【正文】 公共活動空間與綠化景觀綠地率在30％以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30％以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，少量的公共活動空間。無綠化，基本無公共活動空間。無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理情況物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物管，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配 套設(shè) 施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。（三）住宅基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明：基準價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q＝；其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1?？杀葘嵗齾^(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標準樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QO，可比實例修正為標準樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)K32＝。附件八營業(yè)用房評估的收益法應(yīng)用說明（一）收益法應(yīng)用總說明估價對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算，客觀年租金收益是指當時當?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)時，商場類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營年收益計算，客觀經(jīng)營年收益是指當時當?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營的平均經(jīng)營收益水平。對于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行。計算年純收益的成本費用時，應(yīng)對照估價對象的現(xiàn)實情況確定扣除項目，分別按出租型、直接經(jīng)營型和混合型房地產(chǎn)凈收益的求取規(guī)定計算。估價對象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進行。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。其中采用市場抽取法計算時，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測算的可比實例；應(yīng)用安全利率法計算時，資本化率＝安全利率＋風險調(diào)整值，安全利率選用當時銀行一年期整存整取存款利率水平，風險調(diào)整值由估價人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價對象經(jīng)營風險認識和估價經(jīng)驗參照5%－6%的限值選取。估價對象收益年期的求取主要根據(jù)估價對象房屋經(jīng)濟壽命剩余年限和土地使用年限考慮。（二）商鋪類營業(yè)用房的典型樣本房設(shè)定每一營業(yè)用房分區(qū)均應(yīng)設(shè)定至少一宗商鋪類營業(yè)用房；商鋪類原始樣本商業(yè)用房設(shè)定條件（1）位于分區(qū)內(nèi)商業(yè)用房集中區(qū)域；（2）門面、店鋪業(yè)態(tài)，經(jīng)營煙酒、五金、日常用品、食品等等；（3）磚混多層建筑物之底層，房屋八成新；（4）單開間，臨街店面寬約5米，寬深比小于等于1/2；（5）一般裝修，普通涂料外墻；內(nèi)部水磨水泥地面，乳膠漆墻面，簡易吊頂，日光燈照明為主；（6）臨分區(qū)街巷。（三）被征收營業(yè)用房的評估公式基準價格V0商鋪類營業(yè)用房樣本房的基準價格V0按下面公式計算：α 1V0＝—[1－ ]r (1+r)n被征收營業(yè)用房評估值Vi 收益法測算按下面公式計算：fxy fm f3i Vi = V0 100 100 100 其中，Vi 為待評估商業(yè)房地產(chǎn)評估值，Vo 為原始樣本商業(yè)用房基準價格，fxy 為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm 為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，f3i 為商業(yè)用房實體修正系數(shù)。商業(yè)用途修正系數(shù)fxy 表fxy被征收營業(yè)用房X商場類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂類旅館類樣本營業(yè)用房Y商鋪類115—12099—10085—9095—10580—9580—90 上表中，列為樣本營業(yè)用房（Y），列為待評估營業(yè)用房（X），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為X/Y，即fxy 。 商業(yè)街道路線修正系數(shù)fm 表區(qū) 類范 圍fm一類主干道130次干道115一般街巷其他100二類主干道120次干道105一般街巷其他90三類主干道110一般街巷其他95四類主干道105一般街巷其他90備注：對于其他不臨街巷的商業(yè)性用房。營業(yè)用房實體狀況因素修正系數(shù)f3i 表（1）商場類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商場類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮商場規(guī)模因素。建筑面積SS≤4000㎡4000㎡S≤10000㎡10000㎡S≤20000㎡20000㎡S≤30000㎡30000㎡S≤40000㎡S40000㎡f3i8085909510097（2）商鋪類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商鋪類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮門面臨街狀態(tài)和正面臨街寬度因素。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M5M正面臨街寬度5M7M正面臨街寬度7M10M正面臨街寬度≥10Mf3i102939597100101（3）商務(wù)類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商務(wù)類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮寫字間所處層次因素。1）平房或多層商務(wù)辦公樓（樓高7層及以下）層次因素修正系數(shù) 層次總樓層一二三四五六七一95二9595三9210092四909510092五909510010090六87901001009588七85901001009895852）小高層（樓高818層）商務(wù)寫字樓層次因素修正系數(shù)以第6層為基準層其層次系數(shù)取值100。每下降1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減1；每上升1層的系數(shù)值在其下一層系數(shù)值上加1；底層系數(shù)取值90，頂層系數(shù)取值92。3）高層及超高層（樓高19層以上）商務(wù)寫字樓層次因素修正系數(shù)以第13層為基準層其層次系數(shù)取值100。小于13層的樓層，；大于13層的樓層，至33層時止；34層及以上樓層系數(shù)值按33層樓層系數(shù)值計算；頂層系數(shù)取值92，頂層下一層取值96。（4）餐飲類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)餐飲類商業(yè)用房的實體狀況也主要按餐飲店的建筑面積規(guī)?？紤]。建筑面積SS≤200㎡200㎡S≤1000㎡1000㎡S≤5000㎡5000㎡S≤10000㎡10000㎡S≤20000㎡S20000㎡f3i9093951009896（5）娛樂類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)娛樂類商業(yè)用房的實體狀況也主要按娛樂用房的建筑面積規(guī)模考慮。建筑面積SS≤500㎡500㎡S≤1000㎡1000㎡S≤5000㎡5000㎡S≤10000㎡10000㎡S≤20000㎡S20000㎡f3i9093951009896（6）旅館類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)旅館類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮旅館的檔次、星級標準。星級檔次普通招待所準星級三星級四星級五星級f3i8590100104106附件九如皋市各類被征收房屋的成新因素確定表（一）房屋成新評定等級標準完損等級成新評定說明新舊程度折余率完好房按《房屋成新等級評定標準》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴重損壞房三成新30%危險房不足三成新30%以下（二）房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類別超過40年3640年3135年2630年2125年1620年1115年10年以內(nèi)鋼混住宅789按實際情況評定。非住宅6789磚混住宅6789非住宅678磚木住宅678按實際情況評定,。非住宅678木住宅678非住宅5678簡易住宅00367非住宅00045單層工業(yè)廠房678932