【文章內容簡介】 地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房 十五 六類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房 戚 墅 堰 區(qū) 一等 延陵東路：工農橋 —— 沿江高速圩墩大橋 二等 車站路、成濟路、圩墩路、泡桐路（地道以南） 勞動東路：戚大橋 潢河橋 三等 街東路、火炬路、小鐵路、戚老街（東街、中街、西街）、工房三區(qū)十字路（東至小鐵路、西至機廠大門、南至戚大街、北至地道口） 五一路：鐵路 段前路 段前路：五一路 機廠北廠道口 環(huán)衛(wèi)路：五一路 東方小學 牌樓巷：延陵東路 六角亭 四等 丁堰、潞城的主要干道、潞城新街 戚墅堰區(qū)一類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房 五等 戚墅堰區(qū)二、三類地區(qū)不在主干道上的營業(yè)用房 13 附件三： 非營業(yè)用房 基準價格 表 1．天寧、鐘樓區(qū)工業(yè)用地及倉儲用 地的各類用房基準價格 (元 /m2) 類別 區(qū)位級別 一類 二類 三類 四類 五類 六類 出讓 劃撥 出讓 劃撥 出讓 劃撥 出讓 劃撥 出讓 劃撥 出讓 劃撥 鋼混 結構 （框架） 一級 2970 2670 2820 2540 2370 2120 2220 1990 1850 1660 1550 1390 二級 2850 2560 2700 2430 2250 2030 2100 1890 1730 1560 1430 1280 鋼混 結構 （排架） 一級 2830 2540 2680 2410 2230 2020 2080 1870 1710 1540 1410 1270 二級 2700 2420 2550 2290 2100 1890 1950 1750 1580 1420 1280 1150 全鋼 結構 一級 2800 2510 2650 2380 2200 1980 2050 1840 1680 1510 1380 1240 二級 2690 2410 2540 2280 2090 1870 1940 1740 1570 1410 1270 1140 磚混 結構 一級 2670 2400 2520 2270 2070 1850 1920 1720 1550 1390 1250 1120 二級 2600 2330 2450 2200 2020 1800 1850 1660 1480 1330 1180 1060 2．戚墅堰區(qū)工業(yè)用地及倉儲用地的各類用房基準價格 (元 /m2) 類別 區(qū)位級別 一類 二類 三類 出讓 劃撥 出讓 劃撥 出讓 劃撥 鋼混結構 （框架） 一級 1850 1660 1700 1530 1550 1390 二級 1730 1550 1580 1420 1430 1280 鋼混結構 （排架） 一級 1710 1530 1560 1400 1410 1270 二級 1580 1410 1430 1280 1280 1150 全鋼結構 一級 1680 1500 1530 1370 1380 1240 二級 1570 1400 1420 1270 1270 1140 磚混結構 一級 1550 1390 1400 1260 1250 1120 二級 1480 1320 1330 1190 1180 1060 注：上列基準價格已含廠房及全 部附屬設施（總圖范圍內除生產設備外）所有費用。 3．天寧、鐘樓區(qū)非工業(yè)用地及非倉儲用地的 辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房 基準價格 (元 /m2) 區(qū)位 一類 二類 三類 四類 五類 六類 基準價格 6200 5500 4700 4100 3300 2800 4．戚墅堰區(qū)非工業(yè)用地及非倉儲用地的 辦公、教育、醫(yī)療等非營業(yè)用房 基準價格 (元 /m2) 區(qū)位 一類 二類 三類 基準價格 3300 3000 2500 14 附件四： 標準房屋限定條件 （一）標準住宅房屋（成套） 為客觀確定被征收房屋市場價格的基準價格， 評估機構對每一征收項目均應選擇設定至少一套標準住宅，位置由評估機構根據具體情況設定，實體標準如下： 1．結構類型：混合結構、單元式住宅二等； 2．層次：多層住宅樓中的標準層； 3．建筑面積： 50M2— 120M2； 4．套型與朝向：成套，一間臥室朝南； 5．成新：八成新； 6．建筑年代： 1980 年 — 2020 年間； 7．裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門窗，普通水衛(wèi)電照）。 （二）非 住宅 —— 具備使用條件的標準房屋 營業(yè)用房標準 房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務類、娛樂類、商場類具 備營業(yè)條件的用房。 1. 結構類型：混合結構、普通房屋二等； 2. 層次：一層； 3. 成新：六成新； 4．標準進深： 10 米； 5．土地性質：國有商業(yè)劃撥 或出讓 6．裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。 非營業(yè)用房標準房屋是以行政性辦公樓為主，少量教育、醫(yī)療、圖書室館等公共性的用房。 1. 結構類型：混合結構、普通房屋二等； 2. 層次： 多層建筑中的標準層，工業(yè)及倉儲用房除外； 3. 成新：六成新； 15 4．裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。 （三）參照營業(yè)用房評估的標準房屋 參照營業(yè)用房評估的標準房屋是指改變房屋用途，取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的非營業(yè)用房和住宅。 1. 結構類型：混合結構、普通房屋二等； 2. 層次：一層； 3. 成新：六成新； 4．標準進深： 10 米； 5．裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。 