【文章內(nèi)容簡介】 的系數(shù)范圍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。第三十九條修正后結(jié)果計(jì)算參照住宅市場比較法計(jì)算過程。第四十條 有穩(wěn)定收益或潛在收益的房屋，可以采用收益法估價(jià)。營業(yè)用房收益法估價(jià)技術(shù)路線：根據(jù)客觀租金收益，扣除其維修費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)等，確定其純收益，再按照一定的還原利率，將未來各年的純收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。第四十一條采用收益法對(duì)營業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)應(yīng)遵循以下原則（見附件3）。第四十二條 采用收益法評(píng)估被征收營業(yè)用房的征收補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，按照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評(píng)估。第四十三條征收營業(yè)用房如果不符合采用市場比較法和收益法條件的，也可以采用成本法。第七章 非住宅非營業(yè)用房的估價(jià)第四十四條非營利性的科教、文化、衛(wèi)生和社會(huì)公共福利性公益事業(yè)用房及公交、工業(yè)、倉儲(chǔ)用房征收估價(jià)一般采用成本法估價(jià)。如果條件具備也可以采用市場比較法和收益法估價(jià)。第四十五條非營利性的科教、文化、衛(wèi)生和社會(huì)公共福利性公益事業(yè)用房及公交、工業(yè)、倉儲(chǔ)用房成本法估價(jià)技術(shù)路線：：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格，然后扣除折舊并考慮土地取得成本，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各必要構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實(shí)際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場價(jià)格。：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)，成本法估價(jià)的基本公式為：征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格 = 土地重新取得價(jià)格+建筑物重置價(jià)格 建筑物折舊：采用成本法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)采取房屋、土地分別估價(jià)的方式，估價(jià)出房地產(chǎn)市場價(jià)格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用成本法等方法求??；建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)采用工料測量法或分部分項(xiàng)法求取，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附表七。房屋折舊采用成新折扣法計(jì)算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。第八章住宅改為營業(yè)用房使用的房屋的估價(jià)第四十六條對(duì)于將住宅改為營業(yè)用房的住宅部分（以下簡稱“住改非”房屋，為營業(yè)服務(wù)的輔房不計(jì)營業(yè)用房面積），分兩種情況進(jìn)行補(bǔ)償： （一）在房屋征收調(diào)查公告發(fā)布之前取得工商營業(yè)執(zhí)照并改為營業(yè)用房連續(xù)使用一年以上的：“住改非”房屋的估價(jià)：1984年1月5日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按照營業(yè)用房予以估價(jià)、補(bǔ)償；1984年1月5日后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按照營業(yè)用房估價(jià)金額的一定比例予以補(bǔ)償：1至5年（含本數(shù)，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。沿主干道未取得營業(yè)執(zhí)照，但有材料證明持續(xù)營業(yè)15年的為50%。新沂市市區(qū)內(nèi)的主干道和主要街道徐海路（原臨沭路－臧圩河橋）、新安路（原臨沭路－臧圩河橋）、青年路（原臨沭路－新華路）、富民路（鐘吾路原臨沭路）、市府路（沭河大橋－臧圩河橋）、幸福路（新華路鐘吾路）、建鄴路（沭河西－臧圩河）、花廳路（原臨沭路公園路）、大橋路（沭河大橋－開發(fā)區(qū)大橋）、化工路（徐海路新安路）、輕工路（新安路大橋南路）、新華路（大橋路－徐海路）、公園路（徐海路－新戴河橋）、鐘吾路（徐海路－高速路口）、南京路（徐海路－市府路）、原臨沭路（徐海路－花廳路）、城關(guān)里（建鄴路花廳路）、建鄴路東三巷（建鄴路花廳路）、利民路（市府路花廳路）、四華里（市府路大橋路）、郯新路（徐海路205國道）、新北路（郯新路臨沭北路）、上海路（新安路五華路）、北京路（鐘吾路上海路）、人民路（鐘吾路上海路）、馬陵山路（鐘吾路上海路）、五華路（鐘吾路上海路）、新東路（惠山路南寧路）、黃沭路（惠山路沭東大道）。“住改非”房屋，其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用按照住宅評(píng)估價(jià)加營業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確定?！白「姆恰狈课轄I業(yè)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營年限12年2年以上5年5年以上10年10年以上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）3005008001000（二）二層及二層以上住宅房屋改為非住宅使用的，按照住宅房屋予以評(píng)估補(bǔ)償。（三）在房屋征收調(diào)查公告發(fā)布之后改為營業(yè)用房的，以及經(jīng)營不滿一年的一律按住宅進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。第四十七條對(duì)持有營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)作為營業(yè)用房使用一年以上的房屋，按照收益法予以評(píng)估，并參照第四十六條予以補(bǔ)償。依法需扣除土地出讓金的，相應(yīng)扣除土地價(jià)值的40％作為土地出讓金。第四十八條采用收益法估價(jià)的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會(huì)平均收益水平修正確定。收益年限按照40年計(jì)算。第九章 其他征收估價(jià)問題處理第四十九條臨時(shí)建筑和在建工程估價(jià)規(guī)定：未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第五十條假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。假設(shè)開發(fā)法的基本公式在建工程的價(jià)值=開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－購買該在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)第五十一條對(duì)住宅評(píng)估中，“地大于房”估價(jià)的規(guī)定：，會(huì)出現(xiàn)“地大于房”的情況，所謂的“地大于房”指土地使用權(quán)證（或同類有效證件）載明的面積（不含臨時(shí)用地面積）大于該宗地上被確認(rèn)合法房屋建筑面積。“地大于房”的土地面積進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，土地單價(jià)按照被征收項(xiàng)目住宅評(píng)估單價(jià)的80%計(jì)算。第十章 估價(jià)報(bào)告書第五十二條房屋征收分戶估價(jià)結(jié)果應(yīng)符合整體性、關(guān)聯(lián)性、合理性的要求，同類房屋之間的級(jí)別價(jià)、不同類房屋之間的比價(jià)客觀合理。第五十三條單宗房屋的價(jià)值不足100萬元，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式，除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說明的形式。表格式估價(jià)報(bào)告應(yīng)披露影響估價(jià)結(jié)果的所有重要信息。非表格式估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告書應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)要求撰寫。第五十四條房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第五十五條估價(jià)結(jié)果的有效期自提交正式評(píng)估報(bào)告之日起，至該國有土地上房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第五十六條國有土地上房屋征收估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)單位公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的專職注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。紙張大小應(yīng)采用A4紙張規(guī)格。第五十七條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)報(bào)告書（含技術(shù)報(bào)告）及有關(guān)資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留五年。第十一章附則第五十八條本細(xì)則將“評(píng)估”與“估價(jià)”作為同義詞來使用。第五十九條違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。第六十條凡房屋征收估價(jià)中涉及原始成本、建筑設(shè)備、工程造價(jià)等專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助估價(jià)。本細(xì)則未作規(guī)定的，應(yīng)按照國家、省和市其他相關(guān)估價(jià)技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六十一條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋征收補(bǔ)償方式的，對(duì)所調(diào)換房屋房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行的估價(jià)，按照本細(xì)則執(zhí)行。第六十二條 本細(xì)則自2017年9月18日起施行。2011年11月3日印發(fā)的《新沂