，地價(jià)資料多時(shí)，采用分級(jí)圖表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。 數(shù)據(jù)整理 將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。 建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級(jí)別模型，評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) A. 模型選擇：在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級(jí)別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級(jí)別的地價(jià)級(jí)差系數(shù)，再用地價(jià)級(jí)差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 利用土地交易資料評(píng)估路線價(jià) 路線價(jià)的評(píng)估范圍 路線價(jià)主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價(jià)格評(píng)估。 3. 取算術(shù)平均數(shù)。 以兩種以上方法測(cè)算城市分用途基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝唬貌煌椒ǖ臏y(cè)算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況和地價(jià)水平，確定級(jí)別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。如果其基準(zhǔn)地價(jià)成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。主要指商業(yè)區(qū)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。 (2) 住宅用地的影響因素A. 住宅區(qū)的位置。 E. 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。 B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 上調(diào)幅度的計(jì)算公式為： InhIlb Ｆ１＝——— * 100% Ilb 下調(diào)幅度的計(jì)算公式為： Ilb Inl Ｆ2＝——— * 100% Ilb 式中：F1基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度 F2基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度 Ilb基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益 Inb級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最高值 Inl級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最低值 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。 用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 1. 確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 確定路線價(jià) 。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級(jí)距）劃分為許多單元格，并依次為a1 , a2 , a3 ……an ，其單獨(dú)深度百分率為： a1 a2 a3 ……an 。 A. “級(jí)”用大寫羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)……”。 8. 各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價(jià)圖，圖面以暖色為主，鄰級(jí)色差不宜過大。 2. 以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級(jí)為基礎(chǔ)），以市場(chǎng)交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。 基本方法 1. 有定級(jí)的城市，以城市定級(jí)為基礎(chǔ)，利用級(jí)別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)交易地價(jià)資料更新評(píng)估各類用途的基準(zhǔn)地價(jià)。3. 模型選擇及基本方法。 (1) 直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià) 在基準(zhǔn)地價(jià)更新期，用地價(jià)評(píng)估方法評(píng)估出標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新期價(jià)格，再用其分用途分區(qū)域或級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的平均價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)。公式為： 其中：Pinl──某一分區(qū)（級(jí)）某類用地的平均地價(jià) Pil──某一分區(qū)（級(jí)）某類用地的樣點(diǎn)地價(jià) M──某一分區(qū)（級(jí)）某類用地的地價(jià)樣點(diǎn)數(shù) 分區(qū)（級(jí)）分類地價(jià)指數(shù)用基準(zhǔn)地價(jià)更新年該分區(qū)（級(jí)）分類平均地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)年原該分區(qū)（級(jí)）分類平均地價(jià)之比計(jì)算。 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括下列項(xiàng)目： 1．明確估價(jià)對(duì)象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。另外，應(yīng)對(duì)已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權(quán)利狀況等進(jìn)行審核。 收益還原法 收益還原法的基本原理 收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括： 1. 生產(chǎn)成本，包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等； 2. 產(chǎn)品銷售費(fèi)； 3. 產(chǎn)品銷售稅金及附加； 4. 財(cái)務(wù)費(fèi)用； 5. 管理費(fèi)用； 6. 企業(yè)利潤(rùn)。土地所有權(quán)的權(quán)利大于土地使用權(quán)，其風(fēng)險(xiǎn)也比土地使用權(quán)小。 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。2. 交易實(shí)例的狀況。 對(duì)于搜集到的每一個(gè)交易實(shí)例及其內(nèi)容，都需要查證，做到準(zhǔn)確無誤。小類是在大類用途的基礎(chǔ)上再細(xì)分，例如住宅，可細(xì)分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。如果市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長(zhǎng)間隔時(shí)間，但最長(zhǎng)時(shí)效不宜超過2年。換算處理包括下列內(nèi)容：1. 統(tǒng)一付款方式，應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清；2. 統(tǒng)一采用單價(jià)；3. 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。修正的步驟為： ，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。 3. 在無類似土地價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。 4. 公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施兩部分。個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地生熟程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等。 5. 城市規(guī)劃限制，主要包括對(duì)用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。 進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將比較實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。也可以由估價(jià)人員根據(jù)長(zhǎng)期的經(jīng)驗(yàn)積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。 進(jìn)行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。這類交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)首選為比較實(shí)例。主要是指比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象地塊應(yīng)處于同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級(jí)土地內(nèi)的類似地區(qū)。如果比較實(shí)例少于三個(gè)，其代表性差，可能造成估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場(chǎng)狀況。 