【文章內(nèi)容簡介】 征收房屋不受租賃因素影響。房屋租賃，一般要有《房屋租賃合同》，租賃合同條款的約定不影響被征收房屋的價值，合同雙方的決定只是產(chǎn)權人與承租人雙向履行的依據(jù)，租賃雙方遇到房屋被征收，房地產(chǎn)補償是給產(chǎn)權人的，至于經(jīng)營性補償費等，也是以給產(chǎn)權人為主，然后雙方結(jié)算。所以，對房地產(chǎn)價值的評估不予考慮租賃的影響。房屋抵押、查封等因素在評估中不予考慮，不得扣除被征收房屋相關債權債務、拖欠的建設工程款和其他法定優(yōu)先受償款，應該評估被征收房屋具備前款條件的房地產(chǎn)市場價值。第十二條 房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明?！踞屃x】實地查勘。本條是對房地產(chǎn)評估機構進行房地產(chǎn)評估工作提出的具體做法。分為三款。第一款實地查勘,第二款被征收人協(xié)助查勘，第三款三方簽字確認。第一款，要求實地勘察必須是注冊房地產(chǎn)估價師。過去，我們對此沒有具體規(guī)定，足以說明房屋征收評估的嚴肅性、重要性。在估價實務中，現(xiàn)場查勘是指注冊房地產(chǎn)估價師親自到被征收房地產(chǎn)估價項目的估價對象現(xiàn)場，通過實地觀察、詢問、核對產(chǎn)權資料，了解估價對象現(xiàn)狀和歷史狀況，搜集查詢周邊類似房地產(chǎn)市場行情，估價師執(zhí)行調(diào)查核準房屋狀況，拍攝有關資料，并做好現(xiàn)場查勘記錄，填寫“房屋征收評估現(xiàn)場查勘記錄表”以備估價計算時應用，并予存檔。第二款，被征收房屋的資料，應該由征收人事先提供，實地查勘時，被征收人應該與注冊房地產(chǎn)估價師協(xié)助配合，以防漏項。估價師必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權等資料進行核實，同時搜集、補充估價所需其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境進行拍攝等。　　 第三款，規(guī)定現(xiàn)場評估查勘三方簽字見證，實地查勘記錄應當由房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師共同簽字并蓋章確認。無利害關系的第三人見證一般是指與房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師之間沒有利害關系，這是個法律程序，多數(shù)是街道或社區(qū)組長、群眾等作為第三人見證，同時要在評估報告中說明情況。如實反映實地查勘的紀錄情況。 如果被征收人長期找不到，或其他原因須證據(jù)保全的，應經(jīng)過人民法院批準，由公證處進行現(xiàn)場公證第十三條 注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估?？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果?！踞屃x】評估方法。本條分為三款。第一款房屋征收幾種評估方法的介紹；第二款所列的幾種評估方法，采用那種方法，應該是估價師根據(jù)技術路線來決定；第三款對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。1選擇適宜的估價方法是房屋征收評估的關鍵。理清估價思路了解估價對象周邊地產(chǎn)市場交易情況，性質(zhì)、房屋類別，經(jīng)過認真分析，估價師結(jié)合自己的工作經(jīng)驗，以科學的理念進行分析，采取適宜的估價方法。是什么類型的房地產(chǎn)，就采用那種估價方法為主，再采用那種估價方法加以驗證。這里提醒大家，《山東省城市房屋拆遷評估管理辦法》，對估價基本路線、技術思路和使用的評估方法都有明確的規(guī)定。2住宅房屋評估?！渡綎|省城市房屋拆遷評估管理辦法》第十五條規(guī)定：住宅房屋拆遷評估時，其測算的基本技術路線為：（一）確定房屋類別。即根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別為住宅。（二）確立評估基準價格。即確定被拆遷住宅房屋所處區(qū)位該類新建普通商品住宅房屋的市場價格。該區(qū)位或者該區(qū)域有已建成該類普通商品住宅房屋的，應當依據(jù)其銷售均價，確定該區(qū)位的新建普通商品住宅房屋市場銷售價格；該區(qū)位沒有的，可以依據(jù)規(guī)劃部門批準的該項目的施工圖及配套設施標準，推算該項目的普通商品住宅房屋的市場銷售價格。（三）測算價差。即確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。根據(jù)被拆遷住宅房屋的結(jié)構、成新、樓層、朝向等房地產(chǎn)狀況調(diào)整因素確定被拆遷住宅房屋與該類新建普通商品住宅房屋的價差。