【正文】 基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房。房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。建筑物的殘值率值一般因不同建筑結(jié)構(gòu)而不同，其參考值一般為(1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0；（2）磚混結(jié)構(gòu)一等：2%；（3）磚混結(jié)構(gòu)二等：2%（4）磚木結(jié)構(gòu)一等：6%（5）磚木結(jié)構(gòu)二等:4%。按1992年6月5日，建設(shè)部、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》（建綜【1992】349號(hào)印發(fā)）對(duì)經(jīng)租房產(chǎn)折舊做的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。建筑設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下：（1）低層建筑，指13層的建筑，分為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型辦公樓及輕工業(yè)廠房等；（2）多層建筑，指47層的建筑，分為居民住宅樓、普通辦公樓等；（3）高層建筑，目前國(guó)際上通行的做法是將高層建筑劃分為四類，第一類812層，建筑高度2550米之間，第二類1325層，最高達(dá)75米，第三類2640層，最高達(dá)100米，第四類40層以上，高度超過(guò)100米，稱為超高層建筑。依次而推。，對(duì)估價(jià)時(shí)一戶一評(píng)時(shí)必須考慮樓層的影響。如上世紀(jì)5060年代的民用建筑；（5）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等。這是我國(guó)目前最多的一種結(jié)構(gòu)類型，抗震性能強(qiáng)，耐用年代久。我們估價(jià)人員應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則。如家連店，或工廠改為營(yíng)業(yè)用房等等。根據(jù)不同用途，采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估確定，不能采用市場(chǎng)法、收益法評(píng)估的，也可采用成本法或其他方法評(píng)估確定。，被征收房屋有住宅和非住宅，非住宅包括營(yíng)業(yè)性用房和非營(yíng)業(yè)性用房?！踞屃x】評(píng)估因素。第十四條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。因此，要確定合理的評(píng)估結(jié)果，必須對(duì)價(jià)值分析做到有理有據(jù)，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。這只能說(shuō)明，成本法適用參數(shù)是有問(wèn)題的，一般人可以不用計(jì)算用直觀就可以推算出，既然市場(chǎng)法評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值達(dá)到8500元/平方米，其樓面地價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)低于2000元/平方米，顯然成本法估價(jià)是用的基準(zhǔn)地價(jià)修正法取得樓面地價(jià)，這里既然是市場(chǎng)法評(píng)估被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格，其在成本法中的樓面地價(jià)評(píng)估也應(yīng)該選擇市場(chǎng)上已經(jīng)形成的土地出讓價(jià)格。對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核是估價(jià)三級(jí)審核制的規(guī)定，對(duì)估價(jià)結(jié)果的分析比較是估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值影響因素進(jìn)行思考、界定、分類、整理、評(píng)價(jià)，對(duì)估價(jià)參考應(yīng)用合理性的分析。4本條還列舉了住宅、非住宅、在建工程的評(píng)估選用的評(píng)估方法。（二）非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（CB/T502911999）的規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法或收益法評(píng)估確定。《山東省城市房屋拆遷評(píng)估管理辦法》第十六條規(guī)定： 拆遷非住宅房屋評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：（一）根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途等因素，確定非住宅房屋的類別。依據(jù)評(píng)估確定的該區(qū)位該類新建普通商品住宅房屋的不同樓層的價(jià)格，結(jié)合被拆遷人選擇的調(diào)換安置住宅房屋建筑面積計(jì)算調(diào)換安置住宅房屋的價(jià)款。被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格不得低于設(shè)區(qū)的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補(bǔ)償價(jià)格。根據(jù)被拆遷住宅房屋的結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價(jià)差。（三）測(cè)算價(jià)差。即確定被拆遷住宅房屋所處區(qū)位該類新建普通商品住宅房屋的市場(chǎng)價(jià)格。即根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別為住宅。2住宅房屋評(píng)估。是什么類型的房地產(chǎn)，就采用那種估價(jià)方法為主，再采用那種估價(jià)方法加以驗(yàn)證。1選擇適宜的估價(jià)方法是房屋征收評(píng)估的關(guān)鍵。本條分為三款?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。 如果被征收人長(zhǎng)期找不到，或其他原因須證據(jù)保全的，應(yīng)經(jīng)過(guò)人民法院批準(zhǔn)，由公證處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證第十三條 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證一般是指與房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師之間沒(méi)有利害關(guān)系，這是個(gè)法律程序，多數(shù)是街道或社區(qū)組長(zhǎng)、群眾等作為第三人見(jiàn)證，同時(shí)要在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明情況。