【正文】 們對今后的生活顧慮太多，對未來生活缺乏信心，盤算著補償后買套房子還有節(jié)余。即征收補償協(xié)議的內(nèi)容必須合法、適當(dāng)、真實；程序要件。6征收決定的有效期有多長？答：《條例》未明確規(guī)定。”這間接告訴我們，征收決定的有效期限為一年?？紤]產(chǎn)權(quán)爭議的解決需要時間，但征收工作不等人，政府征收部門可作好房屋設(shè)施調(diào)查登記，并辦理公證證據(jù)保全，在公告安置補償方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)批準的安置補償方案和調(diào)查核實的材料作出補償決定，并將補償款額辦理提存手續(xù)，待權(quán)利人產(chǎn)權(quán)爭議解決后辦理分配手續(xù)。第三，構(gòu)成犯罪的，依法承擔(dān)刑事責(zé)任。參照《民事訴訟》及相關(guān)司法解釋也缺乏非訴行政先予執(zhí)行的法律依據(jù)。如果此時人民法院依據(jù)政府的申請先予執(zhí)行，在程序上剝奪了被征收人依法享有的復(fù)議、起訴的權(quán)利，從實體上剝奪了被征收人的財產(chǎn)權(quán)。需要說明的是，最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行中華人民共和國行政訴訟法若干問題的解釋》第88條規(guī)定的180日內(nèi)提出將不能再適用。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，沒有納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，就作出房屋征收決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用沒有足額到位或者存在挪用，且造成被征收人補償費用不能全部兌現(xiàn)。1不依照本條例規(guī)定隨意擴大補償或隨意壓低補償，造成重大損失或出現(xiàn)重大事件。6房屋征收部門采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷造成損失的，被征收人享有哪些請求權(quán)？答：被征收人享有民事侵權(quán)損害賠償請求權(quán)、行政侵權(quán)國家賠償請求權(quán)、刑事控告權(quán)等。7自殺、自焚是否屬于“暴力、威脅”？答：依照《刑法》第277條第1款規(guī)定：“以暴力、威脅方式阻礙國家機關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)的……”依法追究其刑事責(zé)任。7房地產(chǎn)征收評估辦法由誰制定？答：《條例》第15條第2款規(guī)定，房屋征收評估辦法由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定。7《條例》之前已經(jīng)頒發(fā)拆遷許可證的拆遷項目如何操作？答：《條例》第35條規(guī)定：“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用有關(guān)規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷。對裁決不履行的，政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，可以申請法院強制拆遷。在舊城區(qū)改造中，遇到“城中村”改造就無法使用本條例?！读⒎ǚā返?2條規(guī)定，法律解釋權(quán)屬于全國人民代表大會常務(wù)委員會?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第37條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，經(jīng)有關(guān)部門批準、核準、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核實建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！冻鞘幸?guī)劃法》第38條和第2款規(guī)定：“以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的審批、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。而不能以政府公布的貨幣補償基準為基本依據(jù)。80、房屋征收評估價格中是否包含搬遷補助費、臨時安置補助費等費用？答：不包括。8沒有專職注冊房地產(chǎn)估價師簽名，只有房地估價機構(gòu)蓋章的估價報告是否具有法律效力？答：沒有。”（2）征收部門應(yīng)在征收期限內(nèi)進行征收活動。8被征收人和房屋承租人就解除租賃協(xié)商不成的，是否可以選擇貨幣補償？答：不能。此乃“買賣不破租賃”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》，被征收人拒絕在協(xié)商筆錄上簽字或者拒絕在調(diào)查登記表上簽字可能承擔(dān)不利的后果。有其他人在現(xiàn)場的，可由其他人簽名，據(jù)此，特殊情況下被征收人拒絕簽名的并不影響協(xié)商記錄的法律效力。各地在處理違章建筑時，對時限以前的可適當(dāng)放寬，時限以后的房屋從嚴處理。城市規(guī)劃法實施前違法建筑的認定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門充分考慮歷史情況，依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。房屋征收部門沒有認定違章建筑的權(quán)力，也沒有拆除違章建筑的權(quán)力。……”《國有土地上房屋征收評估辦法》第9條第三款規(guī)定：“對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯誤外，以房屋登記薄為準。任何單位和個人進行建設(shè)必須使用國有土地，但農(nóng)民利用集體土地建造住宅的除外?！痹撘?guī)定取消了“引起經(jīng)濟損失”這一條件。”在我國對包括房屋承租人在內(nèi)的拆遷當(dāng)事人分配停產(chǎn)、停業(yè)損失補償缺乏一般性規(guī)定的情況下，停產(chǎn)、停業(yè)損失補償作為對因拆遷造成生產(chǎn)經(jīng)營損失的補償，主要應(yīng)當(dāng)補償給直接的生產(chǎn)經(jīng)營者?