(四）依據(jù)評估確定的被拆遷住宅房屋的貨幣補償價格，結(jié)合其建筑面積計算確定被征收住宅房屋的貨幣補償金額。被拆遷房屋的貨幣補償價格不得低于設區(qū)的市人民政府確定的拆遷房屋的最低貨幣補償價格。（五）確定產(chǎn)權調(diào)換住宅房屋的價格。依據(jù)評估確定的該區(qū)位該類新建普通商品住宅房屋的不同樓層的價格，結(jié)合被拆遷人選擇的調(diào)換安置住宅房屋建筑面積計算調(diào)換安置住宅房屋的價款。3非住宅房屋評估?！渡綎|省城市房屋拆遷評估管理辦法》第十六條規(guī)定： 拆遷非住宅房屋評估時，應當按照下列程序進行：（一）根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途等因素，確定非住宅房屋的類別。非住宅房屋包括營業(yè)性用房和非營業(yè)性用房，營業(yè)性用房劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑；非營業(yè)性用房劃分為工業(yè)性建筑（工廠、倉庫等）、辦公性建筑（行政辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）。（二）非住宅房屋的貨幣補償價格，應當按照建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》和國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（CB/T502911999）的規(guī)定，采用市場比較法或收益法評估確定。不能采用市場比較法或收益法的，也可采用成本法或其他方法評估確定。4本條還列舉了住宅、非住宅、在建工程的評估選用的評估方法。 關于選用兩種評估方法是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求。對各種估價方法的測算結(jié)果進行校核是估價三級審核制的規(guī)定，對估價結(jié)果的分析比較是估價師對房地產(chǎn)權益價值影響因素進行思考、界定、分類、整理、評價，對估價參考應用合理性的分析。如某一住宅房屋征收評估，建成年代80年代，房屋結(jié)構磚結(jié)構，樓層多層，使用市場法評估價格8500元/平方米，而用成本法評估價格僅3500元/平方米，于是，將成本法的估價結(jié)果刪掉不用。這只能說明，成本法適用參數(shù)是有問題的，一般人可以不用計算用直觀就可以推算出，既然市場法評估市場價值達到8500元/平方米，其樓面地價的市場價格不會低于2000元/平方米，顯然成本法估價是用的基準地價修正法取得樓面地價，這里既然是市場法評估被征收房屋的市場價格，其在成本法中的樓面地價評估也應該選擇市場上已經(jīng)形成的土地出讓價格。所以，對測算評估結(jié)果的分析必須對評估技術路線采用的估價參數(shù)做認真細致科學的分析，否則評估結(jié)果的差異性會很大，導致評估結(jié)果有悖于市場上真實成交的房地產(chǎn)價格。因此，要確定合理的評估結(jié)果，必須對價值分析做到有理有據(jù)，符合房地產(chǎn)市場行情。所謂“隨行就市”，在房屋征收評估中必須遵循的慣例。第十四條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定?！踞屃x】評估因素。本條分兩款，前款影響房屋價值的因素，后款被征收房屋搬遷時幾個實質(zhì)性的問題，協(xié)商不成，通過評估確定。，是影響房地產(chǎn)價格最重要的因素，房地產(chǎn)估價師必須牢牢把握所在城市的區(qū)位狀況，包括當前環(huán)境變動以及未來的規(guī)劃前景等。，被征收房屋有住宅和非住宅，非住宅包括營業(yè)性用房和非營業(yè)性用房。營業(yè)性用房又劃分為商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館、餐飲、娛樂類建筑；非營業(yè)性用房劃分為工業(yè)性建筑（廠房、倉庫等）、辦公性建筑（行政辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館、學校、醫(yī)院、幼兒園等）。根據(jù)不同用途，采用市場法或收益法評估確定，不能采用市場法、收益法評估的，也可采用成本法或其他方法評估確定。房屋用途一定要按產(chǎn)權證或登記時建設用地規(guī)劃許可證設定的用途，凡改變用途的，可以協(xié)商認定。如家連店，或工廠改為營業(yè)用房等等。由于歷史原因，政府曾鼓勵企業(yè)以自己的房屋搞多種經(jīng)營以改變企業(yè)的困境，市區(qū)工廠改為商業(yè)、辦公對外出租經(jīng)營，盡管產(chǎn)權證未予變更用途，是否按實際用途評估補償，應當由當事人雙方調(diào)查、認定、協(xié)商處理。