【正文】 附件 十 （一） 裝飾裝修附屬物及其他補償 指導(dǎo)價 分類 編 號 名 稱 單位 單價 備 注 ︵ 一 ︶ 樓 地 面 1 水 泥 制 品 類 磚地（平鋪） ㎡ 15 側(cè)鋪 30 元 /㎡ 簡易水泥場地 ㎡ 25 水泥方塊場地 20 元 /㎡ 砼地面 ㎡ 50 含墊層 架空板地面 ㎡ 40 水磨石地面 ㎡ 45 水磨石銅嵌條地面 ㎡ 55 36 分類 編 號 名 稱 單位 單價 備 注 類 水磨石銅條拼圖 ㎡ 120 2 石 材 類 碎片大理石拼貼地面 ㎡ 55 花崗巖地面 ㎡ 180 大理石地面 ㎡ 140 3 地磚類 玻化磚 600 600 ㎡ 80 玻化磚 800 800 ㎡ 90 地鋼磚、馬賽克、 同質(zhì)地磚、釉面磚 ㎡ 60 4 木 地 板 類 小積木、拼花木地板 ㎡ 60 水曲柳地板 ㎡ 150 含龍骨 實木地板 ㎡ 180300 含龍骨 高檔復(fù)合地板 ㎡ 90 普通復(fù)合地板 ㎡ 60 其 它 （ 107）膠地面、油漆地面 ㎡ 15 化纖地毯 ㎡ 30 塑料及塑料壓花地面 ㎡ 20 ︵ 二 ︶ 墻 面 類 ︵ 二 ︶ 墻 面 類 5 噴 涂 漆 類 外墻涂料 ㎡ 10 類似 106 涂料；白水泥6 元 /㎡ 內(nèi)墻面涂料（乳膠漆含刮膩層） ㎡ 20 簡易 10 元 /㎡ 噴塑內(nèi)墻面 ㎡ 20 6 墻紙墻布 墻紙、墻布 ㎡ 40 夾板墻面軟包墻面 ㎡ 80 7 面 磚 類 馬賽克 ㎡ 60 瓷磚 150 150 ㎡ 30 瓷磚 200 300 ㎡ 60 300 450： 75 元 /㎡ 外墻條磚 ㎡ 40 仿麻石 ㎡ 80 8 膠 凹凸水曲柳墻裙 ㎡ 90 37 分類 編 號 名 稱 單位 單價 備 注 板 類 平面水曲 柳墻裙 ㎡ 75 凹凸三夾板墻裙 ㎡ 60 平面三夾板墻裙 ㎡ 50 凹凸櫸木墻裙 ㎡ 110 平面櫸木墻裙 ㎡ 100 拼花套線凹凸墻裙 ㎡ 120 鋁塑板 ㎡ 80 9 腰 腳 線 類 腰線磚 m 40 踢腳線 m 15 實木類（含油漆） 20 元/ m 10 其 它 文化石裝飾 ㎡ 120 花崗巖墻面 ㎡ 180 干粘石墻面 ㎡ 20 ︵ 三 ︶ 吊 頂 類 11 膠 板 類 纖維板 ㎡ 20 含龍骨 凹凸式水曲柳夾板 ㎡ 100 平面水曲柳夾板 ㎡ 80 凹凸式普通夾板 ㎡ 70 平面普通夾板 ㎡ 60 12 彩 玻 鋁合金骨架彩玻 ㎡ 120 不銹鋼骨架彩玻 ㎡ 150 13 其 它 布、編織 ㎡ 8 塑料壓膜泡沫 ㎡ 20 含龍骨 塑扣板 ㎡ 30 含龍骨 鋁塑扣板 ㎡ 80 含龍骨 小方塊石膏板 ㎡ 30 含龍骨 石膏板平頂（含乳膠漆） ㎡ 50 含龍骨：凹凸式 70 元 石膏線條 m 10 寬 8 ㎝以下 石膏線條 m 15 寬 8 ㎝以上 38 分類 編 號 名 稱 單位 單價 備 注 集成吊頂 ㎡ 120 含龍骨 ︵ 四 ︶ 門 窗 隔 斷 陽 臺 類 14 防 盜 類 鑄鐵鐵藝門 ㎡ 150 不銹鋼欄桿式防盜門 ㎡ 180 欄桿式、鍍鋅管、方管防盜門 ㎡ 130 制式防撬進戶防盜門 樘 1000 不少于三面暗插銷 主體內(nèi)按 80%計算 普通鐵皮防盜門 樘 300 不銹鋼防盜窗 ㎡ 130 方鐵管防盜窗 ㎡ 100 鋼元防盜欄 ㎡ 50 鋁合金網(wǎng)格 式防盜門窗 ㎡ 40 15 門 窗 類 雙層鋁合金夾心工藝進戶門 ㎡ 480 主體內(nèi)按 90%計算 鋁合金門 ㎡ 220 主體內(nèi)按 70%計算 手工制作門套（普通） 樘 200 高檔 300 鋁合金卷閘門 ㎡ 120 電動遙控裝置另加 600元 /樘 無框地彈門 ㎡ 420 鋁合金、塑鋼全玻地彈簧門 ㎡ 350 主體內(nèi)按 70%計算 普通木內(nèi)門 樘 150 三合板單面包木內(nèi)門 樘 180 三合板雙面包木內(nèi)門 樘 240 單面包不銹鋼門 ㎡ 350 主體內(nèi)按 90%計算 雙面包不銹鋼門 ㎡ 500 主體內(nèi)按 90%計算 成品木門 樘 600 含門套 成品移門 ㎡ 180 塑鋼窗 ㎡ 200 雙層真空玻璃 240；主體內(nèi)按 70%計算 鋁合金窗 ㎡ 200 不。 （ 2） 前兩年營業(yè)稅納稅額年平均值以完稅憑據(jù)為依據(jù)。 