【正文】 報告裝幀 ：評估報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。 第八章 征收評估工作準則 第三十一條 評估委托 ：被選定的評估機構應與委托單位簽訂評估委托合同。委托合同中應約定評估操作程序及時間安排等。 第三十二條 評估技術負責人 ：評估機構應確定受委托評估項目的評估技術負責人，評估技術負 責人最終確定評估技術方案，并對評估方法的選用和應用以及評估結果的合理性承擔技術責任。 第三十三條 現(xiàn)場勘察 ：評估項目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔評估業(yè)務的評估機構應派出有評估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調查資料進行現(xiàn)場勘察?，F(xiàn)場勘察記錄資料是評估測算和撰寫評估報告必備的基礎資料。 第三十四條 評估到戶 ：評估人員應持證上崗，逐戶逐項評估，做到實地勘測準確、影像資料全面、評估到戶到項。 第三十五條 內(nèi)部審核評議 ：評估結果須經(jīng)評估機構內(nèi)部審核評議，評估機構在提交正式評估報告前負有審查、調整、復核評估報告的 技術責任。 第三十六條 報告提交 ：評估機構應在評估委托協(xié)議約定 10 的時間內(nèi)，向房屋征收部門提交正式的分戶評估報告，并由房屋征收部門安排征收實施單位將分戶評估報告送達被征收人。分戶評估報告需經(jīng)含項目評估技術負責人在內(nèi)不少于兩名的注冊房地產(chǎn)估價師簽字認可。 第三十 七 條 報告解釋與答疑 ： 評估機構評估技術負責人及其他評估專業(yè)人員負有解釋評估報告技術問題，接受征收當事人就評估報告相關問題咨詢和質疑的義務，并負有向征收評估專家委員會報告情況和答復技術質詢的義務。 第九章 評估資料存檔 第三十八條 整理存檔內(nèi)容 ： 評 估機構應當將下列資料（原件或復印件）與評估報告（含技術報告）共同整理存檔： （ 1） 評估委托合同； （ 2） 征收決定公告； （ 3） 評估對象的產(chǎn)權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料； （ 4） 評估對象的實地查勘記錄、照片等資料； （ 5） 標準樣本房屋可比實例的實地查勘記錄、照片等資料； （ 6） 確定評估結果的有關系數(shù)、參數(shù)等證明資料； （ 7） 與評估項目有關的其他資料。 第三十九條 保存期限 ： 評估報告及有關資料一般應保留十年。 第十章 附 則 第四十條 細則附件 ：附件系本技術細則（試行）的必要組成部分。 第四 十一條 特種業(yè)務 ：征收評估中涉及原始成本測算、 11 機電設備搬遷、工程造價分析等特殊專業(yè)技術工作的，評估機構可委托有資格從事該類業(yè)務的機構協(xié)助評估。 第四十二條 其它情況處理： 本技術細則（試行）未能涵蓋的其它征收評估情況，按房屋征收部門會同有關部門提出的意見處理。 第四十三條 細則解釋： 本技術細則（試行）由縣房屋征收部門負責解釋。 第四十五條 實施時間 ： 本技術細則（試行）自公布之日起執(zhí)行。 國務院 《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋 拆遷 許可證的項目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評估。 附件一、被征收 房屋分類及其說明 （一）住宅房屋分類 住宅房屋 成套住宅 指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設方式建造的混合結構單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施等。 獨門院落 指辦理合法手續(xù)后自行建造的獨門獨院住宅房屋，院落為獨家使用（獨立產(chǎn)權），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施等。 非成套住宅 以上兩類的房屋以外的房屋。 （二）非住宅營業(yè)用房分類 營 業(yè) 性 用 房 商場類建筑 以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結構，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關 業(yè)務用途之用。 商鋪類建筑 以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結構，有的為連家店，多數(shù)為單開間。 商務類建筑 以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結構的多層、小高層和高層建筑，底層和 3 層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級較高。 娛樂類建筑 各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結構多為鋼混和混合結構，通常有娛樂用途大廳和包間，設有公共衛(wèi)生間。電照設施較復雜。 12 旅館類建筑 分為普通旅館、招待所和 準星級、三星級、四星級、五 星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結構，底層設服務臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結構的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設大廳總服務臺、餐飲、娛樂、商務等配套服務性設施，客房均設有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標準間、商務和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務設備設施系統(tǒng)。 餐飲類建筑 各類 大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結構類型包括框架、混合、磚木和簡易結構，相應的裝修和設備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務窗。一般設有公用衛(wèi)生間。 其他類建筑 上述類型之外的其他營業(yè)性質用房。 （三） 非住宅非營業(yè)用房分類 非營業(yè)性用房 工業(yè)性建筑 以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結構和工業(yè)排架結構，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。 辦公性建筑 以行政辦公樓為典型建筑。通常為多 層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預制樓地面板。設公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。 公共性建筑 以圖書館、博物館、教學樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。 附件二、 進行市場比較的可比實例選擇要求及說明 以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應用中的可比實例修正方式、收益法應用等市場評估情形。 