【正文】 距 本 市級(jí)以上醫(yī)院 1000－ 1500米。 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況 距 本 市級(jí)以上醫(yī)院 500米以?xún)?nèi)。 一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬南通 市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。 距離公交線(xiàn)路的距離在400米以上。 距離重要的公交線(xiàn)路的距離在 100－ 200米之間，至少有 2條公交線(xiàn)路。 公交線(xiàn) 路 情況 距離公交站點(diǎn) 50 米以?xún)?nèi)，有 4條以上重要公交線(xiàn)路。 離主干道的距離在 400－ 500米之間。 離主干道的距離在 100－ 250米之間 。 長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有 噪 音 影響。 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 附近無(wú)綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔 、衛(wèi)生。 。 注： P15系數(shù)修正值 ％計(jì)算； k31i的取值范圍應(yīng)該界于 80～ 120之間； 可比實(shí)例修正方式的房屋實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。 建筑面積 70－ 90㎡ 分?jǐn)傉嫉? ※ 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 樣本住宅為標(biāo)準(zhǔn)成套房屋的，其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格即樣本住宅所處單元各樓層房屋的平均銷(xiāo)售價(jià)格。 同征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的配套情況。 可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格必須是房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò) 20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò) 30％。 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接 近，一般應(yīng)不超過(guò)十二個(gè)月，通常應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的類(lèi)似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例。 可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近。 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。 19 附件二 如皋 市房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金評(píng)估概算表 項(xiàng)目名稱(chēng)編號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項(xiàng) 目 相 關(guān) 單 位 委托單位 實(shí)施單位 估價(jià)單位 項(xiàng)目基本情況 所在地點(diǎn) 所在分區(qū) 征收區(qū)位等級(jí) 征收范圍 征收總建筑面積 總面積 居民總面積 工企單位總面積 其他總面積 征收總戶(hù)數(shù) 總戶(hù)數(shù) 居民總戶(hù)數(shù) 工企單位總戶(hù)數(shù) 其他總戶(hù)數(shù) 估價(jià)總面積 總面積 住宅房屋面積 非住宅房屋面積 總計(jì) 營(yíng)業(yè)房屋 非營(yíng)業(yè)房屋 征收估價(jià)補(bǔ)償金額概算 住宅房屋 營(yíng)業(yè)用房 非營(yíng)業(yè)用房 征收補(bǔ)償金額概算總額 補(bǔ)償總金額 居民補(bǔ)償 工企單位補(bǔ)償 20 附件三 如皋 市（成套住宅）房屋征收補(bǔ)償分戶(hù)評(píng)估表 產(chǎn)權(quán)人 合法建筑面積 使用性質(zhì) 房屋坐落 所處區(qū)位等級(jí) 房屋結(jié)構(gòu) 權(quán)證及編號(hào) 房屋總層數(shù) 所在樓層 樣本房基準(zhǔn) 價(jià)格 V0 實(shí) 體 因 素 修 正 評(píng)估單價(jià) Vi 成 套 修正 P1 結(jié)構(gòu) 修正 P2 成新 修正 P3 朝向 修正 P4 層次 修正 P5 房屋平面示意圖： 評(píng)估總價(jià) 產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償款 評(píng)估補(bǔ)償金額 專(zhuān)職估價(jià)師 （簽名） 估價(jià)機(jī)構(gòu) （蓋章） 估價(jià)完成日期 21 如皋 市（非標(biāo)準(zhǔn)成套）房屋征收補(bǔ)償分戶(hù)評(píng)估表 產(chǎn)權(quán)人 合法房屋 建筑面積（ m2） 權(quán)證及編號(hào) 房屋坐落 合法土地 使用面積（ m2） 征收區(qū)位等級(jí) 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 年 月 日 房屋基本狀況 房號(hào) 房屋（ 1） 房屋（ 2） 房屋（ 3） 建筑面積（ m2） 房屋結(jié)構(gòu)等級(jí) 房屋成新 房屋檐高 朝向 房 號(hào) 樣本房 基準(zhǔn)價(jià)格 （元 /m2） Vo 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅房屋 重置價(jià)格PJ 住宅房屋實(shí)體因素修正 Ki31 評(píng)估單價(jià) （元 /m2） Vi’ 非成套修正 p1 結(jié)構(gòu) 修正 p2 成新 修正 p3 朝向 修正 p4 層次修正 P5 1 2 3 地大于房 補(bǔ)償金額 (元 ) 住改非 補(bǔ)償金額 (元 ) 評(píng)估總價(jià) （元） 不足最低總價(jià)保障補(bǔ)差 （元） 評(píng)估補(bǔ)償金額 （元） 房屋平面示意圖： 專(zhuān)職估價(jià)師 （簽名） 估價(jià)機(jī)構(gòu) （蓋章） 估價(jià)完成日期 22 附件 四 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明 以下可比實(shí)例選擇要求，適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)估價(jià)情形。通常有較為獨(dú)特完整的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊）， 磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板，設(shè)公共衛(wèi)生間，室內(nèi)普通裝修。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門(mén)或鐵皮門(mén)。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。 餐飲類(lèi) 建筑 各類(lèi)大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。前一類(lèi)通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊， 水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類(lèi)通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。電照設(shè)施較復(fù)雜。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。 商務(wù)類(lèi) 建筑 以一般金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。 商鋪類(lèi) 建筑 以門(mén)面房、小商鋪為典型建筑。 （二）非住宅營(yíng)業(yè)用房分類(lèi) 營(yíng) 業(yè) 性 用 房 商場(chǎng)類(lèi) 建筑 以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。 一般住 宅房屋 標(biāo)準(zhǔn)成套住宅 指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。但在國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目仍按原有相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。 第五十九條 本技術(shù)規(guī)范自 2020年 1 月 1 日起執(zhí)行。本技術(shù) 細(xì)則 未作規(guī)定的，應(yīng)按照國(guó)家房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第十章 附則 第五十六條 本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留五年。 