【正文】 一）住宅房屋分類 住宅房屋 成套住宅 指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。 第四十五條 實(shí)施時(shí)間 ： 本技術(shù)細(xì)則（試行）自公布之日起執(zhí)行。 第四十二條 其它情況處理： 本技術(shù)細(xì)則（試行）未能涵蓋的其它征收評(píng)估情況，按房屋征收部門會(huì)同有關(guān)部門提出的意見處理。 第十章 附 則 第四十條 細(xì)則附件 ：附件系本技術(shù)細(xì)則（試行）的必要組成部分。 第九章 評(píng)估資料存檔 第三十八條 整理存檔內(nèi)容 ： 評(píng) 估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔： （ 1） 評(píng)估委托合同； （ 2） 征收決定公告； （ 3） 評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料； （ 4） 評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料； （ 5） 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料； （ 6） 確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料； （ 7） 與評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的其他資料。分戶評(píng)估報(bào)告需經(jīng)含項(xiàng)目評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字認(rèn)可。 第三十五條 內(nèi)部審核評(píng)議 ：評(píng)估結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評(píng)估報(bào)告的 技術(shù)責(zé)任?，F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料是評(píng)估測(cè)算和撰寫評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。 第三十二條 評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人 ：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)確定受委托評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù) 責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案，并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。 第八章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則 第三十一條 評(píng)估委托 ：被選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂評(píng)估委托合同。在評(píng)估報(bào)告上簽字的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。 9 第七章 征收評(píng)估報(bào)告 第二十八條 出具報(bào)告要求 ：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細(xì)則（試行）的要求出具 評(píng)估報(bào)告。 第二十 七 條 其它評(píng)估 ：未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。 第二十六條 裝飾裝修及附屬物評(píng)估 ：房屋征收評(píng)估中，裝飾裝修及附屬物等部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評(píng)估。 第二十五條 劃撥土地評(píng)估 ：征收評(píng)估時(shí)涉及的被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價(jià)的 60%進(jìn)行計(jì)算。 S ：該被征收住宅合法建筑面積。 第二十三條 國(guó)有直管住宅房屋的評(píng)估： 對(duì)國(guó)有直管住宅房屋，其重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給使用 8 人，計(jì)算方法如下： （ 1）用市場(chǎng)比較法求出被征收住宅房的價(jià)格 VO （ 2）補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分： gPV ii ??? S? jP ：該被征收住宅建筑的重置單價(jià)，參見附件四。 基準(zhǔn)地價(jià)由評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)縣國(guó)土資源部門公布的在用基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合有關(guān)情況評(píng)估確定，同一個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域執(zhí)行同一價(jià)格。 第二十一條 營(yíng)業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估 ： 被征收營(yíng)業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其征 7 收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過(guò)商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實(shí)體因素修正后得到，其評(píng)估測(cè)算公式為： 被征收房屋評(píng)估價(jià)格 iV =0V100)(100)( mxy ff ?? 1003if? 0V — 商業(yè) 街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格； fxy─商 業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用 參見附件八 ； fm─商業(yè)街道路線修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用 參見附件八 ； f3i─為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)， 參見附件八 ； 第六章 其他征收評(píng)估問(wèn)題處理 第二十二條 “地大于房”的評(píng)估 ：對(duì)被征收住宅合法土地使用 權(quán) 面積大于房屋建筑面積的， 合法 土地使用 權(quán) 面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為： “地大于房”面積 S＝合法土地 使用權(quán) 面積－合法房屋建筑面積 “地大于房”土地單價(jià) W = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價(jià) L 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有劃撥性質(zhì)時(shí) ， L取 ；當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有出讓性質(zhì)時(shí)， L 取 1。采用收益法評(píng)估被征收營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場(chǎng)等適用可比實(shí)例比較修正方式或單純收益法方式。 第十八條 成本法評(píng)估技術(shù)路線 ： 1. 測(cè)算地價(jià)：根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等測(cè)算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格 PD； 2. 確定房?jī)r(jià)：根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu) ，參照附 6 件六所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格PJ； 3．估測(cè)折舊：現(xiàn)場(chǎng)勘察對(duì)照附件七所示的《房屋成新因素確定表》和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說(shuō)明，估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額 C； ：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被 征收 非營(yíng)業(yè)用房的 征收 補(bǔ)償價(jià)格 Vi為： Ｖ i＝ PD＋ PJ－ C 第五章 非住宅營(yíng)業(yè)用房 征收 評(píng)估 第十九條 非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法 ： 非住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。因 案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用成本法評(píng)估。 Kf — 非成套綜合修正系數(shù)，取值為 。 K32i— 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況修正為被征收房屋區(qū)位因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件 五 。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”結(jié)合相關(guān)調(diào)整修正系數(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取 100； 2K — 交易日期修正系數(shù)。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件二?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三； 測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。其征收評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為： 確立評(píng)估基準(zhǔn)。 