【正文】 、評估價格、違章建筑與認(rèn)定、居住困難認(rèn)定等；二是操作過程公開，包括被征收房屋的權(quán)屬、人口調(diào)查、建筑面積、居住困難認(rèn)定的程序、拆遷評估、簽訂補償安置決定等環(huán)節(jié)；三是簽訂內(nèi)容公開，包括貨幣補償總額、安置房源及基地補償費用。包括縣、市、區(qū)、盟、旗。本條例增加了“級”字，澄清了對“市、縣人民政府”的混亂理解。2市、縣級人民政府的房屋征收與補償工作由誰監(jiān)督？答：《條例》第6條第1款規(guī)定：“上級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。 答：沒有資格限制。所以無論是我國的《憲法》還是《土地管理法》，以至新制訂的《物權(quán)法》都回避了對“公共利益”的定義。在符合“公共利益”的前提下，征收拆遷項目至少還應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。為什么中國房地產(chǎn)壽命這么短，恐怕一個主要原因就是任意的把房屋當(dāng)做“舊城區(qū)”來拆遷。”風(fēng)險評估應(yīng)當(dāng)通過收集相關(guān)文件資料、問卷調(diào)查、民意測驗、座談走訪、聽證會等方式就重大事項征求意見，對社會穩(wěn)定方向進(jìn)行預(yù)測和評估，也可以組織相關(guān)部門和專家、學(xué)者評估論證。風(fēng)險評估報告由市、縣級人民政府審定，作為是否作出或暫緩作出征收決定的重要參考?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第32條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。其次，土地價位的評估有一項重要的評估要素，即評估時點。3對房屋征收決定不服，怎樣提出行政復(fù)議？答：房屋征收決定是市、縣級人民政府作出的，剝奪被征收人房屋所有權(quán)的具體行政行為?！翱h法院審不了縣政府”成為我國行政審判的現(xiàn)狀。另外，《行政訴訟法》第14條第3項規(guī)定，重大復(fù)雜的案件由中級人民法院管轄。與最高人民法院《二五改革綱要》中“改革和完善行政案件管轄制度，從制度上排除行政審判的各種因素”的精神相一致。保護(hù)性安置工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。為了解決這一矛盾，建議政府作出征收決定后，暫不作出征收補償決定，等待三個月的起訴期限到期以后，再作出征收補償決定，這期間只通過協(xié)商解決補償事宜，不作補償決定。如果不配合，將會出現(xiàn)舉證不能的不利后果。3調(diào)查房屋權(quán)屬應(yīng)該注意哪些？答：包括所有權(quán)人、共有權(quán)人及份額，抵押權(quán)及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，是否登記發(fā)證，是否屬于經(jīng)租房、房改房、共有住房、承租房、歷史遺留問題房，所屬土地是出讓取得、劃撥取得或者是歷史傳承取得，是否屬于城市規(guī)劃部門確認(rèn)及處理的違法建筑等。區(qū)位差異決定土地收益的差異，以及可能的土地價格及其所在地房地產(chǎn)的價格差異。4房屋的建筑面積指什么？答：房屋的建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。使用面積是指主要使用房間和輔助使用房間的凈面積。4住宅建筑計算建筑面積的范圍和方法是什么？答：單層建筑不論其高度如何，均按層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。檢修、消防等用的爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第43條也有相同的規(guī)定。國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)明電（2003）42號《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》第四部分規(guī)定：“各地要本著實事求是的原則，采取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的歷史遺留問題。包括搬家費、家具、設(shè)備拆卸、搬遷、安裝、調(diào)試費、誤工費、交通費等與搬遷具有直接因果關(guān)系的費用。 第四，土地使用權(quán)的損失。第五，承租人的損失?！绷硗?，各地政府還制定有相應(yīng)的補助和獎勵。 （第19條） 五是對因舊城改建征收個人住宅，明確被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。住房貨幣補貼。廉租住房。另外，因為政府的征收，使得少數(shù)住房保障對象立即喪失遮風(fēng)檔雨的居所。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。我們要嚴(yán)格區(qū)分被征收房屋的評估和拆遷補償。南京的地方法規(guī)草案規(guī)定給足額補償，足額補償包括等價補償和加價補償。50、同樣的房屋就有同樣的價值補償嗎？答：不一定。一棟房屋其價值既受建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位等影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響，例如房屋是全部產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，占有的土地是劃撥土地還是出讓土地等。建設(shè)部2000年《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》要求，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。評估機(jī)構(gòu)所作的評估報告不具有行政行為所具有的公定力、確定力、拘束力和執(zhí)行力。5價格評估機(jī)構(gòu)及評估師可能對評估報告承擔(dān)什么責(zé)任？答：《條例》第34條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)評估師出具虛假或者重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)處5萬元以上20萬以下罰款，對房地產(chǎn)估價師處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。