【文章內(nèi)容簡介】 765物業(yè)管理房屋、設(shè)備維修與管理654小區(qū)治安、及道路停車管理654環(huán)衛(wèi)與綠化管理654交通條件離市區(qū)主干道的距離12111098公交線路情況12111098教、醫(yī)等基礎(chǔ)設(shè)施所在學區(qū)學校情況654醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況654文體娛樂設(shè)施654商業(yè)配套重要商業(yè)配套設(shè)施109876菜場超市14131211102．區(qū)域因素評分標準序號影響因素一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀緊鄰本市旅游風景名勝區(qū)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。一、三等級之間自然環(huán)境一般，附近主要為居住區(qū)，有少量公共綠地，衛(wèi)生環(huán)境一般。 三、五等級之間附近周圍無綠化，擁擠、雜亂、環(huán)境差。環(huán)境污染空氣清新，周圍200米內(nèi)無空氣、噪音污染，水域清潔周圍150米內(nèi)無水、聲、氣污染源周圍100米內(nèi)有污染源2規(guī)劃設(shè)計小區(qū)布局布局整齊合理、錯落有致，小區(qū)內(nèi)通風暢通、陽光充足。房屋排列整齊，通風、日照條件一般。任意布置、擁擠、零亂。建筑密度與交通建筑密度在30%40%，外型美觀，小區(qū)內(nèi)交通順暢。建筑密度在5060%，外型整齊、統(tǒng)一，小區(qū)內(nèi)交通條件一般。建筑密度在60%以上，外型破舊雜亂，小區(qū)內(nèi)交通擁擠。室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在40%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富少量綠化，基本無公共活動空間。小區(qū)無綠化，無公共活動空間。3物業(yè)管理房屋、設(shè)備維修與管理有房屋、設(shè)備維修與管理，并能及時服務(wù)有房屋、設(shè)備維修與管理無房屋、設(shè)備維修與管理小區(qū)治安、及道路停車管理全封閉管理，24小時有保安巡邏及監(jiān)視系統(tǒng)半封閉管理，設(shè)小區(qū)門衛(wèi)，無保安巡邏，無小區(qū)治安、及道路停車管理環(huán)衛(wèi)與綠化管理日常有環(huán)衛(wèi)與綠化管理，經(jīng)常性維護有環(huán)衛(wèi)與綠化管理，定期維護無環(huán)衛(wèi)與綠化管理4交通便捷程度離市區(qū)主干道的距離距主干道距離小于200米距主干道距離在300500米之間。或距次干道距離在100200米之間距主干道距離大于700米，且距次干道距離大于400米之間公交線路情況距公交站點距離100米內(nèi)，有3條以上重要公交線路距公交站點距離小于300米之間距公交站點距離在500米以上5教、醫(yī)配套設(shè)施所在學區(qū)學校情況屬于省級及以上重點中學和重點小學學區(qū)屬于市級及以上重點中學和重點小學學區(qū)一般中小學學區(qū)。醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況距市、區(qū)級醫(yī)院1000米以內(nèi)距區(qū)級醫(yī)院2000米－3000米或距鎮(zhèn)級醫(yī)院1000米以內(nèi)距區(qū)級醫(yī)院4000米以上且距鎮(zhèn)級醫(yī)院2000米以上文體娛樂設(shè)施距文體娛樂及公共活動場所300米以內(nèi)距文體娛樂及公共活動場所600米以內(nèi)距文體娛樂及公共活動場所1000米以上6商業(yè)配套商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的區(qū)級商業(yè)配套設(shè)施在600800米范圍內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點，基本滿足生活需求在1000米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點。菜場超市在400米范圍內(nèi)有大型的菜場超市在600800米范圍內(nèi)有菜場超市在1000米范圍內(nèi)無菜場超市3．區(qū)域因素修正系數(shù)計算說明(1) 區(qū)域因素評分為各影響因素評分之和；(2) 可比案例區(qū)域因素評分為KS，樣本房屋區(qū)域因素評分為KO，則可比案例修正為樣本房屋區(qū)域因素修正系數(shù)P4＝ 。二、非住宅營業(yè)用房及非住宅非營業(yè)用房區(qū)域因素修正非住宅營業(yè)用房及非住宅非營業(yè)用房區(qū)域因素評分標準可參照土地綜合修正系數(shù)(附件六)的評分標準，P4的計算同住宅房屋。附件五　租費率、凈收益逐年遞增比率、風險調(diào)整值、自有資金收益率、基準地價期日修正系數(shù)與土地還原利率一、租費率出租房屋租費率：3%二、凈收益逐年遞增比率凈收益逐年遞增比率：2%三、風險調(diào)整值不同用途的房地產(chǎn)應(yīng)采用不同的風險調(diào)整值：非住宅營業(yè)用房：5%非住宅非營業(yè)用房：4%四、自有資金收益率自有資金收益率：8%五、基準地價期日修正系數(shù)采用2010年基準地價，基準地價期日修正系數(shù)取1(以后可根據(jù)土地管理部門公布的地價監(jiān)測指數(shù)每年調(diào)整一次)。