【正文】 929798100五909395六8893七86說明：，底層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少1%；，頂層系數(shù)增加2%。在計(jì)算“地大于房”情形下，Kj的取值為：成套住宅為100，獨(dú)門院落為108，非成套為92。㈡ 住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求；；，檔次應(yīng)接近；；；，兩者差異不得超過十二個(gè)月，一般應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7. 采用可比實(shí)例修正測算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量； 8. 每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過20％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。普通室內(nèi)裝修普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照等條件中等。5. 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合多層3/510年或15年一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收項(xiàng)目范圍內(nèi)相對中央位置上。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)；，檔次相接近；；，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場交易價(jià)格；，一般不應(yīng)超過十二個(gè)月，通常應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；％，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30％；%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。；。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。室內(nèi)普通裝修。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。電照設(shè)施較復(fù)雜。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。㈡非住宅房屋分類營業(yè)用房分類營業(yè)性用房商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后獨(dú)門獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，生活設(shè)施基本齊全等。揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被征收房屋分類及其說明㈠住宅房屋分類高檔住宅房屋包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等密度低（容積率≤1）、層次少（≤4）、環(huán)境優(yōu)、式樣美的高檔住宅房屋；以上房屋均是指以商品開發(fā)建設(shè)方式建造的房屋。第三十八條 范圍外征收評(píng)估：市區(qū)集體土地上的房屋重置價(jià)格及裝飾裝修、附屬物等的評(píng)估，可參照本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。第九章 附 則第三十六條 細(xì)則附件：本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六年。第八章 征收評(píng)估工作資料存檔第三十三條 整理存檔內(nèi)容：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：（1） 評(píng)估委托協(xié)議；（2） 房屋征收決定；（3） 評(píng)估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（4） 評(píng)估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（5） 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（6） 可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（7） 確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；（8） 其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。第三十一條 評(píng)估到戶：評(píng)估人員應(yīng)逐戶逐項(xiàng)評(píng)估，做到評(píng)估到戶，實(shí)地勘測準(zhǔn)確，不得錯(cuò)計(jì)或缺項(xiàng)。第三十條 現(xiàn)場勘察：所有征收評(píng)估項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收評(píng)估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并拍攝被征收房屋內(nèi)外的照片等影像資料。第七章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第二十八條 評(píng)估委托：被選定的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂征收評(píng)估委托協(xié)議。在估價(jià)報(bào)告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。第六章 征收評(píng)估報(bào)告第二十五條　出具報(bào)告要求：征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具征收評(píng)估報(bào)告。第二十四條 其它評(píng)估：房屋附屬物補(bǔ)償價(jià)格可對照本規(guī)范附件十的規(guī)定測算；未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。（參見附件八）第二十三條 裝飾裝修評(píng)估：房屋征收評(píng)估中，一般裝修以外的裝飾裝修部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評(píng)估。出讓方式國有土地使用權(quán)市場評(píng)估價(jià)格的確定可按第十六條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.“地大于房”補(bǔ)償金額＝ＶW或ＶW，S第二十一條 非住宅房屋劃撥土地評(píng)估：征收評(píng)估時(shí)涉及的被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，則應(yīng)將其占用的合法用地的國有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除，該出讓金數(shù)額近揚(yáng)州市人民政府關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)處置辦法等文件的規(guī)定執(zhí)行。第十九條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估：被征收營業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其征收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過商業(yè)用途修正、街道商業(yè)路線修正和實(shí)體因素修正后得到，其評(píng)估測算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 =—商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；Kxy─商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；Km─街道商業(yè)路線因素修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；K─為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，參見附件八；第五章 其他征收評(píng)估問題處理第二十條 “地大于房”的評(píng)估：對被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為：1.“地大于房”面積S＝合法土地使用面積－合法房屋建筑面積2.“地大于房”土地單價(jià) ＶW= （ＶO PJg）KjＶO—該征收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格；PJ—該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價(jià)，參見附件六；g—該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，參見附件七；Kj—分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，參見附件三。