【正文】 2280 2090 1870 1940 1740 1570 1410 1270 1140 磚混 結(jié)構(gòu) 一級 2670 2400 2520 2270 2070 1850 1920 1720 1550 1390 1250 1120 二級 2600 2330 2450 2200 2020 1800 1850 1660 1480 1330 1180 1060 2．戚墅堰區(qū)工業(yè)用地及倉儲用地的各類用房基準(zhǔn)價(jià)格 (元 /m2) 類別 區(qū)位級別 一類 二類 三類 出讓 劃撥 出讓 劃撥 出讓 劃撥 鋼混結(jié)構(gòu) （框架） 一級 1850 1660 1700 1530 1550 1390 二級 1730 1550 1580 1420 1430 1280 鋼混結(jié)構(gòu) （排架） 一級 1710 1530 1560 1400 1410 1270 二級 1580 1410 1430 1280 1280 1150 全鋼結(jié)構(gòu) 一級 1680 1500 1530 1370 1380 1240 二級 1570 1400 1420 1270 1270 1140 磚混結(jié)構(gòu) 一級 1550 1390 1400 1260 1250 1120 二級 1480 1320 1330 1190 1180 1060 注：上列基準(zhǔn)價(jià)格已含廠房及全 部附屬設(shè)施（總圖范圍內(nèi)除生產(chǎn)設(shè)備外）所有費(fèi)用。 第二十七條 武進(jìn)區(qū)、新北區(qū) 區(qū)位劃分及 非住宅中的非營業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格 、土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格由區(qū)建設(shè)、物價(jià)、房管、國土等部門參照本細(xì)則擬定并報(bào)市建設(shè)、物價(jià)、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。測算中涉及的 裝飾項(xiàng)目重置價(jià)格綜合單價(jià) 、綜合成新率等指標(biāo)的取值，均視評 估具體情況，參照本細(xì)則附件十、十一的規(guī)定選取。 第二十四條 凡征收評估中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備評估、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)評估。 第二十三條 未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用成本法等方法求??；建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)運(yùn)用工料測量法或分部分項(xiàng)法求取，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，可參見附件十二、十三。 (1) 1990 年 4 月 1 日前取得工商營業(yè)執(zhí)照，并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日的，按照確定的基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行評估?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四?；鶞?zhǔn)價(jià)格采用市場化評估原理評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格。路線 等級 參見附件二。 被征收底層營業(yè)用房同時(shí)符合前兩款規(guī)定的，其基準(zhǔn)價(jià)格只可按其中一種規(guī)定進(jìn)行修正；第二層及以上的營業(yè)用房不適用前兩款規(guī)定。 第十九條 被征收底層營業(yè)用房距離 高等級路線在 015m(含 15m)的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加 10%；距離高等級路線在 1530m(含 30m)的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加 8%；距離高等級路線在 3050m(含 50m)的，其基準(zhǔn)價(jià)格增加 5%；距離高等級路線在50m(不含 50m)的，其基準(zhǔn)價(jià)格不再增加。 第四章 其它評估 第十七條 獲得市級以上榮譽(yù)稱號的名店、名品所在的營業(yè)用房，其基準(zhǔn)價(jià)格增加 5%。 31ik — 實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件八。各被征收房屋分別與確定區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格對應(yīng)的“ 標(biāo)準(zhǔn) 房屋”進(jìn)行時(shí)間因素、房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素 、房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素 比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評估價(jià)格。非住宅非營業(yè)用 房基準(zhǔn)價(jià)格參見附件三。非住宅非營業(yè)用房區(qū)位參見附件一。 營業(yè)用房的評估價(jià)不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的辦公用房的評估價(jià)。各被征收房屋分別與確定基準(zhǔn)價(jià)格對應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出 各被 征收 房 屋的評估 價(jià)格。資本化率的求取方法采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 ， 以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率，安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測 、 估價(jià)對象的用途及新舊程度等確定。 年凈收益為 客觀年租金 扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金及空置 和收租損失 等因素 而得 。 a 一般采用客觀年租金收益修正計(jì)算。 （ 1）采用市場比較法評估，應(yīng)當(dāng)選擇與被 征收 房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并綜合比較房地產(chǎn)的成新、商業(yè)繁華程度、臨街狀況、房屋進(jìn)深、結(jié)構(gòu)、層高等因素，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求進(jìn)行評估。一般應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估 基準(zhǔn)。 5 2． 測算 基準(zhǔn)價(jià)格。 第三章 非住宅房評估 第十五條 非住宅中的營業(yè)用房的評估價(jià)格測算的技術(shù)路線為： 1．明確路線等級。 閣板與室內(nèi)地坪凈高低于 米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計(jì)認(rèn)閣樓高度。 4k ─非成套綜合修正系數(shù) 。 其計(jì)算公式為： 被征收房屋評估價(jià)格 iV = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 0V 100)( 31iK 100)( 32iK 4k Ki31─實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的 實(shí)體因素修正系數(shù) ，該系數(shù)確定參見附件六。 3．確定評估價(jià)格。 31k — 實(shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo) 準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 4 1k — 交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取 100。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件五。 2．測算基準(zhǔn)價(jià)格。一般應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)。 成套住宅的評估價(jià)不低于同地段、同位置、同成新、同結(jié)構(gòu)等級的非成套住宅的評估價(jià)。 Ki32— 區(qū)位因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的 區(qū)位因素修正系數(shù) ，該系數(shù)確定參見附件六。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)房屋”進(jìn)行實(shí)體狀況、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評估價(jià)格。 