【正文】 ），《湖南省行政程序規(guī)定》，《法治湖南建設(shè)綱要》等我們?cè)趯?shí)踐中應(yīng)當(dāng)應(yīng)用。公告應(yīng)當(dāng)載明征收目的，征收范圍，實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)。有的還負(fù)擔(dān)勞動(dòng)力的安置和居民住房安置。1“公平補(bǔ)償”的含義是什么？答：一是本征收項(xiàng)目涉及的所有被征收人都應(yīng)當(dāng)獲得公平的補(bǔ)償，按照既定的補(bǔ)償方案進(jìn)行公開、公平、合理的補(bǔ)償，即橫向公平；二是此征收項(xiàng)目與彼征收項(xiàng)目涉及的所有被征收人都應(yīng)當(dāng)獲得公平的補(bǔ)償，即縱向公平；三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)相吻合，通過市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行衡量，為了確?？陀^評(píng)估，應(yīng)當(dāng)打破評(píng)估執(zhí)業(yè)的地域性，通過市場(chǎng)而非行政手段干預(yù)評(píng)估，即市場(chǎng)公平。1征收拆遷時(shí)涉及文物保護(hù)應(yīng)注意什么？答：《文物保護(hù)法》第18條規(guī)定：“根據(jù)保護(hù)文物的實(shí)際需要，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以在文物保護(hù)單位的周圍劃出一定的建設(shè)控制地帶，并予以公布。進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)辦理新的抵押登記或者辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。征收由第三人代為經(jīng)營(yíng)租賃的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。公房分為政府直管公房和單位自管公房?！段餀?quán)法》第121條規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收，征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有依照本法第42條、第44條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！秶?guó)土資源部辦公廳關(guān)于切實(shí)做好征地拆遷管理工作的緊急通知》（國(guó)土資電發(fā)[2011]72號(hào)）也有相同的規(guī)定。 《條例》對(duì)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造尚需要進(jìn)一步完善，《條例》對(duì)“城中村”改造幾乎沒有涉及，且集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償尚在調(diào)研當(dāng)中，《條例》也沒有提及土地使用權(quán)補(bǔ)償問題，但是根據(jù)上位法《物權(quán)法》的規(guī)定，國(guó)有地使用權(quán)系用益物權(quán)，也是合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因公共利益征收的應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。就不動(dòng)產(chǎn)而言，除了土地，最主要的就是房屋了。財(cái)產(chǎn)的利益性歷來容易成為包括公權(quán)力在內(nèi)的強(qiáng)權(quán)熱衷侵蝕的對(duì)象，民主國(guó)家如何從制度層面上保護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)，無疑應(yīng)成為憲法及其他法律的基本內(nèi)容。雖然《條例》還存在很多需要完善的地方，但瑕不掩瑜，為了幫助讀者全面理解、運(yùn)用該條例，筆者飽含對(duì)征收拆遷制度的關(guān)注和探討，將自己多年相關(guān)法律的理解、積累和心得編印成冊(cè)，希望能給大家一些啟發(fā)。 ”《條例》第13條第三款規(guī)定：“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回?！稐l例》對(duì)被征收人權(quán)利保護(hù)主要表現(xiàn)在哪些方面？答：一是補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢允秦泿叛a(bǔ)償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式（第21條）；二是貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。政府直管公房由于所有權(quán)本就屬于政府，理應(yīng)不屬于本條例適用范圍。其中拆遷自住房屋的，補(bǔ)償安置方式標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的私有出租房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，征收租賃房屋的被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋調(diào)換。1征收房屋所有權(quán)尚未從被繼承人名下辦理到繼承人（受遺贈(zèng)人）名下應(yīng)注意什么？答：《物權(quán)法》第29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。在文物保護(hù)單位的建設(shè)控制地帶內(nèi)進(jìn)行建設(shè)工程，不得破壞文物保護(hù)單位的歷史風(fēng)貌，工程設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)根據(jù)文物保護(hù)單位的級(jí)別，經(jīng)相應(yīng)的文物行政部門同意后，報(bào)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)”。