【文章內(nèi)容簡介】 的系數(shù)范圍，應在估價報告中充分說明理由。第三十九條修正后結(jié)果計算參照住宅市場比較法計算過程。第四十條 有穩(wěn)定收益或潛在收益的房屋，可以采用收益法估價。營業(yè)用房收益法估價技術(shù)路線：根據(jù)客觀租金收益，扣除其維修費用、管理費用、稅金、保險費等，確定其純收益，再按照一定的還原利率，將未來各年的純收益折現(xiàn)到估價時點的價值。第四十一條采用收益法對營業(yè)用房進行估價應遵循以下原則（見附件3）。第四十二條 采用收益法評估被征收營業(yè)用房的征收補償價格時，按照國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》評估。第四十三條征收營業(yè)用房如果不符合采用市場比較法和收益法條件的，也可以采用成本法。第七章 非住宅非營業(yè)用房的估價第四十四條非營利性的科教、文化、衛(wèi)生和社會公共福利性公益事業(yè)用房及公交、工業(yè)、倉儲用房征收估價一般采用成本法估價。如果條件具備也可以采用市場比較法和收益法估價。第四十五條非營利性的科教、文化、衛(wèi)生和社會公共福利性公益事業(yè)用房及公交、工業(yè)、倉儲用房成本法估價技術(shù)路線：：成本法是求取估價對象在估價時點時的重新建造價格，然后扣除折舊并考慮土地取得成本，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各必要構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場價格。：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到城市房屋征收補償估價的特點，成本法估價的基本公式為：征收補償評估價格 = 土地重新取得價格+建筑物重置價格 建筑物折舊：采用成本法估價的，應當采取房屋、土地分別估價的方式，估價出房地產(chǎn)市場價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價格應采用成本法等方法求取；建筑、安裝工程費應采用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構(gòu)成應符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附表七。房屋折舊采用成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計算。房屋建筑設備應單獨計算折舊。第八章住宅改為營業(yè)用房使用的房屋的估價第四十六條對于將住宅改為營業(yè)用房的住宅部分（以下簡稱“住改非”房屋，為營業(yè)服務的輔房不計營業(yè)用房面積），分兩種情況進行補償： （一）在房屋征收調(diào)查公告發(fā)布之前取得工商營業(yè)執(zhí)照并改為營業(yè)用房連續(xù)使用一年以上的：“住改非”房屋的估價：1984年1月5日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按照營業(yè)用房予以估價、補償；1984年1月5日后取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至今的，按照營業(yè)用房估價金額的一定比例予以補償：1至5年（含本數(shù)，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。沿主干道未取得營業(yè)執(zhí)照，但有材料證明持續(xù)營業(yè)15年的為50%。新沂市市區(qū)內(nèi)的主干道和主要街道徐海路（原臨沭路－臧圩河橋）、新安路（原臨沭路－臧圩河橋）、青年路（原臨沭路－新華路）、富民路（鐘吾路原臨沭路）、市府路（沭河大橋－臧圩河橋）、幸福路（新華路鐘吾路）、建鄴路（沭河西－臧圩河）、花廳路（原臨沭路公園路）、大橋路（沭河大橋－開發(fā)區(qū)大橋）、化工路（徐海路新安路）、輕工路（新安路大橋南路）、新華路（大橋路－徐海路）、公園路（徐海路－新戴河橋）、鐘吾路（徐海路－高速路口）、南京路（徐海路－市府路）、原臨沭路（徐海路－花廳路）、城關(guān)里（建鄴路花廳路）、建鄴路東三巷（建鄴路花廳路）、利民路（市府路花廳路）、四華里（市府路大橋路）、郯新路（徐海路205國道）、新北路（郯新路臨沭北路）、上海路（新安路五華路）、北京路（鐘吾路上海路）、人民路（鐘吾路上海路）、馬陵山路（鐘吾路上海路）、五華路（鐘吾路上海路）、新東路（惠山路南寧路）、黃沭路（惠山路沭東大道）?！白「姆恰狈课?，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用按照住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)不同經(jīng)營年限確定?！白「姆恰狈课轄I業(yè)補助標準表經(jīng)營年限12年2年以上5年5年以上10年10年以上補償標準（元/㎡）3005008001000（二）二層及二層以上住宅房屋改為非住宅使用的，按照住宅房屋予以評估補償。（三）在房屋征收調(diào)查公告發(fā)布之后改為營業(yè)用房的，以及經(jīng)營不滿一年的一律按住宅進行評估補償。第四十七條對持有營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)作為營業(yè)用房使用一年以上的房屋，按照收益法予以評估，并參照第四十六條予以補償。依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地價值的40％作為土地出讓金。第四十八條采用收益法估價的，房屋收益應按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營收益確定。房屋的租金收益或經(jīng)營收益按照其同一經(jīng)營用途、同一區(qū)位的社會平均收益水平修正確定。收益年限按照40年計算。第九章 其他征收估價問題處理第四十九條臨時建筑和在建工程估價規(guī)定：未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應采用假設開發(fā)法進行估價，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準。在建工程補償以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設計方案等為依據(jù)。第五十條假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。假設開發(fā)法的基本公式在建工程的價值=開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－購買該在建工程應負擔的稅費第五十一條對住宅評估中，“地大于房”估價的規(guī)定：，會出現(xiàn)“地大于房”的情況，所謂的“地大于房”指土地使用權(quán)證（或同類有效證件）載明的面積（不含臨時用地面積）大于該宗地上被確認合法房屋建筑面積?！暗卮笥诜俊钡耐恋孛娣e進行補償時，土地單價按照被征收項目住宅評估單價的80%計算。第十章 估價報告書第五十二條房屋征收分戶估價結(jié)果應符合整體性、關(guān)聯(lián)性、合理性的要求，同類房屋之間的級別價、不同類房屋之間的比價客觀合理。第五十三條單宗房屋的價值不足100萬元，估價結(jié)果報告可采用表格的形式，除此之外的估價結(jié)果報告，應采用文字說明的形式。表格式估價報告應披露影響估價結(jié)果的所有重要信息。非表格式估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告書應按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)要求撰寫。第五十四條房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第五十五條估價結(jié)果的有效期自提交正式評估報告之日起，至該國有土地上房屋征收項目補償結(jié)束時止。第五十六條國有土地上房屋征收估價機構(gòu)出具的估價報告應當由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽名蓋章，并加蓋估價機構(gòu)單位公章。在估價報告上簽名、蓋章的專職注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負責。紙張大小應采用A4紙張規(guī)格。第五十七條估價機構(gòu)應當對估價報告書（含技術(shù)報告）及有關(guān)資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價報告及有關(guān)資料一般應保留五年。第十一章附則第五十八條本細則將“評估”與“估價”作為同義詞來使用。第五十九條違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。第六十條凡房屋征收估價中涉及原始成本、建筑設備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務的機構(gòu)協(xié)助估價。本細則未作規(guī)定的，應按照國家、省和市其他相關(guān)估價技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第六十一條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋征收補償方式的，對所調(diào)換房屋房地產(chǎn)市場價值進行的估價，按照本細則執(zhí)行。第六十二條 本細則自2017年9月18日起施行。2011年11月3日印發(fā)的《新沂