【正文】 含內(nèi)襯鐵條 (四 ) 天 棚 類(lèi) 纖維板吊頂 m2 1230 含龍 骨、油漆、線條 普通夾板吊頂 m2 2575 含龍骨、油漆、線條 高檔夾板吊頂 m2 35120 櫸木、柚木、櫻桃木、楓木等， 含龍骨、油漆、線條 玻璃吊頂 m2 30100 含龍骨、線條 扣板吊頂 m2 1025 含龍骨、線條 石膏吊頂 m2 2040 含龍骨、油漆 石膏線腳 m 48 木線腳 m 315 （五） 家 具 類(lèi) 廚房吊柜 m2 80180 按正投影面積 普通固定木柜 m2 60280 普通夾板、水曲柳，按正投影面積 高檔固定木柜 m2 100350 櫸木、櫻桃木，楓木，按正投影面積 木柜門(mén) m2 5090 僅指砌體上安裝木門(mén) （六） 樓 梯 鐵樓梯 m2 70200 按水平投影面積 水泥樓梯 m2 5090 樓房樓梯無(wú)論內(nèi)外均不計(jì)算 ,按水平投影面積 木樓梯 m2 150300 含扶手 ,樓房樓梯無(wú)論內(nèi)外均不計(jì)算 不 銹鋼扶手 m 60120 含欄桿 鑄鐵欄桿 m2 80130 木扶手 m2 30120 含欄桿 (七 ) 裝 修 設(shè) 備 設(shè) 施 家用灶 單眼 座 200350 含瓷磚貼面 雙眼 300400 含瓷磚貼面 砼灶臺(tái) 200300 貼面另計(jì) 普通水池 只 3050 含管件 搪瓷水池 只 3570 含管件 單眼不銹鋼水池 只 80120 含管件 雙眼不銹鋼 水池 只 120180 含管件 浴缸 (搪瓷 ) 只 200500 含砌體及管件 座便器 套 300600 含水箱、管件等 洗臉池 套 3070 含水箱、管件等 花崗巖臺(tái)面 m2 65180 (八 ) 閣 板 方木有付楞木閣 甲 m2 200400 洋松或杉木板、楞 乙 m2 150300 洋松或杉木板、楞 方木無(wú)付楞木閣 甲 m2 150300 洋松或杉木板、楞 乙 m2 100250 洋松或杉木板、楞 元木有付楞木閣 甲 m2 150300 杉木板、楞 乙 m2 120250 杉木板、楞 26 元木無(wú)付楞木閣 甲 m2 100250 杉木板、楞 乙 m2 80200 杉木板、楞 砼桁木板閣 m2 70200 鋼架楞木閣相同 水泥閣 m2 5080 (九 ) 其 它 附 屬 物 布遮陽(yáng) m2 2030 含不銹鋼、方管骨架 玻璃鋼罩 個(gè) 2540 玻璃鋼遮陽(yáng) m2 2035 含不銹鋼、方管骨架 玻璃鋼瓦 張 石棉瓦 張 石棉瓦遮陽(yáng) m2 1220 含方管骨架 圍墻 甲 m2 70120 連墻基、實(shí)砌墻、壓頂 乙 m2 40100 連墻基、實(shí)砌墻、壓頂 丙 m2 2080 連墻基、空斗墻、壓頂 石駁岸 m2 80250 含基礎(chǔ) 自來(lái)水管 m 510 表后部分 (不含成 套住宅 ) 水嘴、凡爾 只 815 深井 座 150200 土井 座 200350 連井臺(tái)、下水道 室外水泥地 m2 1545 室外磚地 m2 1020 老虎窗 座 200350 房基 m 4060 糞坑 個(gè) 3050 沼氣池 個(gè) 150250 豬圈、廁所 個(gè) 100250 獨(dú)指獨(dú)立住宅 花壇 個(gè) 30150 貼面 護(hù)坡 m2 1550 石砌護(hù)坡參照駁岸標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)易棚 m2 3060 化糞池 只 100250 屋頂水箱 座 100200 太陽(yáng)能熱水器 臺(tái) 300 不銹鋼晾衣架 套 120200 品牌防盜 門(mén) 樘 5001000 墻鏡 ㎡ 50100 不銹鋼毛巾架及有關(guān)不銹鋼掛件 件 50100 白鐵皮防盜門(mén) ㎡ 5070 淋浴房 套 5002020 無(wú)煙灶臺(tái) 臺(tái) 600800 立式小便器 套 100200 陽(yáng)光板、彩鋼瓦遮陽(yáng) ㎡ 4070 說(shuō)明： 1. 評(píng)估工作中，用材和成新率與本細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)有差異的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按實(shí)調(diào)整。 20 附件七： 營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格修正方式的綜合修正系數(shù)表 （一）時(shí)間因素修正系數(shù) 該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。 距市級(jí)及以上醫(yī)院 2020 米－ 2500米。 距離重要的公交線 路 的 距 離 在200 500 米之間。 有物業(yè)管理。 建 筑 密 度 在5060%，外 型陳舊。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有 噪音影響。 （二）交易日期修正系數(shù) 該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。 1. 結(jié)構(gòu)類(lèi)型：混合結(jié)構(gòu)、普通房屋二等； 2. 層次：一層； 3. 成新：六成新； 4．標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)深： 10 米； 5．土地性質(zhì)：國(guó)有商業(yè)劃撥 或出讓 6．裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。 8 第二十五條 征收評(píng)估中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專(zhuān)項(xiàng)性質(zhì)評(píng)估作業(yè)。 (2) 1990 年 4 月 1 日以后取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過(guò)一年以上的，按以下公式計(jì)算： 評(píng)估價(jià)格 =基準(zhǔn)價(jià)估價(jià)價(jià)格營(yíng)業(yè)年限權(quán)重 +住宅（或非營(yíng)業(yè)用房）評(píng)估價(jià)格（ 1營(yíng)業(yè)年限權(quán)重） 營(yíng)業(yè)年限權(quán)重 =（征收年份 取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照年份） /（征收年份 基準(zhǔn)年份 1990） 第二十一條 采用成 本法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評(píng)估的方式，評(píng)估出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 7 第二十條 取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并持續(xù)營(yíng)業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過(guò)一年以上的非營(yíng)業(yè)用房和住宅，按以下規(guī)定評(píng)估： 1．明確路線 等級(jí) 。 