【正文】 。另外為了實現(xiàn)單位或企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價值基礎(chǔ)。有的還負(fù)擔(dān)勞動力的安置和居民住房安置。因其公益性的用途，除法律另有特殊規(guī)定和行政機(jī)關(guān)指定外，土地使用權(quán)不能進(jìn)入市場。1“公平補(bǔ)償”的含義是什么？答：一是本征收項目涉及的所有被征收人都應(yīng)當(dāng)獲得公平的補(bǔ)償，按照既定的補(bǔ)償方案進(jìn)行公開、公平、合理的補(bǔ)償，即橫向公平；二是此征收項目與彼征收項目涉及的所有被征收人都應(yīng)當(dāng)獲得公平的補(bǔ)償，即縱向公平；三是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和市場標(biāo)準(zhǔn)相吻合，通過市場評估價進(jìn)行衡量，為了確保客觀評估，應(yīng)當(dāng)打破評估執(zhí)業(yè)的地域性，通過市場而非行政手段干預(yù)評估，即市場公平。禁止任何組織或者個人破壞、危害軍事設(shè)施。1征收拆遷時涉及文物保護(hù)應(yīng)注意什么？答：《文物保護(hù)法》第18條規(guī)定：“根據(jù)保護(hù)文物的實際需要，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以在文物保護(hù)單位的周圍劃出一定的建設(shè)控制地帶，并予以公布。1征收被法院查封的房屋應(yīng)注意什么？答：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第24條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)滅失或者毀損的，查封、扣押、凍結(jié)的效力及于該財產(chǎn)的替代物、賠償物?！钡?4條規(guī)定：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照份額享有所有權(quán)。進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)辦理新的抵押登記或者辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。搬遷前，征收部門應(yīng)當(dāng)就被搬遷房屋的有關(guān)事項向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將征收補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房后方可實施征收。征收由第三人代為經(jīng)營租賃的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。國家征收致租賃合同無法履行的，作為出租人的被征收人對租賃關(guān)系享有法定的單方解除權(quán)，可以直接根據(jù)《合同法》第96條規(guī)定通知承租人解除合同，自通知到達(dá)承租人時合同即解除。公房分為政府直管公房和單位自管公房。新《條例》與2001年公布的《城市房屋拆遷管理條例》相比，主要有哪些變化？答：第一，規(guī)定了只有為了公共利益的需要才能征收單位、個人的房屋，并且強(qiáng)調(diào)應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償（第2條）；第二，明確了房屋征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t，這是原拆遷條例對此未規(guī)定的，包括決策民主原則，程序正當(dāng)原則、結(jié)果公開原則（第3條）；第三，規(guī)定了房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是政府，改變了原來由取得拆遷許可證的單位作為拆遷主體實施拆遷的做法（第4條）；第四，規(guī)定了房屋征收部門可以委托實施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，但接受委托的房屋征收實施單位不得以營利為目的?！段餀?quán)法》第121條規(guī)定：“因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收，征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有依照本法第42條、第44條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”第八條規(guī)定：“為了保障國家安全，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一的，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定?！秶临Y源部辦公廳關(guān)于切實做好征地拆遷管理工作的緊急通知》（國土資電發(fā)[2011]72號）也有相同的規(guī)定?！稐l例》是否直接適用于集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償？答：不能，但可參照執(zhí)行。 