【正文】 和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。建筑密度在40%50%。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。以上數(shù)據(jù)可以根據(jù)實際情況在分值上作177。其中住宅房屋的可比實例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評估對象的類別相同；。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。第四十五條 [范圍外征收評估] 本市集體所有制土地上的房屋征收評估，可參照本技術(shù)細(xì)則實施。第三十六條 [評估到戶] 評估人員應(yīng)佩戴由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會統(tǒng)一監(jiān)制的《征收評估上崗證》逐戶逐項評估，做到評估到戶，實地勘測準(zhǔn)確權(quán)證查驗無誤，不得錯計、缺項。“住改非”房屋：根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅房屋性質(zhì)的征收評估價格的加權(quán)平均值作為其實際營業(yè)部分的征收補(bǔ)償價格，其公式為：Vi＝wyViy＋wzVizVi—“住改非”房屋征收補(bǔ)償評估價格，Viy—“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價格，Viz—“住改非”房屋住宅性質(zhì)評估價格，wy、wz分別為“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)和住宅性質(zhì)的價格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；“住改非”房屋：其實際營業(yè)部分的征收補(bǔ)償單價為：征收評估單價＝住宅性質(zhì)評估單價＋規(guī)定補(bǔ)助規(guī)定補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九。采用收益法評估被征收營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式。“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三；。第四條 [評估人員] 承擔(dān)房屋征收評估的房地產(chǎn)價格評估人員應(yīng)該是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)中的注冊房地產(chǎn)估價師。第十一條 [評估結(jié)果表達(dá)] 一是房屋征收項目補(bǔ)償資金概算評估，作為房屋征收項目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù)；二是房屋征收分戶補(bǔ)償金額評估，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。第三章 非住宅生產(chǎn)辦公用房征收評估第十五條 [評估方法] 非住宅生產(chǎn)辦公用房征收評估首選市場比較法進(jìn)行。補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分：：為被征收房屋除房屋重置價格結(jié)合成新部分外的補(bǔ)償金額；：為被征收房屋所在區(qū)位價格（已包含相應(yīng)土地使用權(quán)價格）；pi4：為被征收房屋層次修正系數(shù)；參見附件四；：房屋建筑面積。第八章 征收評估規(guī)范準(zhǔn)則第三十三條 [評估委托] 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。第四十條 [提交報告] 分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。（二）住宅房屋評估中可比實例選擇要求；；，檔次應(yīng)接近；；，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格；，兩者差異不得超過十二個月，一般應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實例；7. 采用可比實例修正測算確定評估價格的，選用的可比實例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量； 8. 每項修正對可比實例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％；9. 選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過30%。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。距離公交線路的距離在200400米之間，至少有1條公交線路。在1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。土地重新取得價格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費、土地開發(fā)利潤。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。門窗普通木門窗。設(shè)備水電齊全，線路暗鋪，照明、動力分線路設(shè)置。天棚為一般涂料平頂。屋樓地普通水泥地面，平瓦屋面。分區(qū)主要商業(yè)街道次要商業(yè)街道普通商業(yè)街道一般街道沿街1001208510075907080不沿街5060455040454045（1）商場類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)商場類商業(yè)用房的實體狀況主要考慮商場規(guī)模因素。1的浮動。