無(wú)錫市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范-文庫(kù)吧資料
2025-04-13 23:12本頁(yè)面
【正文】 有構(gòu)造柱和圈梁；樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面；屋面：多孔板或現(xiàn)澆鋼筋砼平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面或木基層斜屋面。鋼窗或木門窗，有紗門窗，進(jìn)戶門為普通防盜門。樓地面：水泥砂漿面層；廚房、衛(wèi)生間貼地磚、缸磚或馬賽克等塊料面層；屋面：瓦屋面或平屋面有保溫、防水，有屋面水箱。必要的水電(含中檔衛(wèi)生潔具、廚房間水池)到位。外裝飾：＊外貼塊料面層或刷外墻涂料，一般帶空調(diào)板、裝飾線條；內(nèi)裝飾：＊內(nèi)粉混合砂漿、刷乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間墻面貼磁磚或馬賽克，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。小康型多層住宅基礎(chǔ)：素砼(或鋼筋砼)、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼獨(dú)立柱基；承重：實(shí)砌磚墻承重，有構(gòu)造柱和圈梁，部分鋼筋砼柱、梁承重；樓面：＊現(xiàn)澆鋼筋砼樓板；屋面：現(xiàn)澆鋼筋砼平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面帶閣樓。＊鋁合金或塑鋼或不銹鋼窗，帶紗窗，內(nèi)為木門或膠合板門，帶紗門，大門為不銹鋼或中高檔裝飾門。地面：多孔板架空層、水泥砂漿地面；樓面：水泥砂漿面層；廚房、衛(wèi)生間貼花崗巖、地磚等塊料面層；屋面：＊琉璃平瓦/琉璃瓦/水泥彩瓦屋面。六、土地還原利率土地還原利率取6%附件六 土地綜合修正系數(shù)一、非住宅營(yíng)業(yè)用房土地綜合修正系數(shù)序號(hào)影響因表一等二等三等四等五等1商業(yè)繁華度32302826242交通狀況21201918163宗地自身?xiàng)l件131110984宗地臨街狀況18171614135宗地目前利用狀況1098766周圍土地利用類型1312111097規(guī)劃限制1110876二、非住宅非營(yíng)業(yè)用房土地綜合修正系數(shù)序號(hào)影響因表一等二等三等四等五等1商業(yè)繁華度29272624232交通狀況27262524223宗地自身?xiàng)l件121110984宗地臨街狀況14131211105宗地目前利用狀況1098766周圍土地利用類型131210987規(guī)劃限制1110987三、工交倉(cāng)儲(chǔ)用房土地綜合修正系數(shù)序號(hào)影響因素一等二等三等四等五等1基礎(chǔ)設(shè)施40383534322交通條件36333028263環(huán)境質(zhì)量24222019174宗地自身?xiàng)l件1716151413四、土地綜合修正系數(shù)說(shuō)明1．非住宅營(yíng)業(yè)用房與非住宅非營(yíng)業(yè)用房土地綜合修正系數(shù)說(shuō)明表影響因素一等二等三等四等五等商服繁華狀況地處市級(jí)商服中心的中心地帶一等、三等之間地處區(qū)級(jí)商服中心的地帶三等、五等之間獨(dú)立商服地交通狀況臨對(duì)外交通型主干道交叉口距主要干道小于100米，或臨次干道距主次干道500米以外宗地自身?xiàng)l件面積適中,形狀規(guī)則,對(duì)土地利用極為有利面積、形狀，對(duì)土地利用無(wú)不良影響面積過(guò)小，形狀較差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響宗地臨街狀況兩面臨街以上一面臨街，、不臨街宗地目前利用狀況容積率312周圍土地利用類型商業(yè)服務(wù)業(yè)用地市政公用建筑用地特殊用地規(guī)劃限制對(duì)未來(lái)土地的利用類型、利用強(qiáng)度無(wú)限制對(duì)未來(lái)土地的利用類型無(wú)限制，利用強(qiáng)度有較大的限制對(duì)未來(lái)土地的利用類型，利用強(qiáng)度有較大的限制2．