16 附件五： 可比實例選擇要求及說明 1．可比實例應選擇與被征收房屋處在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、建筑結構、新舊程度、檔次、權利性質等方面相同或者相似的房地產。 2．可比實例的權益價格類型應該為房屋所有權和國有土地使用權價格類型； 3．可比實例的交易類型應選取一般買賣的二手房交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格； 4．可比實例的成交日期應與評估時點接近，兩者差異不得超過二十四個月，一般應選擇近期六個月內成交的房地產案例作為可比實例； 5．選用的可比實例的數量應為 3 個及以上數量； 6．選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過 20%，在交易案例相對較少的情況下，則該價格差異不應超過 30%； 7．每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過 20%，綜合系數 調整不得超過 30%。 17 附件六：住宅房屋基準價格修正方式的綜合修正系數表 （一）交易情況修正系數 由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數取 100。 （二）交易日期修正系數 該系數可根據房產管理部門提供的房地產交易價格信息確定。 （三）房屋實體因素修正系數 1．住宅結構因素修正系數 a. 可比實例修正為標準房屋結構因素修正系數計算公式 : 〔 1＋（可比實例建安工程重置價格單價 — 標準房屋建安工程重置價格單價） /5000〕 100 算公式 : 〔 1－（標準房屋建安工程重置價格單價 — 評估對象房屋建安工程重置價格單價） /5000〕 100 2．住宅成新因素修正系數表 待估房屋 成新率 標準房屋 30%39% 40%49% 50%59% 60%69% 70%79% 80%89% 90%100% 八成新 7585 8593 9397 9798 98100 100105 105110 3．住宅朝向因素修正系數表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間朝南 修正系數 96 98 99 100 101 102 4． 住宅功能修正系數表 修正因素 平面布置 設備及設施 采光 通風 取值范圍 98101 98101 98100 99100 5．成套房樓層系數表 房 屋 樓 層 增 減 率（ %） 層次 系數 樓層 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 八層 三層樓 100 110 90 四層樓 100 105 110 85 五層樓 100 105 110 105 80 六層樓 100 105 115 110 100 70 七層樓 100 105 115 115 105 95 65 八層樓 100 105 115 115 110 100 90 65 說 明 凡坡屋面住房的頂層另增加 5%的系數。 18 （四）房屋區(qū)位因素修正系數 1．區(qū)位因素修正調節(jié)系數評分表 序 號 因素項目 內容 考察項目 評分等級 一等 二等 三等 四等 1 自然環(huán)境 自然景觀、風向 a11 空氣污染、噪音、水文 a12 2 規(guī)劃設計 建筑或小區(qū)布局 a21 建筑密度、外型等 a22 綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 a23 3 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 a31 4 交通條件 離市中心區(qū)的距離 a41 離市區(qū)主干道的距離 a42 公交線路情況 a43 5 教育醫(yī)療 設施 所在學區(qū)學校情況 a51 醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況 a52 6 商業(yè)配套 設施 重要商業(yè)配套設施 a61 2．區(qū)位因素調節(jié)系數評分等級說明表 序號 因素項目內容 考察項目 一 等 二 等 三 等 四 等 1 自然環(huán)境 自然景觀 公認的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)，依山傍水或臨近公園。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。 附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境一般。 附近周圍無綠化，擁擠、環(huán)境稍差。 環(huán)境污染 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有 噪音影響。 靠近污染源、靠近車站、機場等，有噪音。 2 規(guī)劃設計 建筑或小區(qū)布局 布局合理、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。 布局稍好，排列整齊。 布局一般。 任意布置、擁擠。 建筑密度與外型等 建 筑 密 度 在30%40%，外型美觀。 建 筑 密 度 在40%50%，外型比較整齊。 建 筑 密 度 在5060%，外 型陳舊。 建筑密度在 60%以上，外型破舊雜亂。 室外公共活動空間與綠化景觀 綠地率在 30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。 綠地率在 30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。 少量綠 化，基本無公共活動空間。 無綠化，無公共活動空間。 3 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 全封閉物業(yè)管理。 半封閉物業(yè)管理。 有物業(yè)管理。 無物業(yè)管理。 19 4 交通條件 離市中心區(qū)的距離 位于一、二類區(qū)位(離市中心區(qū)近 ) 位于三類區(qū)位 (離市中心區(qū)較近 )