【正文】 狀 木附表7 0–57外墻裝飾外墻裝飾程度177。容系數(shù)變動(dòng)范圍（％）1繁華程度離商業(yè)中心的距離177。臥室朝向北西東一室朝南2室朝南3室朝南修正系數(shù)989999991001010–25商業(yè)配套設(shè)施各類商業(yè)配套設(shè)施狀況177。附表1住宅區(qū)域因素修正表在一個(gè)征收項(xiàng)目中如果被征收房屋具有瓦房、平房、自建樓房、成套住宅等多種形態(tài)， 應(yīng)分別選取其中具有代表性的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)樣本房。紙張大小應(yīng)采用A4紙張規(guī)格。房屋征收分戶估價(jià)結(jié)果應(yīng)符合整體性、關(guān)聯(lián)性、合理性的要求，同類房屋之間的級別價(jià)、不同類房屋之間的比價(jià)客觀合理。在建工程補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第四十七條房屋折舊采用成新折扣法計(jì)算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計(jì)算。非營利性的科教、文化、衛(wèi)生和社會(huì)公共福利性公益事業(yè)用房及公交、工業(yè)、倉儲(chǔ)用房征收估價(jià)一般采用成本法估價(jià)。有穩(wěn)定收益或潛在收益的房屋，可以采用收益法估價(jià)。第六章 交易情況修正值177。30%，即：｜修正后的單價(jià)－可比實(shí)例平均單價(jià)｜／可比實(shí)例平均單價(jià)≤30％。第二十四條住宅房屋的估價(jià)被征收房屋不具備市場比較法和收益法評估條件的，可以采用成本法估價(jià)，應(yīng)當(dāng)采取房地分別估價(jià)的方式，估價(jià)出房地產(chǎn)市場價(jià)格。第四章估價(jià)程序新沂市國有土地上房屋征收估價(jià)技術(shù)細(xì)則第一章 被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值”。委托國有土地上房屋征收估價(jià)的，房屋征收人應(yīng)當(dāng)明確被征收房屋的性質(zhì)和面積。第二章國有土地上房屋征收當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)資料及被征收房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)取得方式證明文件，不能提供土地證明文件且估價(jià)機(jī)構(gòu)又無法核實(shí)的，可以假設(shè)其為劃撥方式取得。資本化率的求取可采用市場提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法計(jì)算，應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率宜選取1年期定期存款利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般取35%。第二十三條區(qū)域因素修正值177。標(biāo)準(zhǔn)樣本房價(jià)格修正方式的操作步驟：（一）對征收房屋進(jìn)行分類，選取標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋（見附件2）； （二）運(yùn)用可比實(shí)例直接修正方式分別評估出各標(biāo)準(zhǔn)樣本房單價(jià)；標(biāo)準(zhǔn)樣本房單價(jià)的計(jì)算參照市場比較法的計(jì)算過程。（五）測算被征收房屋評估價(jià)格=（區(qū)位價(jià)+宗地綜合因素級別價(jià)+房屋重置成新價(jià)）樓層差系數(shù)成套住宅院落不作單獨(dú)補(bǔ)償。營業(yè)性用房一般劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。非住宅非營業(yè)用房的估價(jià)第四十九條附件2 可比實(shí)例的選取數(shù)一般為3—5個(gè)，然后對可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正、交易時(shí)間修正、房地產(chǎn)狀況修正得出“樣本房屋”的市場價(jià)格。資本化率的求取方法推薦采用市場提取法和安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法計(jì)算。0–33交通便捷程度離市區(qū)主干道的距離177。住宅個(gè)別因素、樓層、樓宇朝向、臥室朝向修正表 0–39其它因素樓梯設(shè)置、每梯戶數(shù)、通風(fēng)等177。樓宇朝向修正系數(shù) 0–32結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)177。附表6 0–56外墻裝飾外墻裝飾程度177。10503，條形磚或毛石基礎(chǔ)，240mm實(shí)心磚墻，砼現(xiàn)澆或多孔板屋面，水泥地坪，木門窗，內(nèi)墻涂料，外墻混合砂漿（含外墻涂料），水、電設(shè)施齊全。400二級小區(qū)內(nèi)給排水、電、暖、通訊、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施比較齊全，道路通暢，容積率、綠化率基本符合標(biāo)準(zhǔn)，有較好的物業(yè)管理。10202層高（檐高）,磚基礎(chǔ), 240mm實(shí)心磚墻,較好木桁條或水泥桁條，水泥地坪，室內(nèi)采光、通風(fēng)較好，木門窗，水、電設(shè)施齊全9303層高（檐高）,磚基礎(chǔ), 240mm磚墻,內(nèi)墻一般抹灰，瓦屋面，雜木或毛竹桁條，簡易屋架，木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，有電。