【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 征收房屋不受租賃因素影響。房屋租賃，一般要有《房屋租賃合同》，租賃合同條款的約定不影響被征收房屋的價(jià)值，合同雙方的決定只是產(chǎn)權(quán)人與承租人雙向履行的依據(jù)，租賃雙方遇到房屋被征收，房地產(chǎn)補(bǔ)償是給產(chǎn)權(quán)人的，至于經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)償費(fèi)等，也是以給產(chǎn)權(quán)人為主，然后雙方結(jié)算。所以，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估不予考慮租賃的影響。房屋抵押、查封等因素在評(píng)估中不予考慮，不得扣除被征收房屋相關(guān)債權(quán)債務(wù)、拖欠的建設(shè)工程款和其他法定優(yōu)先受償款，應(yīng)該評(píng)估被征收房屋具備前款條件的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。第十二條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明?！踞屃x】實(shí)地查勘。本條是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作提出的具體做法。分為三款。第一款實(shí)地查勘,第二款被征收人協(xié)助查勘，第三款三方簽字確認(rèn)。第一款，要求實(shí)地勘察必須是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。過(guò)去，我們對(duì)此沒(méi)有具體規(guī)定，足以說(shuō)明房屋征收評(píng)估的嚴(yán)肅性、重要性。在估價(jià)實(shí)務(wù)中，現(xiàn)場(chǎng)查勘是指注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親自到被征收房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)實(shí)地觀察、詢問(wèn)、核對(duì)產(chǎn)權(quán)資料，了解估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀和歷史狀況，搜集查詢周邊類似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，估價(jià)師執(zhí)行調(diào)查核準(zhǔn)房屋狀況，拍攝有關(guān)資料，并做好現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄，填寫“房屋征收評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄表”以備估價(jià)計(jì)算時(shí)應(yīng)用，并予存檔。第二款，被征收房屋的資料，應(yīng)該由征收人事先提供，實(shí)地查勘時(shí)，被征收人應(yīng)該與注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)助配合，以防漏項(xiàng)。估價(jià)師必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)搜集、補(bǔ)充估價(jià)所需其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境進(jìn)行拍攝等?！　? 第三款，規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估查勘三方簽字見證，實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同簽字并蓋章確認(rèn)。無(wú)利害關(guān)系的第三人見證一般是指與房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師之間沒(méi)有利害關(guān)系，這是個(gè)法律程序，多數(shù)是街道或社區(qū)組長(zhǎng)、群眾等作為第三人見證，同時(shí)要在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明情況。如實(shí)反映實(shí)地查勘的紀(jì)錄情況。 如果被征收人長(zhǎng)期找不到，或其他原因須證據(jù)保全的，應(yīng)經(jīng)過(guò)人民法院批準(zhǔn)，由公證處進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證第十三條 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果?！踞屃x】評(píng)估方法。本條分為三款。第一款房屋征收幾種評(píng)估方法的介紹；第二款所列的幾種評(píng)估方法，采用那種方法，應(yīng)該是估價(jià)師根據(jù)技術(shù)路線來(lái)決定；第三款對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。1選擇適宜的估價(jià)方法是房屋征收評(píng)估的關(guān)鍵。理清估價(jià)思路了解估價(jià)對(duì)象周邊地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況，性質(zhì)、房屋類別，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析，估價(jià)師結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)，以科學(xué)的理念進(jìn)行分析，采取適宜的估價(jià)方法。是什么類型的房地產(chǎn)，就采用那種估價(jià)方法為主，再采用那種估價(jià)方法加以驗(yàn)證。這里提醒大家，《山東省城市房屋拆遷評(píng)估管理辦法》，對(duì)估價(jià)基本路線、技術(shù)思路和使用的評(píng)估方法都有明確的規(guī)定。2住宅房屋評(píng)估?！渡綎|省城市房屋拆遷評(píng)估管理辦法》第十五條規(guī)定：住宅房屋拆遷評(píng)估時(shí)，其測(cè)算的基本技術(shù)路線為：（一）確定房屋類別。即根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別為住宅。（二）確立評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格。即確定被拆遷住宅房屋所處區(qū)位該類新建普通商品住宅房屋的市場(chǎng)價(jià)格。該區(qū)位或者該區(qū)域有已建成該類普通商品住宅房屋的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)其銷售均價(jià)，確定該區(qū)位的新建普通商品住宅房屋市場(chǎng)銷售價(jià)格；該區(qū)位沒(méi)有的，可以依據(jù)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的該項(xiàng)目的施工圖及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，推算該項(xiàng)目的普通商品住宅房屋的市場(chǎng)銷售價(jià)格。