【正文】 屋架或鋼屋架，跨度 大于 15M，無(wú)吊車(chē)。 1100 二級(jí) 鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門(mén)窗 ，水電齊全 。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 序號(hào) 因素內(nèi)容 因素權(quán)重 一等 二等 三等 四等 五等 1 土地形狀 110120 100110 95100 9095 8590 2 地勢(shì) 110120 100110 95100 9095 8590 3 地質(zhì)條件 110120 100110 95100 9095 8590 25 4 規(guī)劃條件 110120 100110 95100 9095 8590 5 地上附屬物狀況 110120 100110 95100 9095 8590 k3— 土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本 、土地開(kāi)發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。 24 附件六、非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明 （一）非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格 ,然后扣除折舊 ,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 可比實(shí)例 區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為 Qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù) K32＝ Qs/Qo 100。 在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 7 住宅區(qū)配套設(shè)施 配套完善程度 在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。 無(wú)物業(yè)管理。 半封閉物業(yè)管理。 無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。 少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。 23 序號(hào) 因素項(xiàng)目 考察項(xiàng) 目?jī)?nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀 綠地率在30%以上，室外公共活動(dòng)空間豐富。 建筑密度在60%65%。 建筑密度在40%50%。 建筑散亂、沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。 布局一般，排列不整齊，外型較整齊。 5 規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑 布局、 小區(qū) 與外 形等 布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。 在 800米范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。 在 500800米范圍內(nèi)縣級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。 距縣級(jí)及以上醫(yī)院2500 米以上。 距縣級(jí)及以上醫(yī)院1000 米－1500 米。 醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況 距縣級(jí)及以上醫(yī)院500 米以內(nèi)。 一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。 屬于本縣較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。 距離公交線路的距離在 450 米以上。 距離重要的公交線路的距離在 250 350 米之間，至少有1 條公交線路。 公交線路情況 距離公交站點(diǎn) 100米內(nèi)，有 2 條以上重要公交線路。 離主干道的距離在300500 米之間 。 離主干道的距離在50150 米之間。 長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。 22 序號(hào) 因素項(xiàng)目 考察項(xiàng) 目?jī)?nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 附近周?chē)鸁o(wú)綠化，比較擁 擠、雜亂、環(huán)境較差。 自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。 的浮動(dòng)。 390 注：不包括工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度 ,前后檐高不等的 ,以平均高度計(jì)算 。 600 簡(jiǎn)易 一等 檐高 米以上， 180mm 或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡(jiǎn)易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門(mén)窗或水泥預(yù)制門(mén)窗框，磚、簡(jiǎn)易水泥地面，水電到戶。 700 三等 層高 (檐高 ) 米以上， 240mm 磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑 15至 17cm松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦屋面。 780 磚木 一等 層高 (檐高 ) 米以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí)砌 240mm 或以上磚墻，直徑 20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，較好木門(mén)窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。 920 二等 層高 米以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空， 240mm 實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門(mén)窗或較好的木門(mén)窗，有水電，單獨(dú)或合用衛(wèi)浴。三層及以下，平均層高 米以上，鋼筋混 凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門(mén)窗，水、電、衛(wèi)齊全。 （五）房屋建筑 結(jié) 構(gòu)等級(jí)及建安 成本 價(jià)說(shuō)明表 單位 :元 /平方米 結(jié)構(gòu) 等級(jí) 結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施 建安成本價(jià) 20 框架 一等 （高層） 層高 米以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門(mén)窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。 功能等級(jí) 一等 二等 三等 四等 五等 系數(shù)取值 101－ 103 99－ 101 97－ 99 95－ 97 93－ 95 住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下 ： 等級(jí) 內(nèi)容 一等 二等 三等 四等 五等 說(shuō)明 通行方便，二室朝南，陽(yáng)光通行較為方便，一室朝南 設(shè)施不全，無(wú)朝南房間 內(nèi)部功能布局凌亂，房間不滿足上述要求的非成 19 充沛，空氣流暢，房間大小合適 大小不一，通行不變 套住宅房屋 （四） 有關(guān)說(shuō)明 K31i的取值范圍應(yīng)該界于 80～ 120 之間； 可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。 的浮動(dòng)。 的浮動(dòng)。 ，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少 。 因素修正系數(shù) p4表 樓層數(shù) 樓層系數(shù) (%) 所在樓層 一層樓 二層樓 三層樓 四層樓 五層樓 六層樓 七層樓 一 100 100 100 100 100 100 100 二 100 110 105 105 105 105 三 90 110 110 115 115 四 85 105 110 115 五 80 100 105 六 70 95 七 65 說(shuō)明： ，底層系數(shù)增加 ，頂層系數(shù)減少 ； ，頂層系數(shù)增加 25，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。 （三） 獨(dú)門(mén)院落 調(diào)整系數(shù) 合法院落 面積 S（ ㎡ ） S≤10 10＜ S≤20 20＜ S≤30 S＞ 30 調(diào)整系數(shù) Ｋ d 106 108 110 112 合法院落面積 =合法建設(shè)用 地 面積 建筑占地面積 附件四、住宅房屋實(shí)體因素（ K3 K31i）修正說(shuō)明表 （一） 成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表 p1表 結(jié)構(gòu)類型 鋼混結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數(shù)取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2表 16 待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數(shù)取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 臥室朝向 北 西 東 一間朝南 兩間朝南 三間及以上朝南 修正系數(shù) 96 98 99 100 101 102 注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作177。 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò) 20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò) 30％。 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過(guò)十二個(gè)月， 15 近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先選用。 可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型。 可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。 成套住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表 是否成套 套型 結(jié)構(gòu) 所在層次 已使用年限 朝向 成套 二室半一廳 混合 5 層 15 10 年左右 一室朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水 電及裝修 其他條件 征收范圍相對(duì) 中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修 ，普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等 建筑面積 70－ 100M2 分?jǐn)傉嫉? 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 5. 獨(dú)門(mén)院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表 是否獨(dú)門(mén)院落 套型 結(jié)構(gòu) 已使用年限 朝向 獨(dú)門(mén)院落 一層三間 混合一等或二等 10 年左右 一間朝南 坐落位置 小區(qū)配套 室內(nèi)水電及裝修 其他條件 征收范圍相對(duì) 中央位置 同征收范圍內(nèi)的配套情況 普通室內(nèi)裝修 ，普通廚衛(wèi)設(shè)施 采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等 建筑面積 140220M2 分?jǐn)傉嫉? 權(quán)屬及證照情況 產(chǎn)權(quán)，證照齊全 非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高 M，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。 附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求 （一） 住宅 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求 采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式對(duì)住宅房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型 ，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。 可比實(shí)例為成套房屋的 ，其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價(jià)格。 13 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過(guò)十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先使用。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為： (1)鋼結(jié)構(gòu)， (2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)， (4)磚木結(jié)構(gòu)， (5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按 本細(xì)則的分類與評(píng)估對(duì)象的類別相同。 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。室內(nèi)普通裝修。通常為多 層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門(mén)或鐵皮門(mén)。 其他類建筑 上述類型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。 12 旅館類建筑 分為普通旅館、招待所和 準(zhǔn)星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五 星級(jí)賓館兩類典型建筑。 娛樂(lè)類建筑 各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂(lè)用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和 3 層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫(xiě)字間或客房形式。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān) 業(yè)務(wù)用途之用。 非成套住宅 以上兩類的房屋以外的房屋。 附件一、被征收 房屋分類及其說(shuō)明 （