級結(jié)構(gòu)裝修及設(shè)備狀況元/m2框架結(jié)構(gòu)高層1,鋼混砼基礎(chǔ)，鋼砼框架或剪承重，磚墻圍護(hù)，外墻面磚或乳膠漆,內(nèi)墻中級抹灰、水磨石或地磚地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)及通訊、消防設(shè)施齊全。 0–5臨近公路交通干線177。進(jìn)深修正表序號(hào)項(xiàng) 0–2公交線路情況177。0–27規(guī)劃現(xiàn)狀建筑小區(qū)布局與外形177。目內(nèi) 附件4一般以八成新的房屋作為“樣本房屋”。（一）可比實(shí)例應(yīng)選擇與評估對象所處的區(qū)位相同的房屋；  估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對估價(jià)報(bào)告書（含技術(shù)報(bào)告）及有關(guān)資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。單宗房屋的價(jià)值不足100萬元，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式，除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說明的形式。假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。依法需扣除土地出讓金的，相應(yīng)扣除土地價(jià)值的40％作為土地出讓金。第八章可比實(shí)例直接修正方式的操作步驟：參照住宅市場比較法步驟第三十六條第三十二條個(gè)別因素修正值）95/100多個(gè)案例修正后，采用平均數(shù)作為要評估的非成套住宅的單價(jià)。住宅房屋的區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)參照表見附表一、附表二； 估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正時(shí)，如有超出上述各表中的系數(shù)范圍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說明理由。 住宅房屋征收估價(jià)一般采用市場比較法評估。房屋折舊以直線折舊法計(jì)算。估價(jià)方法對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)依法經(jīng)營、持續(xù)依法納稅一年以上的住宅房屋，可以按照本細(xì)則的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行估價(jià)。征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作：，選擇評估機(jī)構(gòu)；，明確基本事項(xiàng)；，開展前期調(diào)查；，進(jìn)行現(xiàn)場查勘；，進(jìn)行評估測算；，撰寫估價(jià)報(bào)告；，提交估價(jià)報(bào)告；，估價(jià)材料存檔。第八條第四條為了公共利益的需要征收本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上單位、個(gè)人房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用于本細(xì)則。房屋征收估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，即不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)將拒絕評估可能產(chǎn)生的后果告知房屋征收當(dāng)事人。其中，營業(yè)用房主要指商業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)（對外營業(yè)部分）；非營業(yè)用房主要指辦公用房、非營業(yè)的單位用房、公益事業(yè)用房、以及工業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)用房等。第二十二條 估價(jià)對象評估價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格177。在房屋征收時(shí)，涉及戶數(shù)較多且主要為成套住宅的情況下，一般采用市場比較法中標(biāo)準(zhǔn)樣本房價(jià)格修正方式估價(jià)。 ：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)，成本法估價(jià)的基本公式為：沿主干道未取得營業(yè)執(zhí)照，但有材料證明持續(xù)營業(yè)15年的為50%。第九章 第十章 本細(xì)則自2017年9月18日起施行。如“樣本房屋”是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅，則可比實(shí)例也應(yīng)選取磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅；“樣本房屋”的規(guī)模相當(dāng)。對于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的辦法進(jìn)行。附件5容系數(shù)變動(dòng)范圍（％）1自然環(huán)境自然景觀177。 0–34采光冬日的日曬情況樓宇朝向系數(shù)表5朝向主臥室朝向