【正文】 行、補償決定等環(huán)節(jié)的行政救濟權(quán)和司法救濟權(quán)?！秶鴦?wù)院關(guān)于加強市縣政府依法行政的決定》（國發(fā)（2008）17號），《國務(wù)院關(guān)于法治政府建設(shè)的意見》（國發(fā)（2010）33號），《湖南省行政程序規(guī)定》，《法治湖南建設(shè)綱要》等我們在實踐中應(yīng)當應(yīng)用。1“結(jié)果公開”原則的基本含義有哪些？答：作為依法行政的基本要求，作為“陽光拆遷”的配套措施，一是要各種依據(jù)公開，包括拆遷房屋的權(quán)證、建筑面積、評估價格、違章建筑與認定、居住困難認定等；二是操作過程公開，包括被征收房屋的權(quán)屬、人口調(diào)查、建筑面積、居住困難認定的程序、拆遷評估、簽訂補償安置決定等環(huán)節(jié)；三是簽訂內(nèi)容公開，包括貨幣補償總額、安置房源及基地補償費用。包括縣、市、區(qū)、盟、旗?！毙枰⒁獾氖牵涸冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第9條和第17條規(guī)定的市、縣人民政府。本條例增加了“級”字，澄清了對“市、縣人民政府”的混亂理解。2國有土地上房屋征收與補償工作由誰進行？答：根據(jù)《條例》第4條規(guī)定，國有土地上房屋征收與補償由市、縣級人民政府確定的房屋征收部門進行。需要注意的是受委托單位所從事房屋征收拆遷所產(chǎn)生的責(zé)任主體是委托部門即房屋征收部門，而不是受托單位。2市、縣級人民政府的房屋征收與補償工作由誰監(jiān)督？答：《條例》第6條第1款規(guī)定：“上級人民政府應(yīng)當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督?！?答：沒有資格限制?！备鶕?jù)《憲法》第41條的規(guī)定：“公民對任何國家機關(guān)和國家工作人員的違法失職行為，有向有關(guān)國家機關(guān)提出申訴、控告或者檢舉的權(quán)利，但是不得捏造或者歪曲事實進行誣告陷害；對于公民的申訴、控告或者舉報，有關(guān)國家機關(guān)必須查清事實，負責(zé)處理，任何人不得壓制和打擊報復(fù)。“公共利益”是與民法上“誠實信用”原則一樣高度抽象，概括的概念。所以無論是我國的《憲法》還是《土地管理法》，以至新制訂的《物權(quán)法》都回避了對“公共利益”的定義。在符合“公共利益”的前提下，征收拆遷項目至少還應(yīng)當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃?！蹦敲词裁词恰芭f城區(qū)”？我國房屋建筑壽命較短，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，北京平均下來還不到30年，僅為設(shè)計壽命（5070年）的一半。為什么中國房地產(chǎn)壽命這么短，恐怕一個主要原因就是任意的把房屋當做“舊城區(qū)”來拆遷。但是利益平衡原則的貫徹并不能完全遵循多數(shù)決的原則，不能認為少數(shù)人利益一定要服從多數(shù)人的利益。 另外，《循環(huán)經(jīng)濟促進法》第25條第二款規(guī)定：“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者應(yīng)當采取措施，加強建筑物維護管理，延長建筑物使用壽命?！睉?yīng)堅持法治、民主、科學(xué)的原則和誰主管誰負責(zé)、誰決策誰負責(zé)的原則；評估內(nèi)容。風(fēng)險評估應(yīng)當通過收集相關(guān)文件資料、問卷調(diào)查、民意測驗、座談走訪、聽證會等方式就重大事項征求意見，對社會穩(wěn)定方向進行預(yù)測和評估，也可以組織相關(guān)部門和專家、學(xué)者評估論證。涉及國家秘密的房屋征收風(fēng)險評估工作應(yīng)當國家有關(guān)保密規(guī)定；評估報告。風(fēng)險評估報告由市、縣級人民政府審定，作為是否作出或暫緩作出征收決定的重要參考。征收公告交代訴權(quán)與沒有交代訴權(quán)的，被征收人的起訴期限有什么不同？答：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行中華人民共和國行政訴訟法若干問題的解釋》第41條的規(guī)定，行政主體作出具體行政行為未告知公民、法人或者其他組織訴權(quán)或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應(yīng)當知道訴權(quán)或起訴期限之日起計算3個月內(nèi)向人民法院提出行政訴訟，但從知道或者應(yīng)當知道具體行政行為內(nèi)容之日起最長不超過2年?！稐l例》第13條第3款規(guī)定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第32條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。3土地使用權(quán)的補償標準是什么？答：首先，土地使用權(quán)補償?shù)亩ㄎ皇恰肮窖a償”而不是“適當補償”。其次，土地價位的評估有一項重要的評估要素，即評估時點。有學(xué)者認為，政府通過拆遷提前收回被拆遷人的國有土地使用權(quán)，然后通過“招拍掛”進行70年、50年、40年不等的土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當說如此取得的土地出讓金中，有一部分屬于被拆遷人土地出讓剩余年限應(yīng)當?shù)玫降摹?對房屋征收決定不服，怎樣提出行政復(fù)議？答：房屋征收決定是市、縣級人民政府作出的，剝奪被征收人房屋所有權(quán)的具體行政行為?！翱h法院審不了縣政府”成為我國行政審判的現(xiàn)狀。《管轄規(guī)定》第1條是對《行政訴訟法》第14條的解釋，也是對《行政訴訟若干問題的解釋》第8條第1項的解釋。另外，《行政訴訟法》第14條第3項規(guī)定，重大復(fù)雜的案件由中級人民法院管轄。