【正文】 ②大于等于 8m，小于 10m， 調(diào)節(jié)系數(shù)為 ； ③大于等于 6m， 小于 8m， 調(diào)節(jié)系數(shù)為 ； ④大于等于 4m，小于 6m， 調(diào)節(jié)系數(shù)為 ； ⑤小于 4m，調(diào)節(jié)系數(shù)為 。 （二）實體因素修正系數(shù) 1．非營業(yè)用房結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表 （ 1）工業(yè) 廠房 、倉儲用房等房屋 結(jié)構(gòu)修正 [1（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價 評估對象房屋建安工程重置價格單價） /1800] 100 （ 2）一般辦公、教育、醫(yī)療等房屋結(jié)構(gòu)修正 標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為評估對象結(jié)構(gòu)修正系數(shù)計算公式： 〔 1－（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價格單價 — 評估對象房屋建安工程重置價格單價） /3500〕 100 2．非營業(yè)用房成新因素修正系數(shù)表 待估房屋 標(biāo)準(zhǔn)房屋 三成新以下 四、五成新 六、七成新 八、九成新 九成新及以上 六成新 8090 90100 100103 103108 108110 3．非營業(yè)用房層次因素修正系數(shù)表 A． 無電梯 層次 總樓層 一 二 三 四 五 六 一 100 二 100 100 三 100 100 100 四 100 100 100 100 五 100 100 100 100 99 六 100 100 100 100 99 98 22 B．有電梯 層次 總樓層 一 二 三 四 五 六 七 七層以上 四 100 100 100 100 五 100 100 100 100 101 六 100 100 100 100 101 101 七 100 100 100 100 101 101 101 七層以上 100 100 100 100 101 101 101 101 總樓層在四樓以下（有電梯）不作 層次因素修正。 2. 以上標(biāo)準(zhǔn)包含土建工程費、水電工程費及材料差價等綜合因素。 28 附件十二： 市區(qū)征收房屋等級和建安工程重置價格標(biāo)準(zhǔn) 類別 等級 結(jié)構(gòu)裝修及設(shè)備狀況 元 /m2 鋼混凝土 結(jié)構(gòu) 高層 1 鋼筋砼基礎(chǔ)，鋼砼框架或剪承重、磚墻圍護、外墻面磚或涂料、內(nèi)墻中級抹灰普通水泥地面、鋁合金或塑鋼門窗、水、電、衛(wèi)、消防設(shè)施齊全。 600 混合結(jié)構(gòu) 單元式住宅、辦公用房 1 磚或鋼筋砼條基，平坡屋面，現(xiàn)澆板或空心板樓層，鋁合金或塑鋼窗，水、電、衛(wèi)實施齊全，戶型新型，適用于四層以上近年新建的多層住宅樓。 450 2 磚或鋼筋砼條基，空斗墻，平本瓦望磚屋面，多孔板或砼小梁板樓板，砼樓梯，水泥樓地面，普通鋼，木門窗，水電俱全。 550 3 小瓦屋面，望磚基屋，半元椽，木桁條，杉木立帖屋架用料一般，普通木門窗，水泥地（或不規(guī)則地板）亂磚填充墻，有水電 或公用水。 700 2 老式木樓清水墻，磚或鋼筋條基，木桁條，普通木樓地板、木樓梯，木屋架，平瓦望磚（木望板）屋面，內(nèi)外粉刷，普通吊平頂，有水電。 360 6 磚墻，平瓦屋面，雜木椽，雜木桁砼桁簡易木門窗，水泥地，有水電。 220 注：本價格標(biāo)準(zhǔn)表內(nèi)“有水電”均指含下水設(shè)施。 30 附件十三： 市區(qū)工業(yè)廠房征收房屋等級和重置價格標(biāo)準(zhǔn) 類別 等級 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況 元 /m2 鋼混結(jié)構(gòu)（框架） 一級 多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實砌墻圍護，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（ 6m 6m），水泥樓面 ，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。 450 全鋼結(jié)構(gòu) 一級 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車，彩鋼板墻面屋面，沿高高 6m 。 350 注： 1. 以上標(biāo)準(zhǔn)中所列房屋為標(biāo)準(zhǔn)沿高價格。 。房屋沿高為室內(nèi)地面至沿口高度，前后沿高不等，以平均高度計算。 440 磚混結(jié)構(gòu) 一級 磚柱，沿高高 ，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車 35T，跨度 912m。沿高為 600 鋼混結(jié)構(gòu)（排架） 一級 鋼砼柱，沿高 ，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度＞ 15m，吊車噸位大于 5 噸。 房屋層高每增減 米 ,重置價格相應(yīng)增減 2%,房屋層高為室內(nèi)地坪面至沿口高度 ,前后沿高不等的 ,以平均高度計算 。 300 2 土墻，部分磚墻，雜木桁條或桁條，磚墻分間，門窗一般， 磚地（部分水泥地），有水電。 450 4 磚或鋼筋條基，平瓦望磚屋面、木桁條、半元椽一般木屋架，磚墻承重，內(nèi)外粉刷，水泥地，鋼窗，普通木門窗，有水電。 380 5 小瓦屋面，蘆菲、蘆便墊層，雜木椽，木桁條用料較小，有立帖山墻，簡易木門窗，簡易間隔墻，水泥地或磚地，有水電或公用水。 320 磚木舊式 1 望板基層（部分雙層），小瓦屋面，半元椽方木桁條，杉木立帖，排柱齊全，正磚實砌墻，薄板天棚，雙層木樓板，較好的木樓梯木間壁，木門窗制作講究，帶裙板，企口木地板，明間方磚地，有水電。 600 3 磚或鋼筋砼條基，平坡屋面，多孔板樓層，鋼窗木門，實砌墻，水、電設(shè)施齊全，含公廁，適用于三層（含三層）以上單元非成套住宅。 900 2 鋼筋砼框架承重，鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻圍護，鋁合金窗或鋼窗，水、電、衛(wèi)、消防設(shè)施齊全。 全新 100% 九成新 90% 八成新 80% 基本完好房 七成新 70% 六成新 60% 一般損壞房 五成新 50% 四成新 40% 嚴(yán)重?fù)p壞房 三成新 30% 危險房 不足三成新 30%以下 （二）房屋成新參考表 結(jié)構(gòu) 房屋類別 超過40 年 36∽ 40年 31∽ 35年 26∽ 30 年 21∽ 25 年 16∽ 20 年 11∽ 15年 10 年以內(nèi) 鋼混 住宅 7 8 9 按實際情況評定。 23 附件九： 土地區(qū)位基準(zhǔn)價表（市區(qū)） 單位： 元 /m2 名 稱 區(qū) 位 營業(yè)用房 辦 公、住 宅 工 業(yè)、倉 儲 出 讓 劃 撥 出 讓 劃 撥 出 讓 劃 撥 一 類 5350 3740 3850 2690 2090 1880 二 類 5380 3760 3450 2420 1940 1740 三 類 4260 2980 2660 1860 1490 1340 四 類 3770 2640 2100 1470 1340 1190 五 類 2790 1950 1750 1220 970 870 六 類 2370 1660 1450 1020 670 600 戚區(qū) 一類 3550 2480 2050 1440 970 860 二類 2730 1910 1710 1190 820 730 三類 2370 1660 1450 1020 670 600 注：表中所列土地區(qū)位基準(zhǔn)價適用于“地大于房”時地價的補償。 （第一進修正后不低于第二進評估的基準(zhǔn)價格） 4．二層以上營業(yè)用房層次因素修正系數(shù)說明 二層以上營業(yè)用房評估樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：基準(zhǔn)價格底層 100%，二層取60%，三層取 40%，地下室取 30％，四層及四層以上按同地段辦公用房評估。 注： 實體因素修正系數(shù)采用連乘方式計算。 在 400800米范圍內(nèi)有大型商場及區(qū)級商業(yè)設(shè)施。 距市級及以上醫(yī)院 1000 米－ 2020米。 屬于市級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 距 離 公 交 站 點100200 米內(nèi)，有12 條重要公交線路。 離市區(qū)主干道的距離在 5001000米之間。 半封閉物業(yè)管理。 綠地率在 30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。 建 筑 密 度 在40%50%，外型比較整齊。 布局稍好，排列整齊。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。 17 附件六：住宅房屋基準(zhǔn)價格修正方式的綜合修正系數(shù)表 （一）交易情況修正系數(shù) 由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取 100。 （三）參照營業(yè)用房評估的標(biāo)準(zhǔn)房屋 參照營業(yè)用房評估的標(biāo)準(zhǔn)房屋是指改變房屋用途，取得工商營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的非營業(yè)用房和住宅。 （二）非 住宅 —— 具備使用條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋 營業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn) 房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務(wù)類、娛樂類、商場類具 備營業(yè)條件的用房。 第二十七條 武進區(qū)、新北區(qū) 區(qū)位劃分及 非住宅中的非營業(yè)用房基準(zhǔn)價格 、土地區(qū)位基準(zhǔn)價格由區(qū)建設(shè)、物價、房管、國土等部門參照本細則擬定并報市建設(shè)、物價、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第二十四條 凡征收評估中涉及原始成本測算、機電設(shè)備評估、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機構(gòu)單獨評估。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。 (1) 1990 年 4 月 1 日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日的，按照確定的基準(zhǔn)價格進行評估?；鶞?zhǔn)價格采用市場化評估原理評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價格。 被征收底層營業(yè)用房同時符合前兩款規(guī)定的，其基準(zhǔn)價格只可按其中一種規(guī)定進行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。 第四章 其它評估 第十七條 獲得市級以上榮譽稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其基準(zhǔn)價格增加 5%。各被征收房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“ 標(biāo)準(zhǔn) 房屋”進行時間因素、房地產(chǎn)實體狀況因素 、房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素 比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的評估價格。非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。各被征收房屋分別與確定基準(zhǔn)價格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出 各被 征收 房 屋的評估 價格。 年凈收益為 客觀年租金 扣除維修費、管理費、保險費、稅金及空置 和收租損失 等因素 而得 。 （ 1）采用市場比較法評估，應(yīng)當(dāng)選擇與被 征收 房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華程度、臨街狀況、房屋進深、結(jié)構(gòu)、層高等因素，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求進行評估。 5 2． 測算 基準(zhǔn)價格。 閣板與室內(nèi)地坪凈高低于 米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認(rèn)閣樓高度。 其計算公式為： 被征收房屋評估價格 iV = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 0V 100)( 31iK 100)( 32iK 4k Ki31─實體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的 實體因素修正系數(shù) ，該系數(shù)確定參見附件六。 31k — 實體因素修正系數(shù)，為可比實例修正為標(biāo) 準(zhǔn)房屋的實體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件五。一般應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)。 Ki32— 區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的 區(qū)位因素修正系數(shù) ，該系數(shù)確定參見附件六。 32k — 區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實例 修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。其計算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價格 jV = 可比實例價格 SV )(1001k 10)(2k )(10031k)(10032k 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價格 0V =n1 ??nj jV1 （ n 為可比實例數(shù)， n≥ 3） 標(biāo)準(zhǔn)房屋基 準(zhǔn)價格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù) 10