【正文】 32 / 32。10看完了上面的問(wèn)答，如果還不懂怎么辦？答：請(qǐng)直接與編者湖南中思律師事務(wù)所房地產(chǎn)專業(yè)律師聯(lián)系據(jù)此，征收公告完全是可訴的具體行政行為。100、征收公告是否具有可訴性？答： 可訴。”《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》第22條規(guī)定：“在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決之前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴?！锻恋毓芾矸ā返?6條規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。””第42條第3款：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保護(hù)被征收人的居住條件?！稐l例》第27條第1款規(guī)定：“實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。表明立法者是將直轄市人民政府排除在市政府之外的?！稐l例》第6條規(guī)定：上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。筆者認(rèn)為，這里的“市政府”包括縣級(jí)市、地級(jí)市人民政府，但不包括直轄市?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》[法復(fù)（1996）12號(hào)]：雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償安置等問(wèn)題依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作出民事案件受理。9達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議后，被征收人是否可以請(qǐng)求法院撤銷或者變更該協(xié)議或者確認(rèn)該協(xié)議無(wú)效？答：可以?！痹谖覈?guó)對(duì)包括房屋承租人在內(nèi)的拆遷當(dāng)事人分配停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償缺乏一般性規(guī)定的情況下，停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償作為對(duì)因拆遷造成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失的補(bǔ)償，主要應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給直接的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第26條規(guī)定：“房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為?！边@里明確“因……造成……損失”?！痹撘?guī)定取消了“引起經(jīng)濟(jì)損失”這一條件。1991年3月22日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟(jì)損失的，可以由拆遷人給付適當(dāng)補(bǔ)助費(fèi)。而《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定的是“給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。可見家屬可以獲得相關(guān)的補(bǔ)償。《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》[國(guó)辦發(fā)（2007）71號(hào)]……農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或者“小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)必須使用國(guó)有土地，但農(nóng)民利用集體土地建造住宅的除外?！薄薄秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第9條第三款規(guī)定：“對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記薄的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯(cuò)誤外，以房屋登記薄為準(zhǔn)。8房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照實(shí)際為經(jīng)營(yíng)性用房的如何補(bǔ)償？答：《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》[國(guó)辦發(fā)明電（2003）42號(hào)]：“……對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅。房屋征收部門沒有認(rèn)定違章建筑的權(quán)力，也沒有拆除違章建筑的權(quán)力。8未經(jīng)相關(guān)部門認(rèn)定，房屋征收部門是否可以違章建筑為由無(wú)償拆除房屋？答：不能。城市規(guī)劃法實(shí)施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門充分考慮歷史情況，依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。罰款額度由各地制定標(biāo)準(zhǔn)，市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行，所得罰款按有關(guān)規(guī)定處理。各地在處理違章建筑時(shí)，對(duì)時(shí)限以前的可適當(dāng)放寬，時(shí)限以后的房屋從嚴(yán)處理。8征收拆遷中的違章建筑如何處理？答：《關(guān)于房屋所有權(quán)工作中對(duì)違章建筑處理的原則意見》[城房字（1988）95號(hào)]：一、關(guān)于時(shí)間界限。有其他人在現(xiàn)場(chǎng)的，可由其他人簽名，據(jù)此，特殊情況下被征收人拒絕簽名的并不影響協(xié)商記錄的法律效力。另外，行政主體向人民法院提供的現(xiàn)場(chǎng)筆錄，應(yīng)當(dāng)載明時(shí)間、地點(diǎn)、和事件等內(nèi)容，并由執(zhí)法人員和當(dāng)事人簽名。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》，被征收人拒絕在協(xié)商筆錄上簽字或者拒絕在調(diào)查登記表上簽字可能承擔(dān)不利的后果。此乃“買賣不破租賃”?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。8被征收人和房屋承租人就解除租賃協(xié)商不成的，是否可以選擇貨幣補(bǔ)償？答：不能?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》第57條規(guī)定：“下列證據(jù)材料不能作為定案依據(jù)：（一）嚴(yán)重違反法定程序收集的證據(jù)材料；（二）以偷拍、偷錄、竊聽等手段獲得侵害他人合法權(quán)益的證據(jù)材料……”第58條規(guī)定：“以違反法律禁止性規(guī)定或者侵犯他人合法權(quán)益的方法取得的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。另外，征收部門指派工作人員與被征收人協(xié)商，工作人員應(yīng)當(dāng)攜帶身份證件、工作證件以及單位的介紹信或者授權(quán)委托書等證明其身份的材料，并在協(xié)商之前向被征收人主動(dòng)介紹自己的身份和協(xié)商的目的，被征收人要求查看工作人員攜帶的材料的，除依法應(yīng)當(dāng)保密的，都應(yīng)當(dāng)向被征收人出示。