【正文】 2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》同時廢止?！缎谭ā返诙俣艞l規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。罰款所得的貨幣必須是被處罰人的合法收入，罰款款項(xiàng)必須上交國庫。評估是房屋征收與補(bǔ)償中的重要環(huán)節(jié)，被征收房屋價(jià)值由評估確定。復(fù)核評估費(fèi)仍由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。，影響市場價(jià)格的因素很多，偶然因素和不正常因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格的特殊因素，如急賣急買，負(fù)債買賣等均屬此范圍。（2）住宅房屋價(jià)值補(bǔ)償評估要求：“被征收住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額按照征收決定公告之日，被征收住宅房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場價(jià)格評估確定”。確定類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，可以通過搜集實(shí)際成交案例，剔除偶然的和不正常的因素后得到。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時點(diǎn)的平均交易價(jià)格。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計(jì)算差價(jià)后，結(jié)清差價(jià)?！踞屃x】部門協(xié)助配合。評審專家必須在現(xiàn)場查勘、調(diào)查、獲取大量與該評審項(xiàng)目有關(guān)的資料的基礎(chǔ)上，對被評審報(bào)告的關(guān)鍵事項(xiàng)及問題形成專家評審鑒定意見。：（1）首先是選擇專家要有針對性，如在建工程復(fù)核評審鑒定，應(yīng)選擇具有工程造價(jià)專業(yè)的房地產(chǎn)專家為宜；（2）政府委托評估專家委員會評審；（3）專家委員會應(yīng)隨機(jī)抽取35名專家，組成專家鑒定小組；（4）專家鑒定委員會接受委托審閱評估機(jī)構(gòu)提交的報(bào)告書；（5）專家小組對被征收房屋的現(xiàn)場進(jìn)行踏勘，調(diào)查了解該區(qū)域的房地產(chǎn)市場行情及被征收土地的利用規(guī)劃狀況；（6）專家應(yīng)認(rèn)真聽取政府對被征收房屋的公告，風(fēng)險(xiǎn)評估情況介紹及選擇評估機(jī)構(gòu)程序情況等；（7）專家鑒定小組聽取評估機(jī)構(gòu)對房屋征收評估報(bào)告的初期評估結(jié)果公示情況、被征收人提出復(fù)議情況以及提出鑒定的意見情況、中間環(huán)節(jié)的工作和改正后的報(bào)告情況；（8）專家鑒定小組對被征收房屋評估報(bào)告分別提問，發(fā)表意見，對評估報(bào)告的評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法的選擇、重要參數(shù)的選取、評估結(jié)果確定的方式等評估要件進(jìn)行審閱，就是否符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求發(fā)表意見，作為鑒定依據(jù)。鑒定時間為10日內(nèi)。第二十四條　評估專家委員會應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。10日內(nèi)復(fù)核。第二十條　被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。第十八條　房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。非住宅要把商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公、工廠等按本辦法第十三條釋義分別評估。不得以印章代替簽字。負(fù)責(zé)解釋的估價(jià)師必須具有良好的職業(yè)道德，豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和良好的心理素質(zhì)，態(tài)度和藹，百問不厭，有理有據(jù)，知識淵博，既要懂房地產(chǎn)評估，又要明白房地產(chǎn)的相關(guān)知識，如規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、金融貸款等等，尤其能將復(fù)雜的評估過程、專業(yè)術(shù)語等以簡單、通俗的語言傳遞給對方，使對方充分理解。應(yīng)該做以下理解：，概要說明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益狀況。第十六條　房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額可以由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。歷來做法是政府通過調(diào)查研究、客觀驗(yàn)算制定公布補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。按目前材料費(fèi)，特別是人工費(fèi)大幅度提高的前提下，唯有按定額評估才較為合適。尤其是占地面積大建筑物少的土地。(6) 磚木結(jié)構(gòu)三等：3%；（7）簡易結(jié)構(gòu)。如一幢五層樓房，3層價(jià)格最高，其修正系數(shù)應(yīng)取最高，4層價(jià)格次之，其修正系數(shù)次之，5層價(jià)格最低，其修正系數(shù)就低。由于歷史原因，政府曾鼓勵企業(yè)以自己的房屋搞多種經(jīng)營以改變企業(yè)的困境，市區(qū)工廠改為商業(yè)、辦公對外出租經(jīng)營，盡管產(chǎn)權(quán)證未予變更用途，是否按實(shí)際用途評估補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方調(diào)查、認(rèn)定、協(xié)商處理。本條分兩款，前款影響房屋價(jià)值的因素，后款被征收房屋搬遷時幾個實(shí)質(zhì)性的問題，協(xié)商不成，通過評估確定。如某一住宅房屋征收評估，建成年代80年代，房屋結(jié)構(gòu)磚結(jié)構(gòu)，樓層多層，使用市場法評估價(jià)格8500元/平方米，而用成本法評估價(jià)格僅3500元/平方米，于是，將成本法的估價(jià)結(jié)果刪掉不用。3非住宅房屋評估。