估價(jià)師必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集、補(bǔ)充估價(jià)所需其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境進(jìn)行拍攝等。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，現(xiàn)場(chǎng)查勘是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親自到被征收房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)實(shí)地觀察、詢問(wèn)、核對(duì)產(chǎn)權(quán)資料，了解估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀和歷史狀況，搜集查詢周邊類似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，估價(jià)師執(zhí)行調(diào)查核準(zhǔn)房屋狀況，拍攝有關(guān)資料，并做好現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄，填寫(xiě)“房屋征收評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄表”以備估價(jià)計(jì)算時(shí)應(yīng)用，并予存檔。第一款，要求實(shí)地勘察必須是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。分為三款。【釋義】實(shí)地查勘。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。第十二條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。所以，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估不予考慮租賃的影響。二.“無(wú)租約限制”是指被征收房屋不受租賃因素影響。土地使用權(quán)價(jià)值有出讓土地價(jià)值、轉(zhuǎn)讓土地價(jià)值、劃撥土地價(jià)值?！踞屃x】房屋價(jià)值。（同我們過(guò)去的房屋拆遷許可證發(fā)布之日是一致的）第十一條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。本條是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。未登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理時(shí)，可參考原國(guó)家建設(shè)部1989年發(fā)布的《關(guān)于處理違章建筑的原則》，建筑正規(guī)，結(jié)構(gòu)合理，不影響城市規(guī)劃，四鄰無(wú)影響的原則。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。（三）房屋征收決定前，政府組織有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。因此，拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。因此，對(duì)于超過(guò)了批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)者在期限內(nèi)拆除，在征收時(shí)不予補(bǔ)償。（二）對(duì)于未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。對(duì)違法建筑的處理，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律法規(guī)的規(guī)定，分為兩種情況：第一種情況，對(duì)于嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，限期拆除或者沒(méi)收；第二種情況，對(duì)于一般影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責(zé)令限期改正并處罰款。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律法規(guī)的規(guī)定，所謂違法建筑，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違法建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建筑。所以要求人民政府及其有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)督，在征收前先行認(rèn)定處理，既是為了有效防止新問(wèn)題的產(chǎn)生，也是為了避免在征收時(shí)矛盾過(guò)分集中，部門分別處理周期過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。對(duì)于這類問(wèn)題的處理，需要政府組織各有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合。主要矛盾是被拆遷人與拆遷人以及主管部門對(duì)未登記房屋的認(rèn)定方面意見(jiàn)不一。一是已經(jīng)依法登記取得房產(chǎn)證的房屋；二是未依法登記取得房產(chǎn)證的房屋。 二、政府在做出房屋征收決定前，在征收范圍內(nèi)組織有關(guān)部門依法對(duì)未進(jìn)行登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。房屋征收是城市政府以所有者的身份對(duì)城市有限的土地資源，特別是對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行的重新分配。本條是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定，是關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)活動(dòng)的管理，以及在房屋征收前對(duì)未經(jīng)登記的建筑物先行調(diào)查、認(rèn)定和處理的規(guī)定。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。另外，除政府對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，一般應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)比較法評(píng)估的方式確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。需要說(shuō)明的是，為保證被征收房屋評(píng)估結(jié)果和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格的公平，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。所謂“貨幣補(bǔ)償”是指在房屋征收補(bǔ)償中，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被征收房屋的所有權(quán)人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。