【正文】 一般涂料平頂。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀有缺陷。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路設(shè)置，電氣、電話、有線電視線路暗敷。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀無(wú)缺陷。 條 值鋼筋砼結(jié)構(gòu)，()，％單層廠房及倉(cāng)儲(chǔ)用房檐高以5m為基準(zhǔn)，％磚混結(jié)構(gòu)，層高以5m為基準(zhǔn)，%鋼混結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說(shuō)明表跨度(M)1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%08%修正系數(shù)010%15%（五）住宅房屋建筑等級(jí)說(shuō)明表房屋類別等級(jí)分部項(xiàng)具830扣除折舊后單層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率%扣除折舊后多層工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率%層高檐高調(diào)整系數(shù)說(shuō)明表層高及檐高調(diào)整調(diào)960磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱，砼屋架或鋼屋架，平瓦屋面，有墻上跑吊車(chē)35T，跨度912M。920全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車(chē)，夾芯彩鋼板墻面屋面，檐高大于6M 。1070鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)鋼砼柱，鋼砼屋架或鋼屋架，平瓦屋面，跨度＞15M，吊車(chē)噸位大于5噸。（四）單層工業(yè)廠房重置價(jià)格（元/M2）類別級(jí)別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，現(xiàn)澆屋面，柱網(wǎng)較大（6M6M），水泥樓面，鋼門(mén)窗，水電衛(wèi)齊全。,重置價(jià)格相應(yīng)增減2%,房屋層高為室內(nèi)地坪面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。建筑物重置價(jià)格通常采用成本積算法求取，建筑物重置價(jià)格包括建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，可通過(guò)對(duì)建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用的估算來(lái)求取建筑物建設(shè)成本。土地重新開(kāi)發(fā)成本包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。附件六、成本法評(píng)估說(shuō)明（一）非住宅非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。㈢ 住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明：，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q＝；其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。無(wú)物管，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。有物業(yè)管理。全封閉物業(yè)管理。無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。建筑密度在65%以上綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。建筑散亂沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂建筑密度建筑密度40%以下建筑密度在40%50%建筑密度在5060%。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。在1000米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。4商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。距市級(jí)及以上醫(yī)院1500米2500米以上。距市級(jí)及以上醫(yī)院500米－1000米。無(wú)中學(xué)或小學(xué)。屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。距離公交線路的距離在200400米之間，至少有1條公交線路。距離公交站點(diǎn)50100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。離主干道的距離在500米以上。離主干道的距離在250400米之間。2交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在100米以內(nèi)?？拷廴驹椿蛑卦胍粼础？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。附近無(wú)綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。（二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。3. 實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：K＝K＝附件五、住宅房屋區(qū)位因素（K32）修正說(shuō)明表（一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類別因素項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值101－10398－10095－9792－9489－91住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說(shuō)明表如下：等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散不滿足上述要求的獨(dú)門(mén)院落㈢非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值1131171081121031079810293978892971019296879179837478待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)（八成）7380758379888593909795103100108系數(shù)（七成）758580878595909895102100107105115檐高＜＞系數(shù)取值9497100102104106108110113115上表數(shù)字在實(shí)際勘察時(shí)可對(duì)照實(shí)際檐高作范圍為177。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作177。86說(shuō)明：，底層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少1%；，頂層系數(shù)增加2%。8893七98100100100100四999999989797三附件四、住宅房屋實(shí)體因素（K、K）修正說(shuō)明表㈠成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值1131171081121031079810293978892971019296879179837478待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)（八成）7380758379888593909795103100108系數(shù)（七成）758580878595909895102100107105115臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作177。㈢分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)分類成套獨(dú)門(mén)院落非成套分類調(diào)整系數(shù)Ｋj98－1021051109094分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。建筑面積70－87M2分?jǐn)傉嫉兀獧?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全6．獨(dú)門(mén)院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨(dú)戶院落內(nèi)23層小住宅樓房建筑，混合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況；7. 首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，如無(wú)法滿足要求，再根據(jù)具體情況，可從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述要求在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定虛擬“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。同征收項(xiàng)目范圍內(nèi)情況。附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明㈠標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅設(shè)定要求及說(shuō)明住宅房屋征收評(píng)估時(shí)根據(jù)被征收房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1. 應(yīng)為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；2. 應(yīng)是層高5層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為七成新或八成新（已使用15年或10年）；4. 每一征收項(xiàng)目評(píng)估一般設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有征收項(xiàng)目跨分區(qū)時(shí)，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋的比較基準(zhǔn)。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評(píng)估對(duì)象的類別相同；。附件二、進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。室內(nèi)普通裝修。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門(mén)或鐵皮門(mén)。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。電照設(shè)施較復(fù)雜。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。商鋪類建筑以門(mén)面房、小商鋪為典型建筑。㈡非住宅房屋分類營(yíng)業(yè)用房分類營(yíng)業(yè)性用房商場(chǎng)類建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。獨(dú)門(mén)院落指辦理合法手續(xù)后獨(dú)門(mén)獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，生活設(shè)施基本齊全等。揚(yáng)州市區(qū)國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被征收房屋分類及其說(shuō)明㈠住宅房屋分類高檔住宅房屋包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等密度低（容積率≤1）、層次少（≤4）、環(huán)境優(yōu)、式樣美的高檔住宅房屋；以上房屋均是指以商品開(kāi)發(fā)建設(shè)方式建造的房屋。第三十九條第三十八條第三十七條 則第三十六條第九章第三十五條 保存期限：完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。 其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。 可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（7） 評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（5） 房屋征收決定；（3） 整理存檔內(nèi)容：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：（1）第八章第三十二條第三十一條 現(xiàn)場(chǎng)勘察：所有征收評(píng)估項(xiàng)目均須開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收評(píng)估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，并拍攝被征收房屋內(nèi)外的照片等影像資料。 評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評(píng)估機(jī)構(gòu)必須確定受委托征收評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案，并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。 評(píng)估委托：被選定的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂征收評(píng)估委托協(xié)議。第七章第二十七條第二十六條　簽名蓋章：征收評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)兩