【正文】 方案應(yīng)當(dāng)公布，征收補(bǔ)償方案征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況應(yīng)當(dāng)公布，房屋征收決定應(yīng)當(dāng)公告，房屋的權(quán)屬等調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)公布，補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公布，每戶補(bǔ)償情況應(yīng)當(dāng)公布，對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)公布等。需要指出的是，2004年3月22日國務(wù)院公布實(shí)施的《全面推進(jìn)依法行政實(shí)施綱要》第一次較為系統(tǒng)的規(guī)定了正當(dāng)程序的基本內(nèi)容。賦予被征收人在征收補(bǔ)償方案制定與修改、房屋征收評(píng)估辦法的制定、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、補(bǔ)償方式的選擇等方面的知情權(quán)、參與權(quán)。為了危舊房改造、文物保護(hù)、地方特色保護(hù)及傳統(tǒng)文化保護(hù)需要征收房屋的，在作出房屋征收決定前，還應(yīng)當(dāng)提交同級(jí)人大審議等?！稐l例》規(guī)定市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，房屋征收決定涉及被征收人數(shù)較多的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定，房屋征收決定應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，征求公眾意見，并組織專家論證，舉行聽證。國有土地劃撥需要通過征地獲得，因而其有土地取得成本。即使那些已經(jīng)獲得國有土地使用權(quán)的全民所有制企業(yè)，雖然對(duì)使用國有土地不明確付費(fèi)，卻要向國家繳納遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型企業(yè)的所得稅，故全民所有制企業(yè)即使是依行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán)，是變相有償取得，而不是無償取得土地使用。無論哪一種方式，企業(yè)都支付了很高的補(bǔ)償費(fèi)，如土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、房屋及地上建筑物和附著物拆遷安置費(fèi)等。如土地使用者轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)，表明行為人已無繼續(xù)使用該宗土地的需要，公益行為已終結(jié)，國家授權(quán)的特定目的已不復(fù)存在，土地使用權(quán)應(yīng)由國家收回后自行處理。目前我國劃撥土地之所以不能轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，是因?yàn)槲覈摹锻恋毓芾矸ā返?4條在制度設(shè)計(jì)上已將劃撥土地使用權(quán)定位于公益事業(yè)和國家重點(diǎn)工程建設(shè)?！钡?條規(guī)定：“國家根據(jù)軍事設(shè)施的性質(zhì)、作用、安全保密的需要和使用效能的要求，劃定軍事禁區(qū)、軍事管理區(qū)；沒有劃入軍事禁區(qū)、軍事管理區(qū)的軍事設(shè)施，也應(yīng)當(dāng)采取保護(hù)措施。1征收改造中對(duì)軍事設(shè)施的保護(hù)應(yīng)注意什么？答：《軍事設(shè)施保護(hù)法》第4條規(guī)定：“中華人民共和國的所有組織和公民都有保護(hù)軍事設(shè)施的義務(wù)。在文物保護(hù)單位的建設(shè)控制地帶內(nèi)進(jìn)行建設(shè)工程，不得破壞文物保護(hù)單位的歷史風(fēng)貌，工程設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)根據(jù)文物保護(hù)單位的級(jí)別，經(jīng)相應(yīng)的文物行政部門同意后，報(bào)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)”。人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出查封、扣押、凍結(jié)該替代物、賠償款的裁定。1征收房屋所有權(quán)尚未從被繼承人名下辦理到繼承人（受遺贈(zèng)人）名下應(yīng)注意什么？答：《物權(quán)法》第29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。”因此，政府在征收設(shè)有共有關(guān)系的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)與全體共同共有人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議，切忌漏列當(dāng)事人。”第95條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有包括按份共有和共同共有。征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋應(yīng)注意什么？答：首先要核實(shí)抵押權(quán)的有效性；其次在搬遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)；最后，經(jīng)與抵押權(quán)人、被征收人協(xié)商，能夠解除抵押權(quán)的可以達(dá)成一致意見后，將征收補(bǔ)償款交付給相關(guān)權(quán)利人。被征收人不接受補(bǔ)償安置的，可以在提存補(bǔ)償金并辦理證據(jù)保全后搬遷。