【正文】 房屋進(jìn)行價(jià)格結(jié)算時(shí)應(yīng)當(dāng)按照比較法評(píng)估。第六章 其他征收評(píng)估問題處理第二十三條 對(duì)被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，并按照下列公式計(jì)算： “地大于房”補(bǔ)償評(píng)估金額＝Ｖ 為“地大于房”面積＝合法土地面積－合法房屋建筑面積Ｖ為“地大于房”區(qū)位單價(jià)Ｖ Ｖ為該征收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格；為該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價(jià)，見公布的重置價(jià)格；為該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，見附件；為分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，見附件。第十九條 被征收非住宅營業(yè)房屋評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較方式修正，其征收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過綜合進(jìn)深修正、商業(yè)街道路線修正和樓層因素修正后得到，公式為：為被征收非住宅營業(yè)房屋評(píng)估價(jià)格；為商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格； 為綜合進(jìn)深修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用見附件；為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用見附件；為商業(yè)用房樓層修正系數(shù)，見附件。第四章 非住宅營業(yè)房屋征收評(píng)估第十七條 非住宅營業(yè)房屋應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形，選擇相應(yīng)的評(píng)估方法：（一）非住宅營業(yè)房屋有較多交易的，選用比較法估價(jià)；（二）通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，選用收益法估價(jià)；（三）對(duì)于商務(wù)寫字樓、大型賓館、大型超市、大型百貨商場等，單獨(dú)直接采用比較法或收益法進(jìn)行評(píng)估；（四）當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價(jià)對(duì)象或者其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，選用成本法。根據(jù)被征收非住宅非營業(yè)房屋的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、比較法等測算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格；（二）確定建筑物的重置價(jià)格。第三章 非住宅非營業(yè)房屋征收評(píng)估第十五條 非住宅非營業(yè)房屋征收評(píng)估首選比較法。該系數(shù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；為可比實(shí)例實(shí)物狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)物狀況的修正系數(shù)，系數(shù)確定見附件；為可比實(shí)例區(qū)位狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況的修正系數(shù)，系數(shù)確定見附件；為可比實(shí)例權(quán)益狀況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益狀況的修正系數(shù)，根據(jù)本細(xì)則第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的算術(shù)平均值確定。第十四條 一般住宅房屋的征收評(píng)估方法：適用比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式進(jìn)行評(píng)估，一般住宅房屋的界定及細(xì)分見附件。第十一條 評(píng)估結(jié)果的運(yùn)用包括：（一）房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評(píng)估結(jié)果，作為房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù)；（二）房屋征收分戶補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。第七條 被征收房屋價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為非營業(yè)房屋和營業(yè)房屋兩類。第二條 本市范圍內(nèi)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估，適用本細(xì)則。第三條 依法設(shè)定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在本市從事房屋征收評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)在本市當(dāng)年公布的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄內(nèi)。住宅房屋、非住宅非營業(yè)房屋、非住宅營業(yè)房屋又劃分為若干類，具體劃分見附件。第八條 被征收房屋價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。評(píng)估結(jié)果的貨幣單位應(yīng)當(dāng)精確到人民幣元。其征收補(bǔ)償評(píng)估測算的路線為：（一）確立評(píng)估基準(zhǔn)。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件見附件。（三）確定分類基準(zhǔn)價(jià)格。因案例收集等具體原因無法適用比較法的，可適用成本法評(píng)估。根據(jù)被征收非住宅非營業(yè)房屋的建筑結(jié)構(gòu)，參照公布的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格；（三）估測折舊。第十八條 非住宅營業(yè)房屋的典型樣本房設(shè)定見附件。第五章 在建工程征收評(píng)估第二十條 被征收房屋為在建工程，具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法測算的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。第二十四條 直管公房和自管公房的評(píng)估：直管公房、自管公房為住宅房屋的，其重置價(jià)結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其他部分補(bǔ)償給使用人，計(jì)算方法如下：（一）為被征收房屋重置價(jià)格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額；為對(duì)應(yīng)的被征收房屋建筑重置單價(jià)，見公布的重置價(jià)格；為對(duì)應(yīng)的被征收房屋成新率，見附件；為房屋建筑面積。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。（二）非沿街“住改非”房屋，其實(shí)際營業(yè)部分的征收補(bǔ)償單價(jià)＝住宅性質(zhì)評(píng)估單價(jià)＋定額補(bǔ)助。定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體見附件。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)按照成本法評(píng)估其建筑物殘值。第三十二條 房屋征收評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)當(dāng)有較好的質(zhì)量。評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案，并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。第四十條 分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收評(píng)估檔案的保存期限不少于年。附件：．被征收房屋分類及其說明．應(yīng)用比較法的可比實(shí)例選擇要求及說明．標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明．住宅房屋實(shí)物狀況（、）修正說明表．住宅房屋區(qū)位狀況（）修正說明表．非住宅非營業(yè)房屋及其成本法評(píng)估說明和房屋建筑等級(jí)說明．房屋成新等級(jí)及成新說明確定表．非住宅營業(yè)房屋評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格修正法應(yīng)用說明．“住改非”和“非改非”參照非住宅營業(yè)房屋評(píng)估的說明表．靖江市區(qū)國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系附件被征收房屋分類及其說明一、住宅房屋分類高檔住宅房屋是指以商品開發(fā)建設(shè)方式建造的獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排等密度低（容積率≤）、層次少（≤）、環(huán)境優(yōu)、式樣有特色的房屋。二、非住宅營業(yè)房屋分類一商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。三商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。五旅館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級(jí)、星級(jí)賓館兩類典型建筑。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。室內(nèi)普通裝修。二、可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。四、可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近。八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過％。是否成套戶型結(jié)構(gòu)所在層次成新朝向成套二室一廳磚混層八成新一室朝南坐落位置區(qū)位環(huán)境室內(nèi)水電及裝修其他條件分區(qū)內(nèi)主要街道一側(cè)小區(qū)內(nèi)的中央位置上同被征收項(xiàng)目范圍環(huán)境普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積中等套型權(quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全門窗鋁合金或塑鋼門窗，普通防盜門二、住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求（一）應(yīng)當(dāng)選擇與估價(jià)對(duì)象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)位置相對(duì)靠近的住宅房屋；（二）一般為磚混結(jié)構(gòu)的多層普通裝修住宅房屋和被征收房屋配套情況相似；（三）應(yīng)當(dāng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次接近；（四）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)當(dāng)選取一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)是正常市場交易價(jià)格；（五）成交日期應(yīng)當(dāng)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過一年，情況特殊的可超過一年，但最長不得超過兩年；（六）采用可比實(shí)例修正測算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為個(gè)及以上數(shù)量； （七）每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過％；（八）選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)當(dāng)超過；（九）經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于。（四）住宅房屋層次狀況修正系數(shù)表.多層住宅房屋層次修正系數(shù)表： 樓層數(shù) 樓層系數(shù) ()所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一二三四五六七說明：.底層為車庫的，一層系數(shù)增加，頂層系數(shù)減少；.原設(shè)計(jì)頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加；.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少.小高層及高層住宅房屋層次修正系數(shù)房屋的標(biāo)準(zhǔn)層為，每增加或減少一層系數(shù)177。－的變動(dòng)（四）住宅房屋功能狀況修正系數(shù)表住宅功能狀況按照實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等狀況綜合確定。的浮動(dòng)二、住宅區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說明表因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目內(nèi)容一等二等三等四等五等自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差空氣污染、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響靠近污染源或重噪音源長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在以內(nèi)離主干道的距離在之間離主干道的距離在之間離主干道的距離在之間離主干道的距離在以上公