我們估價人員應遵循房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則。：（1）鋼結(jié)構，主要承重物件都是由鋼材作為承重材料的建筑物，如體育館、大劇院、大跨度的工業(yè)廠房等；（2）鋼筋混凝土結(jié)構，其承重構件都是由鋼筋混凝土結(jié)構構成的，外墻、隔墻等維護結(jié)構則是由輕質(zhì)磚或其他磚體組成。這是我國目前最多的一種結(jié)構類型，抗震性能強，耐用年代久。其主要有：框架結(jié)構、剪力墻結(jié)構、筒體結(jié)構、框架剪力墻結(jié)構、框架筒體結(jié)構和筒中筒結(jié)構等多種形式；（3）磚混結(jié)構，主要由磚、石和鋼筋混凝土等作為承重材料的建筑物，造價低，數(shù)量大，開間和進深尺寸受限制，層高也受限制，現(xiàn)在逐漸被鋼筋混凝土結(jié)構所替代；（4）磚木結(jié)構，主要是用磚石和木材建造，并由磚石和木屋架共同承重的建筑物。如上世紀5060年代的民用建筑；（5）簡易結(jié)構等。磚混、磚木結(jié)構又可分為一等、二等。，對估價時一戶一評時必須考慮樓層的影響。如一幢五層樓房，3層價格最高，其修正系數(shù)應取最高，4層價格次之，其修正系數(shù)次之，5層價格最低，其修正系數(shù)就低。依次而推。各地可根據(jù)實際情況制定樓層系數(shù)修正標準。建筑設計規(guī)范對建筑層數(shù)標準規(guī)定如下：（1）低層建筑，指13層的建筑，分為住宅、別墅、幼兒園、中小學校、小型辦公樓及輕工業(yè)廠房等；（2）多層建筑，指47層的建筑，分為居民住宅樓、普通辦公樓等；（3）高層建筑，目前國際上通行的做法是將高層建筑劃分為四類，第一類812層，建筑高度2550米之間，第二類1325層，最高達75米，第三類2640層，最高達100米，第四類40層以上，高度超過100米，稱為超高層建筑。，計算建筑物折舊，通常根據(jù)耐用年限進行。按1992年6月5日，建設部、財政部制定的《房地產(chǎn)單位會計制度—會計科目和會計報表》（建綜【1992】349號印發(fā)）對經(jīng)租房產(chǎn)折舊做的有關規(guī)定執(zhí)行。各種結(jié)構房屋的耐用年限的參考一般為：(1)鋼結(jié)構:生產(chǎn)用房70年、受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年；（2）鋼筋混凝土結(jié)構（包括框架結(jié)構、剪力墻結(jié)構、框架剪力墻結(jié)構、筒體結(jié)構）生產(chǎn)用房50年，受腐蝕用房35年，非生產(chǎn)用房60年；（3）磚混結(jié)構一等、二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；（4）磚木結(jié)構一、二、三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；（5）簡易結(jié)構：10年。建筑物的殘值率值一般因不同建筑結(jié)構而不同，其參考值一般為(1)鋼筋混凝土結(jié)構：0；（2）磚混結(jié)構一等：2%；（3）磚混結(jié)構二等：2%（4）磚木結(jié)構一等：6%（5）磚木結(jié)構二等:4%。(6) 磚木結(jié)構三等：3%；（7）簡易結(jié)構。房屋完損等級標準。應該按照《房屋完損等級評定標準》(1984年11月8日城住字【1984】第678號)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)各類房屋的結(jié)構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度分為：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房。 以上規(guī)定，在房屋評估時應該靈活運用。，占地面積，一律按證載面積為準，證載面積有誤的，須經(jīng)測繪鑒定機構鑒定，未設鑒定機構的，可委托有測繪資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構測繪認定。，這是影響房地產(chǎn)價值最重要的載體。要明確土地使用性質(zhì)是出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥還是租地。尤其是占地面積大建筑物少的土地。房屋征收評估時，不能忽略土地使用權的價值。首先要由征收當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成，可委托房地產(chǎn)價格評估機構評估。評估方法可分為定額法或者等級法。定額法是指評估時應該使用山東省建筑裝修定額結(jié)合本地區(qū)的價目差價進行。對此，要考慮裝修機構的資質(zhì)、取費標準、設計費、裝飾材料費、人工費、稅金等，同時也要考慮折舊。折