征收權(quán)屬有爭議的房屋應(yīng)注意什么？答：由于權(quán)屬存有爭議的房屋屬于產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，應(yīng)當(dāng)由征收部門提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)政府同意后作出補(bǔ)償決定。其中拆遷自住房屋的，補(bǔ)償安置方式標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的私有出租房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，征收租賃房屋的被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋調(diào)換。征收宗教團(tuán)體所有的房屋應(yīng)該注意什么？答：征收部門應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門的意見，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。對(duì)承租人如何進(jìn)行補(bǔ)償，可以在租賃合同中約定。至于私有房屋所有權(quán)人和承租人之間形成的民事法律關(guān)系，《合同法》第94條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。政府直管公房由于所有權(quán)本就屬于政府，理應(yīng)不屬于本條例適用范圍。承租人大致分為公房承租人和私房承租人?！稐l例》未規(guī)定對(duì)承租人補(bǔ)償，對(duì)承租人如何救濟(jì)？答：征收導(dǎo)致所有權(quán)喪失，從法律關(guān)系上講，給予補(bǔ)償?shù)膽?yīng)當(dāng)是被征收房屋的所有權(quán)人。其中危舊房改造補(bǔ)償方案在批準(zhǔn)前如果存在1/2以上被征收人反對(duì)的不得征收（第11條）；四是房屋征收部門要按照補(bǔ)償安置方案與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議（第25條）；五是補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人未履行補(bǔ)償協(xié)議的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟（第25條）；六是政府應(yīng)當(dāng)為征收個(gè)人住宅的被征收人提供適當(dāng)房源，符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)為其提供保障住房等（第18條）?！稐l例》對(duì)被征收人權(quán)利保護(hù)主要表現(xiàn)在哪些方面？答：一是補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢允秦泿叛a(bǔ)償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式（第21條）；二是貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格。使非城市范圍內(nèi)的國有土地上的房屋征收有法可依。原條例規(guī)定建設(shè)單位是拆遷人，本條例改變了以前由建設(shè)單位拆遷的做法（第5條）；第五，《條例》的適用范圍有所擴(kuò)大，《條例》適用國有土地上房屋征收。對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題，更為明確的規(guī)定是《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)定》”《條例》第13條第三款規(guī)定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。但是，根據(jù)上位法《物權(quán)法》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)系用益物權(quán)，也是合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因公共利益征收的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！薄稐l例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。 但是，中紀(jì)委、監(jiān)察部[中紀(jì)辦發(fā)（2011）8號(hào)]《關(guān)于加強(qiáng)征地拆遷工作通知》指出：“在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修改之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行?！稐l例》第一條規(guī)定：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)務(wù)答疑2011年7月 郭豐律師 本冊(cè)在編寫過程中，主要參考了著名拆遷專家王達(dá)博士的著述，并得到了湖南中思律師事物所劉輝律師、金杰律師的鼎力協(xié)助，一并致謝。雖然《條例》還存在很多需要完善的地方，但瑕不掩瑜，為了幫助讀者全面理解、運(yùn)用該條例，筆者飽含對(duì)征收拆遷制度的關(guān)注和探討，將自己多年相關(guān)法律的理解、積累和心得編印成冊(cè)，希望能給大家一些啟發(fā)。2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會(huì)議通過并公布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，無疑對(duì)規(guī)范我國國有土地上的房屋征收與補(bǔ)償，切實(shí)保護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)方面起到更加積極的作用。”