【正文】 1 海安縣國有土地上房屋征收評估技術(shù)細則（試行） （征求意見 稿） 第一章 總 則 第一條 制訂依據(jù) ： 為了規(guī)范本縣國有土地上房屋征收評估工作， 保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平 ，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《海安縣國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》，參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本細則（試行）。 第二條 適用范圍： 評估國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場 價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定， 適用本細則（試行）。 第三條 評估機構(gòu)： 從事國有土地上房屋征收評估的單位，應(yīng)當(dāng)是具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上（包含三級）房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)），并已列入 向社會公布的房屋征收評估機構(gòu)名錄 。 第四條 評估人員 ： 從事國有土地上房屋征收評估活動的工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)培訓(xùn)合格取得上崗證，負責(zé)征收評估工作的專業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)是評估機構(gòu)中的專職注冊房地產(chǎn)估價師。 第五條 評估對象： 為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場查勘認(rèn)定的被征收合法建筑物及其占用范圍內(nèi) 的建設(shè)用地所有權(quán)和其他不動產(chǎn)（以下簡稱被征收房屋）以及除政府對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑。 第六條 評估目的： 被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“ 為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值 ” 。 2 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。 第七條 評估時點： 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定 公告 之 日 。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。 第八條 評估假設(shè) 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。 第九條 評估方法 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者 多種方法對被征收房屋價值進行評估。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉儲用房地產(chǎn)的，如市場交易量較少，無法選用市場法的，就應(yīng)當(dāng)選用成本法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。 第十條 價值標(biāo)準(zhǔn)： 為公開市場價值，不考慮被征收房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封 等因素的影響。 第十一條 價值構(gòu)成： 為被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格， 3 不包含搬遷補償費、臨時安置補償費和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費以及獎勵。住宅和商業(yè)經(jīng)營性房屋合法土地 使用 面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價值已在房屋評估時體現(xiàn)，不再單獨估價。 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價值、停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托與評估被征收房屋價值的同一評估機構(gòu)通過評估確定。 第十二條 評估程序 ： 接受評估委托，明確評估基本事項并簽訂征收評估委托合同； 驗收委托方提供的有關(guān)資料 ，擬訂征收評估作業(yè)方案； 到征收地點進行現(xiàn)場勘查、拍攝影像，做好記錄； 根據(jù)現(xiàn)場查驗產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進行分析； 確定估價方法，進行測算； 出具分戶初評 結(jié)果 ； 交由征收部門公示，征求意見； 公示期間負責(zé)評估項目的注冊估價師進行現(xiàn)場說明解釋； 對確屬錯估的部分現(xiàn)場予以記錄后進行修改和完善報告； 修正后出具分戶報告和整體報告提交房屋征收部門，并由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告； 1評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。 第十三條 評估結(jié)果表達形式： 一是在征收實施之前由征收部門委托評估機 構(gòu)開展前期調(diào)查，向征收部門和征收管理部門提交項目征收補償資金總額概算報告；二是在征收實施時由選定的評估機構(gòu)評估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告及被征收人分戶補償評估報告，作為被征收房屋的補償依據(jù)。 評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計算的貨幣單位，精確到元。 第二章 房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類 第十四條 房屋性質(zhì)認(rèn)定： 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為 4 準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)登記的建筑， 應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。 第十五條 房屋分類： 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房，具體分類明細內(nèi)容見附件一。 第三章 住宅房屋征收評估 第十六條 住宅房屋征收評估方法 ： 被征收住宅房屋的界定及細分參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價。其征收評估價格測算的技術(shù)路線為： 確立評估基準(zhǔn)。在征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)。“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三； 測算基準(zhǔn)價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅 ”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實例的選擇條件參見附件二。其計算公式為： 基準(zhǔn)價格 0V = Sni Vn??11 )(1001K 100)( 2K )(10031K)(10032K Vs — 可比實例價格， n 為可比實例的個數(shù)； 1K — 交易情況 修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取 100； 2K — 交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價格指數(shù)進行確定； 31K — 可比實例實體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四； 32K — 可比實例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五； 5 確 定評估價格。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”結(jié)合相關(guān)調(diào)整修正系數(shù)進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收住宅房屋的評估價格。 