【文章內(nèi)容簡介】 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運輸型 人口密度或人流量 大 較大 一般 較少 少 距公交車站距離 ≤ 500 米 500－ 1000 米 1000－ 1500 米 1500－ 2020 米 2020 米 交通管制情況 無交通管制 貨車禁止通行 經(jīng)營類 型 飲食娛樂服務(wù) 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 個別因素 宗地形狀 長方形 正方形 梯形 三角形 不規(guī)則 臨街寬度 7 米 5－ 7 米 3－ 5 米 1－ 3 米 1 米 宗地進深 2 米 2－ 4 米 4－ 6 米 6－ 8 米 8 米 臨街形式 十字路 丁字路 沿街 背街 容積率 ≥ － － － 表 9 商業(yè)用地地價因素修正系數(shù)表 級別 修正系數(shù)（％）影響因素 一級地 二級地 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 0 － － 0 － － 9 臨路級別 0 － － 0 － － 人口密度或人流量 0 － － 0 － － 距公交車站距離 0 － － 0 － － 交通管制情況 0 － － 0 － － 經(jīng)營類型 0 － － 0 － － 個 別 因 素 宗地形狀 0 － － 0 － － 臨街寬度 0 － － 0 － － 宗地進深 0 － － 0 － － 臨街形式 0 － － 0 － － 容積率 0 － － 0 － － 注：這里只以商業(yè)用地為例，不同用途、不同級別的基準地價修正體系應(yīng)以各地公布或?qū)嶋H執(zhí)行的標準為主。如當(dāng)?shù)責(zé)o修正體系，則需要按照當(dāng)?shù)毓纼r機構(gòu)平常工作習(xí)慣編制較詳細的修正體系，區(qū)域因素不少于 5，個別因素不少于 3 個。 14 表 10 待估宗地＊＊地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表 因素 條件說明 優(yōu)劣度 修正系數(shù)（％） 區(qū) 域 因 素 距商服中心距離 距商服中心 1000 米 一般 0 臨路級別 臨站前西街（混合型次干道） 較劣 － 人口密度或人流量 較大 較優(yōu) 距公交車站距離 距 9 路公共汽車站約 150 米，距火車站距離約 100 米 優(yōu) 交通管制情況 無 優(yōu) 經(jīng)營類型 其它 劣 － 個 別 因 素 宗地形狀 規(guī)則 優(yōu) 臨街寬度 米 優(yōu) 宗地進深 米 劣 － 臨街形式 兩面臨街（沿街） 一般 0 容積率 優(yōu) 合計 注：分宗地編制表 10，并按宗地編號格式編制表的編號。 計算基準地價設(shè)定開發(fā)程度條 件下的宗地地價 經(jīng)以上分析過程，可得到待估宗地在基準地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地價格： 基準地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準地價 K1 K2 **（ 1＋ ?K） 計算估價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價 如果所使用的基準地價設(shè)定開發(fā)程度與本次評估 **宗地設(shè)定開發(fā)程度相同，因此不需進行開發(fā)程度的修正。則： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價 如果本次所使用的基準地價設(shè)定的開發(fā)程度與本次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進行開發(fā)程度的修正，才能得到評估設(shè)定待估宗地開發(fā) 程度條件下的宗地地價，故： 設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＝基準地價設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價＋開發(fā)程度修正幅度 基準地價系數(shù)修正法評估過程參見表 11。 表 11 基準地價系數(shù)修正法評估過程一覽表 宗地 編號 宗地 名稱 土地 等級 基準地價設(shè)定年期 基準地價（元/m2） 區(qū)域及個別因素修正系數(shù)（ %） 期日修正系數(shù) 估價設(shè)定年期（年） 使用年期修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 其他修正 土地開發(fā)程度修正幅度 (元/m2) 單位地價（元 /m2） 15 （二）市場比較法 （注：如采用市場比較法評估土地價格，可參考下面格式進行評估；這里只以商業(yè)用途為例，其他用途應(yīng)在因素選擇、修正幅度等方面根據(jù)實際情況予以調(diào)整。） 比較實例選擇 實例 A： **（土地使用者名稱）商業(yè)用地 該地塊位于 **省 **市或縣 **路 **號 ， 用途為商業(yè)，用地面積 **平方米，建筑容積率 **，土地使用年期為 **年。 199**年 **月 *日基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達到宗地紅線外“ **通” （即通路、供電、供水、排水、通訊、供暖、供氣） 及紅線內(nèi)“地面平整”的 （出 讓、合資、改制 ）交易的價格為 **元 /平方米。 實例 B：（內(nèi)容參考實例 A） 實例 C：（內(nèi)容參考實例 A） 各交易實例的因素條件詳見表 12。 比較因素的選擇 根據(jù)待估宗地的宗地條件，影響待估宗地價格的主要因素有： A、交易時間：確定地價指數(shù) B、交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易 C、區(qū)域因素：主要有交通條件 [距區(qū)域主干道距離、距區(qū)域中心距離、公交便捷度、對外交通便利度（用距客運火車站、客運碼頭距離） ]、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣度等 D、個別因素：主要 指宗地面積、宗地形狀、容積率、臨街寬度、宗地進深、目前規(guī)劃限制 比較因素條件說明 待估宗地與比較實例的比較因素條件詳述見表 12。 