我國《物權(quán)法》第42條、《城市房地產(chǎn)管理法》第6條、《土地管理法》第58條等均作了相應(yīng)的規(guī)定。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。財(cái)產(chǎn)的利益性歷來容易成為包括公權(quán)力在內(nèi)的強(qiáng)權(quán)熱衷侵蝕的對(duì)象，民主國家如何從制度層面上保護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)，無疑應(yīng)成為憲法及其他法律的基本內(nèi)容。 言財(cái)產(chǎn)是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)。前就不動(dòng)產(chǎn)而言，除了土地，最主要的就是房屋了。我國《憲法》第13條規(guī)定 ：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。2007年8月30日，十屆全國人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議審議通過了《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，授權(quán)國務(wù)院就征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋與拆遷補(bǔ)償制定行政法規(guī)?！稐l例》對(duì)棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造尚需要進(jìn)一步完善，《條例》對(duì)“城中村”改造幾乎沒有涉及，且集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償尚在調(diào)研當(dāng)中，《條例》也沒有提及土地使用權(quán)補(bǔ)償問題，但是根據(jù)上位法《物權(quán)法》的規(guī)定，國有地使用權(quán)系用益物權(quán)，也是合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，因公共利益征收的應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。因水平有限，請(qǐng)廣大讀者指正。 《條例》是否直接適用于集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償？答：不能，但可參照?qǐng)?zhí)行?！币虼恕稐l例》對(duì)集體土地上房屋征收拆遷也沒有規(guī)定。《國土資源部辦公廳關(guān)于切實(shí)做好征地拆遷管理工作的緊急通知》（國土資電發(fā)[2011]72號(hào)）也有相同的規(guī)定。《條例》是否適用于非公共利益拆遷？答：不能?！钡诎藯l規(guī)定：“為了保障國家安全，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一的，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定?！稐l例》對(duì)土地使用權(quán)是否作出了補(bǔ)償?shù)囊?guī)定？答：沒有明確?！段餀?quán)法》第121條規(guī)定：“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收，征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有依照本法第42條、第44條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！眹型恋厣戏课輰?shí)際上是一個(gè)房屋所有權(quán)的概念，完整的房地產(chǎn)還包括國有土地使用權(quán)，這就是為什么本條例第19條要按“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值”給予補(bǔ)償。新《條例》與2001年公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相比，主要有哪些變化？答：第一，規(guī)定了只有為了公共利益的需要才能征收單位、個(gè)人的房屋，并且強(qiáng)調(diào)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償（第2條）；第二，明確了房屋征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t，這是原拆遷條例對(duì)此未規(guī)定的，包括決策民主原則，程序正當(dāng)原則、結(jié)果公開原則（第3條）；第三，規(guī)定了房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府，改變了原來由取得拆遷許可證的單位作為拆遷主體實(shí)施拆遷的做法（第4條）；第四，規(guī)定了房屋征收部門可以委托實(shí)施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，但接受委托的房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。原條例僅指城市房屋拆遷。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人多數(shù)人選定或者抽簽確定（第120條）；三是房屋征收部門負(fù)責(zé)組織對(duì)被征收房屋進(jìn)行調(diào)查登記，擬定補(bǔ)償方案，并征求被征收人的意見，經(jīng)修改完善，報(bào)有關(guān)政府批準(zhǔn)公告。實(shí)踐中承租情況較為復(fù)雜。公房分為政府直管公房和單位自管公房?？紤]到實(shí)踐中各地公房情況不同，形成的歷史原因不同，各地政府對(duì)承租人的保護(hù)政策也不同，對(duì)公房承租人的補(bǔ)償問題難以在全國層面上做出統(tǒng)一規(guī)定，還是由各地政府根據(jù)實(shí)際情況制定有關(guān)政策為宜。