（三）測(cè)算價(jià)差。即確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價(jià)差。根據(jù)被拆遷住宅房屋的結(jié)構(gòu)、成新、樓層、朝向等房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價(jià)差。(四）依據(jù)評(píng)估確定的被拆遷住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格，結(jié)合其建筑面積計(jì)算確定被征收住宅房屋的貨幣補(bǔ)償金額。被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格不得低于設(shè)區(qū)的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補(bǔ)償價(jià)格。（五）確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋的價(jià)格。依據(jù)評(píng)估確定的該區(qū)位該類新建普通商品住宅房屋的不同樓層的價(jià)格，結(jié)合被拆遷人選擇的調(diào)換安置住宅房屋建筑面積計(jì)算調(diào)換安置住宅房屋的價(jià)款。3非住宅房屋評(píng)估?！渡綎|省城市房屋拆遷評(píng)估管理辦法》第十六條規(guī)定： 拆遷非住宅房屋評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：（一）根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途等因素，確定非住宅房屋的類別。非住宅房屋包括營(yíng)業(yè)性用房和非營(yíng)業(yè)性用房，營(yíng)業(yè)性用房劃分為商場(chǎng)類建筑（大型百貨商場(chǎng)、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂(lè)類建筑；非營(yíng)業(yè)性用房劃分為工業(yè)性建筑（工廠、倉(cāng)庫(kù)等）、辦公性建筑（行政辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）。（二）非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（CB/T502911999）的規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法或收益法評(píng)估確定。不能采用市場(chǎng)比較法或收益法的，也可采用成本法或其他方法評(píng)估確定。4本條還列舉了住宅、非住宅、在建工程的評(píng)估選用的評(píng)估方法。 關(guān)于選用兩種評(píng)估方法是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求。對(duì)各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核是估價(jià)三級(jí)審核制的規(guī)定，對(duì)估價(jià)結(jié)果的分析比較是估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)值影響因素進(jìn)行思考、界定、分類、整理、評(píng)價(jià)，對(duì)估價(jià)參考應(yīng)用合理性的分析。如某一住宅房屋征收評(píng)估，建成年代80年代，房屋結(jié)構(gòu)磚結(jié)構(gòu)，樓層多層，使用市場(chǎng)法評(píng)估價(jià)格8500元/平方米，而用成本法評(píng)估價(jià)格僅3500元/平方米，于是，將成本法的估價(jià)結(jié)果刪掉不用。這只能說(shuō)明，成本法適用參數(shù)是有問(wèn)題的，一般人可以不用計(jì)算用直觀就可以推算出，既然市場(chǎng)法評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值達(dá)到8500元/平方米，其樓面地價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)低于2000元/平方米，顯然成本法估價(jià)是用的基準(zhǔn)地價(jià)修正法取得樓面地價(jià)，這里既然是市場(chǎng)法評(píng)估被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)格，其在成本法中的樓面地價(jià)評(píng)估也應(yīng)該選擇市場(chǎng)上已經(jīng)形成的土地出讓價(jià)格。所以，對(duì)測(cè)算評(píng)估結(jié)果的分析必須對(duì)評(píng)估技術(shù)路線采用的估價(jià)參數(shù)做認(rèn)真細(xì)致科學(xué)的分析，否則評(píng)估結(jié)果的差異性會(huì)很大，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果有悖于市場(chǎng)上真實(shí)成交的房地產(chǎn)價(jià)格。因此，要確定合理的評(píng)估結(jié)果，必須對(duì)價(jià)值分析做到有理有據(jù)，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。所謂“隨行就市”，在房屋征收評(píng)估中必須遵循的慣例。第十四條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。【釋義】評(píng)估因素。本條分兩款，前款影響房屋價(jià)值的因素，后款被征收房屋搬遷時(shí)幾個(gè)實(shí)質(zhì)性的問(wèn)題，協(xié)商不成，通過(guò)評(píng)估確定。，是影響房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素，房地產(chǎn)估價(jià)師必須牢牢把握所在城市的區(qū)位狀況，包括當(dāng)前環(huán)境變動(dòng)以及未來(lái)的規(guī)劃前景等。，被征收房屋有住宅和非住宅，非住宅包括營(yíng)業(yè)性用房和非營(yíng)業(yè)性用房。營(yíng)業(yè)性用房又劃分為商場(chǎng)類建筑（大型百貨商場(chǎng)、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館、餐飲、娛樂(lè)類建筑；非營(yíng)業(yè)性用房劃分為工業(yè)性建筑（廠房、倉(cāng)庫(kù)等）、辦公性建筑（行政辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等）。根據(jù)不同用途，采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估確定，不能采用市場(chǎng)法、收益法評(píng)估的，也可采用成本法或其他方法評(píng)估確定。房屋用途一定要按產(chǎn)權(quán)證或登記時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證設(shè)定的用途，凡改變用途的，可以協(xié)商認(rèn)定。