【文章內容簡介】 正對可比實例成交價格的系數(shù)調整不得超過％，綜合系數(shù)調整不得超過％。九、選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應超過。十、經(jīng)修正和調整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于。附件標準樣本住宅的設定條件及其應用說明一、住宅標準樣本房屋設定要求說明住宅房屋征收評估時根據(jù)被征收房屋綜合典型特征而設定的“標準樣本住宅”應當符合下列條件：（一）成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；（二）層數(shù)層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；（三）房屋為中等套型，成新為八成新；（四）根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的角度出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述（一）至（三）項要求在征收項目范圍內設定“標準樣本住宅”；（五）每一房屋征收項目評估一般設定一套“標準樣本住宅”，遇有征收項目跨分區(qū)時，則所跨的每一分區(qū)均應當設定一套“標準樣本住宅”,作為相應分區(qū)范圍內被征收房屋的比較基準；（六）住宅標準樣本房屋設定說明表。是否成套戶型結構所在層次成新朝向成套二室一廳磚混層八成新一室朝南坐落位置區(qū)位環(huán)境室內水電及裝修其他條件分區(qū)內主要街道一側小區(qū)內的中央位置上同被征收項目范圍環(huán)境普通室內裝修，普通廚衛(wèi)設施采光、通風、日照、休息等條件中等建筑面積中等套型權屬及證照情況產(chǎn)權，證照齊全門窗鋁合金或塑鋼門窗，普通防盜門二、住宅房屋評估中可比實例選擇要求（一）應當選擇與估價對象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)位置相對靠近的住宅房屋；（二）一般為磚混結構的多層普通裝修住宅房屋和被征收房屋配套情況相似；（三）應當與估價對象的規(guī)模相當，檔次接近；（四）可比實例的交易類型應當選取一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實例，其交易價格應當是正常市場交易價格；（五）成交日期應當與價值時點接近，與價值時點相差不宜超過一年，情況特殊的可超過一年，但最長不得超過兩年；（六）采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應為個及以上數(shù)量； （七）每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調整不得超過％，綜合系數(shù)調整不得超過％；（八）選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應當超過；（九）經(jīng)修正和調整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于。三、分類基準價格調整系數(shù)分類成套獨門院落非成套院落內建筑密度以上院落內建筑密度及以下分類調整系數(shù)Ｋ－－－備注：分類基準價格調整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。在計算“地大于房”情形下，的取值為：成套住宅為，獨門院落為，非成套為附件住宅房屋實物狀況（、）修正說明表一、成套住宅房屋實物狀況修正系數(shù)表（一）住宅房屋結構狀況修正系數(shù)表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值（二）住宅房屋成新狀況修正系數(shù)表 待估房屋 成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值（三）住宅房屋朝向狀況修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)備注：上述表內數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作177。的浮動。（四）住宅房屋層次狀況修正系數(shù)表.多層住宅房屋層次修正系數(shù)表： 樓層數(shù) 樓層系數(shù) ()所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一二三四五六七說明：.底層為車庫的，一層系數(shù)增加，頂層系數(shù)減少；.原設計頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加；.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應減少.小高層及高層住宅房屋層次修正系數(shù)房屋的標準層為，每增加或減少一層系數(shù)177。以上數(shù)據(jù)可以根據(jù)實際情況在系數(shù)上作177。的浮動。二、非成套及獨門院落住宅實物狀況修正系數(shù)表（一）住宅房屋結構狀況修正系數(shù)表結構類型鋼混結構磚混結構磚木結構簡易結構一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值（二）住宅房屋成新狀況修正系數(shù)表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值（三）住宅房屋檐層高狀況修正系數(shù)表檐層高＜＞系數(shù)取值備注：上表數(shù)字在實際勘察時可對照實際檐層高作范圍為177。－的變動（四）住宅房屋功能狀況修正系數(shù)表住宅功能狀況按照實際采光、通風、日照、通行等狀況綜合確定。功能等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值－－－－－住宅功能狀況等級說明表如下： 等級內容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適通行較為方便，一室朝南設施不全，無朝南房間內部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變不滿足上述要求的非成套住宅房屋三、有關說明．的取值范圍應當界于～之間。．可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數(shù)的確定也可以參照上述測算辦法進行。. 實物狀況修正系數(shù)采用計算方式為： ＝附件住宅房屋區(qū)位狀況（）修正說明表 一、住宅區(qū)位狀況修正調節(jié)系數(shù)評分表因素類別因素項目內 容考 察 項 目評分等級一等二等三等四等五等征收項目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風向空氣污染、噪音、水文交通條件離市區(qū)主干道的距離公交線路情況教育醫(yī)療設施所在學區(qū)公里內學校情況醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況商業(yè)配套設施重要商業(yè)配套設施征收項目范圍內小環(huán)境規(guī)劃設計建筑小區(qū)布局與外形等建筑密度、外型等綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀物業(yè)管理物業(yè)管理情況配套設施住宅區(qū)內配套設施完備程度備注：以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實際勘察時，根據(jù)實際情況其取值可在每個分值上作177。的浮動二、住宅區(qū)位狀況調節(jié)系數(shù)評分等級說明表因素項目考察項目內容一等二等三等四等五等自然環(huán)境自然景觀、風向公認的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差空氣污染、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛(wèi)生標準空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響靠近污染源或重噪音源長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在以內離主干道的距離在之間離主干道的距離在之間離主干道的距離在之間離主干道的距離在以上公交線路情況距離公交站點內，有條以上重要公交線路距離公交站點內，至少有條重要公交線路距離重要的公交線路的距離在之間，至少有條公交線路距離公交線路的距離在之間，至少有條公交線路距離公交線路的距離在以上教育醫(yī)療設施所在學區(qū)公里內學校情況屬于本市最好的重點中學（初中）和重點小學學區(qū)屬于本市較好的重點中學（初中）和重點小學學區(qū)屬于本市一般中學（初中）和小學學區(qū)一般中小學學區(qū)無中學或小學醫(yī)院及醫(yī)療機構分布情況距市級及以上醫(yī)院以內距市級及以上醫(yī)院－距市級及以上醫(yī)院－距市級及以上醫(yī)院以上距市級及以上醫(yī)院以上商業(yè)配套實施重要商業(yè)配套設施在范圍內有大型的市級商業(yè)配套設施在范圍內市級商業(yè)設施較集中在范圍內有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點，基本滿足生活需求在范圍內基本上無商業(yè)網(wǎng)點在范圍內無商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃設計建筑布局、小區(qū)與外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求布局一般，外形整齊，滿足通風、日照等健康要求布局一般，排列不整齊，外型較整齊任意布置、外型破舊雜亂、擁擠建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂建筑密度建筑密度以下建筑密度在建筑密度在建筑密度在建筑密度在以上綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富綠地率在以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小少量綠化，少量的公共活動空間無綠化，基本無公共活動空間無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理半封閉物業(yè)管理有物業(yè)管理無