國家征收致租賃合同無法履行的，作為出租人的被征收人對(duì)租賃關(guān)系享有法定的單方解除權(quán)，可以直接根據(jù)《合同法》第96條規(guī)定通知承租人解除合同，自通知到達(dá)承租人時(shí)合同即解除。征收由第三人代為經(jīng)營租賃的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。搬遷前，征收部門應(yīng)當(dāng)就被搬遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將征收補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房后方可實(shí)施征收。進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)辦理新的抵押登記或者辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。征收存在共有關(guān)系的房屋應(yīng)注意什么？答：《物權(quán)法》第93條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有?！钡?4條規(guī)定：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照份額享有所有權(quán)?！钡?7條規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外?！笔紫龋筛鶕?jù)繼承關(guān)系予以確認(rèn)權(quán)利人；其次，由于房屋所有權(quán)尚未從被繼承人名下辦理到繼承人（受遺贈(zèng)人）名下，房屋的所有權(quán)人存在不確定因素，征收部門應(yīng)當(dāng)要求繼承人（受遺贈(zèng)人）提供其合法享有該房屋物權(quán)的證明材料，以免日后發(fā)生糾紛。1征收被法院查封的房屋應(yīng)注意什么？答：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第24條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)滅失或者毀損的，查封、扣押、凍結(jié)的效力及于該財(cái)產(chǎn)的替代物、賠償物。”因此，當(dāng)征收部門得知被征收房屋存在法院查封的情形時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知作出查封裁定的人民法院，并協(xié)助人民法院進(jìn)行處理。1征收拆遷時(shí)涉及文物保護(hù)應(yīng)注意什么？答：《文物保護(hù)法》第18條規(guī)定：“根據(jù)保護(hù)文物的實(shí)際需要，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以在文物保護(hù)單位的周圍劃出一定的建設(shè)控制地帶，并予以公布。禁止任何組織或者個(gè)人破壞、危害軍事設(shè)施。”因此，征收改造中涉及軍事設(shè)施的，政府應(yīng)當(dāng)積極與駐地部隊(duì)協(xié)商解決。1“公平補(bǔ)償”的含義是什么？答：一是本征收項(xiàng)目涉及的所有被征收人都應(yīng)當(dāng)獲得公平的補(bǔ)償，按照既定的補(bǔ)償方案進(jìn)行公開、公平、合理的補(bǔ)償，即橫向公平；二是此征收項(xiàng)目與彼征收項(xiàng)目涉及的所有被征收人都應(yīng)當(dāng)獲得公平的補(bǔ)償，即縱向公平；三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)相吻合，通過市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行衡量，為了確?？陀^評(píng)估，應(yīng)當(dāng)打破評(píng)估執(zhí)業(yè)的地域性，通過市場(chǎng)而非行政手段干預(yù)評(píng)估，即市場(chǎng)公平。1劃撥土地使用權(quán)能否得到補(bǔ)償？答：不能一概而論。因其公益性的用途，除法律另有特殊規(guī)定和行政機(jī)關(guān)指定外，土地使用權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)。而全民所有制企業(yè)獲得的國有土地使用權(quán)，大多是以征地的方式從農(nóng)村勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有權(quán)演化而來，也有一部分從城郊國有土地的公民住房宅基地征用來的。有的還負(fù)擔(dān)勞動(dòng)力的安置和居民住房安置。事實(shí)上，《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》中也確認(rèn)了劃撥土地的價(jià)值基礎(chǔ)。另外為了實(shí)現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價(jià)值基礎(chǔ)。1“決策民主”原則的基本含義有哪些？答：決策民主是指決策的形成必須經(jīng)過民主程序，保障人民群眾充分參與決策的過程，聽取人民群眾的意見，體現(xiàn)和反映人民群眾的意愿和要求，代表他們的根本利益。公告應(yīng)當(dāng)載明征收目的，征收范圍，實(shí)施時(shí)間等事項(xiàng)?！秶鴦?wù)院關(guān)于加強(qiáng)法治政府建設(shè)的意見》[國發(fā)（2010）33號(hào)]更是明確，要加強(qiáng)行政決策程序建設(shè)，健全重大行政決策規(guī)則，推進(jìn)行政決策的科學(xué)化、民主化、法治化。1“程序正當(dāng)”原則的基本含義有哪些？答：程序正當(dāng)就是要求政府嚴(yán)格遵循法定程序，依法保障行政管理相對(duì)人、利害關(guān)系人的知情權(quán)、參與權(quán)和救濟(jì)權(quán)。同時(shí)賦予被征收人有房屋征收決定、補(bǔ)償協(xié)議履