《條例》對棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造尚需要進(jìn)一步完善，《條例》對“城中村”改造幾乎沒有涉及，且集體土地上的房屋征收與補(bǔ)償尚在調(diào)研當(dāng)中，《條例》也沒有提及土地使用權(quán)補(bǔ)償問題，但是根據(jù)上位法《物權(quán)法》的規(guī)定，國有地使用權(quán)系用益物權(quán)，也是合法的財產(chǎn)權(quán)，因公共利益征收的應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。就不動產(chǎn)而言，除了土地，最主要的就是房屋了。前財產(chǎn)的利益性歷來容易成為包括公權(quán)力在內(nèi)的強(qiáng)權(quán)熱衷侵蝕的對象，民主國家如何從制度層面上保護(hù)公民的合法財產(chǎn)，無疑應(yīng)成為憲法及其他法律的基本內(nèi)容?！蔽覈段餀?quán)法》第42條、《城市房地產(chǎn)管理法》第6條、《土地管理法》第58條等均作了相應(yīng)的規(guī)定。雖然《條例》還存在很多需要完善的地方，但瑕不掩瑜，為了幫助讀者全面理解、運(yùn)用該條例，筆者飽含對征收拆遷制度的關(guān)注和探討，將自己多年相關(guān)法律的理解、積累和心得編印成冊，希望能給大家一些啟發(fā)。 《條例》第一條規(guī)定：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例?！薄薄稐l例》第13條第三款規(guī)定：“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時收回。原條例規(guī)定建設(shè)單位是拆遷人，本條例改變了以前由建設(shè)單位拆遷的做法（第5條）；第五，《條例》的適用范圍有所擴(kuò)大，《條例》適用國有土地上房屋征收?！稐l例》對被征收人權(quán)利保護(hù)主要表現(xiàn)在哪些方面？答：一是補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢允秦泿叛a(bǔ)償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式（第21條）；二是貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)市場評估價確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格?！稐l例》未規(guī)定對承租人補(bǔ)償，對承租人如何救濟(jì)？答：征收導(dǎo)致所有權(quán)喪失，從法律關(guān)系上講，給予補(bǔ)償?shù)膽?yīng)當(dāng)是被征收房屋的所有權(quán)人。政府直管公房由于所有權(quán)本就屬于政府，理應(yīng)不屬于本條例適用范圍。對承租人如何進(jìn)行補(bǔ)償，可以在租賃合同中約定。其中拆遷自住房屋的，補(bǔ)償安置方式標(biāo)準(zhǔn)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的私有出租房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，征收租賃房屋的被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋調(diào)換。被征收人不接受補(bǔ)償安置的，可以在提存補(bǔ)償金并辦理證據(jù)保全后搬遷?！钡?5條規(guī)定：“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。1征收房屋所有權(quán)尚未從被繼承人名下辦理到繼承人（受遺贈人）名下應(yīng)注意什么？答：《物權(quán)法》第29條規(guī)定：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。人民法院應(yīng)當(dāng)及時作出查封、扣押、凍結(jié)該替代物、賠償款的裁定。在文物保護(hù)單位的建設(shè)控制地帶內(nèi)進(jìn)行建設(shè)工程，不得破壞文物保護(hù)單位的歷史風(fēng)貌，工程設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)根據(jù)文物保護(hù)單位的級別，經(jīng)相應(yīng)的文物行政部門同意后，報城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃部門批準(zhǔn)”?！钡?條規(guī)定：“國家根據(jù)軍事設(shè)施的性質(zhì)、作用、安全保密的需要和使用效能的要求，劃定軍事禁區(qū)、軍事管理區(qū)；沒有劃入軍事禁區(qū)、軍事管理區(qū)的軍事設(shè)施，也應(yīng)當(dāng)采取保護(hù)措施。如土地使用者轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)，表明行為人已無繼續(xù)使用該宗土地的需要，公益行為已終結(jié)，國家授權(quán)的特定目的已不復(fù)存在，土地使用權(quán)應(yīng)由國家收回后自行處理。