如家連店，或工廠改為營(yíng)業(yè)用房等等。由于歷史原因，政府曾鼓勵(lì)企業(yè)以自己的房屋搞多種經(jīng)營(yíng)以改變企業(yè)的困境，市區(qū)工廠改為商業(yè)、辦公對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)，盡管產(chǎn)權(quán)證未予變更用途，是否按實(shí)際用途評(píng)估補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方調(diào)查、認(rèn)定、協(xié)商處理。我們估價(jià)人員應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳使用原則。：（1）鋼結(jié)構(gòu)，主要承重物件都是由鋼材作為承重材料的建筑物，如體育館、大劇院、大跨度的工業(yè)廠房等；（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其承重構(gòu)件都是由鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)成的，外墻、隔墻等維護(hù)結(jié)構(gòu)則是由輕質(zhì)磚或其他磚體組成。這是我國(guó)目前最多的一種結(jié)構(gòu)類型，抗震性能強(qiáng)，耐用年代久。其主要有：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)等多種形式；（3）磚混結(jié)構(gòu)，主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑物，造價(jià)低，數(shù)量大，開間和進(jìn)深尺寸受限制，層高也受限制，現(xiàn)在逐漸被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所替代；（4）磚木結(jié)構(gòu)，主要是用磚石和木材建造，并由磚石和木屋架共同承重的建筑物。如上世紀(jì)5060年代的民用建筑；（5）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等。磚混、磚木結(jié)構(gòu)又可分為一等、二等。，對(duì)估價(jià)時(shí)一戶一評(píng)時(shí)必須考慮樓層的影響。如一幢五層樓房，3層價(jià)格最高，其修正系數(shù)應(yīng)取最高，4層價(jià)格次之，其修正系數(shù)次之，5層價(jià)格最低，其修正系數(shù)就低。依次而推。各地可根據(jù)實(shí)際情況制定樓層系數(shù)修正標(biāo)準(zhǔn)。建筑設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下：（1）低層建筑，指13層的建筑，分為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型辦公樓及輕工業(yè)廠房等；（2）多層建筑，指47層的建筑，分為居民住宅樓、普通辦公樓等；（3）高層建筑，目前國(guó)際上通行的做法是將高層建筑劃分為四類，第一類812層，建筑高度2550米之間，第二類1325層，最高達(dá)75米，第三類2640層，最高達(dá)100米，第四類40層以上，高度超過(guò)100米，稱為超高層建筑。，計(jì)算建筑物折舊，通常根據(jù)耐用年限進(jìn)行。按1992年6月5日，建設(shè)部、財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)單位會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》（建綜【1992】349號(hào)印發(fā)）對(duì)經(jīng)租房產(chǎn)折舊做的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限的參考一般為：(1)鋼結(jié)構(gòu):生產(chǎn)用房70年、受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年；（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)）生產(chǎn)用房50年，受腐蝕用房35年，非生產(chǎn)用房60年；（3）磚混結(jié)構(gòu)一等、二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；（4）磚木結(jié)構(gòu)一、二、三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；（5）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年。建筑物的殘值率值一般因不同建筑結(jié)構(gòu)而不同，其參考值一般為(1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：0；（2）磚混結(jié)構(gòu)一等：2%；（3）磚混結(jié)構(gòu)二等：2%（4）磚木結(jié)構(gòu)一等：6%（5）磚木結(jié)構(gòu)二等:4%。(6) 磚木結(jié)構(gòu)三等：3%；（7）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該按照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》(1984年11月8日城住字【1984】第678號(hào))規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度分為：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房。 以上規(guī)定，在房屋評(píng)估時(shí)應(yīng)該靈活運(yùn)用。，占地面積，一律按證載面積為準(zhǔn)，證載面積有誤的，須經(jīng)測(cè)繪鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，未設(shè)鑒定機(jī)構(gòu)的，可委托有測(cè)繪資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪認(rèn)定。，這是影響房地產(chǎn)價(jià)值最重要的載體。要明確土地使用性質(zhì)是出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥還是租地。尤其是占地面積大建筑物少的土地。房屋征收評(píng)估時(shí)，不能忽略土地使用權(quán)的價(jià)值。首先要由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。評(píng)估方法可分為定額法或者等級(jí)法。定額法是指評(píng)估時(shí)應(yīng)該使用山東省建筑裝修定額結(jié)合本地區(qū)的價(jià)目差價(jià)進(jìn)行。對(duì)此，要考慮裝修機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)費(fèi)、裝飾材料費(fèi)、人工費(fèi)、稅金等，同時(shí)也要考慮折舊。折