即使那些已經(jīng)獲得國(guó)有土地使用權(quán)的全民所有制企業(yè)，雖然對(duì)使用國(guó)有土地不明確付費(fèi)，卻要向國(guó)家繳納遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型企業(yè)的所得稅，故全民所有制企業(yè)即使是依行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán)，是變相有償取得，而不是無償取得土地使用。為了危舊房改造、文物保護(hù)、地方特色保護(hù)及傳統(tǒng)文化保護(hù)需要征收房屋的，在作出房屋征收決定前，還應(yīng)當(dāng)提交同級(jí)人大審議等。在實(shí)踐中出現(xiàn)了歧義，有人認(rèn)為不包括區(qū)政府?！?991年12月24日監(jiān)察部頒布的《監(jiān)察機(jī)關(guān)舉報(bào)工作辦法》規(guī)定，對(duì)借舉報(bào)故意捏造事實(shí)、誣告陷害他人的，或者以舉報(bào)為名制造事端、干擾監(jiān)察機(jī)關(guān)正常工作的，依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理，構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。2凡是符合“公共利益”需要，都可以征收拆遷嗎？答：不是。歐美地區(qū)的房屋壽命長(zhǎng)得多，美國(guó)房地產(chǎn)壽命約為80年，瑞士、挪威等約為7090年，英國(guó)房屋平均壽命在發(fā)達(dá)國(guó)家中居首位，達(dá)到132年。一是是否符合《條例》和其他法律、行政法規(guī)規(guī)定的征收范圍；二是是否符合公共利益、征收是否必要、要件是否具備、是否存在替代方案；三是是否可能引發(fā)不良連鎖反應(yīng)或?qū)ο嚓P(guān)利益群體造成影響；四是是否存在可能引發(fā)群體性事件的不穩(wěn)定因素；五是是否有相應(yīng)有效的風(fēng)險(xiǎn)化解措施和應(yīng)急處置預(yù)案；六是是否存在其他不穩(wěn)定隱患；評(píng)估方法。換句話說，作出的征收決定當(dāng)時(shí)交代訴訟權(quán)的，被征收人的起訴期限為3個(gè)月，沒有交代訴訟權(quán)的，起訴期限為2年。公平補(bǔ)償就是按照市場(chǎng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。3對(duì)房屋征收決定不服提起訴訟應(yīng)由哪級(jí)法院管轄？答：由中級(jí)人民法院管轄?！?《管轄規(guī)定》的上述改變，與中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于預(yù)防和化解行政爭(zhēng)議，健全行政爭(zhēng)議解決機(jī)制的意見》精神相一致。征收補(bǔ)償費(fèi)用缺口較大以及沒有專款專用監(jiān)督措施等。3房屋征收部門對(duì)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記時(shí)，被征收人是否應(yīng)當(dāng)配合？答：一定要配合。區(qū)位是自然要素區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位和交通區(qū)位在空間地域上的有機(jī)組合的具體表現(xiàn)。住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過2．2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)按其陽臺(tái)凈面積（包括陽臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。層高在2．2米以內(nèi)的技術(shù)層（設(shè)備層）?！边@一答復(fù)適用于征收決定后房屋用途改變的定性。第二，因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的損失?！绷硗狻段餀?quán)法》第42條第3款、《土地管理法》第58條也有相關(guān)規(guī)定。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，取消了另行委托評(píng)估的規(guī)定。即在職職工按比例繳存，所在單位等額補(bǔ)貼均歸個(gè)人所有的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金；對(duì)公積金免征個(gè)人所得稅，職工在購買自住住房時(shí)可提供使用其個(gè)人帳戶內(nèi)的公積金，還可以申請(qǐng)公積金個(gè)人貸款，公積金貸款實(shí)行政策性優(yōu)惠利率等?！皟上薹俊笔菄?guó)家在商品房?jī)r(jià)格畸高，面積過大，工薪階層對(duì)此望洋興嘆的情況下出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。廣州制定的地方法規(guī)規(guī)定按照評(píng)估價(jià)的120%進(jìn)行補(bǔ)償。權(quán)益是其中無形的部分，如房屋的所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、相鄰權(quán)等。行政行為包括公定力、確定力、拘束力、執(zhí)行力?！睍憾ㄆ趦?nèi)的三級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)?？梢跃C合考慮市場(chǎng)價(jià)格、優(yōu)惠價(jià)格、社會(huì)保障等多重因素。見財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局〈財(cái)稅(2005)45號(hào)〉《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》嚴(yán)格遵守并全面履行補(bǔ)償協(xié)議的規(guī)定?？