六、土地還原利率土地還原利率取6%附件六　土地綜合修正系數(shù)一、非住宅營業(yè)用房土地綜合修正系數(shù)序號影響因表一等二等三等四等五等1商業(yè)繁華度32302826242交通狀況21201918163宗地自身條件131110984宗地臨街狀況18171614135宗地目前利用狀況1098766周圍土地利用類型1312111097規(guī)劃限制1110876二、非住宅非營業(yè)用房土地綜合修正系數(shù)序號影響因表一等二等三等四等五等1商業(yè)繁華度29272624232交通狀況27262524223宗地自身條件121110984宗地臨街狀況14131211105宗地目前利用狀況1098766周圍土地利用類型131210987規(guī)劃限制1110987三、工交倉儲用房土地綜合修正系數(shù)序號影響因素一等二等三等四等五等1基礎(chǔ)設(shè)施40383534322交通條件36333028263環(huán)境質(zhì)量24222019174宗地自身條件1716151413四、土地綜合修正系數(shù)說明1．非住宅營業(yè)用房與非住宅非營業(yè)用房土地綜合修正系數(shù)說明表影響因素一等二等三等四等五等商服繁華狀況地處市級商服中心的中心地帶一等、三等之間地處區(qū)級商服中心的地帶三等、五等之間獨立商服地交通狀況臨對外交通型主干道交叉口距主要干道小于100米，或臨次干道距主次干道500米以外宗地自身條件面積適中,形狀規(guī)則,對土地利用極為有利面積、形狀，對土地利用無不良影響面積過小，形狀較差，對土地利用產(chǎn)生嚴重的影響宗地臨街狀況兩面臨街以上一面臨街，、不臨街宗地目前利用狀況容積率312周圍土地利用類型商業(yè)服務(wù)業(yè)用地市政公用建筑用地特殊用地規(guī)劃限制對未來土地的利用類型、利用強度無限制對未來土地的利用類型無限制，利用強度有較大的限制對未來土地的利用類型，利用強度有較大的限制2．工交倉儲用房土地綜合修正系數(shù)說明表影響因素一等二等三等四等五等基礎(chǔ)設(shè)施水電保證率100%，連續(xù)大雨無積水一等、三等之間水電保證率達90%以上，一般大雨后無積水三等、五等之間經(jīng)常停水電，雨后即有積水交通條件臨對外交通干道交叉口距主要干道小于100米，或臨次干道距主次干道500米以外環(huán)境質(zhì)量有利于生產(chǎn)、生活對生產(chǎn)過程稍有影響，對產(chǎn)品質(zhì)量及職工身體無不良影響對生產(chǎn)過程、產(chǎn)品質(zhì)量及職工身體均有較大影響宗地自身條件面積、形狀有利于企業(yè)布局，地基條件良好面積、形狀對企業(yè)布局略有影響，地基需略作改造面積小、形狀差，地基差，影響企業(yè)布局和生產(chǎn)五、綜合修正系數(shù)計算說明綜合修正系數(shù)＝附件七　綜合費用一、住宅用房綜合費用(元/m2)土地級別一二三四五六七綜合費用1565130012251130990860785二、非住宅營業(yè)用房綜合費用(元/m2)土地級別一二三四五六七八九綜合費用69953270301025351830139011501040910三、非住宅非營業(yè)用房綜合費用(元/m2)1．行政機關(guān)、科教文衛(wèi)等由政府出資的公益類事業(yè)單位用房的綜合費用土地級別一二三四五綜合費用130010708608157652．其它非住宅非營業(yè)用房綜合費用可采用被征收房屋所在區(qū)段營業(yè)用房的綜合費用與所在區(qū)段住宅用房的綜合費用簡單平均值。四、工交倉儲用房綜合費用(元/m2)土地級別一二三四五綜合費用94081069567064041 / 41附件八　無錫市房屋結(jié)構(gòu)等級評定標準房屋類型結(jié)構(gòu)等級適用房屋主體結(jié)構(gòu)屋面、樓地面(內(nèi)外)裝飾門窗設(shè)施設(shè)備住宅磚混一別墅式住宅(獨門獨院)基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，有少量鋼筋砼獨立柱基；承重：主要實砌磚墻承重，設(shè)構(gòu)造柱及圈梁，部分現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；樓面：＊現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面及閣樓；屋面：＊現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面。地面：多孔板架空層、水泥砂漿地面；樓面：水泥砂漿面層；廚房、衛(wèi)生間貼花崗巖、地磚等塊料面層；屋面：＊琉璃平瓦/琉璃瓦/水泥彩瓦屋面。外裝飾：＊外貼塊料面層或刷外墻涂料；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間墻面貼磁磚或馬賽克，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。＊鋁合金或塑鋼或不銹鋼窗，帶紗窗，內(nèi)為木門或膠合板門，帶紗門，大門為不銹鋼或中高檔裝飾門。必要的水電(含中檔衛(wèi)生潔具、廚房間水池)到位。小康型多層住宅基礎(chǔ)：素砼(或鋼筋砼)、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼獨立柱基；承重：實砌磚墻承重，有構(gòu)造柱和圈梁，部分鋼筋砼柱、梁承重；樓面：＊現(xiàn)澆鋼筋砼樓板；屋面：現(xiàn)澆鋼筋砼平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面帶閣樓。樓地面：水泥砂漿面層；廚房、衛(wèi)生間貼花崗巖、地磚等塊料面層；屋面：瓦屋面、平屋面有保溫、防水，有屋面水箱。外裝飾：＊外貼塊料面層或刷外墻涂料，一般帶空調(diào)板、裝飾線條；內(nèi)裝飾：＊內(nèi)粉混合砂漿、刷乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間墻面貼磁磚或馬賽克，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。＊鋁合金或塑鋼窗，帶紗窗，內(nèi)為木門或膠合板門，帶紗門，進戶門為成品防盜門，裝有共用電子防盜門。必要的水電(含中檔衛(wèi)生潔具、廚房間水池)到位。住宅磚混二