【正文】 在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》[國辦發(fā)（2004）46號]……嚴(yán)禁未經(jīng)拆遷安置補償，收回原土地使用權(quán)而直接供應(yīng)土地，并發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。當(dāng)事人完全可以依據(jù)《合同法》第52條、第54條等規(guī)定，主張補償安置協(xié)議無效或者可撤銷。9征收轉(zhuǎn)租的非住宅房屋，征收人應(yīng)當(dāng)如何支付停產(chǎn)、停業(yè)損失補償？答：《合同法》第224條第1款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。9造成實際損失，是獲得停產(chǎn)、停業(yè)補償?shù)那疤釛l件嗎？答；是的。9公房承組人去世后，其家屬繼續(xù)居住并交納房租的，家屬可以獲得相關(guān)補償嗎？答：根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，公房承租人死亡的，其同住家屬要求繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)允許。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》[國辦發(fā)明電（2003）42號]：“……對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全的房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補辦手續(xù)………所以，在征收過程中被征收人與承租人和征收部門最好達成一個三方協(xié)議，解決被征收人和承租人的損失，如果協(xié)商貨幣補償不成的，只能選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。8被征收人私自對協(xié)商過程錄音、錄象的是否可以作為證據(jù)使用？答：根據(jù)公開公正的征收原則，征收雙方關(guān)于補償安置的協(xié)商是可以公開進行的，因此將協(xié)商過程和內(nèi)容錄制為音像資料不會侵害征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，是可以的。據(jù)此，協(xié)商記錄應(yīng)當(dāng)在征收期限內(nèi)制作才具有效力?！斗康禺a(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。我國禁止行政機關(guān)干預(yù)或者強行確定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)?！狈捎幸韵虑闆r之一的，由全國人民代表大會常務(wù)委員會解釋“（一）法律的規(guī)定需要進一步明確具體含義的；（二）法律制定后出現(xiàn)新的情況，需要明確適用法律依據(jù)的。筆者建議，采用“兩步走”：第一步按照《土地管理法》規(guī)定，報省級人民政府作出土地征收批準(zhǔn)決定。”據(jù)此，各地在成立征收部門的同時，原拆遷管理部門仍然繼續(xù)保留，可以采取“一套人馬，兩快牌子”進行過渡。但問題關(guān)鍵在于：暴力是否包含對自身的暴力？威脅是否包含以自傷、自殘甚至自焚方式？筆者認(rèn)為當(dāng)然包括。1違法采取暴力、脅迫或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成嚴(yán)重后果。對房屋征收部門擬定征收補償方案，沒有組織論證，也沒有公開征求意見就作出征收決定。6房屋征收部門可以申請人民法院先予執(zhí)行嗎？答：不能。但條例第16條第3款規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。6征收補償協(xié)議應(yīng)具備哪些效力要件？答：主體要件。第三、自我保護型。6“釘子戶”有哪幾種主要的類型？答：第一，漫天要價型。比例原則包含適當(dāng)性、必要性和相當(dāng)性。5目前我國對歷史遺留問題的房屋初始登記有無專門的規(guī)范？答：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)上海、深圳關(guān)于遺留房產(chǎn)登記問題處理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，本著“尊重歷史、事實求是、民生優(yōu)先、違法必究”的原則，切實保護廣大購房者的合法權(quán)益，下發(fā)了建房市函（2009）89號《全國部分城市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記有關(guān)問題研討會會議紀(jì)要》：主要有（1）無國有土地使用權(quán)證的處理；（2）無建設(shè)工程規(guī)劃許可或超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的處理；（3）“房改房”的處理；（4）無國有資產(chǎn)管理部門批文的國有企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的處理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定及補償協(xié)議向被征收人支付安置補償費、周轉(zhuǎn)過度費等搬遷費。5征收部門在征收活動中主要應(yīng)承擔(dān)哪些義務(wù)？答：依法對被征收人進行補償安置，對于需要周轉(zhuǎn)房屋的被征收人應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)房。5哪些人群享有回遷或就近安置的權(quán)利？答：《條例》第21條第3款規(guī)定：“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。（3）辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。5房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)可否異地執(zhí)業(yè)？答：《條例》第20條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正的開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。