梢姳壤瓌t是為了防止行政主體行使行政權(quán)利時(shí)給相對(duì)人造成超過行政目的之價(jià)值的侵害，否則就不合比例。他們會(huì)見好就收，只要達(dá)到目的。6征收決定的有效期有多長(zhǎng)？答：《條例》未明確規(guī)定?？紤]產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的解決需要時(shí)間，但征收工作不等人，政府征收部門可作好房屋設(shè)施調(diào)查登記，并辦理公證證據(jù)保全，在公告安置補(bǔ)償方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)批準(zhǔn)的安置補(bǔ)償方案和調(diào)查核實(shí)的材料作出補(bǔ)償決定，并將補(bǔ)償款額辦理提存手續(xù)，待權(quán)利人產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議解決后辦理分配手續(xù)。如果此時(shí)人民法院依據(jù)政府的申請(qǐng)先予執(zhí)行，在程序上剝奪了被征收人依法享有的復(fù)議、起訴的權(quán)利，從實(shí)體上剝奪了被征收人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，沒有納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，就作出房屋征收決定。1不依照本條例規(guī)定隨意擴(kuò)大補(bǔ)償或隨意壓低補(bǔ)償，造成重大損失或出現(xiàn)重大事件。7自殺、自焚是否屬于“暴力、威脅”？答：依照《刑法》第277條第1款規(guī)定：“以暴力、威脅方式阻礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)的……”依法追究其刑事責(zé)任。7《條例》之前已經(jīng)頒發(fā)拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目如何操作？答：《條例》第35條規(guī)定：“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用有關(guān)規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。在舊城區(qū)改造中，遇到“城中村”改造就無法使用本條例?！读⒎ǚā返?2條規(guī)定，法律解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)?！冻鞘幸?guī)劃法》第38條和第2款規(guī)定：“以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的審批、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。而不能以政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)為基本依據(jù)。8沒有專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，只有房地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章的估價(jià)報(bào)告是否具有法律效力？答：沒有。（2）征收部門應(yīng)在征收期限內(nèi)進(jìn)行征收活動(dòng)。此乃“買賣不破租賃”。有其他人在現(xiàn)場(chǎng)的，可由其他人簽名，據(jù)此，特殊情況下被征收人拒絕簽名的并不影響協(xié)商記錄的法律效力。城市規(guī)劃法實(shí)施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門充分考慮歷史情況，依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理?！薄秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第9條第三款規(guī)定：“對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯(cuò)誤外，以房屋登記薄為準(zhǔn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問題的批復(fù)》[法復(fù)（1996）12號(hào)]：雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償安置等問題依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出民事案件受理。《條例》第6條規(guī)定：上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督?！钡?2條第3款：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保護(hù)被征收人的居住條件。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。10看完了上面的問答，如果還不懂怎么辦？答：請(qǐng)直接與編者湖南中思律師事務(wù)所房地產(chǎn)專業(yè)律師聯(lián)系”《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》第22條規(guī)定：“在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決之前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。表明立法者是將直轄市人民政府排除在市政府之外的?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第26條規(guī)定：“房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。1991年3月22日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟(jì)損失的，可以由拆遷人給付適當(dāng)補(bǔ)助費(fèi)?？梢娂覍倏梢垣@得相關(guān)的補(bǔ)償?！?