【正文】 非住宅 6 7 8 9 磚混 住宅 6 7 8 9 非住宅 6 7 8 磚木 住宅 6 7 8 按 實(shí) 際 情況評定 ,使用 5年以上的 房 屋 成新 率 上 限應(yīng) 不 超 出。 41 附件十 如皋市各類被征收 房屋的成新因素確定表 （一）房屋成新評定等級標(biāo)準(zhǔn) 完損等級 成新評定說明 新舊程度 折余率 完好房 按《房屋成新等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 墻面 內(nèi)墻掃白或未粉刷；外墻未粉刷。 簡易二等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌山墻，前后墻單砌，屋面雜木角架，毛竹、雜棍或 毛竹尾椽子。 墻面 內(nèi)墻石灰粉刷或掃白；外墻砂漿或未粉刷。 40 簡易結(jié)構(gòu) 房屋級別 等 級 分部項(xiàng) 具備條件 簡易 結(jié) 構(gòu) 平 房 簡易一等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌山墻，前后墻實(shí)砌或單砌，屋面較差杉木或雜木或 鋼角架，雜棍椽子，掛瓦板。 墻面 內(nèi)墻刷白；外墻未粉刷。 磚木四等 結(jié)構(gòu) 部分實(shí)砌墻或單面砌墻部分泥墻，屋面木梁、木屋架或 磚承重。 墻面 內(nèi)墻為石灰墻面；外墻普通石灰粉刷。 磚木三等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架或磚承重。 墻面 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通 砂漿。 磚木二等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。 墻面 內(nèi)墻為水泥漆墻面；外墻砂漿或清水墻。 39 磚木結(jié)構(gòu) 房屋級別 等級 分部項(xiàng) 具備條件 磚木 結(jié) 構(gòu) 平 房 磚木一等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架梁柱承重。 屋 樓地 水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。 門窗 用料一般的木質(zhì)門窗。 設(shè)備 有水電， 廁所共用 。 墻面及天棚 一般標(biāo)號砂漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。 磚 混 結(jié) 構(gòu) 磚混三等 結(jié)構(gòu) 磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。 屋樓地 水泥砂漿或水磨石樓地面；防水屋面。 門窗 用料中等，制作一般的木門窗或普通鋼窗。 設(shè)備 水電衛(wèi)齊全，線路明鋪，照明、動(dòng)力分線路設(shè)置。 墻面及天棚 內(nèi)墻為水泥漆墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚 為一般涂料平頂。鋼筋砼樓屋面，有 構(gòu)造柱、圈梁等抗震構(gòu)造措施。 設(shè)備 水電齊全，線路明鋪，照明動(dòng)力未分線路設(shè)置。 墻面及天棚 內(nèi)墻面為一般涂料墻面，無吊頂；外墻為一般涂料或水 泥砂漿、水刷石粉刷。 鋼筋砼二等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、承臺梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼 樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。 墻面及天棚 內(nèi)墻為水泥漆墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚 為水泥漆平頂。 37 （六）非住宅房屋建筑等級說明表 鋼筋砼結(jié)構(gòu) 房屋級別 等級 分部項(xiàng) 具備條件 鋼 筋 砼 結(jié) 構(gòu) 鋼筋砼一等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、 基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。 草房、 坯 房及簡易房 房屋級別 等級 具備條件 草房、坯房、簡易房 草房 磚墻或土墻，木結(jié)構(gòu)草屋面，一般粉刷，有木門窗。 墻面 內(nèi)墻為石灰墻面；外墻未粉刷。 磚木四等 結(jié)構(gòu) 部分實(shí)砌墻或單面砌墻部分泥墻，屋面木梁、木屋架或 磚 承重。 墻面 內(nèi)墻為石灰墻面；外墻普通砂漿。 磚木三等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架或磚承重。 墻面 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿。 磚木二等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。 墻面 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿或清水墻。 36 磚木結(jié)構(gòu) 房屋級別 等級 分部項(xiàng) 具備條件 磚木 結(jié) 構(gòu) 平 房 磚木一等 結(jié)構(gòu) 實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。 屋樓地 水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無吊頂。 門窗 用料一般的木質(zhì)門窗。 設(shè)備 有水電，廚廁合用。 墻面及天棚 一般標(biāo)號砂漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。 磚 混 結(jié) 構(gòu) 磚混三等 結(jié)構(gòu) 磚基礎(chǔ)或砼基礎(chǔ)，實(shí)砌磚墻或空斗磚墻承重。 屋樓地 水泥砂漿或水磨石樓地面，普通防水屋面。 門窗 用料中等的木門窗。 設(shè)備 有獨(dú)立衛(wèi)生間、餐廳、客廳， 水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天 棚為一般涂料平頂。鋼筋砼樓屋面， 有構(gòu)造柱、圈梁。 設(shè)備 水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路未分開設(shè)置或明敷。 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。 鋼筋砼二等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。 墻面及天棚 內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天 棚為一般涂料平頂。 490 扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值＝房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（ 1＋檐高調(diào)整系數(shù)＋跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率％ 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值＝房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（ 1＋層高調(diào)整系數(shù)＋跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面 積成新率％ 34 層高、檐高調(diào)整系數(shù)說明表 層高及檐高調(diào)整 調(diào)整值 鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高在 調(diào)增， 減 每增加 ，重置價(jià)格增 1％ 單層廠房及倉儲用房檐高在 ， 以下調(diào)減 每增減 ，重置價(jià)格增減 1％ 磚混結(jié)構(gòu)，層高在 4m以上調(diào)增， 4m以下調(diào)減 每增減 ，重置價(jià)格增減 1％ 鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表 跨度（ m） 12 18（ 15） 24 跨數(shù) 1 2 3 修正系數(shù) 4％ 0 － 8％ 修正系數(shù) 0 － 10％ － 15％ （五） 住宅房屋建筑等級說明表 鋼筋砼結(jié)構(gòu)多層住宅 房屋級別 等級 分部項(xiàng) 具備條件 鋼 筋 砼 結(jié) 構(gòu) 鋼筋砼一等 結(jié)構(gòu) 鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面，結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無缺陷。 