32k — 區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例 修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋區(qū)位因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 2k — 交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。其計(jì)算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價(jià)格 jV = 可比實(shí)例價(jià)格 SV )(1001k 10)(2k )(10031k)(10032k 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 0V =n1 ??nj jV1 （ n 為可比實(shí)例數(shù)， n≥ 3） 標(biāo)準(zhǔn)房屋基 準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù) 100%）的價(jià)格。采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定?！皹?biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。 第二章 住宅房評估 第十二條 成套住宅的評估價(jià)格測算的技術(shù)路線為： 1．確定評估基準(zhǔn)。非住宅中的非營業(yè)用房的基準(zhǔn)價(jià)格以市場比較法為主，結(jié)合收益法、成本法等方法測算得出。 第十條 基準(zhǔn)價(jià)格是被征收房屋市場化評估價(jià)格的基礎(chǔ)。 第 九 條 征收評估采用市場比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行，其中住宅房屋應(yīng)采用市場比較法，非住宅房屋在無法適用市場比較法時(shí)也可以采用收益法、成本法。 2 第八條 市區(qū)住宅和非營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的區(qū)位等級，市區(qū)營業(yè)用房根據(jù)所處的位置劃分為不同的路線等級。 非住宅分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房兩類。 第七條 被征收房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。房屋征收范圍大的，可以由兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。 類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋 的區(qū)位、 用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面相同或者相似的房地產(chǎn)。 第五條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指 在評估時(shí)點(diǎn)與被征收房屋 類似 的房地產(chǎn) 市場價(jià)格。 征收評估的時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。 第三條 征收評估的對象為征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被征收房屋及其附屬物（含其占用范圍內(nèi) 的國有 土地使用權(quán)）。 1 常州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則（試行） 第一章 總 則 第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例 》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。 第二條 在本市國有土地上，從事房屋征收評估（以下簡稱征收評估）的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。 第四條 征收評估目的統(tǒng)一表述 為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值”。 征收評估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 類似房地產(chǎn)市場價(jià)格，既包括了被征收房屋的價(jià)值，也包括了房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值。 第 六 條 同一征收范圍內(nèi)的房屋征收評估工 作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 兩家或者兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)同一房屋征收評估項(xiàng)目的，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng) 就評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取等進(jìn)行溝通協(xié)商，執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅； 非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。 營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動(dòng)的合法場所；非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅。具體劃分參見附件一、附件二。 被征收房屋適用基準(zhǔn)價(jià)格 修正方式評估，其基本公式為： 被征收房屋評估價(jià)格 KVV ?? 0 0V 為基準(zhǔn)價(jià)格，對住宅和營業(yè)用房是標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格，非營業(yè)用房是分區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格； K 為市場比較修正綜合系數(shù)。住宅和非住宅中的營業(yè)用房的基準(zhǔn)價(jià)格以設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)房屋的 市場 評估價(jià)格為基礎(chǔ)；非住宅中的非營業(yè)用房主要按照各分區(qū)內(nèi)不同類型限定條件的標(biāo)準(zhǔn)房屋測算并公布時(shí)的房屋市場價(jià)確定分區(qū)基準(zhǔn) 價(jià)格。 第十一條 征收評估的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。一般應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋作為評估基準(zhǔn)。 2．測算基準(zhǔn)價(jià)格。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件五。 1k — 交易情況修正系數(shù)，由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該 3 系數(shù)取 100。 31k — 實(shí)體因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)房屋的實(shí)體因素修正系數(shù)，該系數(shù)確定參見附件六。 3．確定評估價(jià)格。 其計(jì)算公式為： 被征收房屋評估價(jià)格 iV = 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 0V 100)( 31iK 100)( 32iK F Ki31─實(shí)體因素修正系數(shù)，為標(biāo)準(zhǔn)房屋修正為被征收房屋的 實(shí)體因素修正系 數(shù) ，該系數(shù)確定參見附件六。 F— 樓層系數(shù)，按首次買賣或房改優(yōu)惠購房時(shí)所對應(yīng)的樓層系數(shù)進(jìn)行調(diào)整 或按附件六中成套房樓層系數(shù)表確定。 第十三條 非成套住宅的評估價(jià)格測算的技術(shù)路線為： 1．確定評估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)房屋”的限制設(shè)定條件參見附件四。采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)房屋 ”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。其計(jì)算公式為： 標(biāo)準(zhǔn)房屋比準(zhǔn)價(jià)格 jV = 可比實(shí)例價(jià)格 SV )(1001k 10)(2k )(10031k)(10032k 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格 0V =n1 ??nj jV1 （ n 為可比實(shí)例數(shù)， n≥ 3） 標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)是房屋位于標(biāo)準(zhǔn)層（樓層系數(shù) 100%）的價(jià)格。 2k — 交易日期修正系數(shù)，該系數(shù)可根據(jù)房產(chǎn)管理部門提供的房地產(chǎn)交易價(jià)格信息確定。 32k — 區(qū)位因素修正系數(shù)，為可比實(shí)例修正為