其計算公式為： （ 1）被征收成套住宅評估價格 Vc= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格 0V 10031iK 10032iK （ 2）被征收獨門院落住宅評估價格 Vd= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格 0V 10031iK 10032iK Kd （ 3）被征收非成套住宅評估價格 Vf= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格 0V 10031iK 10032iK Kf K31i— 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實體因素情況修正為被征收房屋實體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件 四 。 K32i— 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況修正為被征收房屋區(qū)位因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件 五 。 Kd — 獨門院落調(diào)整系數(shù)，系數(shù) 確定參見附件 三。 Kf — 非成套綜合修正系數(shù)，取值為 。 第四章 非住宅非營業(yè)用房 征收 評估 第十七條 非住宅非營業(yè)用房評估方法 生產(chǎn)、辦公、倉儲等 非住宅非營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進行。因 案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件 六。 第十八條 成本法評估技術(shù)路線 ： 1. 測算地價：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格 PD； 2. 確定房價：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu) ，參照附 6 件六所示重置價格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格PJ； 3．估測折舊：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的《房屋成新因素確定表》和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額 C； ：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到房屋征收補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被 征收 非營業(yè)用房的 征收 補償價格 Vi為： Ｖ i＝ PD＋ PJ－ C 第五章 非住宅營業(yè)用房 征收 評估 第十九條 非住宅營業(yè)用房評估方法 ： 非住宅營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比 較法時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正方式評估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或單純收益法方式。 第二十條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格 ： 設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被征收營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收評估的補償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算 ： ])1( 11[ no rraV ??? Ｖ o為基準(zhǔn)價格， a 為設(shè)定樣本房的年純收益， r 為資本化率， n 為收益 年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八。 第二十一條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估 ： 被征收營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格比較修正方式，其征 7 收補償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為： 被征收房屋評估價格 iV =0V100)(100)( mxy ff ?? 1003if? 0V — 商業(yè) 街區(qū)基準(zhǔn)價格； fxy─商 業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用 參見附件八 ； fm─商業(yè)街道路線修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用 參見附件八 ； f3i─為被征收房屋實體因素修正系數(shù)， 參見附件八 ； 第六章 其他征收評估問題處理 第二十二條 “地大于房”的評估 ：對被征收住宅合法土地使用 權(quán) 面積大于房屋建筑面積的， 合法 土地使用 權(quán) 面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補償，計算公式為： “地大于房”面積 S＝合法土地 使用權(quán) 面積－合法房屋建筑面積 “地大于房”土地單價 W = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價 L 當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國有劃撥性質(zhì)時 ， L取 ；當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國有出讓性質(zhì)時， L 取 1。 征收原為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國有土地上房屋評估時，參照國有劃撥性質(zhì) L 取 。 基準(zhǔn)地價由評估機構(gòu)依據(jù)縣國土資源部門公布的在用基準(zhǔn)地價結(jié)合有關(guān)情況評估確定，同一個項目和區(qū)域執(zhí)行同一價格。 “地大于房”土地總價 Ｖ d＝ W S 國有直管住宅房屋不享有“地大于房”補償。 第二十三條 國有直管住宅房屋的評估： 對國有直管住宅房屋，其重置價結(jié)合成新補償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補償給使用 8 人，計算方法如下： （ 1）用市場比較法求出被征收住宅房的價格 VO （ 2）補償給產(chǎn)權(quán)人的部分： gPV ii ??? S? jP ：該被征收住宅建筑的重置單價，參見附件四。 g：該被征收住宅建筑成新率，參見附件七。 S ：該被征收住宅合法建筑面積。 （ 3）補償給使用人（承租人）的部分： ??iV VO— iV? 第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估 ：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào) 換方式的住宅房屋，對被征收房屋和待調(diào)換房屋進行價格結(jié)算時應(yīng)按上述同樣的基準(zhǔn)價格修正評估模式和方法進行。 第二十五條 劃撥土地評估 ：征收評估時涉及的被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，其土地補償金額按土地基準(zhǔn)地價的 60%進行計算。非住宅營業(yè)房屋補償金額具體公式如下： joi VVV ?? Vi：被征收非住宅房屋的征收補償評估價格； V：被征收非住宅房屋的市場評估價格； Vjo：海安縣土地基準(zhǔn)樓面地價，mVV jjo?， Vj為基準(zhǔn)地價， m為標(biāo)準(zhǔn)容積率 。 第二十六條 裝飾裝修及附屬物評估 ：房屋征收評估中，裝飾裝修及附屬物等部分為獨立的專項評估。裝飾裝修及附屬物等部分專項評估補償價格的標(biāo)準(zhǔn)按照附件九執(zhí)行。 第二十 七 條 其它評估 ：未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進行評估，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)。 9 第七章 征收評估報告 第二十八條 出具報告要求 ：評估機構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細則（試行）的要求出具 評估報告。 第二十九條 簽名蓋章 ：評估機構(gòu)出具的評估報告應(yīng)當(dāng)由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋評估機構(gòu)公章。在評估報告上簽字的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的評估機構(gòu)，對評估報告的內(nèi)容和結(jié)論負責(zé)任。 第三十條