【正文】 1 如皋市國有土地上房屋征收與補償評估技術(shù)規(guī)范 （ 公開 征求意見稿） 第一章 征收評估總則 第一條 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》） 、住 建 部 《國有土地上房屋征收評估辦法》、 江蘇省人民政府 《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉若干問題的規(guī)定》、南通市人民政府《市政府關(guān)于貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉的若干意見》、 《如皋市國有土地上房屋征收與補償辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本指導(dǎo)意見。 第二條 評估與補助應(yīng) 以科學(xué)發(fā)展 觀為指導(dǎo)，堅持公開、公平、公正、合法、規(guī)范統(tǒng)一的原則，以切實維護房屋征收人與被征收人的合法權(quán)益，更好地為經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展服務(wù)。 第三條 在本市范圍內(nèi)的國有土地上，為了公共利益的需要征收國有土地上單位、個人房屋的房地產(chǎn)評估活動，適用本規(guī)范。 第四條 對被征收房屋進行征收評估，應(yīng)當由具備省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級以上（含三級）的房地產(chǎn)評估資質(zhì)、并已在本市范圍內(nèi)向社會公布的房地產(chǎn)估價機構(gòu)（以下簡稱評估機構(gòu)）進行。如皋市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局每年一季度向社會公布一批資質(zhì)等級高、綜合實力強、社會信譽好的評估機 構(gòu)供被征收當事人選擇；如不能在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定的，由房屋征收部門組織投票、或采取抽簽、搖號等隨機方式選定。采取 2 隨機選定方式的，房屋征收部門可聘請公證單位現(xiàn)場公證。 評估機構(gòu)不得采取迎合征收當事人的不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。 第五條 估價機構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當向評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂書面房屋征收評估委托合同，合同內(nèi)容按《國有土地上房屋征收評估辦法》第六條規(guī)定載明。估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。 在同一征收項目的房屋 征收評估工作，原則上由一家估價機構(gòu)承擔。房屋征收范圍大的，可以由兩家以上估價機構(gòu)共同承擔。 兩家以上估價機構(gòu)承擔同一房屋征收評估項目的，應(yīng)當共同協(xié)商一家房地產(chǎn)評估機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當組織相關(guān)房地產(chǎn)評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，統(tǒng)一標準。 第六條 承擔房屋征收與補償評估項目的房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。 第七條 征收評 估機構(gòu)、 注冊房地產(chǎn)估價師，因房屋征收評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，住建（規(guī)劃）、國土等相關(guān)部門應(yīng)當提供便利。 第八條 征收評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。 3 任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。 第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。 房屋征收部門應(yīng)當 向受托的評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。 對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當按照住建（規(guī)劃）、國土、城管等單位的認定、處理結(jié)果進行評估。 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，評估機構(gòu)可以根據(jù)相關(guān)檔案資料及現(xiàn) 場勘查結(jié)果進行評估，并在評估報告中說明有關(guān)情況。 第十條 被征收范圍內(nèi)，評估機構(gòu)對被征收的合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和相關(guān)附屬設(shè)施進行評估，不得遺漏、虛構(gòu)評估對象。 無證建筑在相關(guān)部門認定前不得進行評估，經(jīng)認定為合法建筑的，評估機構(gòu)應(yīng)當進行評估。 對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，評估機構(gòu)一律不得進行評 4 估。對于上述建筑物的附屬設(shè)施，評估機構(gòu)一律不得進行評估。 第十一條 以貨幣結(jié)價的被征收房屋價值評估目的應(yīng)當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋 的價值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。 第十二條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當與被征收房屋價值評估時點一致。 第十三條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋所受租賃、抵押、查封等因素的影響。 第十四條 被征收房屋 的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當剔除偶然的和不正常的因素。 第十五條 注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和本地房地產(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分 5 析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。 被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似 房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉儲用房地產(chǎn)的，應(yīng)當選用成本法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當選用假設(shè)開發(fā)法評估。 可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。 第十六條 根據(jù)我市城市規(guī)劃區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)商品房及二手房市場價格狀況、基礎(chǔ)設(shè)施配套及商業(yè)、醫(yī)療、文化、社區(qū)管理等因素，作為住宅房屋征收與補償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)；非住宅用房按本意見第四章的分類及技術(shù)規(guī)范評估。 