工交倉(cāng)儲(chǔ)用房土地綜合修正系數(shù)說(shuō)明表影響因素一等二等三等四等五等基礎(chǔ)設(shè)施水電保證率100%，連續(xù)大雨無(wú)積水一等、三等之間水電保證率達(dá)90%以上，一般大雨后無(wú)積水三等、五等之間經(jīng)常停水電，雨后即有積水交通條件臨對(duì)外交通干道交叉口距主要干道小于100米，或臨次干道距主次干道500米以外環(huán)境質(zhì)量有利于生產(chǎn)、生活對(duì)生產(chǎn)過(guò)程稍有影響，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量及職工身體無(wú)不良影響對(duì)生產(chǎn)過(guò)程、產(chǎn)品質(zhì)量及職工身體均有較大影響宗地自身?xiàng)l件面積、形狀有利于企業(yè)布局，地基條件良好面積、形狀對(duì)企業(yè)布局略有影響，地基需略作改造面積小、形狀差，地基差，影響企業(yè)布局和生產(chǎn)五、綜合修正系數(shù)計(jì)算說(shuō)明綜合修正系數(shù)＝附件七 綜合費(fèi)用一、住宅用房綜合費(fèi)用(元/m2)土地級(jí)別一二三四五六七綜合費(fèi)用1565130012251130990860785二、非住宅營(yíng)業(yè)用房綜合費(fèi)用(元/m2)土地級(jí)別一二三四五六七八九綜合費(fèi)用69953270301025351830139011501040910三、非住宅非營(yíng)業(yè)用房綜合費(fèi)用(元/m2)1．行政機(jī)關(guān)、科教文衛(wèi)等由政府出資的公益類事業(yè)單位用房的綜合費(fèi)用土地級(jí)別一二三四五綜合費(fèi)用130010708608157652．其它非住宅非營(yíng)業(yè)用房綜合費(fèi)用可采用被征收房屋所在區(qū)段營(yíng)業(yè)用房的綜合費(fèi)用與所在區(qū)段住宅用房的綜合費(fèi)用簡(jiǎn)單平均值。二、非住宅營(yíng)業(yè)用房及非住宅非營(yíng)業(yè)用房區(qū)域因素修正非住宅營(yíng)業(yè)用房及非住宅非營(yíng)業(yè)用房區(qū)域因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)可參照土地綜合修正系數(shù)(附件六)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，P4的計(jì)算同住宅房屋。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市、區(qū)級(jí)醫(yī)院1000米以內(nèi)距區(qū)級(jí)醫(yī)院2000米－3000米或距鎮(zhèn)級(jí)醫(yī)院1000米以內(nèi)距區(qū)級(jí)醫(yī)院4000米以上且距鎮(zhèn)級(jí)醫(yī)院2000米以上文體娛樂(lè)設(shè)施距文體娛樂(lè)及公共活動(dòng)場(chǎng)所300米以內(nèi)距文體娛樂(lè)及公共活動(dòng)場(chǎng)所600米以內(nèi)距文體娛樂(lè)及公共活動(dòng)場(chǎng)所1000米以上6商業(yè)配套商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的區(qū)級(jí)商業(yè)配套設(shè)施在600800米范圍內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求在1000米范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。3物業(yè)管理房屋、設(shè)備維修與管理有房屋、設(shè)備維修與管理，并能及時(shí)服務(wù)有房屋、設(shè)備維修與管理無(wú)房屋、設(shè)備維修與管理小區(qū)治安、及道路停車管理全封閉管理，24小時(shí)有保安巡邏及監(jiān)視系統(tǒng)半封閉管理，設(shè)小區(qū)門衛(wèi)，無(wú)保安巡邏，無(wú)小區(qū)治安、及道路停車管理環(huán)衛(wèi)與綠化管理日常有環(huán)衛(wèi)與綠化管理，經(jīng)常性維護(hù)有環(huán)衛(wèi)與綠化管理，定期維護(hù)無(wú)環(huán)衛(wèi)與綠化管理4交通便捷程度離市區(qū)主干道的距離距主干道距離小于200米距主干道距離在300500米之間。室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在40%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富少量綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。建筑密度在5060%，外型整齊、統(tǒng)一，小區(qū)內(nèi)交通條件一般。任意布置、擁擠、零亂。