評估機構(gòu)所作的評估報告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力。一棟房屋其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位等影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，例如房屋是全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，占有的土地是劃撥土地還是出讓土地等。南京的地方法規(guī)草案規(guī)定給足額補償，足額補償包括等價補償和加價補償。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。另外，因為政府的征收，使得少數(shù)住房保障對象立即喪失遮風(fēng)檔雨的居所。住房貨幣補貼。（第19條） 五是對因舊城改建征收個人住宅，明確被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。 第五，承租人的損失。包括搬家費、家具、設(shè)備拆卸、搬遷、安裝、調(diào)試費、誤工費、交通費等與搬遷具有直接因果關(guān)系的費用。國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)明電（2003）42號《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》第四部分規(guī)定：“各地要本著實事求是的原則，采取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的歷史遺留問題。單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。4住宅建筑計算建筑面積的范圍和方法是什么？答：單層建筑不論其高度如何，均按層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。4房屋的建筑面積指什么？答：房屋的建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。區(qū)位差異決定土地收益的差異，以及可能的土地價格及其所在地房地產(chǎn)的價格差異。如果不配合，將會出現(xiàn)舉證不能的不利后果。與最高人民法院《二五改革綱要》中“改革和完善行政案件管轄制度，從制度上排除行政審判的各種因素”的精神相一致?！翱h法院審不了縣政府”成為我國行政審判的現(xiàn)狀。其次，土地價位的評估有一項重要的評估要素，即評估時點。風(fēng)險評估應(yīng)當(dāng)通過收集相關(guān)文件資料、問卷調(diào)查、民意測驗、座談走訪、聽證會等方式就重大事項征求意見，對社會穩(wěn)定方向進行預(yù)測和評估，也可以組織相關(guān)部門和專家、學(xué)者評估論證。為什么中國房地產(chǎn)壽命這么短，恐怕一個主要原因就是任意的把房屋當(dāng)做“舊城區(qū)”來拆遷。在符合“公共利益”的前提下，征收拆遷項目至少還應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。2市、縣級人民政府的房屋征收與補償工作由誰監(jiān)督？答：《條例》第6條第1款規(guī)定：“上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。本條例增加了“級”字，澄清了對“市、縣人民政府”的混亂理解。1“結(jié)果公開”原則的基本含義有哪些？答：作為依法行政的基本要求，作為“陽光拆遷”的配套措施，一是要各種依據(jù)公開，包括拆遷房屋的權(quán)證、建筑面積、評估價格、違章建筑與認(rèn)定、居住困難認(rèn)定等；二是操作過程公開，包括被征收房屋的權(quán)屬、人口調(diào)查、建筑面積、居住困難認(rèn)定的程序、拆遷評估、簽訂補償安置決定等環(huán)節(jié)；三是簽訂內(nèi)容公開，包括貨幣補償總額、安置房源及基地補償費用。《國務(wù)院關(guān)于加強法治政府建設(shè)的意見》[國發(fā)（2010）33號]更是明確，要加強行政決策程序建設(shè)，健全重大行政決策規(guī)則，推進行政決策的科學(xué)化、民主化、法治化。事實上，《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》中也確認(rèn)了劃撥土地的價值基礎(chǔ)。1劃撥土地使用權(quán)能否得到補償？答：不能一概而論?！笔紫?，可根據(jù)繼承關(guān)系予以確認(rèn)權(quán)利人；其次，由于房屋所有權(quán)尚未從被繼承人名下辦理到繼承人（受遺贈人）名下，房屋的所有權(quán)人存在不確定因素，征收部門應(yīng)當(dāng)要求繼承人（受遺贈人）提供其合法享有該房屋物權(quán)的證明材料，以免日后發(fā)生糾紛。征收存在共有關(guān)系的房屋應(yīng)注意什么？答：《物權(quán)法》第93條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。考慮到實踐中各地公房情況不同，形成的歷史原因不同，各地政府對承租人的保護政策也不同，對公房承租人的補償問題難以在全國層面上做出統(tǒng)一規(guī)定，還是由各地政府根據(jù)實際情況制定有關(guān)政策為宜。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人多數(shù)人選定或者抽簽確定（第120條）；三是房屋征收部門負(fù)責(zé)組織對被征收房屋進行調(diào)查登記，擬定補償方案，并征求被征收人的意見，經(jīng)修改完善，報有關(guān)政府批準(zhǔn)公告。”國有土地上房屋實際上是一個房屋所有權(quán)的概念，完整的房地產(chǎn)還包括國有土地使用權(quán)，這就是為什么本條例第19條要按“類似房地產(chǎn)的市場價值”給予補償。《條例》是否適用于非公共利益拆遷？答：不能。因水平有限，請廣大讀者指正。我國《憲法》第13條規(guī)定 ：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。 言財產(chǎn)是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過并公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》，無疑對規(guī)范我國國有土地上的房屋征收與補償，切實保護公民的合法財產(chǎn)方面起到更加積極的作用。