第十七條 本市征收與 補償評估采用市場評估模式進行。對住宅房屋的征收補償金額，按市場評估價結(jié)合最低總額保障的方式確定，最低總額保障是指被征收房屋的補償總額低于政府規(guī)定的最低補償總額的，補足至該總額。對非住宅房屋的征收補償價格，按市場評估價確定。 第十八條 被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。 被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估機構(gòu)通過評估確定。 6 第十九條 評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。 被征收人應(yīng)當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。 房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當在評估報告中說明。 第二十條 評 估機構(gòu)進行評估時應(yīng)按下列程序進行： 接受評估委托，明確評估基本事項并簽訂征收評估委托合同，合同內(nèi)容按建設(shè)部《房屋征收評估辦法》第六條規(guī)定載明的事項簽訂； 驗收委托方提供的有關(guān)資料， 擬訂征收評估作業(yè)方案； 到征收地點進行現(xiàn)場勘查、拍攝影像，做好記錄； 根據(jù)現(xiàn)場查驗產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進行分析； 確定估價方法，進行內(nèi)部測算； 出具初評分戶報告； 交由征收部門公示，征求意見，公示期不少于 5 天； 公示期間負責評估項目的注冊估價師進行現(xiàn)場說明解釋； 對確屬錯估的部分現(xiàn)場予以記錄后 進行修改和完善報告； 修正后出具分戶報告和整體報告提交房屋征收部門，并由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告； 7 1評估報告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。 第二十一條 評估機構(gòu)出具的評估報告分為總額 概算報告、整體評估報告及分戶評估報告三類。在征收實施之前由征收部門委托估價機構(gòu)開展前期調(diào)查，向征收部門和征收管理部門提交項目征收補償資金總額概算報告；在征收實施時由選定的評估機構(gòu)評估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告及被征收人分戶補償評估報告作為被征收房屋的補償依據(jù)。 估價結(jié)果的房屋征收評估價值應(yīng)當以人民 幣為計算的貨幣單位，精確到元。 第二章 被征收房屋用途分類 第二十二條 房屋一般分為住宅房屋和非住宅房屋，非住宅房屋中又分為非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房，具體分類明細內(nèi)容見附件一。 第三章 住宅房屋征收評估 第二十三條 住宅房屋征收評估 適用市場比較法的基準價格修正方式估價，其征收補償評估價格測算的技術(shù)路線為： 確立評估基準。在征收項目的規(guī)劃紅線范圍內(nèi)設(shè)定“標準樣本住宅”作為評估基準?！皹藴蕵颖咀≌钡脑O(shè)定要求參見附件五。 測算基準價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估 的“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術(shù)平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件四。其計算公式 8 為： 1 n 100 （ K2） 100 100 基準價格 V0 = Σ Vs n i=1 (K1) 100 (K31) (K32) Vs— 可比實例價格， n為可比實例的個數(shù)； K1— 交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的 正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取 100； K2— 交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當?shù)卣块T公布的相關(guān)價格指數(shù)進行確定； K31— 可比實例實體因素情況的修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件六； K32— 可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件七； 確定評估價格。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標準樣本住宅”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收住宅房屋的評估價格。 其計算公 式為： 被征收住宅評估價格 Vi＝ V0K31i /100 其中 K31i 為標準樣本住宅實體因素情況修正為被征收住宅實體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件六。 9 第四章 非住宅非營業(yè)用房征收評估 第二十四條 非住宅非營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件十。 第二十五條 成本法評估技術(shù)路線 測算地價：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的占用土地使用權(quán)面積，可選用成本法、基準地價修正法、市場比較法等測算其不含地上建筑物 的土地重新取得價格 PD。 確定房價：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件十所示重置價格標準作適當調(diào)整，確定其建筑物的重置價格 PJ； 估測折舊：現(xiàn)場查勘并對照附件十一，估計測算確定建筑物的折舊額 C； 補償價格評估：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到國有土地上房屋征收補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被征收非營業(yè)用房的征收補償價格 Vi為： Vi=PD+PJ－ C 第五章 非住宅營業(yè)用房征收評估 第二十六條 非住宅營業(yè)用房征收評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法評估 時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準價格修正方式評估。收益法選用時客觀收益的評估宜用市場比較法，不考慮評估對象帶租約的影響。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或收益法 10 方式。 第二十七條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準價格 設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被征收營業(yè)用房價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收評估的補償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算： a 1 V0= [1 ] r (1＋ r)n V0為基準價格， a為設(shè)定樣本房的年純收益， r為資本化率， n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八。 第二十八條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準價格修正法評估 被征收