第十五條 房屋分類： 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房，具體分類明細(xì)內(nèi)容見附件一。 第二章 房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 第十四條 房屋性質(zhì)認(rèn)定： 對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為 4 準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。 第十三條 評(píng)估結(jié)果表達(dá)形式： 一是在征收實(shí)施之前由征收部門委托評(píng)估機(jī) 構(gòu)開展前期調(diào)查，向征收部門和征收管理部門提交項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金總額概算報(bào)告；二是在征收實(shí)施時(shí)由選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告及被征收人分戶補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。 第十一條 價(jià)值構(gòu)成： 為被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格， 3 不包含搬遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)以及獎(jiǎng)勵(lì)。 可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。 第九條 評(píng)估方法 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者 多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。 2 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。 第五條 評(píng)估對(duì)象： 為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定的被征收合法建筑物及其占用范圍內(nèi) 的建設(shè)用地所有權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱被征收房屋）以及除政府對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，不包括違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。 第三條 評(píng)估機(jī)構(gòu)： 從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的單位，應(yīng)當(dāng)是具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上（包含三級(jí)）房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)），并已列入 向社會(huì)公布的房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄 。 1 海安縣國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則（試行） （征求意見 稿） 第一章 總 則 第一條 制訂依據(jù) ： 為了規(guī)范本縣國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作， 保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平 ，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《海安縣國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》，參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則（試行）。 第二條 適用范圍： 評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng) 價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定， 適用本細(xì)則（試行）。 第四條 評(píng)估人員 ： 從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)的工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)培訓(xùn)合格取得上崗證，負(fù)責(zé)征收評(píng)估工作的專業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)是評(píng)估機(jī)構(gòu)中的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。 第六條 評(píng)估目的： 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“ 為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值 ” 。 第七條 評(píng)估時(shí)點(diǎn)： 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定 公告 之 日 。 第八條 評(píng)估假設(shè) 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)用房地產(chǎn)的，如市場(chǎng)交易量較少，無(wú)法選用市場(chǎng)法的，就應(yīng)當(dāng)選用成本法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。 第十條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)： 為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮被征收房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃、查封 等因素的影響。住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋合法土地 使用 面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價(jià)值已在房屋評(píng)估時(shí)體現(xiàn)，不再單獨(dú)估價(jià)。 第十二條 評(píng)估程序 ： 接受評(píng)估委托，明確評(píng)估基本事項(xiàng)并簽訂征收評(píng)估委托合同； 驗(yàn)收委托方提供的有關(guān)資料 ，擬訂征收評(píng)估作業(yè)方案； 到征收地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、拍攝影像，做好記錄； 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析； 確定估價(jià)方法，進(jìn)行測(cè)算； 出具分戶初評(píng) 結(jié)果 ； 交由征收部門公示，征求意見； 公示期間負(fù)責(zé)評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋； 對(duì)確屬錯(cuò)估的部分現(xiàn)場(chǎng)予以記錄后進(jìn)行修改和完善報(bào)告； 修正后出具分戶報(bào)告和整體報(bào)告提交房屋征收部門，并由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告； 1評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。 評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)算的貨幣單位，精確到元。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑， 應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 第三章 住宅房屋征收評(píng)估 第十六條 住宅房屋征收評(píng)估方法 ： 被征收住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，適用市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。其計(jì)算公式為： 基準(zhǔn)價(jià)格 0V = Sni Vn??11 )(1001K 100)( 2K )(10031K)(10032K Vs — 可比實(shí)例價(jià)格， n 為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)； 1K — 交易情況 修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定； 31K — 可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四； 32K — 可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五； 5 確 定評(píng)估價(jià)格。 其計(jì)算公式為： （ 1）被征收成套住宅評(píng)估價(jià)格 Vc= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格 0V 10031iK 10032iK （ 2）被征收獨(dú)門院落住宅評(píng)估價(jià)格 Vd= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格 0V 10031iK 10032iK Kd （ 3）被征收非成套住宅評(píng)估價(jià)格 Vf= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格 0V 10031iK 10032iK Kf K31i— 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件 四 。 Kd — 獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù)，系數(shù) 確定參見附件 三。 第四章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房 征收 評(píng)估 第十七條 非住宅非營(yíng)