【正文】 國有土地上房屋征收評估機構(gòu)名錄，由膠州市房產(chǎn)管理局確認并向社會公布的征收評估機構(gòu)。被征收房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為生產(chǎn)辦公用房和營業(yè)用房兩類，適應(yīng)征收評估的技術(shù)需要，住宅、生產(chǎn)辦公用房、營業(yè)用房又劃分為若干細類，參見附件一。評估結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件二。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。第十九條 [商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估] 被征收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格比較修正方式，其征收補償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為：被征收房屋評估價格 =—商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格；fxy─商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；fm─商業(yè)街道路線修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；f31i─為被征收房屋實體因素修正系數(shù)，參見附件八；第五章 在建工程征收評估第二十條 [在建工程征收評估在建工程的評估方法] 被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)適用假設(shè)開發(fā)法評估。第二十五條 [產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估]（1）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的住宅房地產(chǎn)，對被征收房屋和待調(diào)換房屋進行價格結(jié)算時應(yīng)按上述同樣的基準(zhǔn)價格修正評估模式和方法進行?！胺歉姆恰狈课荩篤i＝wyViy＋wFViFVi—“非改非”房屋征收補償評估價格，Viy—“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價格，ViF—“非改非”房屋生產(chǎn)辦公用房性質(zhì)評估價格，wy、wF分別為“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)、生產(chǎn)辦公用房性質(zhì)的價格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；“非改非”房屋：征收評估單價＝生產(chǎn)辦公用房性質(zhì)評估單價＋定額補助定額補助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九。 房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容。第三十八條 [初步評估結(jié)果] 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。附：膠州市國有土地上房屋征收評估技術(shù)細則附件 膠州市國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系膠州市國有土地上房屋征收評估技術(shù)細則附件附件一、被征收房屋分類及其說明（一）住宅房屋分類高檔住宅房屋是指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的獨立、聯(lián)排房屋。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。設(shè)公共衛(wèi)生間。附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明（一）住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求說明住宅房屋征收評估時根據(jù)被征收房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1. 應(yīng)為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；2. 應(yīng)是層高5層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為八成新（已使用10年）；4. 首先應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述３條要求在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”；“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有征收項目跨分區(qū)時，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋的比較基準(zhǔn)。（三）分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)分類成套獨門院落非成套分類調(diào)整系數(shù)Ｋj98－102101－10492－98分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值101－10399－10197－9995－9793－95住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明設(shè)計合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔設(shè)計較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿足上述要求的獨門院落（三）非成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值1101141061101021069810294989094971019296859178827478 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值7380758379888593909795103100108檐高＜＞系數(shù)取值9497100102104106108110113115上表數(shù)字在實際勘察時可對照實際檐高作范圍為177。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。離主干道的距離在50150米之間。距離公交線路的距離在400米以上。距市級及以上醫(yī)院1000米－1500米。