（3）應(yīng)當(dāng)由雙方簽訂確認(rèn)。（2）征收部門應(yīng)在征收期限內(nèi)進(jìn)行征收活動(dòng)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定的精神及協(xié)商活動(dòng)的本質(zhì)要求，至少應(yīng)當(dāng)具備：（1）適當(dāng)主體。””《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第8．0．7：“估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。8沒有專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，只有房地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章的估價(jià)報(bào)告是否具有法律效力？答：沒有。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。80、房屋征收評(píng)估價(jià)格中是否包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用？答：不包括?！蛾P(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》[國(guó)辦發(fā)（2004）46號(hào)]規(guī)定，政府行政機(jī)關(guān)不得干預(yù)或強(qiáng)行確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。而不能以政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)為基本依據(jù)。7房屋評(píng)估價(jià)是否以當(dāng)?shù)卣嫉呢泿叛a(bǔ)償基準(zhǔn)為基本依據(jù)？答：不能。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。7房屋被征收如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)？答：《條例》第19條第3款規(guī)定房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定?！冻鞘幸?guī)劃法》第38條和第2款規(guī)定：“以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的審批、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第37條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核實(shí)建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！读⒎ǚā返?2條規(guī)定，法律解釋權(quán)屬于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)?！稐l例》第8條對(duì)公共利益的界定采取了列舉式，并在第（六）項(xiàng)中規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”，明確了什么是公共利益的法定性。第二步按照本條例規(guī)定，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。在舊城區(qū)改造中，遇到“城中村”改造就無(wú)法使用本條例。對(duì)裁決不履行的，政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆遷。沒有評(píng)估的繼續(xù)評(píng)估，沒有簽訂補(bǔ)償協(xié)議的繼續(xù)簽定協(xié)議。7《條例》之前已經(jīng)頒發(fā)拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目如何操作？答：《條例》第35條規(guī)定：“本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用有關(guān)規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2011年6月3日作出了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房（2011）77號(hào)）。7房地產(chǎn)征收評(píng)估辦法由誰(shuí)制定？答：《條例》第15條第2款規(guī)定，房屋征收評(píng)估辦法由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定。這類情況下在做好相應(yīng)的安全保障后不僅要繼續(xù)依法強(qiáng)制執(zhí)行，而且還要追究被拆遷人法律責(zé)任甚至刑事責(zé)任。7自殺、自焚是否屬于“暴力、威脅”？答：依照《刑法》第277條第1款規(guī)定：“以暴力、威脅方式阻礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)的……”依法追究其刑事責(zé)任。70、被征收人向人民法院提起侵權(quán)賠償訴訟獲得賠償后，還可以要求征收部門對(duì)其補(bǔ)償嗎，即賠償和補(bǔ)償能獲得雙份嗎？答：無(wú)論是賠償還是補(bǔ)償，無(wú)論是通過(guò)協(xié)商、決定還是判決，財(cái)產(chǎn)損失的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循“損益相補(bǔ)”原則，希望得到補(bǔ)償之后再得到賠償?shù)钠髨D是徒勞的。6房屋征收部門采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷造成損失的，被征收人享有哪些請(qǐng)求權(quán)？答：被征收人享有民事侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)、行政侵權(quán)國(guó)家賠償請(qǐng)求權(quán)、刑事控告權(quán)等。1不及時(shí)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，致使無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行，造成公益項(xiàng)目拖延等。1不依照本條例規(guī)定隨意擴(kuò)大補(bǔ)償或隨意壓低補(bǔ)償，造成重大損失或出現(xiàn)重大事件。房屋征收部門沒有對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，致使補(bǔ)償造成嚴(yán)重的不公平出現(xiàn)重大事件。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用沒有足額到位或者存在挪用，且造成被征收人補(bǔ)償費(fèi)用不能全部?jī)冬F(xiàn)。作出房屋征收決定前，沒有按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，沒有納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，就作出房屋征收決定。6征收工作中的瀆職包括哪些？答：對(duì)公共利益作擴(kuò)大解釋，對(duì)于不屬于公共利益的，作出房屋征收決定。需要說(shuō)明的是，最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行中華人民共和國(guó)行政訴訟法若干問(wèn)題的解釋》第88條規(guī)定的180日內(nèi)提出將不能再適用。6房屋征收部門申請(qǐng)非訴強(qiáng)制執(zhí)行是否有期限限制？