其計(jì)算公式為： 被征收房屋評(píng)估價(jià)格 iV = 區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格 0V 1002k 10031ik 10032k 2k — 時(shí)間因素修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門(mén)提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。 其計(jì)算公式為： 被征收房屋評(píng)估價(jià)格 iV =基準(zhǔn)價(jià)格 0V 10031ik 31ik — 實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件七。 （ 2）采用收益法評(píng)估時(shí) ,一般采用穩(wěn)定、無(wú)限期收益情形測(cè)算，計(jì)算公式如下： V=a/r 其中 V 為標(biāo)準(zhǔn)房屋的基準(zhǔn)價(jià)格， a 為標(biāo)準(zhǔn)房屋年凈收益， r 為資本化率。無(wú)法上人居住使用的閣樓、浮閣和自征收范圍確定之日起搭建的閣樓均不計(jì)算。 32k — 區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見(jiàn)附件六?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見(jiàn)附件四。 3．確定評(píng)估價(jià)格。 2．測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。 被征收房屋適用基準(zhǔn)價(jià)格 修正方式評(píng)估，其基本公式為： 被征收房屋評(píng)估價(jià)格 KVV ?? 0 0V 為基準(zhǔn)價(jià)格，對(duì)住宅和營(yíng)業(yè)用房是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格，非營(yíng)業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格； K 為市場(chǎng)比較修正綜合系數(shù)。 兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng) 就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 第四條 征收評(píng)估目的統(tǒng)一表述 為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。 征收評(píng)估的時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。 第七條 被征收房屋分為住宅和非住宅兩類(lèi)，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類(lèi)。 第十條 基準(zhǔn)價(jià)格是被征收房屋市場(chǎng)化評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)。采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實(shí)體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。 2．測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。 3．確定評(píng)估價(jià)格。 第三章 非住宅房評(píng)估 第十五條 非住宅中的營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為： 1．明確路線等級(jí)。 a 一般采用客觀年租金收益修正計(jì)算。 營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估價(jià)不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級(jí)的辦公用房的評(píng)估價(jià)。 31ik — 實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件八。路線 等級(jí) 參見(jiàn)附件二。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用成本法等方法求?。唤ㄖ?、安裝工程費(fèi)應(yīng)運(yùn)用工料測(cè)量法或分部分項(xiàng)法求取，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見(jiàn)附件十二、十三。測(cè)算中涉及的 裝飾項(xiàng)目重置價(jià)格綜合單價(jià) 、綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評(píng) 估具體情況，參照本細(xì)則附件十、十一的規(guī)定選取。 非營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋是以行政性辦公樓為主，少量教育、醫(yī)療、圖書(shū)室館等公共性的用房。 （三）房屋實(shí)體因素修正系數(shù) 1．住宅結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) a. 可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)計(jì)算公式 : 〔 1＋（可比實(shí)例建安工程重置價(jià)格單價(jià) — 標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)） /5000〕 100 算公式 : 〔 1－（標(biāo)準(zhǔn)房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià) — 評(píng)估對(duì)象房屋建安工程重置價(jià)格單價(jià)） /5000〕 100 2．住宅成新因素修正系數(shù)表 待估房屋 成新率 標(biāo)準(zhǔn)房屋 30%39% 40%49% 50%59% 60%69% 70%79% 80%89% 90%100% 八成新 7585 8593 9397 9798 98100 100105 105110 3．住宅朝向因素修正系數(shù)表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 4． 住宅功能修正系數(shù)表 修正因素 平面布置 設(shè)備及設(shè)施 采光 通風(fēng) 取值范圍 98101 98101 98100 99100 5．成套房樓層系數(shù)表 房 屋 樓 層 增 減 率（ %） 層次 系數(shù) 樓層 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 八層 三層樓 100 110 90 四層樓 100 105 110 85 五層樓 100 105 110 105 80 六層樓 100 105 115 110 100 70 七層樓 100 105 115 115 105 95 65 八層樓 100 105 115 115 110 100 90 65 說(shuō) 明 凡坡屋面住房的頂層另增加 5%的系數(shù)。 靠近污染源、靠近車(chē)站、機(jī)場(chǎng)等，有噪音。 建筑密度在 60%以上，外型破舊雜亂。 無(wú)物業(yè)管理。 距離公交線路的距離在 500米以上。 距市級(jí)及以上醫(yī)院 250