5規(guī)劃設(shè)計建筑布局、小區(qū)與外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。建筑密度在60%65%。半封閉物業(yè)管理。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。注：土地重新取得價格的基準(zhǔn)地價修正法公式為：PD＝PO（1＋a）nk1k2k3PD—土地重新取得價格；PO—地塊所在土地級別的基準(zhǔn)地價，以政府管理部門公布的價格為準(zhǔn)；a—地價漲落的年均價格指數(shù)；n＝估價時點年份基準(zhǔn)地價頒布年份；k1—土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價時點后的剩余使用年限計算；k2—土地實體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定。門窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門或金屬門，分戶配有牢固防盜門。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。磚混二等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼條形基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重，鋼筋砼樓屋面，沒有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。門窗金屬門窗或用料上等的木質(zhì)門窗，分戶配有防盜門。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿。屋樓地普通細石砼地面、材質(zhì)一般的木基層，平瓦、小瓦屋面。鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、承臺梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；防水屋面。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。設(shè)備有水、電。建筑面積ＳS≤2000M22000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤8000 M28000 M2＜S≤15000 M215000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2f3i78848488889494989810297100（2）商鋪類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商鋪類商業(yè)用房的實體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f//3i兩方面考慮。（4）餐飲類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)餐飲類商業(yè)用房的實體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f//3i兩方面考慮。（6）旅館類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)旅館類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮旅館的檔次、星級標(biāo)準(zhǔn)。四、膠州市國有土地上非住宅營業(yè)用房征收區(qū)位商業(yè)街區(qū)劃分（一）商業(yè)街區(qū)劃分結(jié)果類別區(qū)域范圍 主要商業(yè)街道老城區(qū)南北向：廣州路（膠州路瀘州路）、蘇州路（膠州路鄭州路）、常州路（膠州路鄭州路）、惠州路（膠州路蘭州路）；東西向：膠州路（惠州路常州路）、鄭州路（杭州路常州路）、蘭州路（龍州路蘇州路）；向陽市場商街；新城區(qū)東西向：澳門路（常州路溫州路）；西部城區(qū)蘭州西路（龍州路亳州路）、泰州路（錦州路寺門首路）； 次要商業(yè)街道老城區(qū)南北向：杭州路（膠州路瀘州路）、常州路（鄭州路揚州路）、廣州南路（瀘州路揚州路）、福州路（膠州路揚州路）、湖州路（鄭州路徐州路）、太平路（蘭州路徐州路）、蘇州路（鄭州路蘭州路）；東西向：鄭州路（常州路福州路）、蘭州路（蘇州路膠黃鐵路）、寺門首路（龍州路太平路）、徐州路（廣州路常州路）、瀘州路（杭州路常州路）、錦州路（廣州路蘇州路）； 新城區(qū)東西向：北京路（常州路溫州路）、上海路（海口路溫州路）、澳門路（溫州路文化路）、文化路（溫州路香港路）、書香街（文化路溫州路）、揚州路（杭州路福州路）；南北向：廈門路（北京路揚州路）、海口路（上海路揚州路）、廣州南路（揚州路北京路）、常州路（揚州路澳門路）；西部城區(qū)東西向：蘭州西路（柳州路亳州路）；南北向：泰州路（膠州路錦州路）（寺門首路瀘州路）；普通商業(yè)街道老城區(qū)南北向：南坦路（徐州路清泉路）、杭州路（瀘州路揚州路）；東西向：膠州路（龍州路惠州路）（常州路膠黃鐵路）、錦州路（惠州路廣州路）、沙灘北崖街（廣州路杭州路）、沙灘南崖街（廣州路杭州路）、鄭州東路（福州路泉州路）、東關(guān)大街（常州路湖州路）、清泉路、美食街、古城商街；普通商業(yè)街道新城區(qū)南北向：杭州路（揚州路香港路）、廣州路（北京路香港路）、南坦路（揚州路澳門路）；東西向：北京路（杭州路常州路）、澳門路（常州路杭州路）、揚州路（杭州路柳州路）；西部城區(qū)東西向：寺門首路（龍州路泰州路）、膠州西路（龍州路柳州路）；南北向：梧州路（蘭州路寺門首路）、泰州路（瀘州路揚州路）；開發(fā)區(qū)蘭州東路（膠黃鐵路海爾大道）、泉州路（膠濟鐵路蘭州東路）、膠州路（膠黃鐵路海爾大道）、揚州支路（農(nóng)場路泉州路）；北部城區(qū)廣州北路（膠濟鐵路北外環(huán)）、萊州路（原北關(guān)辦事處西松園）；一般街道老城區(qū)南北向：高州路（膠州路膠濟鐵路）、杭州路（膠州路火車站）、惠州路（膠州路青州路）、蘇州路（膠州路青州路）、福州路（膠州路膠濟鐵路）、溫州路（鄭州路揚州之路）、青州路市場；東西向：青州路（惠州路蘇州路）、徐州路（常州路福州路）、瀘州路（常州路福州路）、大同新村路（福州路溫州路）；新城區(qū)規(guī)劃一號路（福州路廈門路）、北京路（杭州路亳州路）、上海路（梧州路聚星路）、梧州路（揚州路上海路）；西部城區(qū)南北向：梧州路（膠州路蘭州路）（寺門首路揚州路）、亳州路（蘭州路揚州路）、柳州路（揚州路北外環(huán)）；東西向：錦州路（龍州路亳州路）、瀘州路（柳州路龍州路）、寺門首路（泰州路柳州路）、南方家園、KK香港城；開發(fā)區(qū)潮州路（膠州東路蘭州東路）、膠州東路（海爾大道以東）、蘭州東路（海爾大道以東）、東外環(huán)（揚州路膠濟鐵路）；北部城區(qū)高州路（膠濟鐵路北外環(huán)）、北外環(huán)、膠平公路（北外環(huán)山東道）、福州北路（膠濟鐵路北外環(huán)）、濱州路（廣州北路福州北路）；其 他城區(qū)規(guī)劃紅線之內(nèi)，以上范圍外的道路55 / 5