答： 有期限限制。如果此時(shí)人民法院依據(jù)政府的申請(qǐng)先予執(zhí)行，在程序上剝奪了被征收人依法享有的復(fù)議、起訴的權(quán)利，從實(shí)體上剝奪了被征收人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。何為生效？即補(bǔ)償決定已處于穩(wěn)定的不可更改的狀態(tài)。參照《民事訴訟》及相關(guān)司法解釋也缺乏非訴行政先予執(zhí)行的法律依據(jù)。房屋征收部門申請(qǐng)法院先予執(zhí)行缺乏法律依據(jù)。通過(guò)上述行為對(duì)人身實(shí)施傷害，可能構(gòu)成故意傷害或者故意殺人罪。第三，構(gòu)成犯罪的，依法承擔(dān)刑事責(zé)任。6行政強(qiáng)拆權(quán)被取消，征收部門擅自強(qiáng)制的，涉及哪些法律責(zé)任？答：第一，造成被拆遷人損失的，承擔(dān)民事賠償責(zé)任?？紤]產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的解決需要時(shí)間，但征收工作不等人，政府征收部門可作好房屋設(shè)施調(diào)查登記，并辦理公證證據(jù)保全，在公告安置補(bǔ)償方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)批準(zhǔn)的安置補(bǔ)償方案和調(diào)查核實(shí)的材料作出補(bǔ)償決定，并將補(bǔ)償款額辦理提存手續(xù)，待權(quán)利人產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議解決后辦理分配手續(xù)。6對(duì)產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋怎么拆遷？答：根據(jù)“物權(quán)法定”的原則，政府無(wú)權(quán)解決產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議?！边@間接告訴我們，征收決定的有效期限為一年。暫行辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。6征收決定的有效期有多長(zhǎng)？答：《條例》未明確規(guī)定。即征收補(bǔ)償協(xié)議必須具備書面形式，不能是口頭形式。即征收補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容必須合法、適當(dāng)、真實(shí)；程序要件。即簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議一方必須是征收部門，另一方必須是被征收人，根據(jù)家事代理權(quán)不適用不動(dòng)產(chǎn)原則，當(dāng)被征收房屋屬于夫妻共有時(shí)，夫妻雙方必須參加協(xié)商并簽字或者書面授權(quán)委托；職權(quán)要件。他們懼怕權(quán)威，對(duì)政府不信任，喜歡聽小道消息，信奉只有自己才能保護(hù)自己。他們經(jīng)歷的生活磨練很多，以致于不信任任何人，他們的信念是堅(jiān)持到底就是勝利，他們對(duì)今后的生活顧慮太多，對(duì)未來(lái)生活缺乏信心，盤算著補(bǔ)償后買套房子還有節(jié)余。他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體，收入較低。他們會(huì)見好就收，只要達(dá)到目的。有一定的社會(huì)關(guān)系，有持無(wú)恐，有文化、懂政策、喜歡鉆政策的空子，其背后往往有人指點(diǎn)。自己并沒有多少文化，也不懂法律、法規(guī)。蠻不講理，把政府征收視為撈一把的機(jī)會(huì)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)還很薄弱，滿足住房需求總體靠居民自行解決。溫家寶總理先后兩次視察該項(xiàng)目，并給予了高度評(píng)價(jià)。所以，違章建筑一律不予補(bǔ)償，在理論上站不住腳，在實(shí)踐中也行不通?？梢姳壤瓌t是為了防止行政主體行使行政權(quán)利時(shí)給相對(duì)人造成超過(guò)行政目的之價(jià)值的侵害，否則就不合比例。最高人民法院（1999）行終字第20號(hào)行政判決首次在司法審查中運(yùn)用了行政法比例原則。60、違章建筑就一律不給補(bǔ)償嗎？答：不對(duì)。（5）聯(lián)建房初始登記；（6）未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的房屋辦證問(wèn)題；（7）拆遷安置房的房屋登記；（8）開發(fā)企業(yè)被吊銷或注銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的處理等作出了詳細(xì)的規(guī)定。1對(duì)于法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他主管部門依法批準(zhǔn)或作出處理之后才能搬遷的房屋及附屬物，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)或處理后才能拆遷。1給被征收人造成損失的，支付賠償金。應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，安置被征收人和其他房屋使用人。嚴(yán)格遵守并全面履行補(bǔ)償協(xié)議的規(guī)定。自覺履行政府作出的補(bǔ)償決定和人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決和裁定。在征收過(guò)程中，要向被征收人作好宣傳解釋工作。必須在征收決定批準(zhǔn)的范圍內(nèi)實(shí)施搬遷。第五，在改建地段或者就近地段。第三，被征收人選擇了在改建地段進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！睋?jù)此，享有回遷就近安置的人群是：第一，特殊的被征收人即舊城改建的被征收人。見財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局〈財(cái)稅(2005)45號(hào)〉《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》如果安置房是期房的，可以辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。被擔(dān)保債務(wù)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。（4）存在抵押房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)換?？梢跃C合考慮市場(chǎng)價(jià)格、優(yōu)惠價(jià)格、社會(huì)保障等多重因素。通過(guò)補(bǔ)償決定的，可以采取搬遷順序或抽簽方式確定選房順序。二是原地或就近安置。5被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，選擇房源應(yīng)注意哪些/答：一是異地安置。暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。一級(jí)資質(zhì)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；二級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。”從理論上講，征收涉及被征收人的重大利益，公正的價(jià)值應(yīng)優(yōu)先于效率的價(jià)值，每一名被征收人都可以參與對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，體現(xiàn)程序的公平?！薄?br 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