【正文】 說明表（一）鋼筋砼結(jié)構(gòu)多層住宅房屋類別等級分部項具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其他輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。（五）房屋折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定確定。房屋重新購建價格內(nèi)涵包括房屋建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息及開發(fā)利潤等。序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等土地形狀地勢地質(zhì)條件規(guī)劃條件地上附屬物狀況為土地市場狀況修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍。具體公式為[()][()]。為土地重新取得價格；為地塊所在土地級別的基準(zhǔn)地價，以政府管理部門公布的價格為準(zhǔn)；為契稅稅率；為地價漲落的年均價格指數(shù)；＝價值時點年份基準(zhǔn)地價頒布年份；為管理費(fèi)率，一般??；為央行公布的價值時點的基準(zhǔn)貸款利率；為計息時間應(yīng)為投資建設(shè)期。土地重新取得價格內(nèi)涵包括土地購置價款、相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和開發(fā)利潤等。附件非住宅非營業(yè)房屋及其成本法評估說明和房屋建筑等級說明一、非住宅非營業(yè)房屋的成本法評估應(yīng)用（一）成本法是測算估價對象在價值時點時的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。的浮動二、住宅區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表因素項目考察項目內(nèi)容一等二等三等四等五等自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差空氣污染、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響靠近污染源或重噪音源長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在以內(nèi)離主干道的距離在之間離主干道的距離在之間離主干道的距離在之間離主干道的距離在以上公交線路情況距離公交站點內(nèi)，有條以上重要公交線路距離公交站點內(nèi)，至少有條重要公交線路距離重要的公交線路的距離在之間，至少有條公交線路距離公交線路的距離在之間，至少有條公交線路距離公交線路的距離在以上教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)屬于本市較好的重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)一般中小學(xué)學(xué)區(qū)無中學(xué)或小學(xué)醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院以內(nèi)距市級及以上醫(yī)院－距市級及以上醫(yī)院－距市級及以上醫(yī)院以上距市級及以上醫(yī)院以上商業(yè)配套實施重要商業(yè)配套設(shè)施在范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施在范圍內(nèi)市級商業(yè)設(shè)施較集中在范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點，基本滿足生活需求在范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點在范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃設(shè)計建筑布局、小區(qū)與外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求布局一般，排列不整齊，外型較整齊任意布置、外型破舊雜亂、擁擠建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂建筑密度建筑密度以下建筑密度在建筑密度在建筑密度在建筑密度在以上綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富綠地率在以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小少量綠化，少量的公共活動空間無綠化，基本無公共活動空間無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理半封閉物業(yè)管理有物業(yè)管理無物業(yè)管理無物管，無環(huán)衛(wèi)管理住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施三、住宅基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位狀況修正系數(shù)測算說明：（一）基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位狀況修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)：＝其中＝，＝，＝，＝，＝，＝，＝。．可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數(shù)的確定也可以參照上述測算辦法進(jìn)行。－的變動（四）住宅房屋功能狀況修正系數(shù)表住宅功能狀況按照實際采光、通風(fēng)、日照、通行等狀況綜合確定。的浮動。（四）住宅房屋層次狀況修正系數(shù)表.多層住宅房屋層次修正系數(shù)表： 樓層數(shù) 樓層系數(shù) ()所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一二三四五六七說明：.底層為車庫的，一層系數(shù)增加，頂層系數(shù)減少；.原設(shè)計頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加；.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少.小高層及高層住宅房屋層次修正系數(shù)房屋的標(biāo)準(zhǔn)層為，每增加或減少一層系數(shù)177。在計算“地大于房”情形下，的取值為：成套住宅為，獨門院落為，非成套為附件住宅房屋實物狀況（、）修正說明表一、成套住宅房屋實物狀況修正系數(shù)表（一）住宅房屋結(jié)構(gòu)狀況修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值（二）住宅房屋成新狀況修正系數(shù)表 待估房屋 成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值（三）住宅房屋朝向狀況修正系數(shù)表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)備注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實際情況作177。是否成套戶型結(jié)構(gòu)所在層次成新朝向成套二室一廳磚混層八成新一室朝南坐落位置區(qū)位環(huán)境室內(nèi)水電及裝修其他條件分區(qū)內(nèi)主要街道一側(cè)小區(qū)內(nèi)的中央位置上同被征收項目范圍環(huán)境普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積中等套型權(quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全門窗鋁合金或塑鋼門窗，普通防盜門二、住宅房屋評估中可比實例選擇要求（一）應(yīng)當(dāng)選擇與估價對象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)位置相對靠近的住宅房屋；（二）一般為磚混結(jié)構(gòu)的多層普通裝修住宅房屋和被征收房屋配套情況相似；（三）應(yīng)當(dāng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次接近；（四）可比實例的交易類型應(yīng)當(dāng)選取一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實例，其交易價格應(yīng)當(dāng)是正常市場交易價格；（五）成交日期應(yīng)當(dāng)與價值時點接近，與價值時點相差不宜超過一年，情況特殊的可超過一年，但最長不得超過兩年；（六）采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為個及以上數(shù)量； （七）每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過％；（八）選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)當(dāng)超過；（九）經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于。十、經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于。八、每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過％。六、可比實例的成交日期應(yīng)當(dāng)與價值時點接近，與價值時點相差不宜超過一年，情況特殊的可超過一年，但最長不得超過兩年。四、可比實例應(yīng)當(dāng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近。三、可比實例應(yīng)當(dāng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相似。二、可比實例應(yīng)當(dāng)與估價對象的用途相同。通常有較為獨特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。室內(nèi)普通裝修。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。七其他類建筑除上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。五旅館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級、星級賓館兩類典型建筑。通常內(nèi)外裝修的等級較高。三商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。二商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。二、非住宅營業(yè)房屋分類一商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。獨門院落獨門獨院住宅房屋，院落為獨家使用（獨立產(chǎn)權(quán)），院落進(jìn)深（短邊）及以上，房