該區(qū)位或者該區(qū)域有已建成該類普通商品住宅房屋的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)其銷售均價(jià)，確定該區(qū)位的新建普通商品住宅房屋市場銷售價(jià)格；該區(qū)位沒有的，可以依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的該項(xiàng)目的施工圖及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，推算該項(xiàng)目的普通商品住宅房屋的市場銷售價(jià)格。理清估價(jià)思路了解估價(jià)對象周邊地產(chǎn)市場交易情況，性質(zhì)、房屋類別，經(jīng)過認(rèn)真分析，估價(jià)師結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)，以科學(xué)的理念進(jìn)行分析，采取適宜的估價(jià)方法。如實(shí)反映實(shí)地查勘的紀(jì)錄情況。第一款實(shí)地查勘,第二款被征收人協(xié)助查勘，第三款三方簽字確認(rèn)。房屋抵押、查封等因素在評估中不予考慮，不得扣除被征收房屋相關(guān)債權(quán)債務(wù)、拖欠的建設(shè)工程款和其他法定優(yōu)先受償款，應(yīng)該評估被征收房屋具備前款條件的房地產(chǎn)市場價(jià)值。本條分為兩款，前款規(guī)定被征收房屋價(jià)值內(nèi)涵，后款是對前款的進(jìn)一步的解釋。第十條 被征收房屋價(jià)值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。對于未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，是合法建筑，未到批準(zhǔn)使用期限拆除，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。（一）對于一般影響規(guī)劃且依法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)和繳納罰款的，可視為合法建筑補(bǔ)償。在房屋征收活動中，涉及的房屋有兩種情況。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。所謂“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進(jìn)行調(diào)換，計(jì)算價(jià)格后，結(jié)清差價(jià)。二.“轉(zhuǎn)讓”受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)，是絕不允許的，選擇好的評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)該義務(wù)有困難的，可以提出棄權(quán)，但不能轉(zhuǎn)讓，尤其是不能由其他機(jī)構(gòu)代替，“變相轉(zhuǎn)讓”是指以合作或以該獲取業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)為名，都是違背此款規(guī)定的。，須雙方按各自在法律、法規(guī)、政策的規(guī)定的前提下協(xié)商議定。評估對象：按委托方提供資料結(jié)合現(xiàn)場勘查的情況范圍、房屋狀況、土地使用權(quán)性質(zhì)等，務(wù)必明確界定被征收范圍內(nèi)的地上建筑物和附著物的實(shí)際數(shù)量，一一說明。甚至于在實(shí)踐中可以視為一份良好的專家意見書。其三，合同是以設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系為目的的民事法律行為。但隨著語義的流變，在法律上合同與契約被視為同一概念。合同的訂立是十分重要的，它是合同履行的前提。如青島國土資源和房屋管理局對土地的還原利率規(guī)定為6%，在估價(jià)過程中不得隨意更改，各類土地的修正系數(shù)以公布的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際狀況確定。 7 估價(jià)技術(shù)路線，說明本次估價(jià)的思路，從而產(chǎn)生其技術(shù)路線。 3 價(jià)值內(nèi)涵，表述要相同，是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換；“貨幣補(bǔ)償”是指在房屋征收補(bǔ)償中，以市場評估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對被征收房屋的所有人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。千萬別出現(xiàn)，各吹各的號，各唱各的調(diào)，既影響房屋征收評估業(yè)務(wù)質(zhì)量，又破壞評估機(jī)構(gòu)的形象。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師千萬牢記一句話：為區(qū)區(qū)小利而“失足便成千古恨”。設(shè)區(qū)的市、縣（市）房屋征收部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋征收補(bǔ)償房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)選定的監(jiān)督管理工作；（第四條）國有土地上房屋征收補(bǔ)償房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的選定，應(yīng)尊重被征收人意愿，遵循程序正當(dāng)、公開透明的原則；（第五條）市、縣房屋征收部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)價(jià)格評估主管部門每年推薦一批社會信譽(yù)好、綜合能力強(qiáng)、具有三級資質(zhì)（含）以上的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)名單供被征收人選擇，但不得限制其他符合條件的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)；（第六條）房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將擬征收項(xiàng)目的名稱、范圍、房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)選定方式等相關(guān)事項(xiàng)在征收范圍內(nèi)予以公告，并告知被征收人有協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。第四條 房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。