【正文】 三、膠州市國(guó)有土地上非住宅生產(chǎn)辦公房屋征收區(qū)位劃分 膠州市國(guó)有土地上非住宅生產(chǎn)辦公房屋征收區(qū)位劃分同住宅房屋區(qū)位劃分。四類區(qū)城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)除上述一、二、三類區(qū)剩余部分。二類區(qū)二類住宅房屋分為五部分（1）北部范圍為：膠濟(jì)鐵路膠黃鐵路膠州路（以北）高州路以東閉合區(qū)；（2）東部范圍為：膠州路膠黃鐵路（以西）云溪河福州路以東閉合區(qū)；（3）西部范圍為：膠州路杭州路以西瀘州路廣州南路龍州路（云溪河以東）閉合區(qū)；（4）南部范圍為：云溪河以南常州路（以西）香港路以南膠黃鐵路青年水庫(kù)北岸科苑路（規(guī)劃南坦路）廣州路北京路杭州路以東閉合區(qū)；（5）東部少海范圍為：蘭州東路營(yíng)舊路南外環(huán)路洞庭湖路鄱陽(yáng)湖路膠泰路蘭州東路閉合區(qū)。星級(jí)檔次普通招待所機(jī)關(guān)招待所準(zhǔn)星級(jí)招待所準(zhǔn)星級(jí)賓館三星級(jí)f3i838688929810099102101105（7）其他類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)（同餐飲類）附件九、“住改非”和“非改非”參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的說(shuō)明表（一）沿街“住改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限1年2年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年wywz（二）非沿街“住改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限1年2年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／M21002002503004005006007008009001000（三）沿街“非改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限1年3年3年6年6年8年8年10年10年13年13年以上WyWF（四）非沿街“非改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限1年2年2年5年5年8年8年10年10年13年13年以上補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／M21002004006008001000膠州市國(guó)有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系一、膠州市國(guó)有土地上房屋征收區(qū)位劃分方案總體上按住宅用房、非住宅生產(chǎn)辦公性用房、非住宅營(yíng)業(yè)性用房三種情況，將市劃分為三類征收區(qū)位分區(qū)，作為征收補(bǔ)償評(píng)估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。1的浮動(dòng)。（5）娛樂(lè)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)娛樂(lè)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況也主要按娛樂(lè)用房的建筑面積規(guī)?？紤]。餐飲類商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f//3i 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層10266463640上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。每下降1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減1；每上升1層的系數(shù)值為在其下一層系數(shù)值上加1；底層系數(shù)取值90，頂層系數(shù)取值92。（3）商務(wù)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商務(wù)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮寫字間所處層次因素。商鋪類商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f//3i: 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層10266463640 上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街1001208510075907080不沿街5060455040454045（1）商場(chǎng)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商場(chǎng)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮商場(chǎng)規(guī)模因素。㈢被征收營(yíng)業(yè)用房的評(píng)估公式1. 基準(zhǔn)價(jià)格ＶO商鋪類營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格ＶO按下面公式計(jì)算：表一：商業(yè)用房結(jié)構(gòu)鋼、鋼混磚混磚木簡(jiǎn)易等其他收益年限n40353025表二：商場(chǎng)類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂(lè)類旅館類資本化率5%9%4%8%6%10%5%8%4%9%6%10%按下面公式計(jì)算：其中，Vi為待評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估值，Vo為原始樣本商業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格，fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，f3i為商業(yè)用房實(shí)體修正系數(shù)。資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和安全利率法計(jì)算。年純收益計(jì)算的成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目應(yīng)對(duì)照評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)情況分別按出租型、直接經(jīng)營(yíng)型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進(jìn)行。附件八、營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的收益法應(yīng)用說(shuō)明（一）收益法應(yīng)用總說(shuō)明，客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無(wú)法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)的情形時(shí)，商場(chǎng)類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算，客觀經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)營(yíng)收益水平。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%危險(xiǎn)房不足三成新30%以下（二）裝潢成新上限表（限值）征收前裝潢時(shí)間8年前（含8年）7年6年5年4年3年以內(nèi)綜合成新率上限住宅房屋≤789按實(shí)際情況評(píng)定非住宅房屋≤78(三)房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類別超過(guò)40年36～40年31～35年26～30年21～25年16～20年11～15年10年以內(nèi)鋼混住宅789按實(shí)際情況評(píng)定非住宅6789磚混住宅6789非住宅678磚木住宅678按實(shí)際情況評(píng)定。磚木二等磚墻，木屋架瓦屋面，有門窗、水泥地面，有電無(wú)水。屋樓地普通水泥地面，平瓦屋面。門窗普通木門窗。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施。墻面及天棚一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無(wú)吊頂。磚混四等平房結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實(shí)砌一磚墻承重。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無(wú)吊頂。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。設(shè)備水電齊全，線路明鋪，照明、動(dòng)力線路未分線路設(shè)置。天棚為一般涂料平頂。門窗用料中等，制作一般的木門窗或普通鋼窗。線路暗鋪，照明，動(dòng)力分線路設(shè)置。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。門窗鋼窗、鋁合金窗或塑鋼窗，木質(zhì)門或鋼門，有防盜門。房屋類別等級(jí)分部項(xiàng)具備條件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。屋樓地水泥樓地面或水磨石樓面面層、保溫隔熱、防水屋面。門窗鋼窗或木窗，一般木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等。設(shè)備水電齊全，線路暗鋪，照明、動(dòng)力分線路設(shè)置。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無(wú)缺陷。設(shè)備有水、電。墻面內(nèi)墻為普通涂料或刷白粉；外墻規(guī)則粉面或清水墻。磚木三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，空斗墻承重，木屋架木梁承重。照明、動(dòng)力線路未分開設(shè)置。屋樓地普通水泥地面、木樓板，普通屋面木基層，木望板，平瓦或小瓦屋面。門窗普通木門窗。廚衛(wèi)分設(shè)，照明、動(dòng)力線路分設(shè)。平瓦或小瓦屋面。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；。房屋類別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件磚木結(jié)構(gòu)磚木一等結(jié)構(gòu)磚或砼基礎(chǔ)，磚墻承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作規(guī)范。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無(wú)吊頂。門窗用料一般的木質(zhì)門窗。設(shè)備有水電，廚廁合用。墻面及天棚一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無(wú)吊頂。磚混三等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面，普通防水屋面。門窗用料中等的木門窗。設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路未分開設(shè)置或明敷。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無(wú)缺陷。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤(rùn)。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀11012010011095100909585902地勢(shì)11012010011095100909585903地質(zhì)條件11012010011095100909585904規(guī)劃條件11012010011095100909585905地上附屬物狀況1101201001109510090958590k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利潤(rùn)。該成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。附件六、生產(chǎn)辦公用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明（一）生產(chǎn)辦公用房的成本法評(píng)估應(yīng)用，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（三）住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明：，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q＝；其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。無(wú)物管，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。有物業(yè)管理。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。無(wú)綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動(dòng)空間較小。建筑密度在65%以上。