【正文】 計(jì)算：其中，Vi為待評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估值，Vo為原始樣本商業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格，fxy為商業(yè)用途修正系數(shù)，fm為商業(yè)街道路線修正系數(shù)，f3i為商業(yè)用房實(shí)體修正系數(shù)。fxy被征收營(yíng)業(yè)用房X商場(chǎng)類商鋪類商務(wù)類餐飲類娛樂類旅館類其他類樣本營(yíng)業(yè)用房Y商鋪類115120991008590951058095809095105上表中，行為樣本營(yíng)業(yè)用房（y），列為待評(píng)估營(yíng)業(yè)用房（x），表中數(shù)值的比例關(guān)系可以理解為，即fxy。分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街1001208510075907080不沿街5060455040454045（1）商場(chǎng)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商場(chǎng)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮商場(chǎng)規(guī)模因素。建筑面積ＳS≤2000M22000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤8000 M28000 M2＜S≤15000 M215000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2f3i78848488889494989810297100（2）商鋪類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商鋪類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f//3i兩方面考慮。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。商鋪類商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f//3i: 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層10266463640 上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。（3）商務(wù)類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)商務(wù)類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮寫字間所處層次因素。（1）平房或多層商務(wù)辦公樓（樓高7層及以下）層次因素修正系數(shù)層次總樓層一二三四五六七一95二9595三9210092四909510092五909510010090六87901001009588七8590100100989585（2）小高層（樓高8－18層）商務(wù)寫字樓的層次因素修正系數(shù)以第6層為基準(zhǔn)層其層次系數(shù)取值100。每下降1層的系數(shù)值在其上一層系數(shù)值上減1；每上升1層的系數(shù)值為在其下一層系數(shù)值上加1；底層系數(shù)取值90，頂層系數(shù)取值92。（4）餐飲類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)餐飲類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要從門面臨街狀態(tài)（按底層情形考慮）及正面臨街寬度因素f/3i和樓層因素f//3i兩方面考慮。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。餐飲類商業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)f//3i 樓層 標(biāo)準(zhǔn)層一層二層三層四層及以上一層10266463640上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。（5）娛樂類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)娛樂類商業(yè)用房的實(shí)體狀況也主要按娛樂用房的建筑面積規(guī)模考慮。建筑面積ＳS≤500M2500 M2＜S≤1000 M21000 M2＜S≤5000 M25000 M2＜S≤10000 M210000 M2＜S≤20000 M2S＞20000 M2f3i9093951009896上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。1的浮動(dòng)。（6）旅館類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)旅館類商業(yè)用房的實(shí)體狀況主要考慮旅館的檔次、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。星級(jí)檔次普通招待所機(jī)關(guān)招待所準(zhǔn)星級(jí)招待所準(zhǔn)星級(jí)賓館三星級(jí)f3i838688929810099102101105（7）其他類商業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)（同餐飲類）附件九、“住改非”和“非改非”參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的說明表（一）沿街“住改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限1年2年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年wywz（二）非沿街“住改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限1年2年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／M21002002503004005006007008009001000（三）沿街“非改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營(yíng)年限1年3年3年6年6年8年8年10年10年13年13年以上WyWF（四）非沿街“非改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營(yíng)年限1年2年2年5年5年8年8年10年10年13年13年以上補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／M21002004006008001000膠州市國(guó)有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系一、膠州市國(guó)有土地上房屋征收區(qū)位劃分方案總體上按住宅用房、非住宅生產(chǎn)辦公性用房、非住宅營(yíng)業(yè)性用房三種情況，將市劃分為三類征收區(qū)位分區(qū)，作為征收補(bǔ)償評(píng)估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。