5房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)可否異地執(zhí)業(yè)？答：《條例》第20條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正的開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。5房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分哪些等級，有業(yè)務(wù)范圍的區(qū)分嗎？答：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。產(chǎn)權(quán)調(diào)換涉及的問題較為復(fù)雜，至少包括：（1）挑選房屋的順序，將簽訂協(xié)議的順序作為選房順序，可以激勵簽訂補償協(xié)議。（3）辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！北徽魇辗看嬖诘盅旱?，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)將安置房屋辦理轉(zhuǎn)移登記的同時一并辦理抵押登記。5哪些人群享有回遷或就近安置的權(quán)利？答：《條例》第21條第3款規(guī)定：“因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。第四，市、縣級人民政府是“應(yīng)當(dāng)提供”。5征收部門在征收活動中主要應(yīng)承擔(dān)哪些義務(wù)？答：依法對被征收人進(jìn)行補償安置，對于需要周轉(zhuǎn)房屋的被征收人應(yīng)當(dāng)提供周轉(zhuǎn)房。就補償事宜與被征收人經(jīng)商量達(dá)成一致意見后應(yīng)當(dāng)與被征收人簽訂書面征收補償安置協(xié)議。依據(jù)相關(guān)規(guī)定及補償協(xié)議向被征收人支付安置補償費、周轉(zhuǎn)過度費等搬遷費。1征收行為必須符合有關(guān)法律規(guī)定和城市整體規(guī)劃。5目前我國對歷史遺留問題的房屋初始登記有無專門的規(guī)范？答：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)上海、深圳關(guān)于遺留房產(chǎn)登記問題處理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，本著“尊重歷史、事實求是、民生優(yōu)先、違法必究”的原則，切實保護(hù)廣大購房者的合法權(quán)益，下發(fā)了建房市函（2009）89號《全國部分城市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記有關(guān)問題研討會會議紀(jì)要》：主要有（1）無國有土地使用權(quán)證的處理；（2）無建設(shè)工程規(guī)劃許可或超出建設(shè)工程規(guī)劃許可的處理；（3）“房改房”的處理；（4）無國有資產(chǎn)管理部門批文的國有企業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的處理。以行政法比例原則來衡量執(zhí)法與立法中對違章建筑一律不給補償?shù)淖鞣?，無疑缺乏妥當(dāng)性、可行性和合法性。比例原則包含適當(dāng)性、必要性和相當(dāng)性。特別是舊城區(qū)系歷史形成，它記錄著社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軌跡。6“釘子戶”有哪幾種主要的類型？答：第一，漫天要價型。第二、后臺掙腰型。第三、自我保護(hù)型。他們會耍無賴，耍小聰明。6征收補償協(xié)議應(yīng)具備哪些效力要件？答：主體要件。例如根據(jù)本條例第24條第2款的規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理……”等；形式要件。但條例第16條第3款規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)《條例》第27條的規(guī)定：采取暴力、威脅是絕對禁止的，中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等方式迫使被征收人搬遷的以“違反規(guī)定”為條件。6房屋征收部門可以申請人民法院先予執(zhí)行嗎？答：不能?！缎姓V訟解釋》第86條規(guī)定，政府根據(jù)《行政訴訟法》第66條的規(guī)定申請執(zhí)行，補償決定應(yīng)當(dāng)已經(jīng)生效并具有可執(zhí)行的內(nèi)容。對房屋征收部門擬定征收補償方案，沒有組織論證，也沒有公開征求意見就作出征收決定。作出征收決定沒有載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利，致使無法及時向法院申請非訴強(qiáng)制執(zhí)行，造成公共利益項目無法按計劃實施。1違法采取暴力、脅迫或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成嚴(yán)重后果。但問題關(guān)鍵在于：暴力是否包含對自身的暴力？威脅是否包含以自傷、自殘甚至自焚方式？筆者認(rèn)為當(dāng)然包括。因此，實踐中有些地方市政府制定的一些評估辦法是無效的?！睋?jù)此，各地在成立征收部門的同時，原拆遷管理部門仍然繼續(xù)保留，可以采取“一套人馬，兩快牌子”進(jìn)行過渡。如果認(rèn)為原來頒發(fā)的拆遷許可證難以經(jīng)受司法審查，筆者建議拆遷部門主動撤銷拆遷許可證，然后按照新條例由市、縣級人民政府作出征收決定。筆者建議，采用“兩步走”：第一步按照《土地管理法》規(guī)定，報省級人民政府作出土地征收批準(zhǔn)決定。7法院有權(quán)對房屋征收是否屬于公共利益進(jìn)行認(rèn)定嗎？答：不能。法律有以下情況之一的，由全國人民代表大會常務(wù)委員會解釋“（一）法律的規(guī)定需要進(jìn)一步明確具體含義的；（二）法律制定后出現(xiàn)新的情況，需要明確適用法律依據(jù)的。