被征收房屋價(jià)格評估活動應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正。應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)，認(rèn)真討論，認(rèn)真貫徹，廣泛宣傳，結(jié)合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，按照各地的具體情況進(jìn)行實(shí)施。對房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯的評估報(bào)告的違法行為，規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任?！踞屃x】目的依據(jù)。對評估中應(yīng)當(dāng)考慮的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補(bǔ)償?shù)葐栴}，將由房屋征收評估辦法進(jìn)行具體規(guī)定。在制定過程中，向社會公開征求意見，我們大部分人都參加了討論。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。所說的不得干預(yù)，包括不得以任何理由、任何方式，要求房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)和有關(guān)評估人員高估或低估被征收房屋的價(jià)值。評估機(jī)構(gòu)的選定既要科學(xué)，又要合理。以上規(guī)定對選定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的具體做法各地應(yīng)該結(jié)合本地的實(shí)際情況執(zhí)行。【釋義】業(yè)務(wù)承攬。評估時點(diǎn)，是評估房地產(chǎn)價(jià)格的時間點(diǎn)。因?yàn)榧僭O(shè)條件，是對評估業(yè)務(wù)的一項(xiàng)具體說明，也是規(guī)避和保護(hù)評估機(jī)構(gòu)的一些必要條件和措施；但是假設(shè)條件也不能隨意設(shè)置。既使用收益法評估出的價(jià)格，只要對總收益和運(yùn)營費(fèi)用把握準(zhǔn)確，使用資本化率符合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐囊螅贸龅膬r(jià)格一定是符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情的市場價(jià)格。房屋征收評估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（一）委托人和房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的基本情況；（二）負(fù)責(zé)本評估項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師；（三）評估目的、評估對象、評估時點(diǎn)等評估基本事項(xiàng)；（四）委托人應(yīng)提供的評估所需資料；（五）評估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；（六）評估費(fèi)用及收取方式；（七）評估報(bào)告交付時間、方式； （八）違約責(zé)任；（九）解決爭議的方法；（十）其他需要載明的事項(xiàng)。合同的概念。民事法律關(guān)系與其他法律關(guān)系最本質(zhì)的區(qū)別在于：合同法律關(guān)系的主體間法律地位上是完全平等的。其六，合同雙方當(dāng)事人選擇法律適應(yīng)的自由度較大。合同要有編號，項(xiàng)目名稱要具體，評估目的要明確，評估對象范圍要清楚，評估要求逐一列出，雙方共同約定委托事項(xiàng)要清晰，完成日期要具體到日。，方式 是書面送達(dá)還是提供電子版或者印成公告版面均應(yīng)在合同中說明。一、這是對房屋征收評估單位的硬性規(guī)定，派出的評估人員，每組必須有兩名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師，入戶時要佩戴市建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的房屋征收評估證。還有一種是“因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，政府應(yīng)在改建地段或者就近地段予以安置”，也就是我們通常講的，就地安置。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收是城市政府以所有者的身份對城市有限的土地資源，特別是對城市建設(shè)用地進(jìn)行的重新分配。對于這類問題的處理，需要政府組織各有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合。（二）對于未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。（同我們過去的房屋拆遷許可證發(fā)布之日是一致的）第十一條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。二.“無租約限制”是指被征收房屋不受租賃因素影響?！踞屃x】實(shí)地查勘。估價(jià)師必須到估價(jià)對象現(xiàn)場，親身感受估價(jià)對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時搜集、補(bǔ)充估價(jià)所需其他資料，以及對估價(jià)對象及其周圍環(huán)境進(jìn)行拍攝等。本條分為三款。即根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別為住宅。被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格不得低于設(shè)區(qū)的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補(bǔ)償價(jià)格。4本條還列舉了住宅、非住宅、在建工程的評估選用的評估方法。第十四條 被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。根據(jù)不同用途，采用市場法或收益法評估確定，不能采用市場法、收益法評估的，也可采用成本法或其他方法評估確定。如上世紀(jì)5060年代的民用建筑；（5）簡易結(jié)構(gòu)等。按1992年6月5日，建設(shè)部、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)單位會計(jì)制度—會計(jì)科目和會計(jì)報(bào)表》（