【正文】 。屋樓地水泥砂漿樓地面面層，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無(wú)吊頂。設(shè)備有水電，廚廁合用。磚混四等平房結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)，實(shí)砌一磚墻承重或空斗墻承重。門窗鋁合金或塑鋼窗，用料一般的木質(zhì)門。墻面及天棚一般標(biāo)號(hào)沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無(wú)吊頂。屋樓地水泥砂漿地面，鋼筋砼屋面或有木基層的坡屋面，無(wú)吊頂。設(shè)備有水電及衛(wèi)生設(shè)施。（三）磚木結(jié)構(gòu)房屋類別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件磚木結(jié)構(gòu)平房磚木一等結(jié)構(gòu)實(shí)砌墻，屋面木梁、木屋架承重。門窗鋁合金或塑鋼窗，普通木質(zhì)門或鋼門。墻面內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻普通砂漿。屋樓地普通水泥地面，平瓦屋面。設(shè)備有水、電。磚木二等磚墻，木屋架瓦屋面，有門窗、水泥地面，有電無(wú)水。附件房屋成新等級(jí)及成新說(shuō)明確定表一、房屋成新評(píng)定等級(jí)及說(shuō)明表完損等級(jí)成新評(píng)定說(shuō)明新舊程度折余率完好房按《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。全新九成新八成新基本完好房七成新六成新一般損壞房五成新四成新嚴(yán)重?fù)p壞房三成新危險(xiǎn)房不足三成新以下二、房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類別超過(guò)年～年～年～年～年～年～年年以內(nèi)鋼混住宅按實(shí)際情況評(píng)定非住宅磚混住宅非住宅磚木住宅按實(shí)際情況評(píng)定，使用年以上的房屋成新率上限應(yīng)不超出非住宅木住宅非住宅簡(jiǎn)易住宅非住宅單層工業(yè)廠房三、裝潢成新上限表（限值）征收前裝潢時(shí)間年前（含年）年年年年年以內(nèi)綜合成新率上限住宅房屋≤按實(shí)際情況評(píng)定非住宅房屋≤四、房屋成新的評(píng)定應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)勘察，依據(jù)《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定和描述，現(xiàn)場(chǎng)觀察對(duì)照，從房屋結(jié)構(gòu)（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容）、設(shè)備（水、電等）、裝修（門窗、內(nèi)外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評(píng)定其新舊程度與完損等級(jí)，從而綜合評(píng)定房屋成新。附件非住宅營(yíng)業(yè)房屋評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格修正法應(yīng)用說(shuō)明一、商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格的測(cè)算（一）非住宅營(yíng)業(yè)房屋的典型樣本房設(shè)定條件．位于分區(qū)內(nèi)商業(yè)用房集中區(qū)域；．門面、店鋪業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)煙酒、五金、日常用品、食品等；．磚混多層建筑物之底層，一般裝修，水泥地面，簡(jiǎn)易吊頂；．單開間，臨街店面寬約，進(jìn)深約；．臨分區(qū)內(nèi)街道。（二）采用收益法評(píng)估典型樣本房?jī)r(jià)格的公式及說(shuō)明樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格Ｖ按下面公式計(jì)算：．評(píng)估對(duì)象的年純收益一般采用客觀年租金收益計(jì)算，客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無(wú)法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)的情形時(shí)，可以采用客觀經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算，客觀經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)營(yíng)收益水平。對(duì)于大型綜合性建筑可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的辦法進(jìn)行。年純收益計(jì)算的成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目應(yīng)對(duì)照評(píng)估對(duì)象現(xiàn)實(shí)情況分別按出租型、直接經(jīng)營(yíng)型和混合型房地產(chǎn)的凈收益求取規(guī)定進(jìn)行。．評(píng)估對(duì)象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)提取法和累加法計(jì)算。其中應(yīng)用市場(chǎng)提取法計(jì)算時(shí)，必須選取宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例；應(yīng)用累加法計(jì)算時(shí)，資本化率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)銀行一年期整存整取存款利率水平，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值則由評(píng)估人員根據(jù)收益法原理結(jié)合評(píng)估對(duì)象經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)參照－６的限值數(shù)額選取。樣本房資本化率取值區(qū)間：－。．評(píng)估對(duì)象收益年期的求取主要根據(jù)評(píng)估對(duì)象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限考慮。樣本房收益年期一般按年計(jì)算。