【文章內(nèi)容簡介】 金額概算 住宅房屋 營業(yè)用房 非營業(yè)用房 征收補償金額概算總額 補償總金額 居民補償 工企單位補償 20 附件三 如皋 市（成套住宅）房屋征收補償分戶評估表 產(chǎn)權(quán)人 合法建筑面積 使用性質(zhì) 房屋坐落 所處區(qū)位等級 房屋結(jié)構(gòu) 權(quán)證及編號 房屋總層數(shù) 所在樓層 樣本房基準 價格 V0 實 體 因 素 修 正 評估單價 Vi 成 套 修正 P1 結(jié)構(gòu) 修正 P2 成新 修正 P3 朝向 修正 P4 層次 修正 P5 房屋平面示意圖： 評估總價 產(chǎn)權(quán)人補償款 評估補償金額 專職估價師 （簽名） 估價機構(gòu) （蓋章） 估價完成日期 21 如皋 市（非標準成套）房屋征收補償分戶評估表 產(chǎn)權(quán)人 合法房屋 建筑面積（ m2） 權(quán)證及編號 房屋坐落 合法土地 使用面積（ m2） 征收區(qū)位等級 估價時點 年 月 日 房屋基本狀況 房號 房屋（ 1） 房屋（ 2） 房屋（ 3） 建筑面積（ m2） 房屋結(jié)構(gòu)等級 房屋成新 房屋檐高 朝向 房 號 樣本房 基準價格 （元 /m2） Vo 標準樣本住宅房屋 重置價格PJ 住宅房屋實體因素修正 Ki31 評估單價 （元 /m2） Vi’ 非成套修正 p1 結(jié)構(gòu) 修正 p2 成新 修正 p3 朝向 修正 p4 層次修正 P5 1 2 3 地大于房 補償金額 (元 ) 住改非 補償金額 (元 ) 評估總價 （元） 不足最低總價保障補差 （元） 評估補償金額 （元） 房屋平面示意圖： 專職估價師 （簽名） 估價機構(gòu) （蓋章） 估價完成日期 22 附件 四 標準樣本住宅進行市場比較的可比實例選擇要求及說明 以下可比實例選擇要求，適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方式、收益法應(yīng)用等市場估價情形。 可比實例應(yīng)選擇與估價對象處于相同地段或鄰近地段的房屋或近期開發(fā)的商 品房優(yōu)先選擇。 可比實例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實例應(yīng)按本細則的分類與估價對象的類別相同。 可比實例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指六類建筑結(jié)構(gòu)，六類建筑結(jié)構(gòu)一般分為： (1)鋼結(jié)構(gòu)， (2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)， (3)磚混結(jié)構(gòu)， (4)磚木結(jié)構(gòu)， (5)簡易結(jié)構(gòu)。 可比實例與評估對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近。 可比實例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實例為可比實例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格。 可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接 近，一般應(yīng)不超過十二個月，通常應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實例。 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為 3個及以上數(shù)量。 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過 20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過 30％。 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過 20%,在交易實例較少的情況下 ,該價格差異最大不應(yīng)超過 30%。 可比實例的權(quán)益價格必須是房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。 23 附件五 標準樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明 住宅房屋征收估價時根據(jù)征收范圍 內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的“標準樣本住宅”必須符合下述條件： 應(yīng)為標準成套的具有被 征收 房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件； 應(yīng)是 3層以上（含 3層）的多層建筑中的中間層（不含車庫在內(nèi)），臥室至少一間朝南、一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋； 房屋成新為八成新左右； 首先應(yīng)在征收項目范圍內(nèi)或鄰近的同一區(qū)位分區(qū)范圍內(nèi) 尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標準樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求在 征收項目范圍內(nèi)設(shè)定“標準樣本住宅”； 每一房屋征收項目評估一般設(shè)定一套“標準樣本住宅”，遇有征收項目跨分區(qū)時，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標準樣本住宅”，作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋的比較基準； 住宅標準樣本房屋設(shè)定說明表 是否成套 套型 結(jié)構(gòu) 所在層次 已使用年限 朝向 標準成套 二室半一廳 混合 5層 3/5 10年 一室朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 其他條件 征收范圍的相對中央位置。 同征收項目范圍內(nèi)的配套情況。 普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息 條件中等。 建筑面積 70－ 90㎡ 分攤占地 ※ 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 樣本住宅為標準成套房屋的，其價格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標準價格即樣本住宅所處單元各樓層房屋的平均銷售價格。 