即使那些已經(jīng)獲得國有土地使用權(quán)的全民所有制企業(yè)，雖然對使用國有土地不明確付費(fèi)，卻要向國家繳納遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類型企業(yè)的所得稅，故全民所有制企業(yè)即使是依行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán)，是變相有償取得，而不是無償取得土地使用。為了危舊房改造、文物保護(hù)、地方特色保護(hù)及傳統(tǒng)文化保護(hù)需要征收房屋的，在作出房屋征收決定前，還應(yīng)當(dāng)提交同級人大審議等。賦予被征收人在征收補(bǔ)償方案制定與修改、房屋征收評估辦法的制定、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選擇、補(bǔ)償方式的選擇等方面的知情權(quán)、參與權(quán)。國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)闹黧w是誰？答：是市、縣級人民政府。在實踐中出現(xiàn)了歧義，有人認(rèn)為不包括區(qū)政府。主要有兩種形式：一是由市、縣級人民政府設(shè)立專門的房屋征收部門；二是在現(xiàn)有的部門中（如房地產(chǎn)管理部門、建設(shè)主管部門等），確定一個部門作為房屋征收部門。2對房屋征收部門的違法行為，什么人才有舉報的資格？”1991年12月24日監(jiān)察部頒布的《監(jiān)察機(jī)關(guān)舉報工作辦法》規(guī)定，對借舉報故意捏造事實、誣告陷害他人的，或者以舉報為名制造事端、干擾監(jiān)察機(jī)關(guān)正常工作的，依照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理，構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。世界上任何一個國家及法院對公共利益的界定都持謹(jǐn)慎態(tài)度，都是感到為難的。2凡是符合“公共利益”需要，都可以征收拆遷嗎？答：不是。2房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)該具備哪些基本的內(nèi)容？答：一般應(yīng)包括：征收程序安排；有證房屋的補(bǔ)償安置；土地使用權(quán)的補(bǔ)償或置換；無證房屋的處理程序與區(qū)分補(bǔ)償安置；住改商房屋的補(bǔ)償安置；交易房屋的補(bǔ)償安置；住房困難戶的安置；作出補(bǔ)償決定工作進(jìn)度安排；行政復(fù)議、行政訴訟應(yīng)訴答辯；補(bǔ)償糾紛的訴訟；1非訴強(qiáng)制執(zhí)行申請；1申請訴訟強(qiáng)制搬遷方案等。歐美地區(qū)的房屋壽命長得多，美國房地產(chǎn)壽命約為80年，瑞士、挪威等約為7090年，英國房屋平均壽命在發(fā)達(dá)國家中居首位，達(dá)到132年。利益平蘅的因素是復(fù)雜的，必須讓犧牲者與利益享有者共同參與決策，并要通過程序性的規(guī)定保障公眾參與決策的權(quán)利。對符合城市規(guī)劃和過程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，在合理使用壽命內(nèi)的建筑物，除為了公共利益的需要外，城市人民政府不得決定拆除。一是是否符合《條例》和其他法律、行政法規(guī)規(guī)定的征收范圍；二是是否符合公共利益、征收是否必要、要件是否具備、是否存在替代方案；三是是否可能引發(fā)不良連鎖反應(yīng)或?qū)ο嚓P(guān)利益群體造成影響；四是是否存在可能引發(fā)群體性事件的不穩(wěn)定因素；五是是否有相應(yīng)有效的風(fēng)險化解措施和應(yīng)急處置預(yù)案；六是是否存在其他不穩(wěn)定隱患；評估方法。應(yīng)當(dāng)作出無風(fēng)險、較大風(fēng)險、較小風(fēng)險和有重大風(fēng)險的風(fēng)險評估，提出可實施、可部分實施、暫緩實施、不實施的建議。換句話說，作出的征收決定當(dāng)時交代訴訟權(quán)的，被征收人的起訴期限為3個月，沒有交代訴訟權(quán)的，起訴期限為2年?！薄段餀?quán)法》第147條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者增與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。公平補(bǔ)償就是按照市場價標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。3對房屋征收決定不服提起訴訟應(yīng)由哪級法院管轄？答：由中級人民法院管轄。因此，《管轄規(guī)定》規(guī)定為：被告為縣級以上人民政府的案件由中級人民法院管轄，但以縣級以上人民政府名義頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書的案件可以除外?！?《管轄規(guī)定》的上述改變，與中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于預(yù)防和化解行政爭議，健全行政爭議解決機(jī)制的意見》精神相一致。不符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和專項規(guī)劃。征收補(bǔ)償費(fèi)用缺口較大以及沒有?？顚Ｓ帽O(jiān)督措施等。如果不予受理，又剝奪了訴權(quán)，與現(xiàn)代法治格格不入。