二、膠州市國(guó)有土地上住宅房屋征收區(qū)位劃分結(jié)果區(qū)域類別住宅分區(qū)范圍膠州規(guī)劃區(qū)內(nèi)一類區(qū)一類住宅房屋分為兩部分（1）老城區(qū)范圍為：膠州路福州路云溪河常州路瀘州路杭州路閉合區(qū)；（2）新城區(qū)范圍為：云溪河膠黃鐵路香港路常州路閉合區(qū)。二類區(qū)二類住宅房屋分為五部分（1）北部范圍為：膠濟(jì)鐵路膠黃鐵路膠州路（以北）高州路以東閉合區(qū)；（2）東部范圍為：膠州路膠黃鐵路（以西）云溪河福州路以東閉合區(qū)；（3）西部范圍為：膠州路杭州路以西瀘州路廣州南路龍州路（云溪河以東）閉合區(qū)；（4）南部范圍為：云溪河以南常州路（以西）香港路以南膠黃鐵路青年水庫(kù)北岸科苑路（規(guī)劃南坦路）廣州路北京路杭州路以東閉合區(qū)；（5）東部少海范圍為：蘭州東路營(yíng)舊路南外環(huán)路洞庭湖路鄱陽湖路膠泰路蘭州東路閉合區(qū)。三類區(qū)（1）城區(qū)東部范圍為：膠黃鐵路工業(yè)園路海爾大道青州東路閉合區(qū)；（2）城區(qū)西部范圍為：膠濟(jì)鐵路高州路膠州西路龍州路（云溪河以西）杭州路（以西）揚(yáng)州路（以北）泰州路（以東）寺門首路（以北）柳州路（以東）膠州西路（以南）（規(guī)劃梧州路）青州路二里河水庫(kù)東岸閉合區(qū)；（3）城區(qū)南部范圍為：揚(yáng)州路杭州路北京路廣州南路香港路規(guī)劃南坦路科苑路以南青年水庫(kù)北岸以南膠黃鐵路小荒村北工業(yè)園路以北中趙村西生產(chǎn)路博雅學(xué)校以南生產(chǎn)路九城路梧州路閉合區(qū)。四類區(qū)城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)除上述一、二、三類區(qū)剩余部分。五類區(qū)城區(qū)規(guī)劃區(qū)以外的其他區(qū)域。三、膠州市國(guó)有土地上非住宅生產(chǎn)辦公房屋征收區(qū)位劃分 膠州市國(guó)有土地上非住宅生產(chǎn)辦公房屋征收區(qū)位劃分同住宅房屋區(qū)位劃分。四、膠州市國(guó)有土地上非住宅營(yíng)業(yè)用房征收區(qū)位商業(yè)街區(qū)劃分（一）商業(yè)街區(qū)劃分結(jié)果類別區(qū)域范圍 主要商業(yè)街道老城區(qū)南北向：廣州路（膠州路瀘州路）、蘇州路（膠州路鄭州路）、常州路（膠州路鄭州路）、惠州路（膠州路蘭州路）；東西向：膠州路（惠州路常州路）、鄭州路（杭州路常州路）、蘭州路（龍州路蘇州路）；向陽市場(chǎng)商街；新城區(qū)東西向：澳門路（常州路溫州路）；西部城區(qū)蘭州西路（龍州路亳州路）、泰州路（錦州路寺門首路）； 次要商業(yè)街道老城區(qū)南北向：杭州路（膠州路瀘州路）、常州路（鄭州路揚(yáng)州路）、廣州南路（瀘州路揚(yáng)州路）、福州路（膠州路揚(yáng)州路）、湖州路（鄭州路徐州路）、太平路（蘭州路徐州路）、蘇州路（鄭州路蘭州路）；東西向：鄭州路（常州路福州路）、蘭州路（蘇州路膠黃鐵路）、寺門首路（龍州路太平路）、徐州路（廣州路常州路）、瀘州路（杭州路常州路）、錦州路（廣州路蘇州路）； 新城區(qū)東西向：北京路（常州路溫州路）、上海路（?？诼窚刂萋罚拈T路（溫州路文化路）、文化路（溫州路香港路）、書香街（文化路溫州路）、揚(yáng)州路（杭州路福州路）；南北向：廈門路（北京路揚(yáng)州路）、?？诼罚ㄉ虾Ｂ窊P(yáng)州路）、廣州南路（揚(yáng)州路北京路）、常州路（揚(yáng)州路澳門路）；西部城區(qū)東西向：蘭州西路（柳州路亳州路）；南北向：泰州路（膠州路錦州路）（寺門首路瀘州路）；普通商業(yè)街道老城區(qū)南北向：南坦路（徐州路清泉路）、杭州路（瀘州路揚(yáng)州路）；東西向：膠州路（龍州路惠州路）（常州路膠黃鐵路）、錦州路（惠州路廣州路）、沙灘北崖街（廣州路杭州路）、沙灘南崖街（廣州路杭州路）、鄭州東路（福州路泉州路）、東關(guān)大街（常州路湖州路）、清泉路、美食街、古城商街；普通商業(yè)街道新城區(qū)南北向：杭州路（揚(yáng)州路香港路）、廣州路（北京路香港路）、南坦路（揚(yáng)州路澳門路）；東西向：北京路（杭州路常州路）、澳門路（常州路杭州路）、揚(yáng)州路（杭州路柳州路）；西部城區(qū)東西向：寺門首路（龍州路泰州路）、膠州西路（龍州路柳州路）；南北向：梧州路（蘭州路寺門首路）、泰州路（瀘州路揚(yáng)州路）；開發(fā)區(qū)蘭州東路（膠黃鐵路海爾大道）、泉州路（膠濟(jì)鐵路蘭州東路）、膠州路（膠黃鐵路海爾大道）、揚(yáng)州支路（農(nóng)場(chǎng)路泉州路）；北部城區(qū)廣州北路（膠濟(jì)鐵路北外環(huán)）、萊州路（原北關(guān)辦事處西松園）；一般街道老城區(qū)南北向：高州路（膠州路膠濟(jì)鐵路）、杭州路（膠州路火車站）、惠州路（膠州路青州路）、蘇州路（膠州路青州路）、福州路（膠州路膠濟(jì)鐵路）、溫州路（鄭州路揚(yáng)州之路）、青州路市場(chǎng)；東西向：青州路（惠州路蘇州路）、徐州路（常州路福州路）、瀘州路（常州路福州路）、大同新村路（福州路溫州路）；新城區(qū)規(guī)劃一號(hào)路（福州路廈門路）、北京路（杭州路亳州路）、上海路（梧州路聚星路）、梧州路（揚(yáng)州路上海路）；西部城區(qū)南北向：梧州路（膠州路蘭州路）（寺門首路揚(yáng)州路）、亳州路（蘭州路揚(yáng)州路）、柳州路（揚(yáng)州路北外環(huán)）；東西向：錦州路（龍州路亳州路）、瀘州路（柳州路龍州路）、寺門首路（泰州路柳州路）、南方家園、KK香港城；開發(fā)區(qū)潮州路（膠州東路蘭州東路）、膠州東路（海爾大道以東）、蘭州東路（海爾大道以東）、東外環(huán)（揚(yáng)州路膠濟(jì)鐵路）；北部城區(qū)高州路（膠濟(jì)鐵路北外環(huán)）、北外環(huán)、膠平公路（北外環(huán)山東道）、福州北路（膠濟(jì)鐵路北外環(huán)）、濱州路（廣州北路福州北路）；其 他城區(qū)規(guī)劃紅線之內(nèi)，以上范圍外的道路55 / 5