【正文】 面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。非住宅營業(yè)房屋補(bǔ)償金額具體公式如下： joi VVV ?? Vi：被征收非住宅房屋的征收補(bǔ)償評估價(jià)格； V：被征收非住宅房屋的市場評估價(jià)格； Vjo：海安縣土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)，mVV jjo?， Vj為基準(zhǔn)地價(jià)， m為標(biāo)準(zhǔn)容積率 。 g：該被征收住宅建筑成新率，參見附件七。 征收原為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國有土地上房屋評估時(shí)，參照國有劃撥性質(zhì) L 取 。 第二十條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格 ： 設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。非營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件 六。 Kd — 獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù)，系數(shù) 確定參見附件 三。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定； 31K — 可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四； 32K — 可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五； 5 確 定評估價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。 第三章 住宅房屋征收評估 第十六條 住宅房屋征收評估方法 ： 被征收住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。 評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)算的貨幣單位，精確到元。住宅和商業(yè)經(jīng)營性房屋合法土地 使用 面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價(jià)值已在房屋評估時(shí)體現(xiàn)，不再單獨(dú)估價(jià)。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉儲(chǔ)用房地產(chǎn)的，如市場交易量較少，無法選用市場法的，就應(yīng)當(dāng)選用成本法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 第八條 評估假設(shè) 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。 第六條 評估目的： 被征收房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“ 為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值 ” 。 第二條 適用范圍： 評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場 價(jià)格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定， 適用本細(xì)則（試行）。 第三條 評估機(jī)構(gòu)： 從事國有土地上房屋征收評估的單位，應(yīng)當(dāng)是具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上（包含三級）房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡稱評估機(jī)構(gòu)），并已列入 向社會(huì)公布的房屋征收評估機(jī)構(gòu)名錄 。 2 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。 可以同時(shí)選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托與評估被征收房屋價(jià)值的同一評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。 第二章 房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 第十四條 房屋性質(zhì)認(rèn)定： 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為 4 準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。其征收評估價(jià)格測算的技術(shù)路線為： 確立評估基準(zhǔn)。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件二。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”結(jié)合相關(guān)調(diào)整修正系數(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評估價(jià)格。 Kf — 非成套綜合修正系數(shù)，取值為 。 第十八條 成本法評估技術(shù)路線 ： 1. 測算地價(jià)：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場比較法等測算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格 PD； 2. 確定房價(jià)：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu) ，參照附 6 件六所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格PJ； 3．估測折舊：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的《房屋成新因素確定表》和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計(jì)測算確定建筑物的折舊額 C； ：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到房屋征收補(bǔ)償評估的特點(diǎn)，按成本法評估的基本公式計(jì)算被 征收 非營業(yè)用房的 征收 補(bǔ)償價(jià)格 Vi為： Ｖ i＝ PD＋ PJ－ C 第五章 非住宅營業(yè)用房 征收 評估 第十九條 非住宅營業(yè)用房評估方法 ： 非住宅營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進(jìn)行。采用收益法評估被征收營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式。 基準(zhǔn)地價(jià)由評估機(jī)構(gòu)依據(jù)縣國土資源部門公布的在用基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合有關(guān)情況評估確定，同一個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域執(zhí)行同一價(jià)格。 S ：該被征收住宅合法建筑面積。 第二十六條 裝飾裝修及附屬物評估 ：房屋征收評估中，裝飾裝修及附屬物等部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評估。 9 第七章 征收評估報(bào)告 第二十八條 出具報(bào)告要求 ：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細(xì)則（試行）的要求出具 評估報(bào)告。 第八章 征收評估工作準(zhǔn)則 第三十一條 評估委托 ：被選定的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂評估委托合同?，F(xiàn)場勘察記錄資料是評估測算和撰寫評估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。分戶評估報(bào)告需經(jīng)含項(xiàng)目評估技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字認(rèn)可。 第十章 附 則 第四十條 細(xì)則附件 ：附件系本技術(shù)細(xì)則（試行）的必要組成部分。 第四十五條 實(shí)施時(shí)間 ： 本技術(shù)細(xì)則（試行）自公布之日起執(zhí)行。 非成套住宅 以上兩類的房屋以外的房屋。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。 娛樂類建筑 各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。 其他類建筑 上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。通常為多 層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按 本細(xì)則的分類與評估對象的類別相同。 13 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先使用。 附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求 （一） 住宅 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求 采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式對住宅房屋進(jìn)行評估時(shí)，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型 ，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。 成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表 是否成套 套型 結(jié)構(gòu) 所在層次 已使用年限 朝向 成套 二室半一廳 混合 5 層 15 10 年左右 一室朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水 電及裝修 其他條件 征收范圍相對 中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修 ，普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等 建筑面積 70－ 100M2 分?jǐn)傉嫉? 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 5. 獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表 是否獨(dú)門院落 套型 結(jié)構(gòu) 已使用年限 朝向 獨(dú)門院落 一層三間 混合一等或二等 10 年左右 一間朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 其他條件 征收范圍相對 中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修 ，普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等 建筑面積 140220M2 分?jǐn)傉嫉? 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高 M，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價(jià)格類型。 每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過 20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過 30％。 因素修正系數(shù) p4表 樓層數(shù) 樓層系數(shù) (%) 所在樓層 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 一 100 100 100 100 100 100 100 二 100 110 105 105 105 105 三 90 110 110 115 115 四 85 105 110 115 五 80 100 105 六 70 95 七 65 說明： ，底層系數(shù)增加 ，頂層系數(shù)減少 ； ，頂層系數(shù)增加 25，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。 的浮動(dòng)。 功能等級 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 101－ 103 99－ 101 97－ 99 95－ 97 93－ 95 住宅功能因素等級說明表如下 ： 等級 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 通行方便，二室朝南，陽光通行較為方便，一室朝南 設(shè)施不全，無朝南房間 內(nèi)部功能布局凌亂，房間不滿足上述要求的非成 19 充沛，空氣流暢，房間大小合適 大小不一，通行不變 套住宅房屋 （四） 有關(guān)說明 K31i的取值范圍應(yīng)該界于 80～ 120 之間； 可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進(jìn)行。三層及以下，平均層高 米以上，鋼筋混 凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。 780 磚木 一等 層高 (檐高 ) 米以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí)砌 240mm 或以上磚墻，直徑 20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。 600 簡易 一等 檐高 米以上， 180mm 或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框，磚、簡易水泥地面，水電到戶。 的浮動(dòng)。 附近周圍無綠化，比較擁 擠、雜亂、環(huán)境較差。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。 離主干道的距離在50150 米之間。 公交線路情況 距離公交站點(diǎn) 100米內(nèi)，有 2 條以上重要公交線路。 距離公交線路的距離在 450 米以上。 一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。 距縣級及以上醫(yī)院1000 米－1500 米。 在 500800米范圍內(nèi)縣級商業(yè)設(shè)施較集中。 5 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑 布局、 小區(qū) 與外 形等 布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。 建筑密度在60%65%。 少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。 半封閉物業(yè)管理。 7 住宅區(qū)配套設(shè)施 配套完善程度 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 24 附件六、非營業(yè)用房及其成本法評估說明 （一）非營業(yè)用房的成本法評估應(yīng)用 成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格 ,然后扣除折舊 ,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本 、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利潤。建筑物重新購建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤。 1100 二級 鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗 ，水電齊全 。 950 二級 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高 大于 。 全新 100% 九成新 90% 八成新 80% 基本完好房 七成新 70% 六成新 60% 一般損壞房 五成新 50% 四成新 40% 嚴(yán)重?fù)p壞房 三成新 30%