星級檔次 普通招待所 準星級 三星級 四星級 五 星級 f3i 8386 90 100 104 106 （ 7）其他類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) （同餐飲類） （ 8） 被征收房屋二層及二層以上修正后的基準價格不低于同一 征收項目內(nèi)成套住宅房屋標(biāo)準樣本房基準價格的 120%。1 的浮動。 333 iii fff ?? （ 5）娛樂類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 娛樂類商業(yè)用房的實體狀況也主要按娛樂用房的建筑面積規(guī)模考慮。39。1 的浮動。 1的浮動 。 （ 4）餐飲類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù) 餐飲類商業(yè)用房的實體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素 f/3i和樓層因素 f//3i兩方面考慮。 ① 平房或多層商務(wù)辦公樓（樓高 7層及以下）層次因素修正系數(shù) 層次 總樓層 一 二 三 四 五 六 七 一 95 二 95 95 三 92 100 92 四 90 95 100 92 34 五 90 95 100 100 90 六 87 90 100 100 95 88 七 85 90 100 100 98 95 85 ② 小高層（樓高 8－ 18 層）商務(wù) 寫字樓層次因素修正系數(shù) 以第 6層為基準層其層次系數(shù)取值 100。39。 100 39。 商鋪類商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù) f//3i: 樓層 一層 二層 三層 四層及以上 修正系數(shù) 102 40 35 3035 上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。 臨街狀態(tài) 兩 面及以上臨街 正面臨街寬度 ≤3M 正面臨街寬度 3M— 5M 正面臨街寬度 5M— 7M 正面臨街寬度7M— 10M 正面臨街寬度 ≥10M f/3i 102 93 95 97 100 101 上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。 商業(yè)街道路線修正系數(shù) fm 表 分區(qū) 主要商業(yè)街道 次要商業(yè)街道 普通商業(yè)街道 一般街道 沿街 100120 85100 7590 7080 不沿街 5060 4550 4045 4045 營業(yè)用房實體狀況因素修正系數(shù) f3i 表 （ 1）商場類商業(yè)用房實體狀況修正系 數(shù) 商場類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮商場規(guī)模因素 。 （三）被征收營業(yè)用房的評估公式 基準價格Ｖ O 商鋪類營業(yè)用房樣本房的基準價格Ｖ O按下面公式計算： ])1( 11[ no rraV ??? 32 主要參數(shù)確定 表一： 商業(yè)用房結(jié)構(gòu) 鋼、鋼混 磚混 磚木 簡易等其他 收益年限 n 40 35 30 25 被征收營業(yè)用房評估值Ｖ i收益法測算 按下面公式計算： 1 0 0 )(1 0 0 )(1 0 0 )( 3 imxyoi fffVV ???? 其中， Vi 為待評估商業(yè)房地產(chǎn)評估值， Vo 為原始樣本商業(yè)用房基準價格， fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)， fm為商業(yè)街道路線修正系數(shù)， f3i為商業(yè)用房實體修正系數(shù)。 評估對象收益年期的求取主要根據(jù)評估對象房屋經(jīng)濟壽命剩余年限和土地使用年限考慮。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。 承重墻、柱嚴重變形、傾斜、風(fēng)化、腐朽，節(jié)點松動、變形，構(gòu)件彎曲，墻體、墻面較多損壞，平瓦屋面脫槽、風(fēng)化、破碎、嚴重漏雨，木竹、蘆簾、葦箔嚴重破損，整個房屋傾斜變形。 簡 易 結(jié) 構(gòu) 承重墻、柱部分裂縫、傾斜、風(fēng)化、腐朽，個別節(jié)點松動、開裂、變形。 