3房屋征收部門對房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記時，被征收人是否應(yīng)當(dāng)配合？答：一定要配合。區(qū)位是自然要素區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位和交通區(qū)位在空間地域上的有機(jī)組合的具體表現(xiàn)。如汽油價格的上漲就會誘導(dǎo)消費(fèi)者對出行方式以及住房周邊是否具有便捷公共交通的考慮，并在變化后的交通成本、時間成本及住房成本之間進(jìn)行取舍選擇。它是由使用面積、交通面積和結(jié)構(gòu)面積組成。地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計算。住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過2．2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。4住宅建筑不計算建筑面積的范圍？答：突出墻面的物體配件、藝術(shù)裝飾和掛（壁）板，如柱、垛、勒腳等。層高在2．2米以內(nèi)的技術(shù)層（設(shè)備層）。而在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，依照國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，不僅需要征得出讓人的同意，更需要經(jīng)過土地管理部門和城市規(guī)劃部門的批準(zhǔn)?！边@一答復(fù)適用于征收決定后房屋用途改變的定性。第二，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的損失。（《條例》第123條）?！绷硗狻段餀?quán)法》第42條第3款、《土地管理法》第58條也有相關(guān)規(guī)定。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第2款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、增予或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會申請鑒定，取消了另行委托評估的規(guī)定。這是原《城市房屋拆遷管理條例》中沒有的內(nèi)容，是一種進(jìn)步和創(chuàng)新。即在職職工按比例繳存，所在單位等額補(bǔ)貼均歸個人所有的長期住房儲金；對公積金免征個人所得稅，職工在購買自住住房時可提供使用其個人帳戶內(nèi)的公積金，還可以申請公積金個人貸款，公積金貸款實行政策性優(yōu)惠利率等。是政府針對低收入群體的住房困難，通過行政劃撥土地，減免相關(guān)稅費(fèi)等政策扶持的方式，組織統(tǒng)一建設(shè)或者規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目中按比例配套建設(shè)的面積為6080平米的政策性商品住房?！皟上薹俊笔菄以谏唐贩績r格畸高，面積過大，工薪階層對此望洋興嘆的情況下出臺的宏觀調(diào)控政策。《條例》第18條還授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定具體的辦法。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。4評估結(jié)論是房屋征收補(bǔ)償?shù)慕K極標(biāo)準(zhǔn)呢？答：不是。廣州制定的地方法規(guī)規(guī)定按照評估價的120%進(jìn)行補(bǔ)償。權(quán)益是其中無形的部分，如房屋的所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、相鄰權(quán)等。5房屋價格評估報告是證據(jù)還是依據(jù)？答：只是證據(jù)，不是依據(jù)。行政行為包括公定力、確定力、拘束力、執(zhí)行力?！睍憾ㄆ趦?nèi)的三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。二是原地或就近安置。可以綜合考慮市場價格、優(yōu)惠價格、社會保障等多重因素。被擔(dān)保債務(wù)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等。見財政部、國家稅務(wù)總局〈財稅(2005)45號〉《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》第三，被征收人選擇了在改建地段進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在征收過程中，要向被征收人作好宣傳解釋工作。嚴(yán)格遵守并全面履行補(bǔ)償協(xié)議的規(guī)定。1給被征收人造成損失的，支付賠償金。60、違章建筑就一律不給補(bǔ)償嗎？答：不對?？梢姳壤瓌t是為了防止行政主體行使行政權(quán)利時給相對人造成超過行政目的之價值的侵害，否則就不合比例。溫家寶總理先后兩次視察該項目，并給予了高度評價。自己并沒有多少文化，也不懂法律、法規(guī)。他們會見好就收，只要達(dá)到目的。他們經(jīng)歷的生活磨練很多，以致于不信任任何人，他們的信念是堅持到底就是勝利，他