郭豐律師2011年7月 但是，中紀(jì)委、監(jiān)察部[中紀(jì)辦發(fā)（2011）8號]《關(guān)于加強征地拆遷工作通知》指出：“在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修改之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行。但是，根據(jù)上位法《物權(quán)法》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)系用益物權(quán)，也是合法的財產(chǎn)權(quán)，因公共利益征收的，應(yīng)當(dāng)給予補償。使非城市范圍內(nèi)的國有土地上的房屋征收有法可依。承租人大致分為公房承租人和私房承租人。征收宗教團體所有的房屋應(yīng)該注意什么？答：征收部門應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門的意見，并與宗教團體簽訂拆遷補償安置協(xié)議。征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋應(yīng)注意什么？答：首先要核實抵押權(quán)的有效性；其次在搬遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項；最后，經(jīng)與抵押權(quán)人、被征收人協(xié)商，能夠解除抵押權(quán)的可以達成一致意見后，將征收補償款交付給相關(guān)權(quán)利人?！币虼?，政府在征收設(shè)有共有關(guān)系的房屋時，應(yīng)當(dāng)與全體共同共有人簽訂征收補償安置協(xié)議，切忌漏列當(dāng)事人。無論哪一種方式，企業(yè)都支付了很高的補償費，如土地開發(fā)補償費、勞動力安置費、青苗補償費、房屋及地上建筑物和附著物拆遷安置費等。《條例》規(guī)定市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，房屋征收決定涉及被征收人數(shù)較多的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定，房屋征收決定應(yīng)當(dāng)向社會公告，征求公眾意見，并組織專家論證，舉行聽證。需要指出的是，2004年3月22日國務(wù)院公布實施的《全面推進依法行政實施綱要》第一次較為系統(tǒng)的規(guī)定了正當(dāng)程序的基本內(nèi)容。《條例》第4條第1款規(guī)定：“市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。2房屋征收部門是否可委托其他單位或者個人實施拆遷工作？答：根據(jù)《條例》第5條的規(guī)定，房屋征收部門不能委托個人實施拆遷工作，委托單位不能是營利性組織?！稐l例》第7條第1款規(guī)定：“任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。需要注意的是，《條例》對是否為公共利益的界定，最低限制在行政法規(guī)的層面，防止地方政府隨意借口公共利益進行征收拆遷。2《條例》第11條第2款在實踐中應(yīng)注意什么？答：《條例》第11條第2款規(guī)定：“因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。2在房屋征收拆遷中，怎樣進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估？答：具體操作包括：評估原則。根據(jù)《行政復(fù)議法》第6條第11項規(guī)定，被征收人可以在60日內(nèi)申請行政復(fù)議，復(fù)議機關(guān)為上一級人民政府。“重大復(fù)雜”的判斷權(quán)由誰判斷？在審判實踐中多由法院掌握，如此操作不利于保護原告的訴權(quán)。制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，沒有廣泛征求社會公眾意見和科學(xué)論證。這樣就不會出現(xiàn)連環(huán)訴訟。調(diào)查房屋用途應(yīng)注意哪些？答：根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，我國的房屋用途應(yīng)按設(shè)計后規(guī)定的用途進行劃分，具體包括：住宅；工業(yè)、交通、倉儲用房；商業(yè)、金融和信息用房；教育、醫(yī)療、衛(wèi)生和科研用房；文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房；機關(guān)事業(yè)辦公用房；軍事用房；其他用房。交通面積是指走道、樓梯間、電梯間等交通聯(lián)系設(shè)施的凈面積。穿過建筑物的通道及建筑物內(nèi)的門廳、大廳、不論高度如何，均按一層計算建筑面積。1突出墻面的門斗、眺望間按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。建設(shè)部在1993年《對湖北省沙市市房產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問題報告的復(fù)函》（建房函字〈1993〉23號）中明確：“在拆遷中，對于私房非住宅，應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)上登記的房屋使用性質(zhì)確定，當(dāng)私房的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅或者經(jīng)營房屋，其房屋所有人應(yīng)在房地產(chǎn)管理局進行房屋使用性質(zhì)變更登記。4征收房屋應(yīng)補償哪些項目和費用？答：第一，房屋所有權(quán)的損失?！段餀?quán)法》第121條規(guī)定：“因不動產(chǎn)或者動 產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補償。4《條例》第三章的補償規(guī)定相比原《城市房屋拆遷管理條例》作了哪些修改和完善？答：一是明確了征收補償?shù)膬?nèi)容，包括：被征收房屋價值的補償、搬遷、臨時安置的補償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。4我國的住房保障有哪些內(nèi)涵？答：村民的無償宅基地。是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住戶口的居民的低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。4對被征收房屋的價格確定，被征