【正文】 （ 3）年納稅額 0 是指經稅務機關批準免稅的單位或個體工商戶。 （ 6）旅館類商業(yè)用房實體狀況修正系數 35 旅館類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮旅館的檔次、星級標準。39。 餐飲類商業(yè)用房樓層調節(jié)系數 f//3i: 樓層 標準層 一層 二層 三層 四層及以上 一層 102 40 35 3035 上表數字可以根據實際情況在分值上作 177。每下降 1層的系數值在其上一層系數值上減 1；每上升 1層的系數值為在其下一層系數值上加 1；底層系數取值 90，頂層系數取值 92。39。 1的浮動。 商業(yè)用途修正系數 fxy 表 fxy 被征收營業(yè)用房 X 商場類 商鋪類 商務類 餐飲類 娛樂類 旅館類 其他類 樣本營業(yè)用房 Y 商鋪類 115120 99100 8590 95105 8095 8090 95105 上表中，行為樣本營業(yè)用房（ y），列為待評估營業(yè)用房（ x），表中數值的比例關系可以理解為yx，即 fxy。其中應用市場抽取法計算時，必須選取 3 宗或以上數量的房地產交易案例作為測算的可比實例；應用安全利率法計算時，資本化率＝安全利率＋風險調整值，安全利 率選用當時銀行一年期整存整取存款利率水平，風險調整值則由評估人員根據收益法原理結合評估對象經營風險認識和評估經驗參照 0－10%的限值數額選取。木竹、蘆簾、葦箔部分破損，平瓦屋面部分瓦片風化、破碎、漏雨。 承重梁、柱、墻嚴重傾斜、下垂、裂縫、蛀蝕，節(jié)點松動，榫頭壓裂或折斷，鐵件嚴重銹蝕，間隔墻、板嚴重裂縫，弓凸、傾斜、侵蝕剝落，屋面瓦片、旺磚風化，破碎，嚴重漏雨，木板地嚴重磨損、腐朽、變形下沉、顫動。木地板部分磨損、翹裂、松動、腐朽，局部變形下沉、有顫動。對于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行。水、衛(wèi)、電設備基本完好，個別零部件有損壞 基礎承載有明顯沉降，影響上部結構變形，開裂、承重墻體有嚴重裂縫，弓凸等損壞，預制樓板拼接處裂縫明顯、滲水，磚、混凝土塊料嚴重滲漏，地面嚴重空鼓、裂縫、脫殼、起砂。 房屋類別 一 般 損 壞 房 屋 嚴 重 損 壞 房 屋 房屋主體條件 房屋內外部條件 房屋主體條件 房屋內外部條件 磚 混 結 構 基礎承載力局部不足， 稍影響上部結構出現不均勻沉降，承重墻體有部分裂縫、酥松、傾斜、風化等損壞。木竹、蘆簾、葦箔稍有破損，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風化，有滲漏。 內、外墻面平整，無裂縫、剝落。門窗少量變形、開關不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光，細木裝修稍有松動、殘缺。木構件稍有變形、傾斜，個別節(jié)點稍在松動。 內、外墻抹面完整， 無破損、剝落，門窗完整，開關靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。水、衛(wèi)、電設備基本完好，個別零部件有損壞。 基礎承載稍有不均勻沉降，承重墻體有少量細裂縫。預制件拼接處無裂紋、滲漏，地面平整、無空鼓、裂縫、起砂。 750 扣除 折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現值 =房屋建筑物重置價格單價（ 1+檐高調整系數 +跨度及跨數調整系數）建筑面積成新率 % 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現值 =房屋建筑物重置價格單價（ 1+層高調整系數 +跨度及跨數調整系數）建筑面積成新率 % 層高檐高調整系數說明表 層高及檐高調整 調 整 值 鋼筋砼結構，層高在 以上 (不含 ) 每增加 ，建筑物重置價格增 ％ 單層廠房及倉儲用房檐高在 9M以上調增 ,以下調減 每增減 ，建筑物重置價格增減 ％ 磚混結構，層高在 以上調增 , 以下調減， 每增減 ，建筑物重置價格增減 % 鋼混結構、全鋼結構跨度及跨數修正 系數說明表 跨度 (M) 12 18(15) 24 跨數 1 2 3 修正系數 4% 0 8% 修正系數 0 10% 15% 27 附件七、 房屋成新因素確定表 （一）房屋成新評定等級及說明表 完損等級 成新評定說明 新舊程度 折余率 完好房 按《房屋完損等級評定標準》的相關規(guī)定執(zhí)行。 840 26 全鋼結構 一級 鋼砼基礎，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高 大于 6M 。 （二）工業(yè)及倉儲用房結構等級及重置價格 單位 :元 /平方米 類別 級別 結構、裝修及設備狀況 重置價格 鋼混結構（框架） 一級 多層鋼砼架承重，鋼砼基礎，實砌墻圍護，現澆樓面，柱網較大（ 6M6M），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。 序號 因素內容 因素權重 一等 二等 三等 四等 五等 1 交通狀況 110120 100110 95100 9095 8590 2 商業(yè)服務設施配套 110120 100110 95100 9095 8590 3 金融配套 110120 100110 95100 9095 8590 4 通訊等條件 110120 100110 95100 9095 8590 5 學校配套情況 110120 100110 95100 9095 8590 6 醫(yī)院配套情況 110120 100110 95100 9095 8590 7 其他公共設施配套 110120 100110 95100 9095 8590 建筑物重新購建價格通常采用成本積算法求取。 成本法評估的基本公式： 征收補償評估價格＝土地重新取得價格＋建筑物重置價格－建筑物折舊 土地重新取得價格應首選市場比較法測算，在無法適用市場比較法時，可采用基準地價修正法、成本積算法等方法求取。 標準樣本住宅區(qū)位因素調節(jié)系數為 Qo，被征收房屋區(qū)位因素調節(jié)系數為 Qb，標準樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數 K32i＝ Qb/Qo 100。 在住宅區(qū)內具備寬帶網、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設施。 無物管，無環(huán)衛(wèi)管理。 6 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 全封閉物業(yè)管理。 綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。 建筑密度在5060%。 任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。 在 1000 米范圍內無商 業(yè)網點。 