【正文】 有土地使用權出讓合同？答：不能?！冻鞘幸?guī)劃法》第38條和第2款規(guī)定：“以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的審批、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證?！?房屋被征收如何確定估價時點？答：《條例》第19條第3款規(guī)定房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定。國務院住房城鄉(xiāng)建設部于2011年6月3日制定的《國有土地上房屋征收評估辦法》第10條規(guī)定：“被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。”7房屋評估價是否以當?shù)卣嫉呢泿叛a償基準為基本依據(jù)？答：不能。根據(jù)我國相關法律規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場價格為基礎。而不能以政府公布的貨幣補償基準為基本依據(jù)。我國禁止行政機關干預或者強行確定拆遷補償標準?！蛾P于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》[國辦發(fā)（2004）46號]規(guī)定，政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準。80、房屋征收評估價格中是否包含搬遷補助費、臨時安置補助費等費用？答：不包括?！稐l例》第17條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵?！?沒有專職注冊房地產(chǎn)估價師簽名，只有房地估價機構蓋章的估價報告是否具有法律效力？答：沒有。《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價報告應當由房地產(chǎn)估價機構出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。”《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第8．0．7：“估價報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論負責任。”8合法有效的協(xié)商記錄應當具備哪些要件？答：我國至今沒有對此明確、具體的規(guī)定。根據(jù)相關規(guī)定的精神及協(xié)商活動的本質要求，至少應當具備：（1）適當主體。即房屋的所有權人和房屋征收部門，或者他們授權的代表。（2）征收部門應在征收期限內進行征收活動。據(jù)此，協(xié)商記錄應當在征收期限內制作才具有效力。（3）應當由雙方簽訂確認。（4）內容合法合理。8與被征收人進行協(xié)商時，征收部門指派的工作人員需要攜帶哪些材料？答：雖然我國迄今沒有關于拆遷當事人協(xié)商程序的任何規(guī)定，但是從有利于保障拆遷當事人的合法權益及為以后發(fā)生糾紛提供依據(jù)的角度出發(fā)，拆遷雙方應當平等友好的約定協(xié)商的時間和地點。另外，征收部門指派工作人員與被征收人協(xié)商，工作人員應當攜帶身份證件、工作證件以及單位的介紹信或者授權委托書等證明其身份的材料，并在協(xié)商之前向被征收人主動介紹自己的身份和協(xié)商的目的，被征收人要求查看工作人員攜帶的材料的，除依法應當保密的，都應當向被征收人出示。被征收人對征收工作人員的身份沒有異議的，協(xié)商才可以開始。8被征收人私自對協(xié)商過程錄音、錄象的是否可以作為證據(jù)使用？答：根據(jù)公開公正的征收原則，征收雙方關于補償安置的協(xié)商是可以公開進行的，因此將協(xié)商過程和內容錄制為音像資料不會侵害征收當事人的合法權益，是可以的。《最高人民法院關于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第57條規(guī)定：“下列證據(jù)材料不能作為定案依據(jù)：（一）嚴重違反法定程序收集的證據(jù)材料；（二）以偷拍、偷錄、竊聽等手段獲得侵害他人合法權益的證據(jù)材料……”第58條規(guī)定：“以違反法律禁止性規(guī)定或者侵犯他人合法權益的方法取得的證據(jù)，不能作為認定案件事實的依據(jù)?！?被征收人和房屋承租人就解除租賃協(xié)商不成的，是否可以選擇貨幣補償？答：不能?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期間內因買賣、增與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。此乃“買賣不破租賃”。所以，在征收過程中被征收人與承租人和征收部門最好達成一個三方協(xié)議，解決被征收人和承租人的損失，如果協(xié)商貨幣補償不成的，只能選擇產(chǎn)權調換。8被征收人拒絕在協(xié)商記錄上或者房屋調查登記表上簽名就可以阻止征收拆遷嗎？答：不能。根據(jù)《最高人民法院關于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》，被征收人拒絕在協(xié)商筆錄上簽字或者拒絕在調查登記表上簽字可能承擔不利的后果。調查登記屬于征收部門的行政取證過程，行政主體行政過程中調查取證的，相對人無正當理由拒絕提供證據(jù)，在以后的行政訴訟中提交可能被人民法院不予采納。另外，行政主體向人民法院提供的現(xiàn)場筆錄，應當載明時間、地點、和事件等內容，并由執(zhí)法人員和當事人簽名。