采用收益法評(píng)估被征收營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實(shí)例比較修正方式或收益法方式。第十七條 營業(yè)用房評(píng)估方法：營業(yè)用房征收評(píng)估首選市場比較法進(jìn)行。第十五條 成本法評(píng)估技術(shù)路線：1. 測算土地重新購建價(jià)格（PD）：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的占地范圍，可采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取該土地的重新購置價(jià)格，也可采用成本法求取該土地的重新開發(fā)成本；2. 測算建筑物重新購建價(jià)格（PJ）：根據(jù)被征收非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格；3．測算建筑物折舊（C）：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計(jì)測算確定建筑物的折舊額；：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被征收非營業(yè)用房的征收補(bǔ)償價(jià)格Vi為：Ｖi＝PD＋PJ－C。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時(shí)，可適用成本法評(píng)估。第三章 非住宅非營業(yè)用房征收評(píng)估第十三條 非住宅房屋分類：非住宅房屋分為營業(yè)用房、非營業(yè)用房兩類，非營業(yè)用房又分為辦公類、廠房倉儲(chǔ)類、其它類等，具體界定見附件一。各被征收房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；—可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四；—可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格 = Vs—可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；—交易情況修正系數(shù)。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)。第十二條 一般住宅房屋征收評(píng)估方法：一般被征收住宅房屋的界定參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。第二章 住宅房屋征收評(píng)估第十條 住宅房屋分類：住宅房屋分為高檔住宅和一般住宅兩類，一般住宅又劃分為成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括單元住宅與獨(dú)門院落，上述分類的相關(guān)界定標(biāo)準(zhǔn)參見附件一。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。第七條 估價(jià)程序：；由被征收人協(xié)商選定或多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)； ，明確基本事項(xiàng)；，開展前期調(diào)查；，進(jìn)行現(xiàn)場勘察；，進(jìn)行評(píng)估測算；，撰寫分戶初步評(píng)估結(jié)果；；；；，10內(nèi)日作出復(fù)核結(jié)論；。第五條 被征收房屋區(qū)位劃分：根據(jù)揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè)用房三種情況，將市區(qū)劃分為三類征收區(qū)位及分區(qū)分等（附件十），作為征收補(bǔ)償評(píng)估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。第三條 估價(jià)機(jī)構(gòu)：進(jìn)行房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)。揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則目 錄一、揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則第一章 征收評(píng)估總則第二章 住宅房屋征收評(píng)估第三章 非住宅非營業(yè)用房征收評(píng)估第四章 營業(yè)用房征收評(píng)估第五章 其他征收評(píng)估問題處理第六章 征收評(píng)估報(bào)告第七章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第八章 征收評(píng)估工作資料存檔第九章 附則二、揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被征收房屋分類及其說明附件二、進(jìn)行市場比較的可比實(shí)例選擇要求及說明附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明附件四、住宅房屋實(shí)體因素（K，K）修正說明表附件五、住宅房屋區(qū)位因素（K）修正說明表附件六、成本法評(píng)估說明附件七、建筑物及裝飾裝修的成新因素確定表附件八、營業(yè)用房評(píng)估的收益法應(yīng)用說明附件九、裝飾裝修及附屬物評(píng)估價(jià)格參考表附件十、市區(qū)國有土地房屋征收區(qū)位劃分第一章 征收評(píng)估總則第一條 制訂依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院第590號(hào)令）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T502911999）》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》以及《揚(yáng)州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定制定本細(xì)則。揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局揚(yáng)住房發(fā)﹝2011﹞30號(hào)關(guān)于印發(fā)《揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則》的通知各區(qū)房管（建設(shè)）局，各房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)：現(xiàn)將《揚(yáng)州市區(qū)國有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局二〇一一年七月二十日抄送：市政府辦公室，各區(qū)人民政府（管委會(huì)）、市各有關(guān)部門。第二條 適用范圍：在揚(yáng)州市區(qū)的國有土地上，從事房屋征收補(bǔ)償估價(jià)（以下簡稱征收評(píng)估）的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的評(píng)估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第四條 估價(jià)人員：承擔(dān)房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)該是注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。第六條 房屋征收評(píng)估價(jià)格構(gòu)成：是被征收房屋（含一般裝修）征收補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格，一般裝修以外的室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容另行專項(xiàng)評(píng)估，不包含房屋征收中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)等。第八條 估價(jià)結(jié)果表達(dá)：一是制定房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案概算評(píng)估；二是作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。第九條 估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評(píng)估結(jié)果之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第十一條 高檔住宅房屋征收評(píng)估方法：高檔住宅房屋的征收補(bǔ)償適用市場比較法評(píng)估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，具體操作按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見