24 附件六 住宅房屋實體因素（ K3 K31i）修正說明表 （一）住宅房屋成套因素或非成套因素修正系數(shù) P1表 成套住宅房屋： 98~102 非成套住宅房屋： 82~92（依房屋采光、日照、通風(fēng)功能水平和內(nèi)部布局的相對獨立與明確程度而定） （二）住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) P2表 （二）住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù) P2 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 1級 2級 1級 2級 3級 4級 1級 2級 3級 4級 1級 2級 系數(shù)（ P2) 結(jié)構(gòu)差異a1 123 115 100 94 86 80 98 92 82 76 51 50 建造差異a2 08 015 014 012 層高系數(shù)a3 房屋高度（層高、檐高）以 1，層高或檐高每增減 ，修正系數(shù)增減 1% 建造差異是指相同結(jié)構(gòu)等級的房屋在建造上的差別 公式 P2 = a1 ( 1 + a2 + a3 ) （三）住宅房屋成新因素修正系數(shù) P3表 待估房屋 成新 3成 新 以下 新 4成 新 新 5成 新 新 6成 新 系 數(shù) 5961 6264 6567 6870 7173 7476 7779 待估房屋 成新 新 7成 新 新 8成 新 新 9成 新 新 及 以上 系 數(shù) 8082 8385 8688 8991 9294 9597 98100 注：上述表內(nèi)的數(shù)字在確有必要時，可根 據(jù)實際情況作 ～ 1的浮動 （四）住宅房屋朝向因素修正系數(shù) P4表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 25 （五）住宅房屋層次因素修正系數(shù) P5表 樓層系數(shù) 所在樓層 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 一 100 100 100 100 100 100 100 二 100 102 102 102 102 102 三 98 103 104 105 105 四 95 101 103 105 五 93 98 100 六 92 98 七 90 說明： ，底層系數(shù)增加 1％，頂層系數(shù)減少 1％； ，頂層系數(shù)增加 2％； ，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少 1％。 注： P15系數(shù)修正值 ％計算； k31i的取值范圍應(yīng)該界于 80～ 120之間； 可比實例修正方式的房屋實體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進行。 實體因素修正系數(shù)采用計算方式為： (P1) k31＝ （ ＋ P3＋ ＋ ） 100 或 (P1) k31i＝ （ ＋ P3＋ ＋ ） 100 總 樓 層 26 附件七 住宅房屋區(qū)位因素（ K32）修正說明表 （一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表 因素類別 因素項目 內(nèi) 容 考 察 項 目 評分等級 一等 二等 三等 四等 五等 征收 項目 周邊 大環(huán) 境 自 然 環(huán) 境 自然景觀、風(fēng)向 a11 11 8 5 2 1 空氣污染、噪音、水文 a12 11 8 5 2 1 交 通 條 件 離市區(qū)主干道的距離 a21 12 10 8 6 3 公交線路情況 a22 13 11 9 7 5 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)區(qū) 1公里內(nèi)學(xué)校情況 a31 13 11 9 7 5 醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況 a32 13 11 9 7 5 商業(yè)配套設(shè)施 重要商業(yè)配套設(shè)施 a41 24 22 20 18 14 征收項目范圍內(nèi)小環(huán)境 規(guī) 劃 設(shè) 計 建筑小區(qū)布局與外形等 a51 18 14 10 6 3 建筑密度、外型等 a52 9 7 5 3 綠化 率、室外公共活動空間與綠化景觀 a53 18 14 10 6 3 物 業(yè) 管 理 物業(yè)管理情況 a61 16 14 10 6 3 住宅區(qū) 配套設(shè)施 住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度 a71 15 12 9 6 3 以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時，根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作177。 。 27 （二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表 序號 因數(shù)項目 考察項目內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自 然 環(huán) 境 自然景觀、風(fēng)向 公認的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔 、衛(wèi)生。 附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。 附近無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。 附 近 無 綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有 噪 音 影響。 靠近污染源或 重 噪 音源。 長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。 2 交 通 條 件 離市區(qū)主干道的距離 離主干道的距離在 100米以內(nèi)。 離主干道的距離在 100－ 250米之間 。 離主干道的距離在 250－ 400米之間。 離主干道的距離在 400－ 500米之間。 離主干道的距離在 500米以上。 公交線 路 情況 距離公交站點 50 米以內(nèi)，有 4條以上重要公交線路。 距離公交站點 50 － 100米內(nèi)，至少有 2條重要公交線路。 距離重要的公交線路的距離在 100－ 200米之間，至少有 2條公交線路。 距離公交線路的距離在 200－ 400米之間，至少有 1條公交線路。 距離公交線路的距離在400米以上。 3 教育醫(yī)療設(shè)施 所在學(xué)校區(qū) 1公里內(nèi)學(xué)校情況 屬于省級以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬南通 市級及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于 本市 及以上重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。 一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。 無中學(xué)或小學(xué)。 醫(yī)院及醫(yī)療機構(gòu)分布情況 距 本 市級以上醫(yī)院 500米以內(nèi)。 距 本 市級以上醫(yī)院 500－ 1000米。 距 本 市級以上醫(yī)院 1000－ 1500米。 距 本 市級以上醫(yī)院 1500－ 2500米。 距 本 市級及以 上 醫(yī) 院2500 米以上。