所以《管轄規(guī)定》第2條規(guī)定“當事人以案件重大復(fù)雜為由或者認為有管轄權(quán)的基層人民法院不宜行使管轄權(quán)的，可以直接向中級人民法院起訴。與最高人民法院《二五改革綱要》中“改革和完善行政案件管轄制度，從制度上排除行政審判的各種因素”的精神相一致。3無效的征收決定通常有哪些情形？答：不屬于本條例規(guī)定的公共利益。保護性安置工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。舊城區(qū)改建多數(shù)被征收人不同意征收補償方案，沒有舉行聽證會。征收決定是征收補償決定的前置行為，如果可以起訴，就出現(xiàn)了連環(huán)訴訟，嚴重拖延時間，影響征收的效率。為了解決這一矛盾，建議政府作出征收決定后，暫不作出征收補償決定，等待三個月的起訴期限到期以后，再作出征收補償決定，這期間只通過協(xié)商解決補償事宜，不作補償決定。如果不配合，將會出現(xiàn)舉證不能的不利后果?！狈课菡魇詹块T對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等自然情況組織調(diào)查登記就是收集證據(jù)，屬于行政程序中的一個階段，如果被征收人不予配合，將視為放棄舉證的權(quán)利，在訴訟中再向法院提供相應(yīng)的證據(jù)，人民法院可能不予采納。3調(diào)查房屋權(quán)屬應(yīng)該注意哪些？答：包括所有權(quán)人、共有權(quán)人及份額，抵押權(quán)及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，是否登記發(fā)證，是否屬于經(jīng)租房、房改房、共有住房、承租房、歷史遺留問題房，所屬土地是出讓取得、劃撥取得或者是歷史傳承取得，是否屬于城市規(guī)劃部門確認及處理的違法建筑等。3調(diào)查房屋的區(qū)位應(yīng)注意哪些？答：房屋價值與土地區(qū)位密切關(guān)聯(lián)。區(qū)位差異決定土地收益的差異，以及可能的土地價格及其所在地房地產(chǎn)的價格差異。對區(qū)位特性的認識和判斷是由一定時期社會經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定的市場狀況和消費者價值觀所確定的。如外國使領(lǐng)館、駐華辦事處等涉外用房、寺廟、教堂等宗教用房、監(jiān)獄、看守所、勞改場等用房。4房屋的建筑面積指什么？答：房屋的建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。建筑面積是指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。使用面積是指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積。結(jié)構(gòu)面積是指墻體、柱所占的面積。4住宅建筑計算建筑面積的范圍和方法是什么？答：單層建筑不論其高度如何，均按層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面計算。用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間，水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。1封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。檢修、消防等用的爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。4對“住改商”的房屋應(yīng)該怎么補償？答：土地及其地上的房屋是緊密結(jié)合的，“住改商”并不單純是房屋用途的改變，隨之而來也包括土地用途的改變?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第43條也有相同的規(guī)定。對私有房屋使用性質(zhì)雖已變更，但沒有辦理房屋使用性質(zhì)變更登記的，應(yīng)首先補辦房屋使用性質(zhì)變更登記手續(xù)，補交國家規(guī)定的有關(guān)稅費后，拆遷人則根據(jù)房屋使用性質(zhì)變更的實際情況與被拆遷人簽訂房屋補償安置合同。國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)明電（2003）42號《關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》第四部分規(guī)定：“各地要本著實事求是的原則，采取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的歷史遺留問題。”該精神適用于征收決定作出之前“住改商”問題的處理。《物權(quán)法》第24條規(guī)定：“征收單位、個人的房屋及其不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償……”（本《條例》第17條）。包括搬家費、家具、設(shè)備拆卸、搬遷、安裝、調(diào)試費、誤工費、交通費等與搬遷具有直接因果關(guān)系的費用。當然上述費用或損失可能不一定同時發(fā)生。 第四，土地使用權(quán)的損失?！钡?48條規(guī)定：“征收房屋的，應(yīng)當退還相應(yīng)的出讓金。第五，承租人的損失?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！绷硗?，各地政府還制定有相應(yīng)的補助和獎勵。 同時規(guī)定：市、縣級人民政府應(yīng)當對被征收人給予獎勵和補助（第17條）；二是明確了因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，按照房屋被征收前的效益和停產(chǎn)停業(yè)期限確定（第23條）；三是要求地方政府加強各項建設(shè)活動規(guī)劃的管理，對未經(jīng)登記的房屋，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門先行調(diào)查，認定和處理（第24條）；四是明確了征收評估爭議的處理機制，規(guī)定對評估結(jié)果有異議的，可以申請復(fù)核評估。