750 簡易 結(jié)構(gòu) 一級 磚承重，檐高 ,一般杉木或雜木桁條，通過梁、水泥桁條或掛瓦板，整磚空斗墻或磚砌單墻，部分碎磚夾墻。 900 二級 磚木柱，檐高 3m,桁條直徑 1719㎝之間的杉木或上等松木，裝修制作較好的木制屋架，部分整磚夾墻。 830 四級 磚柱，檐高 , 砼屋架或鋼屋架，木門窗或水泥預(yù)制門窗，水泥地面。 970 二級 磚柱，檐高 , 砼屋架或鋼屋架，跨度 8－ 10m。 1110 二級 鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車，彩鋼板墻面屋面，檐高大于 。 1180 二級 鋼砼柱，檐高大于 ，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于 15m，無吊車。 1450 二級 鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小 ，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。房屋 層高每增減 ，重置價(jià)格相應(yīng)增減 1％，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度，前后檐高不等的，以平均高度計(jì)算。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。建筑物重新購建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤和銷售稅費(fèi)。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵 包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利潤。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場價(jià)格。 星級檔次 普通招待所 準(zhǔn)星級 三星級 四星級 五星級 f3i 85 90 100 104 106 32 附件九 房屋重置價(jià) 及其成本法評估說明 （一）非營業(yè)用房的成本法評 估應(yīng)用 成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 建筑面積 S S≤ 200㎡ 200㎡ S≤1000㎡ 1000㎡ S≤5000㎡ 5000㎡ S≤10000㎡ 10000㎡ S≤ 20200㎡ S20200㎡ f3i 90 93 95 100 98 96 （ 5）娛樂類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù) 娛樂類商業(yè)用房的實(shí)體狀況也 主要按娛樂用房的建筑面積規(guī)模考慮。小于 13層的樓層，每下降 1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減 ；大于 13層的樓層，每上升 1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上加 ，至 33層時(shí)止； 31 34層及以上樓層系數(shù)值按 33層樓層系數(shù)值計(jì)算；頂層系數(shù)取值 92，頂層下一層取值 96。每下降 1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減 1；每上升 1層的系數(shù)值在其下一層系數(shù)值上加 1；底層系數(shù)取值 90，頂層系數(shù)取值 92。 臨街狀態(tài) 兩面及以上臨街 正面臨街寬度≤ 3M 正面臨街寬度 3M5M 正面臨街寬度 5M7M 正面臨街寬度 7M10M 正面臨街寬度≥ 10M f3i 102 93 95 97 100 101 （ 3）商務(wù)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù) 商務(wù)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮寫字間所處層次因素。 營業(yè)用房實(shí)體狀況因素修正系數(shù) f3i 表 （ 1）商場類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù) 商場類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮商場規(guī)模因素。 商業(yè)用途修正系數(shù) fxy 表 fxy 被征收營業(yè)用房 X 商場類 商鋪類 商務(wù)類 餐飲類 娛樂類 旅館類 樣本營業(yè)用房 Y 商鋪類 115— 120 99— 100 85— 90 95— 105 80— 95 80— 90 上表中，列為樣本營業(yè)用房（ Y），列為待評估營業(yè)用房（ X），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為 X/Y，即 fxy 。 （二）商鋪類營業(yè)用房的典型樣本房設(shè)定 每一營業(yè)用房分區(qū)均應(yīng)設(shè)定至少一宗商鋪類營業(yè)用房； 商鋪類原始樣本商業(yè)用房設(shè)定條件 （ 1）位于分區(qū)內(nèi)商業(yè)用房集中區(qū)域； （ 2）門面、店鋪業(yè)態(tài)，經(jīng)營煙酒、五金、日常用品、食品等等； （ 3）磚 混多層建筑物之底層，房屋八成新； （ 4）單開間，臨街店面寬約 5米，寬深比小于等于 1/2； （ 5）一般裝修，普通涂料外墻；內(nèi)部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡易吊頂，日光燈照明為主； （ 6）臨分區(qū)街巷。其中采用市場抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取 3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實(shí)例 ；應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值由估價(jià)人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價(jià)對象經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)參照 5%－ 6%的限值選取。 估價(jià)對象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。對于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的辦法進(jìn)行。 可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 QS，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 QO，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù) K32＝ 100SO ? 。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路 、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具 備 寬 帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和住宅區(qū)道路等 配 套 設(shè)施。 7 住宅區(qū)配 套設(shè) 施 配套完善程度 在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線 電 視 線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道?小區(qū)道路等配套設(shè)施。 無 物 業(yè) 管理。 半封閉物業(yè)管理。 無公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。 少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。 綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀 綠 地 率 在30％以上，立體綠化，室外公共活動(dòng) 空 間 豐富。 建筑密度在60％－ 65％。 建筑密度在40 ％－50％。 建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外形破舊雜亂。 布局一般，排 列 不 整齊，外形較整齊。 28 5 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 建筑布局、小區(qū)與外形等 布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 在 800米范圍內(nèi)基本上無 商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)。 在 400－ 800米范圍內(nèi) 本市級商業(yè)設(shè)施較集中。 距 本 市級及以 上 醫(yī) 院2500 米以上。