二、基準(zhǔn)價(jià)格修正法的具體運(yùn)用（一）被征收非住宅營(yíng)業(yè)房屋評(píng)估值Ｖ按下面公式計(jì)算：其中，為被征收非住宅營(yíng)業(yè)房屋評(píng)估值，為原始樣本非住宅營(yíng)業(yè)房屋基準(zhǔn)價(jià)格，１為綜合進(jìn)深修正系數(shù)，２為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，為非住宅營(yíng)業(yè)房屋樓層修正系數(shù)。（二）綜合進(jìn)深修正系數(shù)１表綜合進(jìn)深綜合進(jìn)深 ≤綜合進(jìn)深綜合進(jìn)深綜合進(jìn)深１綜合進(jìn)深大于時(shí)，每增加，調(diào)節(jié)系數(shù)遞減，且綜合進(jìn)深修正系數(shù)最低不低于１底層建筑面積247。臨街寬度該系數(shù)適用于底層非住宅營(yíng)業(yè)房屋。臨街二層以上及不臨街非住宅營(yíng)業(yè)房屋綜合進(jìn)深修正系數(shù)均取。上述數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。的浮動(dòng)。（三）商業(yè)街道路線修正系數(shù)２表沿街修正系數(shù)取值區(qū)間為－，雙面臨街另增加部分不超過(guò)（僅適用于底層）；不沿街修正系數(shù)取值區(qū)間為－。上述數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。的浮動(dòng)。（四）非住宅營(yíng)業(yè)房屋樓層因素修正系數(shù)表 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上沿街不沿街備注：上述數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。的浮動(dòng)附件“住改非”和“非改非”參照非住宅營(yíng)業(yè)房屋評(píng)估的說(shuō)明表一、沿街“住改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年以上二、非沿街“住改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年以上補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／三、沿街“非改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限年年年年年年年年年年年以上四、非沿街“非改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限年年年年年年年年年年年以上補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／附件靖江市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系一、靖江市區(qū)國(guó)有土地上住宅房屋征收區(qū)位劃分分區(qū)范圍一橫港以北，真武河南路、北橫港以南，東環(huán)路以西，西環(huán)路以東二江平公路、橫港以南，南環(huán)路、木金路以北，西環(huán)路、姜八公路、鐵路線以西，陸三港、滬寧線以東三真武河南路、北橫港以北，西北環(huán)路、北二環(huán)以南，鐵路線以西、漁婆北路、東環(huán)路以東四南環(huán)路、木金路以南、陽(yáng)光大道以北、鐵路線以西、姜八公路以東五陽(yáng)光大道以南，沿江公路以北，鐵路線以西，滬寧線以東六上述分區(qū)以外的其他區(qū)域二、靖江市區(qū)國(guó)有土地上非住宅非營(yíng)業(yè)房屋征收區(qū)位劃分同住宅房屋區(qū)位劃分三、靖江市區(qū)國(guó)有土地上非住宅營(yíng)業(yè)房屋征收區(qū)位劃分區(qū) 類范 圍主要商業(yè)街道驥江路步行街（勝利街團(tuán)結(jié)路人民北路新西路布市里驥江西路至新建路口）、上海城（車站路江豐路人民中路江平路）、工農(nóng)路（車站路人民中路）次要商業(yè)街道精亞新天地（新建路新西路布市里解放南路）、解放南路（布市里人民北路）、驥江西路（漁婆北路新建路）、驥江東路（人民北路江平路）、團(tuán)結(jié)路（新建路勝利街）、江平路（漁婆北路車站路，人民北路江華街，驥江東路桃園路）、中洲路（十圩港晨陽(yáng)路）、新建路（新西路西河沿）、人民北路人民中路（康寧路新西路，團(tuán)結(jié)路江平路，江豐路中洲路）普通商業(yè)街道安寧路（漁婆北路人民北路）、康寧路（人民北路東興街）、新西路（漁婆北路新建路）、驥江西路（西環(huán)北路漁婆北路）、江平路（陸三港西環(huán)北路）、雙港路（人民中路同興新村菜場(chǎng)）、三江路（車站路人民中路）、工農(nóng)路（西環(huán)南路車站路，人民中路東環(huán)南路）、南環(huán)西路南環(huán)東路（漁婆南路十圩港）、中洲路（姜八公路人民中路）、江洲路（姜八公路康興路）、朝陽(yáng)路（姜八公路人民中路）、漁婆北路漁婆南路（安寧路南環(huán)西路）、興業(yè)路（南環(huán)西路中洲路）、新建路（玉帶路解放南路，西河沿江平路）、勝利街（團(tuán)結(jié)路江平路）、車站路（江豐路南環(huán)西路）、姜八公路（南環(huán)西路中洲路）、合興路（泰和國(guó)際南側(cè)中洲路）、人民北路人民中路（真武河康寧路，中洲路朝陽(yáng)路）、江華街（康寧路雙港路）、東興街（康寧路驥江東路）、晨陽(yáng)路（木金路江洲路）、百富紳廣場(chǎng)（人民南路百富紳南側(cè)姜八公路新洲路） 一般商業(yè)街道北環(huán)西路北環(huán)東路（西環(huán)北路東環(huán)北路）、真武河北路玉帶路（漁婆北路人民北路）、靖安路（西環(huán)北路人民北路）、江山路（人民北路東環(huán)北路）、安寧路（西環(huán)北路漁婆北路）、康寧路（東興街東環(huán)北路）、支河沿路（江華街東興街）、新西路（西環(huán)北路漁婆北路）、迎賓西路（團(tuán)結(jié)路人民北路）、江平路（西環(huán)北路漁婆北路，江華街驥江東路，桃園路城東大道）、橫港北路（漁婆南路人民中路）、工農(nóng)路（東環(huán)南路城東大道）、南環(huán)西路（橫港漁婆南路）、南環(huán)東路（十圩港東環(huán)南路）、木金路（通江路城東大道）、江陽(yáng)路（姜八公路康興路）、中洲路（滬寧高速姜八公路）、驥陽(yáng)路（姜八公路人民中路）、朝陽(yáng)路（人民中路康興路）、西環(huán)北路西環(huán)南路（北環(huán)西路橫港）、朱大路（西郊公園驥江西路）、漁婆北路（真武河安寧路）、新建路（真武河玉帶路）、人民北路（北環(huán)西路真武河）、東興街（江山路康寧路）、康興路（南環(huán)東路朝陽(yáng)路）、桃園路（康寧路工農(nóng)路）、東環(huán)北路東環(huán)南路（江山路南環(huán)東路）其 他城區(qū)規(guī)劃紅線之內(nèi)，以上范圍外的道路抄送：市委各部門，市人大常委會(huì)辦公室，市政協(xié)辦公室，市紀(jì)委辦公室，市人武部，市法院、檢察院，市各群眾團(tuán)體。靖江市人民政府辦公室 年月日印發(fā) 48 / 48