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復(fù)》[法復(fù)（1996）12號]：雙方當(dāng)事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔未經(jīng)行政機關(guān)裁決，僅就房屋補償安置等問題依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出民事案件受理。筆者認為，這里的“市政府”包括縣級市、地級市人民政府，但不包括直轄市。《條例》第6條規(guī)定：上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。”第42條第3款：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保護被征收人的居住條件?！碑?dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。100、征收公告是否具有可訴性？答： 可訴。10看完了上面的問答，如果還不懂怎么辦？答：請直接與編者湖南中思律師事務(wù)所房地產(chǎn)專業(yè)律師聯(lián)系32 / 32。據(jù)此，征收公告完全是可訴的具體行政行為?！薄锻恋貦?quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》第22條規(guī)定：“在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決之前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀?！锻恋毓芾矸ā返?6條規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理?！稐l例》第27條第1款規(guī)定：“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷。表明立法者是將直轄市人民政府排除在市政府之外的。9達成補償安置協(xié)議后，被征收人是否可以請求法院撤銷或者變更該協(xié)議或者確認該協(xié)議無效？答：可以?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第26條規(guī)定：“房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。”這里明確“因……造成……損失”。1991年3月22日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟損失的，可以由拆遷人給付適當(dāng)補助費。而《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定的是“給予相應(yīng)的補償”?？梢娂覍倏梢垣@得相關(guān)的補償?！蛾P(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》[國辦發(fā)（2007）71號]……農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或者“小產(chǎn)權(quán)房。”8房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照實際為經(jīng)營性用房的如何補償？答：《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》[國辦發(fā)明電（2003）42號]：“……對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。8未經(jīng)相關(guān)部門認定，房屋征收部門是否可以違章建筑為由無償拆除房屋？答：不能。罰款額度由各地制定標(biāo)準，市人民政府批準執(zhí)行，所得罰款按有關(guān)規(guī)定處理。8征收拆遷中的違章建筑如何處理？答：《關(guān)于房屋所有權(quán)工作中對違章建筑處理的原則意見》[城房字（1988）95號]：一、關(guān)于時間界限。另外，行政主體向人民法院提供的現(xiàn)場筆錄，應(yīng)當(dāng)載明時間、地點、和事件等內(nèi)容，并由執(zhí)法人員和當(dāng)事人簽名?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第57條規(guī)定：“下列證據(jù)材料不能作為定案依據(jù)：（一）嚴重違反法定程序收集的證據(jù)材料；（二）以偷拍、偷錄、竊聽等手段獲得侵害他人合法權(quán)益的證據(jù)材料……”第58條規(guī)定：“以違反法律禁止性規(guī)定或者侵犯他人合法權(quán)益的方法取得的證據(jù)，不能作為認定案件事實的依據(jù)。另外，征收部門指派工作人員與被征收人協(xié)商，工作人員應(yīng)當(dāng)攜帶身份證件、工作證件以及單位的介紹信或者授權(quán)委托書等證明其身份的材料，并在協(xié)商之前向被征收人主動介紹自己的身份和協(xié)商的目的，被征收人要求查看工作人員攜帶的材料的，除依法應(yīng)當(dāng)保密的，都應(yīng)當(dāng)向被征收人出示。（3）應(yīng)當(dāng)由雙方簽訂確認。根據(jù)相關(guān)規(guī)定的精神及協(xié)商活動的本質(zhì)要求，至少應(yīng)當(dāng)具備：（1）適當(dāng)主體?！薄斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》第8．0．7：“估價報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章才具有法律效力。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵?！蛾P(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》[國辦發(fā)（2004）46號]規(guī)定，政府行政機關(guān)不得干預(yù)或強行確定拆遷補償標(biāo)準。7房屋評估價是否以當(dāng)?shù)卣嫉呢泿叛a償基準為基本依據(jù)？答：不能。7房屋被征收如何確定估價時點？答：《條例》第19條第3款規(guī)定房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定?！稐l例》第8條對公共利益的界定采取了列舉式，并在第（六）項中規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”，明確了什么是公共利益的法定性。