環(huán)境污染空氣清新，周圍200米內(nèi)無(wú)空氣、噪音污染，水域清潔周圍150米內(nèi)無(wú)水、聲、氣污染源周圍100米內(nèi)有污染源2規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)布局布局整齊合理、錯(cuò)落有致，小區(qū)內(nèi)通風(fēng)暢通、陽(yáng)光充足。一、三等級(jí)之間自然環(huán)境一般，附近主要為居住區(qū)，有少量公共綠地，衛(wèi)生環(huán)境一般。被征收房屋以出讓方式獲得土地使用權(quán)時(shí)，k6取1。6．土地取得方式修正系數(shù)(k6)劃撥土地應(yīng)進(jìn)行取得方式修正，計(jì)算公式：k6=1r為土地還原利率(見(jiàn)附件五)。5．出讓土地剩余使用年限修正系數(shù)(k5)k5=n為待估房屋土地剩余使用年限，r為土地還原利率(見(jiàn)附件五)。被征收房屋以出讓方式獲得土地使用權(quán)時(shí)，k6取1。6．土地取得方式修正系數(shù)(k6)劃撥土地應(yīng)進(jìn)行取得方式修正，計(jì)算公式：k6=1r為土地還原利率(見(jiàn)附件五)。5．出讓土地剩余使用年限修正系數(shù)(k5)k5=n為待估房屋土地剩余使用年限，r為土地還原利率(見(jiàn)附件五)。房屋開(kāi)間為房屋相鄰柱(墻)定位軸線之間的距離，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)臨街面不足一開(kāi)間時(shí)，以產(chǎn)權(quán)分隔墻之間的距離計(jì)算；房屋進(jìn)深以該開(kāi)間房屋前后檐墻(或產(chǎn)權(quán)證附圖對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)分隔縱墻)之間的距離為準(zhǔn)。4．住宅房屋朝向因素修正系數(shù)(k4)無(wú)朝南門窗房屋朝向調(diào)整系數(shù)：99%k4＝5．住宅房屋樓層因素修正系數(shù)表(k5)所在層次樓層系數(shù)(%)總樓層一二三四五六七二100100三9810099四9810010399五9810010310498六9810010310410398七9810010310410310098說(shuō)明：(1) 帶垂直電梯的，樓層系數(shù)按表中多層的第二層(不含第二層)起每層增加1%(2) 不帶垂直電梯頂層坡屋面的，樓層系數(shù)在表中頂層系數(shù)基礎(chǔ)上增加2%(3) 底層帶地下室的，底層系數(shù)在表中底層系數(shù)基礎(chǔ)上增加1%待估對(duì)象為整幢樓時(shí)，樓層系數(shù)取100%k5＝6．實(shí)體因素修正系數(shù)計(jì)算公式：P3(P5)＝k1k2k3k4k5二、非住宅營(yíng)業(yè)用房實(shí)體狀況修正系數(shù)1．房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)(k1)k1=1＋2．房屋成新因素修正系數(shù)(k2)k2=1＋3．房屋樓層因素修正系數(shù)表(k3)層次樓層調(diào)整系數(shù)地下室或半地下室30％一層100％二層50％三層35％四層及四層以上30％注：當(dāng)室內(nèi)配置電動(dòng)扶梯時(shí)，應(yīng)在上表樓層調(diào)整系數(shù)上加8％；不臨街房屋，一層以上樓層修正系數(shù)取100％。附件三 房屋實(shí)體因素修正一、住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1．住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)表(k1)待估房屋修正系數(shù)(％)參照房屋磚混一等(多層住宅)磚混二等磚混三等磚混四等磚木一等磚木二等磚木三等磚混一等(多層住宅)1009897951039895磚混二等102100999710510097磚混三等1031011009810610198磚混四等105103102100108103100注：房屋實(shí)際狀況與相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)有差異時(shí)，可在上表系數(shù)基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整；采用可比案例直接比較法時(shí)，待估房屋為樣本房屋，參照房屋為可比案例房屋(下同)；采用基準(zhǔn)價(jià)格比較修正法
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