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地，需要說明的是：建設(shè)用地規(guī)劃許可在前，建設(shè)用地批準(zhǔn)在后，只適用于劃撥方式供地的建設(shè)項目，不適用于以出讓方式供地的建設(shè)項目?！薄蔽覈剐姓C(jī)關(guān)干預(yù)或者強(qiáng)行確定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)?！稐l例》第17條規(guī)定：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！斗康禺a(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。8合法有效的協(xié)商記錄應(yīng)當(dāng)具備哪些要件？答：我國至今沒有對此明確、具體的規(guī)定。據(jù)此，協(xié)商記錄應(yīng)當(dāng)在征收期限內(nèi)制作才具有效力。8與被征收人進(jìn)行協(xié)商時，征收部門指派的工作人員需要攜帶哪些材料？答：雖然我國迄今沒有關(guān)于拆遷當(dāng)事人協(xié)商程序的任何規(guī)定，但是從有利于保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益及為以后發(fā)生糾紛提供依據(jù)的角度出發(fā)，拆遷雙方應(yīng)當(dāng)平等友好的約定協(xié)商的時間和地點。8被征收人私自對協(xié)商過程錄音、錄象的是否可以作為證據(jù)使用？答：根據(jù)公開公正的征收原則，征收雙方關(guān)于補償安置的協(xié)商是可以公開進(jìn)行的，因此將協(xié)商過程和內(nèi)容錄制為音像資料不會侵害征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，是可以的?！逗贤ā返?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。所以，在征收過程中被征收人與承租人和征收部門最好達(dá)成一個三方協(xié)議，解決被征收人和承租人的損失，如果協(xié)商貨幣補償不成的，只能選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。調(diào)查登記屬于征收部門的行政取證過程，行政主體行政過程中調(diào)查取證的，相對人無正當(dāng)理由拒絕提供證據(jù)，在以后的行政訴訟中提交可能被人民法院不予采納。四、參照以上原則確定的從寬處理的范圍，只要房屋建筑正規(guī)，結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)過一定的申報審批程序，給予批評教育或適當(dāng)罰款之后，可以補辦手續(xù)，確認(rèn)其所有權(quán)，發(fā)給產(chǎn)權(quán)證件?！蛾P(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》[國辦發(fā)明電（2003）42號]：“……對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全的房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補辦手續(xù)………對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。所以我國禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村的宅基地房屋，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地房屋的，不受法律保護(hù)，其購買協(xié)議不具有任何法律效力。9公房承組人去世后，其家屬繼續(xù)居住并交納房租的，家屬可以獲得相關(guān)補償嗎？答：根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，公房承租人死亡的，其同住家屬要求繼續(xù)租賃的，應(yīng)當(dāng)允許。9房屋征收中涉及收回國有土地使用權(quán)的，應(yīng)如何計算補償款？答：《物權(quán)法》第148條規(guī)定是“退還相應(yīng)的出讓金”。9造成實際損失，是獲得停產(chǎn)、停業(yè)補償?shù)那疤釛l件嗎？答；是的?，F(xiàn)行的新《條例》 又恢復(fù)到原來的精神，在第17條（三）項中規(guī)定為“因征收房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償。9征收轉(zhuǎn)租的非住宅房屋，征收人應(yīng)當(dāng)如何支付停產(chǎn)、停業(yè)損失補償？答：《合同法》第224條第1款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。當(dāng)事人完全可以依據(jù)《合同法》第52條、第54條等規(guī)定，主張補償安置協(xié)議無效或者可撤銷。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。9未經(jīng)安置補償，政府是否可以預(yù)先收回土地使用權(quán)直接供應(yīng)土地，并發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)文件？答：不能。”《國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》[國辦發(fā)（2004）46號]……嚴(yán)禁未經(jīng)拆遷安置補償，收回原土地使用權(quán)而直接供應(yīng)土地，并發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。9征收雙方對土地使用權(quán)有爭議的，是否可以實施強(qiáng)制拆遷？答：不能。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。征收公告是征收決定的法律行為的表現(xiàn)，是行政機(jī)關(guān)對相對人作出的行政意思表示，這種意思表示的目的是產(chǎn)生一定的法律后果，使行政法上的權(quán)利義務(wù)得以建立、變更或者消滅；征收公告所載明的具體行政行為針對特定的權(quán)利人與特定的事，征收決定由政府單方作出，是對相對人權(quán)利義務(wù)的安排。160