第二步按照本條例規(guī)定，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。沒有評估的繼續(xù)評估，沒有簽訂補償協(xié)議的繼續(xù)簽定協(xié)議。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2011年6月3日作出了《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房（2011）77號）。這類情況下在做好相應(yīng)的安全保障后不僅要繼續(xù)依法強制執(zhí)行，而且還要追究被拆遷人法律責(zé)任甚至刑事責(zé)任。70、被征收人向人民法院提起侵權(quán)賠償訴訟獲得賠償后，還可以要求征收部門對其補償嗎，即賠償和補償能獲得雙份嗎？答：無論是賠償還是補償，無論是通過協(xié)商、決定還是判決，財產(chǎn)損失的補償應(yīng)當(dāng)遵循“損益相補”原則，希望得到補償之后再得到賠償?shù)钠髨D是徒勞的。1不及時向法院申請強制執(zhí)行，致使無法強制執(zhí)行，造成公益項目拖延等。房屋征收部門沒有對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，致使補償造成嚴重的不公平出現(xiàn)重大事件。作出房屋征收決定前，沒有按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。6征收工作中的瀆職包括哪些？答：對公共利益作擴大解釋，對于不屬于公共利益的，作出房屋征收決定。6房屋征收部門申請非訴強制執(zhí)行是否有期限限制？答： 有期限限制。何為生效？即補償決定已處于穩(wěn)定的不可更改的狀態(tài)。房屋征收部門申請法院先予執(zhí)行缺乏法律依據(jù)。通過上述行為對人身實施傷害，可能構(gòu)成故意傷害或者故意殺人罪。6行政強拆權(quán)被取消，征收部門擅自強制的，涉及哪些法律責(zé)任？答：第一，造成被拆遷人損失的，承擔(dān)民事賠償責(zé)任。6對產(chǎn)權(quán)有爭議的房屋怎么拆遷？答：根據(jù)“物權(quán)法定”的原則，政府無權(quán)解決產(chǎn)權(quán)爭議。暫行辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。即征收補償協(xié)議必須具備書面形式，不能是口頭形式。即簽訂征收補償協(xié)議一方必須是征收部門，另一方必須是被征收人，根據(jù)家事代理權(quán)不適用不動產(chǎn)原則，當(dāng)被征收房屋屬于夫妻共有時，夫妻雙方必須參加協(xié)商并簽字或者書面授權(quán)委托；職權(quán)要件。他們懼怕權(quán)威，對政府不信任，喜歡聽小道消息，信奉只有自己才能保護自己。他們是社會的弱勢群體，收入較低。有一定的社會關(guān)系，有持無恐，有文化、懂政策、喜歡鉆政策的空子，其背后往往有人指點。蠻不講理，把政府征收視為撈一把的機會。計劃經(jīng)濟時期，國民經(jīng)濟還很薄弱，滿足住房需求總體靠居民自行解決。所以，違章建筑一律不予補償，在理論上站不住腳，在實踐中也行不通。最高人民法院（1999）行終字第20號行政判決首次在司法審查中運用了行政法比例原則。（5）聯(lián)建房初始登記；（6）未進行竣工驗收的房屋辦證問題；（7）拆遷安置房的房屋登記；（8）開發(fā)企業(yè)被吊銷或注銷營業(yè)執(zhí)照的處理等作出了詳細的規(guī)定。1對于法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他主管部門依法批準或作出處理之后才能搬遷的房屋及附屬物，應(yīng)當(dāng)報請有關(guān)主管部門批準或處理后才能拆遷。應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準的房屋，安置被征收人和其他房屋使用人。自覺履行政府作出的補償決定和人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決和裁定。必須在征收決定批準的范圍內(nèi)實施搬遷。第五，在改建地段或者就近地段?！睋?jù)此，享有回遷就近安置的人群是：第一，特殊的被征收人即舊城改建的被征收人。如果安置房是期房的，可以辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。（4）存在抵押房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換。通過補償決定的，可以采取搬遷順序或抽簽方式確定選房順序。5被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，選擇房源應(yīng)注意哪些/答：一是異地安置。一級資質(zhì)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；二級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。”從理論上講，征收涉及被征收人的重大利益，公正的價值應(yīng)優(yōu)先于效率的價值，每一名被征收人都可以參與對評估機構(gòu)的選擇，體現(xiàn)程序的公平?！钡切姓C關(guān)和人民法院作出判斷和決定的重要參考，產(chǎn)生證明力、影響力而非決定力。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓經(jīng)濟鑒證類社會中介機構(gòu)的通知》（國辦發(fā)199992號）評估機構(gòu)屬于“法律規(guī)范、政府監(jiān)督、行業(yè)自律”模式的機構(gòu)。如果權(quán)益不同，價值部分會有很大的差異。房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。對于評估機構(gòu)來講，不需要考慮等價與加價的問題，只需客觀公正的作出現(xiàn)價評估報告即可，這是補償?shù)牡拙€。評估是補償?shù)幕A(chǔ)，補償是在評估基礎(chǔ)上的民事行為，補償決定是一種具體的行政行為。房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)由社會公開征求意見。4對被征收房屋的價格確定，被征收人享有哪些權(quán)利保障？答：《條例》第19條規(guī)定：“對被收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。這些人的住房保障問題眼前就必須解決。是指政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住戶口的居民的低收入家庭提供的租金相對低