【正文】 ，即通常采用如下公式計算：Ｖo為基準價格，a為設定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關系數(shù)的確定參見附件八。第十八條 [收益法評估商業(yè)街區(qū)基準價格] 設定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。第四章 非住宅房屋征收評估第十七條 [評估方法] 非住宅營業(yè)用房有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估。生產(chǎn)辦公用房的成本法應用說明參見附件六和公布的房屋重置價格。第三章 非住宅生產(chǎn)辦公用房征收評估第十五條 [評估方法] 非住宅生產(chǎn)辦公用房征收評估首選市場比較法進行。各被征收房屋分別與對應類型“標準樣本住宅”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收住宅房屋的評估價格。該系數(shù)由評估機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當?shù)匚飪r部門公布的相關價格指數(shù)進行確定；—可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四；—可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；—可比實例權(quán)益因素情況修正為標準樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100；。其計算公式為：基準價格 = Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數(shù)；—交易情況修正系數(shù)。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。在征收項目范圍內(nèi)設定“標準樣本住宅”作為評估基準。第十四條 [一般住宅房屋征收評估方法] 一般被征收住宅房屋的界定及細分參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式評估。第十二條 [評估結(jié)果應用的有效期] 自提交正式評估結(jié)果之日起，至該征收項目房屋征收補償結(jié)束時止。第十一條 [評估結(jié)果表達] 一是房屋征收項目補償資金概算評估，作為房屋征收項目補償資金總額概算依據(jù)；二是房屋征收分戶補償金額評估，作為被征收房屋的補償依據(jù)。第九條 [征收區(qū)位分區(qū)] 根據(jù)本市現(xiàn)狀，將按住宅、非住宅生產(chǎn)辦公用房、非住宅營業(yè)用房三種情況，進行分區(qū)，劃分結(jié)果見《膠州市國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系》，作為房屋征收評估依托的技術基礎。第七條 [評估時點] 房屋征收決定公告之日。第六條 [評估目的] 被征收房屋價值評估目的統(tǒng)一表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)”，評估被征收房屋的價值。第五條 [評估對象及分類] 房屋征收范圍內(nèi)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記或征收調(diào)查確認的房地產(chǎn)（簡稱“被征收房屋”）。第三條 [ 評估機構(gòu)] 進行房屋征收評估的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應具備三級以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，并已列入青島市國有土地上房屋征收評估機構(gòu)名錄，由膠州市房產(chǎn)管理局確認并向社會公布的征收評估機構(gòu)。 膠州市國有土地上房屋征收評估技術細則第一章 總 則第一條 [制訂依據(jù)] 為規(guī)范國有土地上房屋征收活動，維護房屋征收當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB／T502911999）以及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、住房和城鄉(xiāng)建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《青島國有土地上房屋征收與補償條例》、等有關法規(guī)和文件規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。第二條 [適用范圍] 在本市國有土地上，實施房屋征收評估（以下簡稱“房屋征收評估”）活動，適用本細則。第四條 [評估人員] 承擔房屋征收評估的房地產(chǎn)價格評估人員應該是符合本細則第三條規(guī)定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)中的注冊房地產(chǎn)估價師。被征收房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為生產(chǎn)辦公用房和營業(yè)用房兩類，適應征收評估的技術需要，住宅、生產(chǎn)辦公用房、營業(yè)用房又劃分為若干細類，參見附件一。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)”，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。第八條 [價值標準] 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第十條 [評估程序] 簽訂委托合同，明確基本事項；開展實地查勘，收集相關資料；對照技術細則，進行評估測算；提交初評結(jié)果，公示并現(xiàn)場說明解釋；修正初評結(jié)果，交付整體及分戶評估報告；接受咨詢質(zhì)疑，及時作出解釋說明并復核；建立評估檔案。評估結(jié)果的貨幣單位應精確到人民幣元。第二章 住宅房屋征收評估第十三條 [高檔住宅房屋征收評估方法] 高檔住宅房屋的征收補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，也可視具體情況采用其它方法評估，具體操作按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實例的選擇要求參見附件二。其征收補償評估測算的技術路線為：。“標準樣本住宅”的設定要求參見附件三；。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件二。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100；—交易日期修正系數(shù)。為保證測算結(jié)果的客觀性，對“標準樣本住宅”按成套、獨門院落、非成套三種情況，測算其對應的分類基準價格，其公式為：，j＝1，2，3其中Ｖo1為成套住宅分類基準價格，Ｖo2為獨門院落住宅分類基準價格，Ｖo3為非成套住宅分類基準價格，Ｋj為對應的分類基準價格調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；。其計算公式為：被征收住宅評估價格 = 標準樣本住宅分類基準價格 K31i─標準樣本住宅實體因素情況修正為被征收房屋實體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。第十六條 [成本法評估技術路線]1. 測算地價：根據(jù)被征收生產(chǎn)辦公用房的占地范圍，可選用成本法、基準地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD；2. 確定房價：根據(jù)被征收生產(chǎn)辦公用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照公布的重置價格標準作適當調(diào)整，確定其建筑物的重置價格PJ；3．