當事人拒絕簽名或者不能簽名的，應當注明原因。有其他人在現(xiàn)場的，可由其他人簽名，據(jù)此，特殊情況下被征收人拒絕簽名的并不影響協(xié)商記錄的法律效力。8征收拆遷中的違章建筑如何處理？答：《關于房屋所有權工作中對違章建筑處理的原則意見》[城房字（1988）95號]：一、關于時間界限?？紤]到《城市規(guī)劃條例》是國務院1984年新頒發(fā)的，各地制定審批城市規(guī)劃也有先后，各市、縣可根據(jù)實際情況合情合理的確定處理違章建筑的時間界限。各地在處理違章建筑時，對時限以前的可適當放寬，時限以后的房屋從嚴處理。四、參照以上原則確定的從寬處理的范圍，只要房屋建筑正規(guī)，結構合理，經(jīng)過一定的申報審批程序，給予批評教育或適當罰款之后，可以補辦手續(xù)，確認其所有權，發(fā)給產(chǎn)權證件。罰款額度由各地制定標準，市人民政府批準執(zhí)行，所得罰款按有關規(guī)定處理?！冻鞘蟹课莶疬w工作規(guī)程》[建住房（2005）200號]第11條：《城市規(guī)劃法》實施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑，對違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處理。城市規(guī)劃法實施前違法建筑的認定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃主管部門充分考慮歷史情況，依據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理?！蛾P于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》[國辦發(fā)明電（2003）42號]：“……對拆遷范圍內由于歷史原因造成的手續(xù)不全的房屋，應依據(jù)現(xiàn)行有關法律法規(guī)補辦手續(xù)………8未經(jīng)相關部門認定，房屋征收部門是否可以違章建筑為由無償拆除房屋？答：不能。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第11條、第53條等規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門具有認定違法建筑的職權，其他任何單位無權認定是否屬于違法建筑。房屋征收部門沒有認定違章建筑的權力，也沒有拆除違章建筑的權力。8房屋權屬登記的性質為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照實際為經(jīng)營性用房的如何補償？答：《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》[國辦發(fā)明電（2003）42號]：“……對拆遷范圍內產(chǎn)權性質為住宅。但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償?！薄秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第9條第三款規(guī)定：“對于已經(jīng)登記的房屋，其性質、用途和建筑面積一般以房屋權屬證書和房屋登記薄的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記薄的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯誤外，以房屋登記薄為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估?！?0、拆遷城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買的宅基地房屋的，應如何補償？答：農(nóng)村宅基地具有對本集體經(jīng)濟組織成員的特殊社會保障性質，目前我國法律不承認其流通性。任何單位和個人進行建設必須使用國有土地，但農(nóng)民利用集體土地建造住宅的除外。所以我國禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村的宅基地房屋，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地房屋的，不受法律保護，其購買協(xié)議不具有任何法律效力。《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》[國辦發(fā)（2007）71號]……農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或者“小產(chǎn)權房?！币虼耍疬w城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村宅基地的房屋的，可能不予補償。9公房承組人去世后，其家屬繼續(xù)居住并交納房租的，家屬可以獲得相關補償嗎？答：根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，公房承租人死亡的，其同住家屬要求繼續(xù)租賃的，應當允許?？梢娂覍倏梢垣@得相關的補償。承租人的補償目前主要依據(jù)各地方政府制定的相關規(guī)定進行，但是應當進行房屋承租人變更登記，避免不必要的麻煩。9房屋征收中涉及收回國有土地使用權的，應如何計算補償款？答：《物權法》第148條規(guī)定是“退還相應的出讓金”。而《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定的是“給予相應的補償”。