未經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定，房屋征收部門是否可以違章建筑為由無償拆除房屋？答：不能。8征收拆遷中的違章建筑如何處理？答：《關(guān)于房屋所有權(quán)工作中對(duì)違章建筑處理的原則意見》[城房字（1988）95號(hào)]：一、關(guān)于時(shí)間界限。《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第57條規(guī)定：“下列證據(jù)材料不能作為定案依據(jù)：（一）嚴(yán)重違反法定程序收集的證據(jù)材料；（二）以偷拍、偷錄、竊聽等手段獲得侵害他人合法權(quán)益的證據(jù)材料……”第58條規(guī)定：“以違反法律禁止性規(guī)定或者侵犯他人合法權(quán)益的方法取得的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。（3）應(yīng)當(dāng)由雙方簽訂確認(rèn)?！薄斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第8．0．7：“估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》[國(guó)辦發(fā)（2004）46號(hào)]規(guī)定，政府行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)或強(qiáng)行確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。7房屋被征收如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)？答：《條例》第19條第3款規(guī)定房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。第二步按照本條例規(guī)定，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。沒有評(píng)估的繼續(xù)評(píng)估，沒有簽訂補(bǔ)償協(xié)議的繼續(xù)簽定協(xié)議。這類情況下在做好相應(yīng)的安全保障后不僅要繼續(xù)依法強(qiáng)制執(zhí)行，而且還要追究被拆遷人法律責(zé)任甚至刑事責(zé)任。1不及時(shí)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，致使無法強(qiáng)制執(zhí)行，造成公益項(xiàng)目拖延等。作出房屋征收決定前，沒有按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。6房屋征收部門申請(qǐng)非訴強(qiáng)制執(zhí)行是否有期限限制？答： 有期限限制。房屋征收部門申請(qǐng)法院先予執(zhí)行缺乏法律依據(jù)。6行政強(qiáng)拆權(quán)被取消，征收部門擅自強(qiáng)制的，涉及哪些法律責(zé)任？答：第一，造成被拆遷人損失的，承擔(dān)民事賠償責(zé)任。暫行辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。即簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議一方必須是征收部門，另一方必須是被征收人，根據(jù)家事代理權(quán)不適用不動(dòng)產(chǎn)原則，當(dāng)被征收房屋屬于夫妻共有時(shí)，夫妻雙方必須參加協(xié)商并簽字或者書面授權(quán)委托；職權(quán)要件。他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體，收入較低。蠻不講理，把政府征收視為撈一把的機(jī)會(huì)。所以，違章建筑一律不予補(bǔ)償，在理論上站不住腳，在實(shí)踐中也行不通。（5）聯(lián)建房初始登記；（6）未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的房屋辦證問題；（7）拆遷安置房的房屋登記；（8）開發(fā)企業(yè)被吊銷或注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的處理等作出了詳細(xì)的規(guī)定。應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，安置被征收人和其他房屋使用人。必須在征收決定批準(zhǔn)的范圍內(nèi)實(shí)施搬遷?！睋?jù)此，享有回遷就近安置的人群是：第一，特殊的被征收人即舊城改建的被征收人。（4）存在抵押房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換。5被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，選擇房源應(yīng)注意哪些/答：一是異地安置。”從理論上講，征收涉及被征收人的重大利益，公正的價(jià)值應(yīng)優(yōu)先于效率的價(jià)值，每一名被征收人都可以參與對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，體現(xiàn)程序的公平。但它是行政機(jī)關(guān)和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產(chǎn)生證明力、影響力而非決定力。如果權(quán)益不同，價(jià)值部分會(huì)有很大的差異。對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)來講，不需要考慮等價(jià)與加價(jià)的問題，只需客觀公正的作出現(xiàn)價(jià)評(píng)估報(bào)告即可，這是補(bǔ)償?shù)牡拙€。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)由社會(huì)公開征求意見。這些人的住房保障問題眼前就必須解決。這是國(guó)家停止住房實(shí)物分配后，為解決無房職工住房問題而實(shí)行的住房貨幣化分配政策，老職工一次性發(fā)放，新職工隨工資在20年