16 表 12 比較因素條件說明表 待估宗地及比較實例 比較因素 待估宗地 實例 A 實例 B 實例 C 位置 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 **市或縣 **路 **號 土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 交易日期 ** ** ** ** 交易價格（元 /平方米） 待估 ** ** ** 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用年期（年） 40 40 40 40 價格類型 重組上市 市場交易 市場交易 市場交易 區(qū) 域 因 素及個別因素 交 通 距區(qū)域主干道距離 約 **米 約 **米 約 **米 約 **米 道路通達度 鄰（主干道、次干道、支路、街巷） 鄰（主、次、支、街巷）干道 鄰（主、次、支、街巷）干道 鄰（主、次、支、街巷）干道 公共交通便捷度及距公交車站距離 有 路公交線路，距〈 150 米 有 路公交線路，距 150500 米 有 路公交線路，距 500700 米 有 路公交線路，距〉 700 米 對外交通便利度 距客運火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約**公里 距客運火車站（或客運碼頭）距離約 **公里 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外 **通 紅線內(nèi)場地平整 環(huán)境優(yōu)劣度 污染 ** 污染 ** 污染 ** 污染 ** 宗地形狀 （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、較規(guī)則、 不規(guī)則） （規(guī)則、 較規(guī)則、不規(guī)則） 容積率 0． 8 12 臨街狀況 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街 宗地進深 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 12米不滿 16 米 不滿 4 米、滿 4 米不滿 8 米、 滿 8 米不滿12 米、滿 12 米不滿16 米 目前規(guī)劃限制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限 制 較大、一定、無限制 表中所列因素為主要因素，評估過程中可結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞实貎r修正體系中的因素及土地所在地的特殊情況有所增減。 在進行因素條件說明時應(yīng)盡量具體，最好不要使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標，也必須具體描述，如道路通達度可用臨主干道、次干道、支路描述。基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達到三通一平、五通一平、七通一平來描述。 這里因素說明應(yīng)注意與區(qū)域因素和個別因素條件相一致，不要自相矛盾 編制比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)待估宗地與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下： （注：指數(shù)確定方法僅供參考） （ 1）待估宗地與三個實例的土地用途、交易情況、價格類型等條件均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正。 （ 2）地價指數(shù) 調(diào)查 **市或縣近幾年商業(yè)用地地價上漲情況 ， 近年來 **市或縣除少數(shù)地區(qū)商業(yè)用地有小幅度上漲外，其它地區(qū)無明顯上漲，根據(jù)待估宗地所在區(qū)域 17 的地 價變化的實際情況，以 199*年 *月為基數(shù)（結(jié)合當(dāng)?shù)氐牡貎r變化情況確定基期），將 199*年 *月的地價指數(shù)定為 100，則地價指數(shù)變化情況如下： 表 13 商業(yè)用地地價指數(shù)表 年 期 地價指數(shù)（ %） （ 3）土地使用年期修正指數(shù) 土地使用年期修正指數(shù)公式： 100)1/(11 )1/(11 ??? ??? nmrrK 式中： K—— 土地使用年期修正系數(shù) r—— 土地還原率 [土地還原率按評估基準日時中國人民銀行公布的 一年期（含一年）存款利率 %，再加上一定的風(fēng)險因素調(diào)整值，按 6％計 ] m—— 比較實例宗地土地使用年期 n—— 待估宗地土地使用年期 （ 4）區(qū)域及個別因素修正系數(shù) Ⅰ、區(qū)域因素： A 、距區(qū)域主干道距離：以待估宗地距區(qū)域主干道距離為 100，每增加或減少 100 米，指數(shù)減少或增加 **。 B、道路通達度：將臨道路類型分為主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗地臨路類型為 100，每增加或減少一個級別，指數(shù)增加或減少 **。 C、公共交通便捷度及距公交車站距離：有 3路以上，距站點〈 150 米；有 2 路，距站點 150500 米；有 1 路，距站點 500700 米；無公交線路，距站點〉 700 米四個等級，以待估宗地公共交通便捷度及距公交車站距離為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 D、對外交通便利度：以待估宗地距客運火車站、客運碼頭距離為 100， 每增加或減少 1 公里，指數(shù)減少或增加 **。 E、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：基礎(chǔ)設(shè)施條件每增加或減少“一通”，指數(shù)增加或減少 **； F、環(huán)境優(yōu)劣度：分為污染嚴重、污染較重、有一定污染、污染小、無污染五個等級，以待估宗地為 100， 每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降**。 Ⅱ、個別因素 : A、宗地形狀；分為不規(guī)則、較規(guī)則、規(guī)則三等級，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 18 B、容積率：以待估宗地容積率為 100，比較實例的容積率與其相比，每增加或減少 ，指數(shù)增加或減少 **。 C、臨街狀況：分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街、四面臨街五個等級，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 D、宗地進深： 16 米以上、滿 12 米不滿 16 米、滿 8 米不滿 12 米、滿 4米不滿 8 米、分為不滿 4 米五個等級，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 E、目前規(guī)劃限制：分為有較大限制、有一定限制、無限制，以待估宗地為 100，每上升或下降一個等級，指數(shù)上升或下降 **。 根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表 14。 表 14 比較因素條件指數(shù)表 待估宗地及實例 比較較因素 待估宗地 實例