3. 成交價(jià)格。如果交易實(shí)例資料太少，不僅會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，甚至?xí)故袌?chǎng)比較法無法采用。 計(jì)算收益價(jià)格 計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律，判定估價(jià)對(duì)象純收益流量屬于下列那種類型： 1. 純收益流量每年固定不變； 2. 純收益流量每年按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減； 3. 純收益流量每年按某個(gè)固定的比率遞增或遞減； 4. 純收益流量按其他有規(guī)則的變動(dòng)。 還原利率的確定 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系 還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定： r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：r——綜合還原利率； r1——土地還原利率； r2——建筑物還原利率； L——土地價(jià)格； B——建筑物價(jià)格。收益還原法的基本公式如下： P=a/r[11/(1+r)m] 式中：P——有限年期土地收益價(jià)格； a——年土地純收益； r——土地還原利率； m——土地使用年期。 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用宗地估價(jià)基本方法。3．明確估價(jià)期日：估價(jià)期日應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日?；鶞?zhǔn)地價(jià)更新按區(qū)域和用途進(jìn)行。 (2) 間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià) 即用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格編制該城市或區(qū)域的綜合地價(jià)指數(shù)和分用途地價(jià)指數(shù)，通過地價(jià)指數(shù)來更新基準(zhǔn)地價(jià)。基本思想是：當(dāng)某定級(jí)因素發(fā)生變化，足以引起土地級(jí)別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點(diǎn)地價(jià)資料，無法調(diào)整級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級(jí)因素分值的變化來計(jì)算新的基準(zhǔn)地價(jià)。 4. 具體來講，利用市場(chǎng)交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級(jí)別建立模型法和地價(jià)與定級(jí)因素分值建立模型法。 城市基準(zhǔn)地價(jià)可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新，也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。 2. 的雙實(shí)線表示，支路用 。 B. 用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”，字體為等線體。 A. 平均深度百分率： a1+a2 a1+a2+a3 a1+a2 +a3+……an a1 —— ——— ……——————— 2 3 n B. 累計(jì)深度百分率： a1 a1+a2 a1+a2+a3 …… a1+a2 +a3+……an 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制 基準(zhǔn)地價(jià)圖繪制的內(nèi)容 1. 基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級(jí)別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置和與地價(jià)高低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等。其基本程序?yàn)椋? 1. 標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定。 對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。 F1i=F1*Wi F２i=F２*Wi 式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度 F２i――某一因素的下調(diào)幅度 Wi ――某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重 以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。 D. 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。 F. 規(guī)劃限制。B. 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會(huì)治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。 用土地利用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 ，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 根據(jù)城市土地利用特點(diǎn)，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價(jià)。 劃分地價(jià)等級(jí) 把區(qū)段地價(jià)按地價(jià)高低排列，并描繪在數(shù)軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個(gè)地價(jià)等級(jí)。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。 在特殊情況下，要做地價(jià)與土地級(jí)別二維關(guān)系圖，確定測(cè)算模型。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素?cái)?shù)的４倍。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí) ，需對(duì)均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。協(xié)議出讓地價(jià)、暗箱操作地價(jià)、急買急賣地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。 土地聯(lián)營(yíng)入股資料 根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價(jià)。如果城市土地級(jí)別較大，而同類用地的地租地價(jià)在同一級(jí)別的變化幅度較大時(shí)，就要細(xì)分土地級(jí)別或區(qū)域。 土地收益計(jì)算 將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級(jí)土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為： Ａ模型 Ini =A(1+r)X1n B模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3) Yni C模型 Ini =——— (X2b2 *X3b3) D模型 Ini =Yni(b2X2+b3X3+V) 式中：Ini ：第n 級(jí)土地上樣本單位面積的土地收益； Yni： 第n 級(jí)土地上樣本單位面積的利潤(rùn)； A、Xln、r、b0、bbXXV含義同４．４．４．１中各模型。2. 系數(shù)估計(jì)將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計(jì)值。 模型選擇與系數(shù)估計(jì) 模型選擇 1. 常用于級(jí)差收益（地租）測(cè)算的模型有： A、 Yn=A(1+r)X1n 或 Yn=A(1+r)aX1n 其中： Yn ：第n級(jí)土地樣本每平方米土地的利潤(rùn)值； A：常數(shù)； r ：利潤(rùn)級(jí)差系數(shù)； X1n ：第n級(jí)土地級(jí)別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； α：待定系數(shù)。 單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算 根據(jù)土地級(jí)別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級(jí)差收益測(cè)算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算： fi Xin =—— n 式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數(shù)； fi ：某單元總分值； n ：土地級(jí)別數(shù) 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)： Crm Kci = —— Cr式中： Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù) Crm ：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率 Cr ：該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤(rùn)率 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算 分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)?；蚣夹g(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)：