4 商業(yè)配套實施 重要商業(yè)配套設施 在 500米范圍內有大型的縣級商業(yè)配套設施。 距縣級及以上醫(yī)院500 米－1000 米。 屬于本縣一般中學（初中）和小 學學區(qū)。 距離公交線路的距離在350450 米之間，至少有 1條公交線路。 離主干道的距離在500 米以上。 2 交通條件 離主干道的距離 離主干道的距離在50 米以內。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。 附件五、住宅房屋區(qū)位因素（ K3 K32i）修正說明表 （一） 住宅區(qū)位因素修正調節(jié)系數評分表 21 因素類別 因素項目 內 容 考 察 項 目 評分等級 一等 二等 三等 四等 五等 征收 項目 周邊 大環(huán) 境 自然環(huán)境 自然景觀、風向 a11 7 6 5 4 3 空氣污染、噪音、水文 a12 7 6 5 4 3 交通條件 離市區(qū)主干道的距離 a21 10 8 7 6 5 公交線路情況 a22 9 8 7 6 5 教育醫(yī)療設施 所在學區(qū) 1公里內學校情況 a31 10 9 8 7 6 醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況 a32 10 9 8 7 6 商業(yè)配套設施 重要商業(yè)配套設施 a41 20 19 18 17 16 征收項目范圍內小環(huán)境 規(guī)劃設計 建筑小區(qū)布局與外形等 a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等 a52 8 7 5 4 3 綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 a53 11 10 9 8 7 物業(yè)管理 物業(yè)管理情況 a61 11 10 9 8 7 配套設施 住宅區(qū)內配套設施完備程度 a71 11 10 9 8 7 以上評分等級數據在現場實際勘察時，根據實際情況其取值可在每個分值上作177。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風一般，水電設施齊全。 850 三等 層高 米以上，磚基礎， 180mm 或 240mm 磚墻，有圈梁，現澆或多孔板屋面，內墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。 1150 二等 （多層） 四層及以上，層高 米以上，整板基礎或獨立基礎，框架結構，外墻屋面保溫，內墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設施齊全。 p4表 套型等級 一等 二等 三等 四等 五等 系數取值 100－ 110 96－ 100 94－ 96 92－ 94 90－ 92 住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級 內容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 設計合理， 內部功能 布局得當，獨立廚衛(wèi)設施 ，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露設計較為合理，內部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施，露天內部功能布局較為凌亂，設施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌內部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿 足上述要求的獨門院落 18 天院落整潔 院落較為整潔 亂 （三） 非成套住宅房屋實體因素修正系數 p1表 結構類型 鋼混結構 磚混結構 磚木結構 簡易結構 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2表 待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 檐高 ＜ ＞ 系數取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113115 p4表 住宅功能因素按實際采光、通風、日照、通行等因素綜合確定。 上表數字可以根據實際情況在分值上作 177。 的浮動。 7.、采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數量應為 3個及以上數量。 可比實例應與估價對象的規(guī)模相當，檔次應接近。 14 一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。 每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過 20％，綜合系數調整不得超過 30％； 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過 20%,在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應超過 30%。 可比實例的交易類型應選取一般買賣或租賃的交易實例，其交易價格應是正常市場交易價格。 可比實例應與估價對象的用途相同。 公共性建筑 以圖書館、博物館、教學樓、門診樓等為典型建筑。 辦公性建筑 以行政辦公樓為典型建筑。一般設有公用衛(wèi)生間。前一類通常為磚混、混合多層建筑結構，底層設服務臺或值班室，內廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結構的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數量及綜合程度，通常設大廳總服務臺、餐飲、娛樂、商務等配套服務性設施，客房均設有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標準間、商務和豪華套間等形式。通常內外裝修的等級較高。 商鋪類建筑 以門面房、小商鋪為典型建筑。 獨門院落 指辦理合法手續(xù)后自行建造的獨門獨院住宅房屋，院落為獨家使用（獨立產權），房屋內部功能布局明確，有獨立的廚衛(wèi)設施等。 第四十三條 細則解釋： 本技術細則（試行）由縣房屋征收部門負責解釋。 第三十九條 保存期限 ： 評估報告及有關資料一般應保留十年。 第三十六條 報告提交 ：評估機構應在評估委托協(xié)議約定 10 的時間內，向房屋征收部門提交正式的分戶評估報告，并由房屋征收部門安排征收實施單位將分戶評估報告送達被征收人。 第三十三條 現場勘察 ：評估項目均須開展現場勘察工作，承擔評估業(yè)務的評估機構應派出有評估資格的專業(yè)人員依據查產資料和前期調查資料進行現場勘察。 第三十條 報告裝幀 ：評估報告應做到圖文并茂，所用紙張、封