第九章 征收評(píng)估工作資料存檔 第四十七條 估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔： 評(píng)估委托協(xié)議； 房屋征收的公告； 估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本 情況的證明材料； 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料； 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的實(shí)地查勘記錄、照片等資料； 可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料； 確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料； 其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的鑒定費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 第四十五條 被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起 10日內(nèi)，向南通市評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。 原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起 10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。 第四十四條 被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起 10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。 第四十三條 征收估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)向房屋征收部門(mén)提交正式的 被征收房屋整體估價(jià)報(bào)告以及分戶(hù)估價(jià)報(bào)告， 并由征收部門(mén)將分戶(hù)報(bào)告轉(zhuǎn)交被征收人。存在錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正后出具正式報(bào)告。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。 第四十一條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果。 委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地勘察，如實(shí)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所必需的資料，并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 第三十九條 所有征收估價(jià)項(xiàng)目均須開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，承擔(dān)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收估價(jià)資格的專(zhuān)業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。征收估價(jià)委托合同中應(yīng)約定本次征收估價(jià)操作程序及時(shí)間安排。 第三十六條 房屋征收價(jià)報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。 第三十五條 征收估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由 兩名以上專(zhuān) 職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 本人 簽名，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)單位公章。在建工程土地評(píng)估以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、參數(shù) 或 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。 機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用、以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，房屋征收部門(mén)或者被征收人委托評(píng)估的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。 第三十二條 房屋征收評(píng)估中，房屋附屬設(shè)施設(shè)備裝飾裝潢部分為獨(dú)立的專(zhuān)項(xiàng)評(píng)估，評(píng)估結(jié)果供征收部門(mén)和被征收人雙方協(xié)商參照。 在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目及其金額，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）以后到把它開(kāi)發(fā)建設(shè)完成，還需要開(kāi)展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 其基本公式： 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值 后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。 第三十條 非住宅房屋土地使用權(quán)通過(guò)出 讓方式取得的，按土地市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合剩余年限評(píng)估補(bǔ)償；非住宅房屋土地使用權(quán)通過(guò)劃拔方式取得的，按土地市場(chǎng)價(jià)格的 60%評(píng)估補(bǔ)償。 第二十八條 營(yíng)業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估 被征收營(yíng)業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其征收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過(guò)商業(yè)用途修正、街道路線(xiàn)修正和實(shí)體因素修正后得到，其評(píng)估測(cè)算公式為： fxy fm f3i 被征收房屋評(píng)估價(jià)格 Vi = Vo 100 100 100 Vo－商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格； fxy－商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見(jiàn)附件八； fm－街道商業(yè)路線(xiàn)修正因素修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見(jiàn)附件八； f3i－為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，參見(jiàn)附件八。采用收益法評(píng)估被征收營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式。但其中高檔次賓館、高檔寫(xiě)字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場(chǎng)等適用可比實(shí)例比較修正方式或收益法 10 方式。因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法評(píng)估 時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估。 第二十五條 成本法評(píng)估技術(shù)路線(xiàn) 測(cè)算地價(jià)：根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的占用土地使用權(quán)面積，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等測(cè)算其不含地上建筑物 的土地重新取得價(jià)格 PD。因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用成本法評(píng)估。 其計(jì)算公 式為： 被征收住宅評(píng)估價(jià)格 Vi＝ V0K31i /100 其中 K31i 為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收住宅實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件六。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T(mén)公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定； K31— 可比實(shí)例實(shí)體因素情況的修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件六； K32— 可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件七； 確定評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式 8 為： 1 n 100 （ K2） 100 100 基準(zhǔn)價(jià)格 V0 = Σ Vs n i=1 (K1) 100 (K31) (K32) Vs— 可比實(shí)例價(jià)格， n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)； K1