還有一種是“因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅的，政府應(yīng)在改建地段或者就近地段予以安置”，也就是我們通常講的，就地安置?！踞屃x】評(píng)估目的評(píng)述。第八條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。盡量由入戶評(píng)估的估價(jià)師做出房屋征收評(píng)估報(bào)告，現(xiàn)場(chǎng)查勘的估價(jià)師要與做評(píng)估報(bào)告簽字的估價(jià)師是同一個(gè)人。一、這是對(duì)房屋征收評(píng)估單位的硬性規(guī)定，派出的評(píng)估人員，每組必須有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，入戶時(shí)要佩戴市建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的房屋征收評(píng)估證?！踞屃x】業(yè)務(wù)開(kāi)展。第七條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。 式，由委托方和受托方協(xié)商議定，一般要按本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，送達(dá)公示解釋復(fù)議鑒定等，解決評(píng)估報(bào)告中的技術(shù)問(wèn)題、收費(fèi)問(wèn)題，按《合同法》規(guī)定辦。，方式 是書(shū)面送達(dá)還是提供電子版或者印成公告版面均應(yīng)在合同中說(shuō)明。，要體現(xiàn)公平的原則，實(shí)事求是，盡可能保證權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性，且要付諸實(shí)施。評(píng)估時(shí)點(diǎn)，按政府發(fā)布的征收房屋公告之日。、注冊(cè)證號(hào)及其他事項(xiàng)；，估價(jià)方必須按本辦法第八條的要求表述或者按委托方的委托目的表述。合同要有編號(hào)，項(xiàng)目名稱要具體，評(píng)估目的要明確，評(píng)估對(duì)象范圍要清楚，評(píng)估要求逐一列出，雙方共同約定委托事項(xiàng)要清晰，完成日期要具體到日。各地可根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，按照《中華人民共和國(guó)合同法》之規(guī)定執(zhí)行。基于上述對(duì)合同法的簡(jiǎn)單了解，結(jié)合房屋征收評(píng)估的特點(diǎn)，委托方與被委托方應(yīng)該在相互了解的基礎(chǔ)上，本著誠(chéng)實(shí)信用的原則簽訂合同。國(guó)家只是出于實(shí)踐合同正義或基于社會(huì)公共利益的考慮，才在合同法中規(guī)定一些禁止性條款和強(qiáng)制性條款。其六，合同雙方當(dāng)事人選擇法律適應(yīng)的自由度較大。其四，合同是非身份關(guān)系的合同。任何民事法律行為都以發(fā)生一定的法律上的效果為目的。雙方民事法律行為即由兩個(gè)意思表示的合致而成立的民事法律行為，即合同法上的合同。民事法律關(guān)系與其他法律關(guān)系最本質(zhì)的區(qū)別在于：合同法律關(guān)系的主體間法律地位上是完全平等的。合同法規(guī)定的合同具有下列特征：其一，合同是平等主體之間的民事法律行為。法律上采用“合同”的原因主要是現(xiàn)代漢語(yǔ)及實(shí)際生活中，“合同”一語(yǔ)更為人們習(xí)慣。雖然以往理論上分合同和契約，認(rèn)為前者是當(dāng)事人雙方目的相同，為達(dá)成共同事業(yè)而訂立的協(xié)議，后者則是當(dāng)事人意思相對(duì)的協(xié)議。合同的概念。公示后，政府部門對(duì)公示無(wú)異議的評(píng)估機(jī)構(gòu)，出具“房屋征收評(píng)估委托書(shū)”，并簽訂委托合同。當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)要通過(guò)合同的訂立予以確認(rèn)，訂立合同時(shí)考慮得周到，有利于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，在履行中可以減少糾紛，發(fā)生了糾紛也便于及時(shí)解決。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或確定之后，應(yīng)該訂立合同。房屋征收評(píng)估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（一）委托人和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本情況；（二）負(fù)責(zé)本評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；（三）評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)等評(píng)估基本事項(xiàng)；（四）委托人應(yīng)提供的評(píng)估所需資料；（五）評(píng)估過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；（六）評(píng)估費(fèi)用及收取方式；（七）評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間、方式； （八）違約責(zé)任；（九）解決爭(zhēng)議的方法；（十）其他需要載明的事項(xiàng)。第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。10評(píng)估結(jié)果的確定方式，對(duì)于被征收房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該認(rèn)真研究，充分論證，合情、合理、合法地確定。收益法中調(diào)查的出租房屋價(jià)格要真實(shí)、合法、有效，計(jì)算稅費(fèi)要適用國(guó)家、省、市、當(dāng)?shù)氐囊?guī)定；成本法中的建筑造價(jià)一定要使用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門每年公布的建筑造價(jià)，各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一定要使用省、市、建委、物價(jià)部門公布的標(biāo)準(zhǔn)，在土地評(píng)估中，應(yīng)按國(guó)土資源部門的規(guī)定。既使用收益法評(píng)估出的價(jià)格，只要對(duì)總收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用把握準(zhǔn)確，使用資本化率符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐囊?，得出的價(jià)格一定是符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情的市場(chǎng)價(jià)