根據(jù)特別法優(yōu)先于一般法的原則，城市房地產(chǎn)管理法針對這種情況屬于特別法，而物權法則屬于一般法，應遵循《城市房地產(chǎn)管理法》和《條例》的規(guī)定，以征收決定公告之日被征收房屋所涉及土地同類的市場價補償。9造成實際損失，是獲得停產(chǎn)、停業(yè)補償?shù)那疤釛l件嗎？答；是的。1991年3月22日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟損失的，可以由拆遷人給付適當補助費。2001年11月1日起施行的《城市房屋拆遷管理條例》第33條規(guī)定：“因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償?！痹撘?guī)定取消了“引起經(jīng)濟損失”這一條件。現(xiàn)行的新《條例》 又恢復到原來的精神，在第17條（三）項中規(guī)定為“因征收房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償?！边@里明確“因……造成……損失”。即要求有“損失”結果，并強調損失與房屋征收之間存在因果關系。9征收轉租的非住宅房屋，征收人應當如何支付停產(chǎn)、停業(yè)損失補償？答：《合同法》第224條第1款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第26條規(guī)定：“房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為?！钡?7條規(guī)定：“承組人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房的部分或全部轉租給他人?！痹谖覈鴮Πǚ课莩凶馊嗽趦鹊牟疬w當事人分配停產(chǎn)、停業(yè)損失補償缺乏一般性規(guī)定的情況下，停產(chǎn)、停業(yè)損失補償作為對因拆遷造成生產(chǎn)經(jīng)營損失的補償，主要應當補償給直接的生產(chǎn)經(jīng)營者。9達成補償安置協(xié)議后，被征收人是否可以請求法院撤銷或者變更該協(xié)議或者確認該協(xié)議無效？答：可以。最高人民法院民事案由規(guī)定將“房屋拆遷安置補償合同糾紛”作為民事合同糾紛的案由。《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》[法復（1996）12號]：雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔未經(jīng)行政機關裁決，僅就房屋補償安置等問題依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作出民事案件受理。當事人完全可以依據(jù)《合同法》第52條、第54條等規(guī)定，主張補償安置協(xié)議無效或者可撤銷。9直轄市可作為房屋征收主體嗎？答： 《條例》規(guī)定，市、縣級人民政府為征收主體。筆者認為，這里的“市政府”包括縣級市、地級市人民政府，但不包括直轄市。 因為直轄市為省級人民政府，應該說這一結論并非完全是理論的推定?！稐l例》第6條規(guī)定：上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。表明立法者是將直轄市人民政府排除在市政府之外的。否則就不會將其定位為“加強對房屋征收與補償實施工作的指導”了。9未經(jīng)安置補償，政府是否可以預先收回土地使用權直接供應土地，并發(fā)放建設用地批準文件？答：不能?！稐l例》第27條第1款規(guī)定：“實施房屋征收應當先補償、后搬遷?！薄段餀喾ā返?條規(guī)定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！钡?2條第3款：“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保護被征收人的居住條件?！薄秶鴦赵恨k公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》[國辦發(fā)（2004）46號]……嚴禁未經(jīng)拆遷安置補償，收回原土地使用權而直接供應土地，并發(fā)放建設用地批準文件。9申請強制執(zhí)行的主體是市、縣級人民政府，還是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門？答：《條例》第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行?！?征收雙方對土地使用權有爭議的，是否可以實施強制拆遷？答：不能。《土地管理法》第16條規(guī)定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀?！薄锻恋貦鄬贍幾h調查處理辦法》第22條規(guī)定：“在土地所有權和使用權爭議解決之前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀?！?00、征收公告是否具有可訴性？答： 可訴。征收公告是征收決定的法律行為的表現(xiàn)，是行政機關對相對人作出的行政意思表示，這種意思表示的目的是產(chǎn)生一定的法律后果，使行政法上的權利義務得以建立、變更或者消滅；征收公告所載明的具體行政行為針對特定的權利人與特定的事，征收決定由政府單方作出，是對相對人權利義務的安排。據(jù)此，征收公告完全是可訴的具體行政行為。10看完了上面的問答，如果還不懂怎么辦？答：請直接與編者湖南中思律師事務所房地產(chǎn)專業(yè)律師聯(lián)系 郭豐律師：1370742009532 / 32