內(nèi)、外墻面嚴重破損、裂縫、剝落，門窗松動、翹裂，開關(guān)普遍不靈，油漆剝落，玻璃、五金殘缺，細木裝修木質(zhì)蛀蝕、腐朽、破裂。水管銹蛀，照明線路部分老化，少量裝置殘缺。 內(nèi)、外墻面部分空鼓、裂縫、風(fēng)化剝落，勒腳部分酥松、侵蝕剝落。屋面部分瓦片、旺磚風(fēng)化、破碎、漏雨。年純收益計算的成本費用扣除項目應(yīng)對照評估對象現(xiàn)實情況分別按出租型、直接經(jīng)營型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進行。 30 附件八、營業(yè)用房評估的收益法應(yīng)用說明 （一）收益法應(yīng)用總說明 評估對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算，客觀年租金收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)的情形時，商場類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營 年收益計算，客觀經(jīng)營年收益是指當(dāng)時當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營的平均經(jīng)營收益水平。 內(nèi)、外墻抹面嚴重空鼓、裂縫、剝落，門窗榫頭松動、 翹裂，木質(zhì)腐朽，鋼門窗嚴重銹蝕，開關(guān)普遍不靈，玻璃、五金殘缺，油漆剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。預(yù)制樓板拼接處裂縫、滲水，屋面局部漏雨，磚、混凝土塊部分破損、裂縫、脫落，地面部分空鼓、脫殼。照明設(shè)備基本完好，個別零部件有損壞。 內(nèi)、外墻稍有裂縫、風(fēng)化、剝落。 承重墻、柱有少量裂縫、變形、傾斜、松動。門窗完整，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全。木、竹、蘆簾、葦箔無破損，平瓦屋面瓦片搭接緊密， 無缺角，損壞。水、電設(shè)備基本完好。 內(nèi)、外墻抹面稍有空鼓、裂縫、剝落，磚墻稍風(fēng)化。屋面少量瓦片破損，稍有滲漏。 承重梁、柱、墻稍有裂縫。頂棚無破損、不變形、無腐朽，細木裝修完整牢固，油漆完好。木板地平整，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫。 磚 木 結(jié) 構(gòu) 承重梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、腐朽蛀蝕、裂縫。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。預(yù)制樓板拼接處稍有裂紋、滲水，地面稍有裂縫、空鼓、起砂。水、衛(wèi)、電設(shè)備完好，使用正常。 內(nèi)、外墻抹面無空鼓、剝落，勾縫砂 漿密實。 （ 四 ） 房屋 完損等級評定標(biāo)準 房屋類別 完 好 房 屋 基 本 完 好 房 屋 房屋主體條件 房屋內(nèi)外部條件 房屋主體條件 房屋內(nèi)外部條件 磚 混 結(jié) 構(gòu) 基礎(chǔ)承載無不均勻沉降，承重墻體平直，無傾斜、裂縫、風(fēng)化、破損。 全新 100% 九成新 90% 八成新 80% 基本完好房 七成新 70% 六成新 60% 一般損壞房 五成新 50% 四成新 40% 嚴重損壞房 三成新 30% 危險房 不足三成新 30%以下 （二）房屋成新上限表（限值） 結(jié)構(gòu) 房屋類別 超過40 年 36～ 40年 31～ 35年 26～ 30年 21～ 25年 16～ 20年 11～ 15年 10 年以內(nèi) 鋼混 住宅 7 8 9 按實際情況評定 非住宅 6 7 8 9 磚混 住宅 6 7 8 9 非 住宅 6 7 8 磚木 住宅 6 7 8 按實際情況評定，使用5 年以上的房屋成新率上限應(yīng)不超出。 840 二級 磚柱，檐高 ，砼屋架或鋼屋架，跨度 912M。 950 二級 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高 大于 。 920 二級 鋼砼柱，檐高 大于 ，鋼砼