估測折舊：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的《房屋成新評定等級標準》和不同年限建筑物成新上限的相關規(guī)定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額C；：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到國有土地房屋征收評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被征收生產(chǎn)辦公用房的征收補償價格Vi為：Ｖi＝PD＋PJ－C。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務樓、大型超市、百貨商場等適用市場比較法或收益法方式。采用收益法評估被征收營業(yè)用房樣本房的基準價格時，應采用有限期收益法公式。第十九條 [商業(yè)街區(qū)基準價格修正法評估] 被征收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準價格比較修正方式，其征收補償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為：被征收房屋評估價格 =—商業(yè)街區(qū)基準價格；fxy─商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；fm─商業(yè)街道路線修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；f31i─為被征收房屋實體因素修正系數(shù)，參見附件八；第五章 在建工程征收評估第二十條 [在建工程征收評估在建工程的評估方法] 被征收房屋是在建工程的，應當適用假設開發(fā)法評估。第二十二條 [在建工程評估計算公式]在建工程評估價格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)建成本管理費投資利息銷售費用續(xù)建投資利潤買方購買在建工程應負擔的稅費。容積率大于以上標準的，院落不再考慮增加安置補償面積；3. “地大于房”區(qū)位單價 Ｖw=（Ｖo Pjg）KjＶo—該征收項目標準樣本住宅基準價格；Pj—該標準樣本住宅建筑物重置單價，參見公布的重置價格；g—該標準樣本住宅建筑成新率，參見附件七；Kj—分類基準價格調(diào)整系數(shù)，參見附件三。（3）被征收房屋評估價格補償給產(chǎn)權(quán)人的部分：：為被征收房屋重置價格結(jié)合成新部分的補償金額；：為對應的被征收房屋建筑重置價格，參見公布的重置價格；：為對應的被征收房屋成新率，參見附件七；：房屋建筑面積。第二十五條 [產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估]（1）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的住宅房地產(chǎn)，對被征收房屋和待調(diào)換房屋進行價格結(jié)算時應按上述同樣的基準價格修正評估模式和方法進行。第二十六條 [劃撥土地評估] （1）征收評估時涉及的被征收非住宅生產(chǎn)辦公房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，其土地補償金額按土地基準地價的50%進行計算。出讓方式國有土地使用權(quán)市場評估價格的確定可按第十六條的相關規(guī)定執(zhí)行?！白「姆恰狈课荩焊鶕?jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅房屋性質(zhì)的征收評估價格的加權(quán)平均值作為其實際營業(yè)部分的征收補償價格，其公式為：Vi＝wyViy＋wzVizVi—“住改非”房屋征收補償評估價格，Viy—“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價格，Viz—“住改非”房屋住宅性質(zhì)評估價格，wy、wz分別為“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)和住宅性質(zhì)的價格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；“住改非”房屋：其實際營業(yè)部分的征收補償單價為：征收評估單價＝住宅性質(zhì)評估單價＋規(guī)定補助規(guī)定補助的標準根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九?！胺歉姆恰狈课荩篤i＝wyViy＋wFViFVi—“非改非”房屋征收補償評估價格，Viy—“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價格，ViF—“非改非”房屋生產(chǎn)辦公用房性質(zhì)評估價格，wy、wF分別為“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)、生產(chǎn)辦公用房性質(zhì)的價格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；“非改非”房屋：征收評估單價＝生產(chǎn)辦公用房性質(zhì)評估單價＋定額補助定額補助的標準根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九。（2）房屋獨立附屬物補償價格可對照本市房屋征收管理部門的相關規(guī)定測算；未超過批準期限的臨時建筑應按成本法評估其建筑物殘值。第三十一條 [簽名蓋章] 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具的評估報告應當由2名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。第三十二條 [報告裝訂] 房屋征收評估報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質(zhì)量。 房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。第三十五條 [現(xiàn)場勘察] 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。 房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。第三十六條 [評估到戶] 評估人員應佩戴由青島市城鄉(xiāng)建設委員會統(tǒng)一監(jiān)制的《征收評估上崗證》逐戶逐項評估，做到評估到戶，實地勘測準確權(quán)證查驗無誤，不得錯計、缺項。第三十八條 [初步評估結(jié)果] 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示不少于10日。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當修正。復核后，改變原評估結(jié)果的，應當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。房屋征收部門應當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。第四十二條 [保存期限] 完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。第四十三條 [資料證據(jù)保全] 評估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價機構(gòu)應將評估報告（含技術報告）及評估過程中形成的有關評估資料同時提交委托方。第四十五條 [范圍外征收評估] 本市集體所有制土地上的房屋征收評估，可參照本技術細則實施。附：膠州市國有土地上房屋征收評估技術細則附件 膠州市國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系膠州市國有土地上房屋征收評估技術細則附件附件一、被征收房屋分類及其說明（一）住宅房屋分類高檔住宅房屋是指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設方式建造的獨立、聯(lián)排房屋。獨門院落指辦理合法手續(xù)后自行建造的獨門獨院住宅房屋，院落為獨家使用（獨立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施等。（二）非住宅營業(yè)用房分類營業(yè)性用