可比實例應與估價對象處于相同地段或鄰近地段。 可比實例應與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例必須用途相同，非住宅房屋的可比實例應按 本細則的分類與評估對象的類別相同。 可比實例應與估價對象的建筑結構相同。建筑結構主要指大類建筑結構，大類建筑結構一般分為： (1)鋼結構， (2)鋼筋混凝土結構，(3)磚混結構， (4)磚木結構， (5)簡易結構。 可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格。 13 可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般不超過十二個月，近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應優(yōu)先使用。 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應為 3個及以上數(shù)量。 可比實例為成套房屋的 ，其價格在適用前應統(tǒng)一修正為標準價格，標準價格為可比實例所處單元各樓層房屋的平均價格。 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調整不得超過 20％，綜合系數(shù)調整不得超過 30％； 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過 20%,在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應超過 30%。 附件三、標準樣本住宅的條件設定及可比實例選擇的具體要求 （一） 住宅 標準樣本房屋設定要求 采用基準價格修正方式對住宅房屋進行評估時，首先應在征收項目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設定“標準樣本住宅”的原型 ，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，設定“標準樣本住宅”。設定的“標準樣本住宅”必須符合下述條件： 為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。 一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。 14 一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。 成套住宅標準樣本房屋設定說明表 是否成套 套型 結構 所在層次 已使用年限 朝向 成套 二室半一廳 混合 5 層 15 10 年左右 一室朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水 電及裝修 其他條件 征收范圍相對 中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修 ，普通廚衛(wèi)設施 采光、通風、日照、休息等條件中等 建筑面積 70－ 100M2 分攤占地 權屬及證照情況 產(chǎn)權，證照齊全 5. 獨門院落住宅標準樣本房屋設定說明表 是否獨門院落 套型 結構 已使用年限 朝向 獨門院落 一層三間 混合一等或二等 10 年左右 一間朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 其他條件 征收范圍相對 中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修 ，普通廚衛(wèi)設施 采光、通風、日照、休息等條件中等 建筑面積 140220M2 分攤占地 權屬及證照情況 產(chǎn)權，證照齊全 非成套標準樣本住宅為磚混平房建筑，檐高 M，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 （二）住宅房屋評估中可比實例選擇要求 可比實例應是與估價對象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。 可比實例應是磚混結構的多層一般裝修住宅房屋。 可比實例應與估價對象的規(guī)模相當，檔次應接近。 可比實例的權益價格類型應該為房屋所有權和國有土地使用權價格類型。 可比實例的交易類型應是一般買賣的商品房或新 開發(fā)上市的成套商品房交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格。 可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般不超過十二個月， 15 近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應優(yōu)先選用。 7.、采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應為 3個及以上數(shù)量。 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調整不得超過 20％，綜合系數(shù)調整不得超過 30％。 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過 20%,在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應超過 30%。 （三） 獨門院落 調整系數(shù) 合法院落 面積 S（ ㎡ ） S≤10 10＜ S≤20 20＜ S≤30 S＞ 30 調整系數(shù) Ｋ d 106 108 110 112 合法院落面積 =合法建設用 地 面積 建筑占地面積 附件四、住宅房屋實體因素（ K3 K31i）修正說明表 （一） 成套住宅房屋實體因素修正系數(shù)表 p1表 結構類型 鋼混結構 磚混結構 磚木結構 簡易結構 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2表 16 待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作177。 的浮動。 因素修正系數(shù) p4表 樓層數(shù) 樓層系數(shù) (%) 所在樓層 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 一 100 100 100 100 100 100 100 二 100 110 105 105 105 105 三 90 110 110 115 115 四 85 105 110 115 五 80 100 105 六 70 95 七 65 說明： ，底層系數(shù)增加 ，頂層系數(shù)減少 ； ，頂層系數(shù)增加 25，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的綜合價格由評估機構評估確定。 ，住宅房的樓層系數(shù)相應減少 。 上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作 177。 的浮動。 （二） 獨門院落住宅實體因素修正系數(shù)表 17 p1表 結構類型 鋼混結構 磚混結構 磚木結構 簡易結構 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2表 待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南