（第19條） 五是對因舊城改建征收個人住宅，明確被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。（第19條） 七是規(guī)定了征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。住房公積金。住房貨幣補貼。經(jīng)濟適用房。廉租住房。“兩限房”即限制價格、限制面積的普通商品房。另外，因為政府的征收，使得少數(shù)住房保障對象立即喪失遮風(fēng)檔雨的居所。為了防止“遠水解不了近渴”。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定?！蔽覀円獓栏駞^(qū)分被征收房屋的評估和拆遷補償。評估是等價補償?shù)臉藴?，但是法律沒有否定超值補償。南京的地方法規(guī)草案規(guī)定給足額補償，足額補償包括等價補償和加價補償。《條例》規(guī)定的補償原則實質(zhì)是一種贖買政策，也就是說，征收中征收部門首先通過市場價格購買被征收房屋，然后進行拆除。50、同樣的房屋就有同樣的價值補償嗎？答：不一定。實物是其中的具體部分，如建筑物的結(jié)構(gòu)、外觀、質(zhì)量、功能和土地形狀等。一棟房屋其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位等影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，例如房屋是全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，占有的土地是劃撥土地還是出讓土地等。建設(shè)部2000年《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》要求，評估機構(gòu)應(yīng)當按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。其行為不具備行政行為效力全部構(gòu)成要件。評估機構(gòu)所作的評估報告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力。因此，評估報告符合證據(jù)的特征。5價格評估機構(gòu)及評估師可能對評估報告承擔(dān)什么責(zé)任？答：《條例》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)評估師出具虛假或者重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)處5萬元以上20萬以下罰款，對房地產(chǎn)估價師處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。5房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由誰選定？答：《條例》第20條第1款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的通過多數(shù)決定，隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。5房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)可否異地執(zhí)業(yè)？答：《條例》第20條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正的開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。同時，對評估機構(gòu)應(yīng)明確確定為社會中介組織，中介組織可以跨地域性執(zhí)業(yè)。5房地產(chǎn)估價機構(gòu)分哪些等級，有業(yè)務(wù)范圍的區(qū)分嗎？答：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。對于非開發(fā)性的征收，無法進行回遷或者就近安置。產(chǎn)權(quán)調(diào)換涉及的問題較為復(fù)雜，至少包括：（1）挑選房屋的順序，將簽訂協(xié)議的順序作為選房順序，可以激勵簽訂補償協(xié)議。（2）結(jié)算差價。（3）辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！段餀?quán)法》第174條規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償?！北徽魇辗看嬖诘盅旱模徽魇杖诉x擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當將安置房屋辦理轉(zhuǎn)移登記的同時一并辦理抵押登記。（5）安置房免除個人所得稅和契稅。5哪些人群享有回遷或就近安置的權(quán)利？答：《條例》第21條第3款規(guī)定：“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。第二，限于個人住宅。第四，市、縣級人民政府是“應(yīng)當提供”。這一規(guī)定糾正了原來的“拆一還一”的方式，將安置房屋安排在偏遠的地方，這是不公平的。5征收部門在征收活動中主要應(yīng)承擔(dān)哪些義務(wù)？答：依法對被征收人進行補償安置，對于需要周轉(zhuǎn)房屋的被征收人應(yīng)當提供周轉(zhuǎn)房。必須在征收決定的期限內(nèi)實施搬遷。就補償事宜與被征收人經(jīng)商量達成一致意見后應(yīng)當與被征收人簽訂書面征收補償安置協(xié)議。接受上級征收主管部門和同級政府的指導(dǎo)和領(lǐng)導(dǎo)。依據(jù)相關(guān)規(guī)定及補償協(xié)議向被征收人支付安置補償費、周轉(zhuǎn)過度費等搬遷費。1在補償協(xié)議約定的期限內(nèi)不能提供拆遷安置補