星級檔次普通招待所機(jī)關(guān)招待所準(zhǔn)星級招待所準(zhǔn)星級賓館三星級f3i838688929810099102101105（7）其他類商業(yè)用房實體狀況修正系數(shù)（同餐飲類）附件九、“住改非”和“非改非”參照營業(yè)用房評估的說明表（一）沿街“住改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營年限1年2年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年wywz（二）非沿街“住改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營年限1年2年2年4年4年6年6年8年8年10年10年11年11年12年12年13年13年14年14年15年15年18年補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／M21002002503004005006007008009001000（三）沿街“非改非”房屋權(quán)重系數(shù)表經(jīng)營年限1年3年3年6年6年8年8年10年10年13年13年以上WyWF（四）非沿街“非改非”房屋定額補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表經(jīng)營年限1年2年2年5年5年8年8年10年10年13年13年以上補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)元／M21002004006008001000膠州市國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系一、膠州市國有土地上房屋征收區(qū)位劃分方案總體上按住宅用房、非住宅生產(chǎn)辦公性用房、非住宅營業(yè)性用房三種情況，將市劃分為三類征收區(qū)位分區(qū)，作為征收補(bǔ)償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。臨街狀態(tài)兩面及以上臨街正面臨街寬度≤3M正面臨街寬度3M—5M正面臨街寬度5M—7M正面臨街寬度7M—10M正面臨街寬度≥10Mf/3i102939597100101上表數(shù)字可以根據(jù)實際情況在分值上作177。磚木二等磚墻，木屋架瓦屋面，有門窗、水泥地面，有電無水。設(shè)備水電齊全，線路明鋪，照明、動力線路未分線路設(shè)置。門窗鋼窗或木窗，一般木質(zhì)門，木質(zhì)用料中等。屋樓地普通水泥地面、木樓板，普通屋面木基層，木望板，平瓦或小瓦屋面。設(shè)備有水電，廚廁合用。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線路未分開設(shè)置或明敷。序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀11012010011095100909585902地勢11012010011095100909585903地質(zhì)條件11012010011095100909585904規(guī)劃條件11012010011095100909585905地上附屬物狀況1101201001109510090958590k3—土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施。有物業(yè)管理。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點中學(xué)（初中）和重點小學(xué)學(xué)區(qū)。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。在計算“地大于房”情形下，Kj的取值為：成套住宅為100，獨門院落為102，非成套為98。室內(nèi)普通裝修。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。第九章 征收評估資料存檔第四十一條 [整理存檔內(nèi)容] 房屋征收評估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評估報告及下列資料立卷、歸檔保管：房屋征收委托書或委托合同；房屋征收決定公告；評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；其他涉及評估項目的必要資料。第三十四條 [評估技術(shù)負(fù)責(zé)人] 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)必須確定受委托征收項目的評估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評估技術(shù)負(fù)責(zé)人為取得青島市建委核發(fā)《征收評估上崗證》的注冊房地產(chǎn)估價師，評估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案，并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。（2）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。生產(chǎn)辦公用房的成本法應(yīng)用說明參見附件六和公布的房屋重置價格。第十二條 [評估結(jié)果應(yīng)用的有效期] 自提交正式評估結(jié)果之日起，至該征收項目房屋征收補(bǔ)償結(jié)束時止。第二條 [適用范圍] 在本市國有土地上，實施房屋征收評估（以下簡稱“房屋征收評估”）活動，適用本細(xì)則。其征收補(bǔ)償評估測算的技術(shù)路線為：。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用市場比較法或收益法方式。出讓方式國有土地使用權(quán)市場評估價格的確定可按第十六條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。第四十三條 [資料證據(jù)保全] 評估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時提交委托方。電照設(shè)施較復(fù)雜。附件二、進(jìn)行市場比較的可比實例選擇要求及說明以下可比實例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實例修正方式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。（2）小高層及高層住宅房屋層次修正系數(shù)p4房屋的標(biāo)準(zhǔn)層為100%每增加或減少一層系數(shù)177?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。，對照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定確定。門窗鋁合金或塑鋼窗，普通木質(zhì)門或鋼門，分戶配有牢固防盜門。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面一般粉刷，無吊頂。有廚無廁，或無廚無廁。設(shè)備水電齊全，線路明鋪，照明動力未分線路設(shè)置。墻面及天棚一般標(biāo)號沙漿外墻面或清水墻，內(nèi)墻面刷涂料，無吊頂。非住宅678木住宅678非住宅5678簡易住宅00367非住宅00045單層工業(yè)廠房6789（四）房屋成新的評定應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)